โดย ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด

สวัสดีครับสมาชิก TerraBKK ปี 2566 ผ่านมาถึงเดือนสิงหาคม แล้ว เป็นอย่างไรกันบ้างครับทั้งสุขภาพกาย สุขภาพใจ และสุขภาพทางการเงิน ถึงแม้เศรษฐกิจไทยจะเริ่มฟื้นตัวจากภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตอย่างรวดเร็วก็ตาม แต่ภาคส่งออก การลงทุนและการใช้จ่ายภาครัฐยังชะลอตัวอยู่ ทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ เมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจยังเติบโตได้อย่างไม่เต็มที่ วันนี้ผมเลยนำเอาแนวทางในการบริหารจัดการค่าส่วนกลางสำหรับอาคารชุดพักอาศัย เพื่อช่วยให้เจ้าของอาคารชุดสามารถสร้างรายได้จากพื้นที่ส่วนกลาง และประหยัดค่าใช้จ่าย โดยการนำเทคโนโลยี่ เข้ามาช่วยในการบริหารงบประมาณที่มีอยู่อย่างจำกัด (ค่าส่วนกลางรายเดือน) ให้มีต้นทุนที่เหมาะสมที่สุด รู้ใช้ รู้จ่ายให้ถูกเวลา ประหยัดทรัพยากรโดยยังคงคุณภาพการบริการที่ได้มาตรฐาน รวมถึงมองหาแหล่งที่มาของรายได้อื่นที่สามารถนำมาช่วยเพิ่มงบประมาณในการบริหารให้มีเพิ่มมากขึ้น ซึ่งก็คือ มีการบริหารเงินอย่างมีประสิทธิภาพและชาญฉลาด

ค่าส่วนกลางใช้กับอะไร ?
ปัจจุบันเจ้าของห้องชุดและเจ้าของบ้านพักอาศัยในโครงการจัดสรร ต่างต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลอาคารชุดและบ้านพักอาศัย โดยค่าส่วนกลางดังกล่าว ถูกนำไปใช้เพื่อการบริหารจัดการ ทำนุบำรุงพื้นที่ส่วนกลางของโครงการให้อยู่ในสภาพดี พร้อมใช้งานเสมอ ใน 4 ด้านหลักคือ
1. ค่าบริหารโครงการ ซึ่งจ่ายให้กับทีมงานนิติบุคคลที่เราจ้างมาดูแลอาคารชุดและพื้นที่ส่วนกลางของโครงการบ้านจัดสรร
2. ค่าสาธารณูปโภค ต้องจ่ายทุกเดือน เพราะมีผลกระทบต่อการพักอาศัยโดยตรง คือ ค่าน้ำประปา และค่าไฟฟ้า สำหรับอาคารชุดพักอาศัย
3. สัญญาบริการ ได้แก่การจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย  ทำความสะอาด  ดูแลสวน หรือ ผู้ตรวจสอบบัญชี ซึ่งเงินส่วนนี้เป็นเงินที่ต้องจ่ายออก และสัญญาบริการที่ทางโครงการเป็นฝ่ายได้เงิน เช่น สัญญาเช่าพื้นที่ตั้งตู้อัตโนมัติ สำหรับอาคารชุดและบ้านพักอาศํย
4. ค่าซ่อมบำรุงรักษาอุปกรณ์และงานระบบ ให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานสำหรับอาคารชุดและบ้านพักอาศัย

โดยผู้ที่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางคือ เจ้าของห้องชุดและเจ้าของบ้านพักอาศัย ดังนั้นถ้าเราสามารถบริหารค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะทำให้เจ้าของห้องชุดและเจ้าของบ้านพักอาศัยสามารถลดค่าใช้จ่ายส่วนกลางลงมาเพื่อประหยัดเงินในกระเป๋าของทุกคน

