ตลาดอสังหาฯปี 2024 ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน กูรูภาคอสังหาฯรวมถึงกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องงัดกลยุทธ์ออกมาเพื่อดึดดูดกำลังซื้อของลูกค้าอย่างเต็มที่ ในงานสัมมนาใหญ่ประจำปี “อสังหาริมทรัพย์ดัชนีหลักเศรษฐกิจปี 2024” จัดโดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย โดยไฮไลท์ที่น่าสนใจไว้หลายแง่มุม โดยภาครัฐ ชู “5 มาตรการภาษี+2 มาตรการการเงิน” ดันอสังหาไทย67

ดร.เผ่าภูมิ โรจนสกุล เลขานุการรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เป็นประธานเปิดงานและกล่าวปาฐกถาพิเศษ เรื่อง “นโยบายภาครัฐต่อการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์” โดยระบุว่า รัฐบาลมีนโยบายและมาตรการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่จะเป็นประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจและประชาชนทุกคนให้มากที่สุด กระทรวงการคลังตระหนักถึงความสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมาตรการด้านภาษี และมาตรการเงินที่สำคัญในปี 2567 ดังนี้

มาตรการด้านภาษี (5 มาตรการ)

1. “ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้ที่จ่ายเป็นดอกเบี้ยกู้ยืม” สำหรับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 100,000 บาท เพื่อบรรเทาภาระของผู้มีเงินได้

2. “การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ร้อยละ 90 ของภาษีที่ต้องเสียให้แก่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ไม่เกิน 3 ปี เพื่อบรรเทาภาระภาษีให้แก่ผู้ประกอบการระหว่างการก่อสร้าง

3. “การยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” สำหรับทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อใช้ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

4. “การขยายเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ในปี 2567 เป็นการทั่วไปออกไปอีก 2 เดือน

5. “มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย” ลดค่าจดทะเบียนการโอนจากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 1 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 ที่จดทะเบียนในปี 2567

มาตรการทางการเงิน (2 มาตรการ)

1. “โครงการบ้านล้านหลัง” สนับสนุนประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาที่ไม่สูง โดย ธอส. สนับสนุนสินเชื่อผ่อนปรน วงเงิน 20,000 ล้านบาท วงเงินกู้ต่อรายไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี เป็นเวลา 5 ปี

2. “โครงการสินเชื่อ Happy Life” สนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง วงเงินกู้ต่อรายตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี อยู่ที่ร้อยละ 2.98 ต่อปี ดอกเบี้ยต่ำที่สุดในปีแรกที่ร้อยละ 1.95 ต่อปี

ในด้านทิศทางและโอกาสของตลาดอสังหาฯในและต่างประเทศ ปี 67 คุณอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 66 ยังเผชิญปัญหาเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะตลาดจีน ที่ได้รับผลกระทบจากสงครามรัสเซีย และตะวันออกกลาง เป็นปัจจัยภายนอกที่มีผลกระทบ โดยปีนี้คาดว่า GDP จะเติบโต 2.8% จากที่คาดการณ์ไว้ 3.5% โดยปัจจัยหนุนมาจาก 2 ปัจจัย คือการเลือกตั้งทั่วโลก ส่วนไทยต้องรอดูมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯจากภาครัฐ ซึ่งจะมีผลต่อการขับเคลื่อนธุรกิจ

ทั้งนี้ในไทยหลังจากมีการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานมีผลต่อการพัฒนาอสังหาฯ ทำให้คนเข้ามาอยู่ในเมืองง่ายมากขึ้น โดยในช่วงอีก 6 ปีข้างหน้า ระบบขนส่งจะพร้อมรองรับทั้งการท่องเที่ยว และอสังหาฯ

