เนื่องจากกองทุนรวมและทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (“กองอสังหาฯ”) ถูกกำหนดให้การประกอบธุรกิจหลักเป็นการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้อสังหาริมทรัพย์บางประเภทต้องหาประโยชน์โดยการปล่อยเช่าให้กับผู้เช่ารายเดียวเช่าเหมา (Master Lessee) และอาจมีการว่าจ้างผู้บริหารโครงการ (Property/Hotel Manager) ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และจ่ายค่าเช่าให้กับกองอสังหาฯ เช่น ทรัพย์สินประเภทโรงแรม, โรงพยาบาล เป็นต้น

ทั้งนี้ค่าเช่าเหมาอาจมีทั้งในรูปแบบค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) ซึ่งระบุจำนวนค่าเช่าที่แน่นอน และ/หรือ ค่าเช่าแปรผัน (Variable Rent) ซึ่งจำนวนอาจกำหนดโดยอ้างอิงกับผลประกอบการของผู้เช่าเหมา ทั้งนี้หลักเกณฑ์เรื่องค่าเช่าแปรผันมีการเปลี่ยนแปลงจากเดิมที่กำหนดให้ค่าเช่าแปรผัน ต้องไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนเงินค่าเช่าคงที่ ตามประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 39/2564

ตัวอย่างกองอสังหาฯ ที่หาประโยชน์โดยการปล่อยเช่าเหมา:

โครงสร้างทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (“DREIT”)

ที่มา:ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี

อย่างไรก็ดีการที่รายได้ค่าเช่าของกองอสังหาฯ พึ่งพาผู้เช่าเหมาเพียงรายเดียว ซึ่งในยามที่สถานการณ์ทางธุรกิจเป็นปกติ ผู้เช่าเหมาก็มีแนวโน้มที่จะสามารถจ่ายค่าเช่าคงที่และแปรผันตามสัญญาเช่าได้ แต่หากเป็นช่วงที่สถานการณ์การประกอบธุรกิจมีปัญหา ผู้เช่าเหมาอาจไม่สามารถหารายได้ที่เพียงพอกับภาระค่าเช่าตามที่ต้องจ่ายให้กองอสังหาฯ ได้ ซึ่งจะส่งผลให้กองอสังหาฯ ไม่เพียงขาดรายได้และไม่สามารถจ่ายประโยชน์ตอบแทน แต่หากกองอสังหาฯ อาจต้องหาผู้เช่าเหมารายใหม่จากการผิดสัญญาเช่าของผู้เช่าเหมา ทั้งนี้การหาผู้เช่าเหมารายใหม่และการพิจารณาเปลี่ยนก็เป็นเรื่องที่ต้องใช้เวลาเนื่องจากต้องนำเสนอให้ที่ประชุมผู้ถือหน่วยพิจารณาและอาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของกองอสังหาฯ เพราะต้องพิจารณาเงื่อนไขการเช่า อัตราค่าเช่า รวมถึงแบรนด์โรงแรมที่จะถูกเปลี่ยนจากการเปลี่ยนเป็นผู้เช่ารายใหม่

            โดยปกติผู้เช่าเหมารายแรกมักจะเป็นผู้ขายทรัพย์สินให้กองอสังหาฯ (Sponsor) หรือบริษัทลูกของ Sponsor ซึ่งหากผู้เช่าเหมามีความมั่นคงทางการเงินที่ดีก็จะลดความเสี่ยงในการผิดสัญญาเช่าและไม่สามารถจ่ายค่าเช่าให้ กองอสังหาฯ ได้ โดยการวิเคราะห์ปัจจัยดังกล่าวอาจพิจารณาจากอันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) ของผู้เช่าเหมาหรือบริษัทแม่ของผู้เช่าเหมาได้

การจัดทำอันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) ของของผู้เช่าเหมา (Master Lessee) หรือบริษัทแม่ของผู้เช่าเหมา

            ทั้งนี้อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) ของของผู้เช่าเหมา (Master Lessee) หรือบริษัทแม่ของผู้เช่าเหมา อาจเป็นอีกปัจจัยที่ผู้ลงทุนสามารถใช้พิจารณาเพื่อประเมินความเสี่ยงที่ผู้เช่าเหมาจะไม่สามารถจ่ายค่าเช่าให้กองอสังหาฯและส่งผลกระทบต่อเงินปันผล ในกรณีผลประกอบการของอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่าเหมาได้รับผลกระทบ แต่ไม่ได้ชี้วัดความสามารถในการสร้างรายได้และการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ลงทุน และรายได้ของกองอสังหาฯ โดยตรง

ข้อมูลอ้างอิง

  1. ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 39/2564 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่20)
  2. ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับประมวล)
  3. คำนิยามสัญลักษณ์อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating)

https://www.trisrating.com/files/2416/6391/4118/Symbol-t_23_Sep_2022.pdf