ลดรายจ่ายด้วยการฉลาดใช้เทคโนโลยี
1. ประหยัดทรัพยากร
การประหยัดทรัพยากรเป็นวิธีที่สำคัญในการลดค่าส่วนกลาง คณะกรรมการควรกำหนดนโยบายส่งเสริมการใช้ทรัพยากรอย่างรอบคอบและมีประสิทธิภาพ เช่น การปิดไฟฟ้าที่ไม่จำเป็นในพื้นที่ส่วนกลาง การติดตั้งโคมไฟที่มีการควบคุมแสงแบบอัตโนมัติ เพื่อลดการใช้งานที่ไม่จำเป็น การใช้เครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีประสิทธิภาพสูง จนไปถึงติดตั้งระบบ Solar cell เพื่อรองรับการใช้ไฟฟ้าช่วงกลางวัน โดยเฉพาะห้องส่วนกลางที่ผู้พักอาศัยใช้บริการเป็นประจำ เช่น รองรับการใช้ไฟสำหรับเปิดแอร์ที่โถงล็อบบี้ ลดได้ทั้งค่าไฟฟ้า ถูกใจเจ้าของร่วม ยังมีส่วนช่วยรักษาสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืนด้วยการใช้พลังงานสะอาด

2. การใช้เทคโนโลยีสมาร์ทโฮม
เทคโนโลยีสมาร์ทโฮมเป็นหนึ่งในตัวอย่างเทคโนโลยีที่ช่วยในการประหยัดทรัพยากรในพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุดโดยระบบสมาร์ทโฮมที่มีการควบคุมและจัดการได้ผ่านอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ เช่น สมาร์ทโฮมเซ็นเซอร์ที่ควบคุมแสงสว่างและอุณหภูมิในห้อง สามารถปรับค่าแสงสว่างให้เหมาะสมตามเวลาของวัน เพื่อประหยัดพลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ ยังสามารถควบคุมการทำงานของเครื่องใช้ไฟฟ้า เช่น แอร์คอนดิชั่น ไฟเปิด-ปิด ให้ทำงานเฉพาะเวลาที่มีผู้ใช้งานจริง ซึ่งช่วยประหยัดพลังงานและลดค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาเครื่องใช้ไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลาง

3. การใช้ระบบอัตโนมัติในการจัดการพื้นที่
ระบบอัตโนมัติเป็นเทคโนโลยีที่มีประสิทธิภาพในการประหยัดทรัพยากรในพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุด ตัวอย่างหนึ่งคือ ระบบอัตโนมัติสำหรับการจัดการทรัพยากรน้ำ โดยมีเซ็นเซอร์ที่ตรวจจับระดับน้ำในถังน้ำ และคอมพิวเตอร์ที่คำนวณและควบคุมปั๊มน้ำให้ทำงานตามความต้องการ ทำให้มั่นใจได้ว่าระดับน้ำในถังจะเป็นไปตามที่กำหนดและไม่มีการสูญเสียน้ำโดยเปล่าประโยชน์ นอกจากนี้ ระบบอัตโนมัติยังสามารถควบคุมการใช้ไฟฟ้า แสงสว่าง และระบบการรักษาความปลอดภัยในพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้เกิดประโยชน์ในเรื่องการประหยัดทรัพยากรและลดค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาระบบต่าง ๆ

เติมรายรับจากพื้นที่ส่วนกลาง
1. จัดสรรพื้นที่ส่วนกลางเพื่อประโยชน์สำหรับผู้พักอาศัยในโครงการ โดยปัจจุบันอาคารชุด มีพื้นที่ส่วนกลาง และห้องส่วนกลาง หลากหลาย แต่กลับไม่ค่อยเห็นผู้พักอาศัยมาใช้บริการมากเท่าที่ควร โดยเฉพาะในวันธรรมดาที่ไม่ใช่วันหยุด บริการเสริมที่ตรงกับความต้องการของผู้พักอาศัยเป็นทางที่จะเพิ่มอัตราการใช้พื้นที่ส่วนกลางและเพิ่มรายรับได้อีกทาง