ข้อมูลจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ จากปี 2017-2023 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่อง และกลับมาฟื้นหลังโควิด โดยบ้านกลุ่มลักชัวรี่ ระดับราคา 30 -70 ล้านบาท ในปี 2023 มีการเปิดตัวพิ่มเท่าตัว มียอดขาย 60% โดยทำเลกรุงเทพฝั่งตะวันออก มีซัพพลายเยอะและขายได้ถึง 70%

ทั้งนี้ในปี 2023 ลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาซื้อ-โอนคอนโด ถึง 10-13% ส่วนใหญ่ซื้อในพื้นที่ต่างจังหวัดมากขึ้น ส่วนกทม.ยอดโอนลดลงกว่า 50% สำหรับภูเก็ต ในช่วงที่ผ่านมามีการเปิดตัววิลลาโครงการใหม่ระดับราคา 15-35 ล้านบาท ได้รับความนิยมสูง โดยเฉพาะทำเลฝั่งตะวันตก ยอดขายพุ่งขึ้นสูงมากโดยเพิ่มขึ้นกว่า 80%

สำหรับในปี 2024 มองว่า ตลาดต่างชาติกลับมาจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่กำลังฟื้นตัว โดยเฉพาะลูกค้ามาเลเซียและจีน ส่วนลูกค้าชาวไต้หวันและชาวพม่า มีการเข้ามาซื้อคอนโดฯมากขึ้น

สำหรับมาตการ LTV มองว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ของ CBRE เป็นกลุ่มลักชัวรี่ ซึ่งมีเงินสด มีความสามารถในการซื้อสูง โดยไม่จำเป็นต้องกำหนดกรอบ แต่ลูกค้าอาจขอยื่นกู้ เพื่อนำเงินสดไปใช้หมุนเวียนในธุรกิจ ดังนั้นจึงคิดว่าธปท. ควรกำหนดกรอบมาตการ LTV โดยพิจารณาเป็นรายบุคคล ซึ่งจะทำให้กลุ่มมีกำลังซื้อสามารถซื้ออสังหาฯเพิ่มขึ้น

คุณอนาวิล เจียมประเสริฐ Head of Research and Consulting บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในปี 2024 อัตราว่างในพื้นที่สำนักงานทั่วไป 18% และในพื้นที่ CBA 14%  ขณะที่ปีนี้จะมีซัพพลายเข้ามาอีก 8.4 แสนตร.ม. จากโครงการวัน แบงคอก, ดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค  ซึ่งถือเป็นจำนวนเยอะที่สุดนับตั้งแต่ปี 1999 ในด้านราคาเช่าปัจจุบันมีการปรับลดลง โดยค่าเช่าสำนักงานทั้งกทม เฉลี่ยเหลือ 717 บาท/ ตร.ม. ส่วนพื้นที่ CBA เฉลี่ยอยู่ที่ 963 บาท แต่ในการเช่าจริงจะอยู่ที่ราว 1,155 บาท/ตรม. ค่าเฉลี่ย CBA ราคา 963 บาท/ตร.ม.

โดยเทรนด์อาคารสำนักงานในปีนี้ ในพื้นที่ CBA ผู้เช่าจะเน้นที่อาคารสีเขียว ซึ่งมาตรฐานจะตอบรับความต้องการของผู้เช่าเกือบ 10 เท่า จากในปี 2020-2021  โดย ESG ยังคงมีความสำคัญ ในช่วงที่ผ่านมามีผู้เช่าย้ายจากอาคารเก่าที่มีอายุมากกว่า 25 ปี ไปยังอาคารใหม่ถึง 1.4 แสนตร.ม. โดยกว่า 90% ของผู้เช่าย้ายเข้ามาในอาคารเขียว รับ ESGs

จะเห็นผู้เช่าย้านออกจากอาคารเก่าไปยังอาคารใหม่อีก 2-3 ปี ผู้เล่นซัพลลายใหม่จำเป็นต้องวิเคราะห์พัฒนาอาคาร เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน อาทิ คุณภาพชีวิตตามมาตรฐานเวลล์ คุณภาพอากาศ และพื้นที่ส่วนกลาง โดยผู้เช่าต้องมีจุดขายให้พนง ทำงานต่อไป