  • รายรับค่าชดเชยพื้นที่ส่วนกลางจากการ ตั้งตู้บริการอัตโนมัติ ที่ผู้พักอาศัยต้องการ เช่น ตู้เครื่องดื่ม ตู้สินค้าสะดวกซื้อ เครื่องบริการซักผ้า อบผ้า  ตู้แยกขยะรีไซเคิล
  • รายรับจากการให้เช่าใช้ห้องส่วนกลางรายชั่วโมง ในอัตราราคาประหยัดกว่าการไปใช้สถานที่ข้างนอก เช่น เพื่อจัดประชุม  จัด workshop  จัดกิจกรรมสร้างสัมพันธ์ภายในโครงการแทนการจัดกิจกรรมนอกสถานที่ กิจกรรมดนตรีในสวน  ร่วมกับตลาดนัดชุมชนให้เช่าพื้นที่ร้านค้าของผู้พักอาศัย
  • รายรับจากที่จอดรถรายเดือน เป็นอีกหนึ่งวิธีบริหารที่น่าสนใจ อาคารชุดบางโครงการค่าส่วนกลางไม่รวมค่าจอดรถยนต์ นั่นหมายความว่าหากต้องการจอดรถยนต์ต้องเสียค่าจอดรายเดือนแยกต่างหาก พบว่ามีข้อดีคือ ค่าส่วนกลางจะต่ำกว่าอาคารชุดที่ค่าส่วนกลางรวมค่าจอดรถยนต์นิติบุคคล มีรายได้เพิ่มจากรายรับค่าจอดรถยนต์รายเดือนค่อนข้างสูงกว่า 10%ของรายรับจากค่าส่วนกลาง และที่สำคัญลดปัญหาความแออัดของที่จอดรถ เกิดการหมุนเวียนของการจอดรถในพื้นที่ซึ่งมีจำนวนช่องจอดที่จำกัด เพราะผู้ยอมเสียค่าจอดรถรายเดือนจะเป็นผู้ที่จำเป็นต้องใช้รถยนต์จริง จะไม่มีรถที่จอดค้างทิ้งไว้ แบบอาคารชุดที่ค่าส่วนกลางรวมค่าจอดรถ

2. การจัดการขยะรีไซเคิล ติดตั้งจุดคัดแยกขยะที่สะดวกและเข้าถึงได้ง่าย เพิ่มมูลค่าเป็นรายได้เข้าส่วนกลางจากการขายขยะรีไซเคิล  การจัดพื้นที่จัดการขยะอินทรีย์ ทำปุ๋ยหมัก ลดปริมาณขยะและยังนำมาใช้เป็นปุ๋ยสำหรับสวนต้นไม้ในโครงการลดรายจ่ายได้ในอีกทาง

ทั้ง แนวทางการบริหารจัดการเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพลดค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทั้งอาคารชุดและบ้านพักอาศัย โดยการนำเทคโนโลยี่เข้ามาใช้ และการเพิ่มรายได้เพื่อนำมาใช้จ่ายในการบริหารจัดการทั้งอาคารชุดและบ้านพักอาศัย ทำให้เจ้าของอาคารชุดและบ้านพักอาศัยสามารถที่จะลดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องจ่ายรายเดือนลดลง  เป็นแนวทางการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของทั้งอาคารชุดและบ้านพักอาศัยยุคใหม่ ยุคที่เทคโนโลยี่ เป็นเครื่องมือที่เข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการโครงการให้มีต้นทุนต่ำที่สุด โดยยังคงได้รับงานบริการที่มีคุณภาพ สนใจแนวทางการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางโดยการนำเทคโนโลยี่มาใช้ในการบริหารจัดการเพิ่มเติมสามารถติดตามได้ที่ www.lws.co.th

แล้วพบกันใหม่เดือนตุลาคมครับ