ในด้านการพัฒนาผังเมืองฝั่งตะวันออกใหม่ เห็นว่า ปัจจุบันพื้นที่โซนฝั่งตะวันออกกรุงเทพฯ มีการพัฒนาระบบเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งจะสอดรับกับการขยายตัวที่อยู่อาศัยความหนาแน่นต่ำ ลดพื้นที่รับน้ำ

ซึ่งพื้นที่สุวิทวงศ์ยังคงมีพื้นที่อุตสาหกรรมบ้าง ตอนนี้ยังไม่เห็นรีเทลขนาดใหญ่ แต่เชื่อว่าหลังจากมีการพัมนาผังเมืองต่อไปอีก 5-10 ปี จะมีรีเทลเข้าไปเปิดเพิ่มขึ้น ส่วนอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เชื่อว่าเป็นทำเลที่ไม่มีอาคารใหญ่เข้าไปเปิดแน่นอน แต่อาจจะเป็นพื้นที่โฮมออฟฟิต หรือ โค ออฟฟิต ในพื้นที่นั้นๆ 

คุณเค่อเจีย เตียว กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฮาร์วี่แลนด์ จำกัด กล่าวว่า คนรวยชั้นนำของจีนส่วนใหญ่จะย้ายไปอยู่สิงคโปร์ ทั้งเจ้าของไฮตี่เหลา อาลีบาบา โดยนับตั้งแต่ปี 2023 –2025 ชาวจีนกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงจะมีการย้ายสัญชาติไป อเมริกา แคนาดา และออสเตรเลีย มากขึ้น ทำให้อสังหานในประเทศเหล่านั้นมีความต้องการซื้อจากชาวจีนทั้งซื้ออยู่เอง หรือปล่อยเช่า ซึ่งในมุมมองของคนจีนมองว่าเมืองไทยเป็นตลาดที่มีศักยาภาพ น่าอยู่อาศัย มีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่สมบูรณ์ ทั้งถนน รถไฟฟ้าถือว่าดีเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน

ตอนนี้คนจีนมีกำลังซื้อกลับมาดีกว่าโควิด แต่ไม่แห่กันซื้อเหมือนในอดีต ในส่วนของปัญหาอสังหาฯจีน มองว่าไม่มีผลกระทบกับอสังหาฯไทยโดยตรง เพราะลูกค้าจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาฯในประเทศอื่นๆ ส่วนใหญ่มักจะผูกกับเรื่องการศึกษาของลูกหลานหรือซื้อเพื่อย้ายถิ่นฐาน ทำธุรกิจข้ามชาติมากกว่า

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในปี 66 กลุ่มคอนโดฯ จำนวนเติบโต 0.9% เมื่อเทียบกับปี 65 แต่ในส่วนของมูลค่าเพิ่มขึ้น 5.6% แสดงว่าคอนโดฯ ราคาแพงขยายตัวเพิ่ม ส่วนปี 67 คาดว่าถ้าปัจจัยด้านเศรษฐกิจยังเป็นลบ อาจเห็นยอดโอนคอนโดฯในกลุ่ม3 ล้านบาทติดลบ ซึ่งถ้าดูแนวโน้มจากปี 65 การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงตั้งปี Q1/66

ทั้งนี้ผู้ประกอบการยังมีการปรับตัวมารุกตลาดบ้านราคาสูงมากขึ้น โดยในปี 66 ใบอนุญาติจัดสรรนส่วนของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเพิ่มขึ้น ส่วนทาวเฮ้าส์ ลดลงราว 5% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าให้รับกับกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อ

ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ จะเห็นว่าในช่วง Q4/66 ผู้ประกอบการมีการเปิดตัวมากขึ้น จากช่วง 3 ไตรมาส ขณะที่ตลาด EEC ในปี 66 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องตลอดปี ในส่วน 18 จังหวัดที่นอกเหลือจาก กทม-ปริมณฑล และ EEC จะเห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปเปิดตัวคอนโดฯ ตามหัวเมืองใหญ่ อย่าง ภูเก็ต เชียงใหม่ อีสาน เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะที่ยอดขายยังไม่ดีเท่าที่ควร เห็นจากช่วง Q4/66 มีการเปิดตัวคอนโดนใหม่ถึง 2 หมื่นหน่วย แต่ขายได้1.8 หมื่นหน่วย เป็นสัญญาณสะท้อนให้เห็นยอดขายที่ยังสู้ยอดเปิดไม่ได้มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่ม ทำให้ตลาดกทม-ปริมณฑล ยังมีความเสี่ยงทางยอดขายและทรงตัวในทิศทางลดลง  ส่วนตลาด EEC ยอดขายยังสามารถไปได้เรื่อยๆใกล้เคียงกับการเปิดตัวโครงการใหม่

นอกจากนี้ในส่วนครึ่งหลังปีนี้คาดว่าดอกเบี้ยจะลด ส่วนมาตราการรัฐ ยังไม่มีเข้ามาเป็นพิเศษ ซึ่งจากข้อมูลการโอนในปี 66 ยังติดลบต่อเนื่อง ซึ่งถ้าไม่มีปัจจัยมาหนุนก็จะทำให้ครึ่งปีแรกตลาดซึม แม้ว่าผู้ประกอบการจะมีโปรโมชั่นมากระตุ้น โดยในช่วงหลังโครงการที่เปิดมาต่อเนื่องถึง 4 ไตรมาส ถ้าเกินไปถึงไตรมาส 5 ก็จะขายไม่ดีแล้ว ทำให้ตอนนี้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวรับการเปลี่ยนแปลง  

ดีมานของกลุ่มกลาง-ล่าง กำลังซื้อไม่ดีจากภาระหนี้หลายทาง ที่มีโอกาสถูกปฎิเสธสินเชื่อสูง  ในกลุ่มของลูกค้าต่างชาติยังมีช่องว่างอยู่ โดยลูกค้าพม่าเป็นกลุ่มลูกค้าใหม่ที่มีความน่าสนใจมีโอกาส โดยลูกค้า CLMV ยังเป็นกลุ่มที่น่าสนใจ เพราะไทยมีความมั่นคงสุงเมื่อเทียบกับประเทศรอบๆ

คุณสุมิตรา วงภักดี  กรรมการผู้จัดการ Terrabkk.com กล่าวว่า  การสร้างแบรนด์ เป็นปัญหาของผู้พัฒนาหลายรายในยุคนี้ ทำให้แข่งขันได้ยาก ซึ่ง TerraBKK มีการทำวิจัยต่อเนื่อง โดยพบว่า ลูกค้าให้ความสนใจกับแบรนด์ ซึ่งต้องตอบ โจทย์ ใน 7 เรื่อง คือ Meet Needs, Trusted, Dynamic, Familiarity, Brand Famous, Unique, Brand Love ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญในการพัฒนาแบรนด์

โดยคนแต่ละกลุ่มก็จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความแตกต่างกัน อาทิ รู้สึกปลอดภัย, มีมาตรฐานการก่อสร้าง, มีคุณภาพ และมีบริการหลังการขายที่ดี

โดยปัจจุบันคนกลุ่ม GenZ เป็นลูกค้ากลุ่มใหม่ที่จะมีผลต่อการขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะคอนโดฯรอบๆ มหาวิทยาลัยซึ่งมีการโอนต่อเนื่อง ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะใช้สื่อออนไลน์เป็นหลัก รวมถึงแอพฯติ๊กต๊อกก็มีความน่าสนใจ ที่คนยุคนี้นิยมดูสื่อ VDO แนวตั้งมากขึ้น

ในส่วนการพัฒนาสินค้าในกลุ่มใหม่ ผู้พัฒนาจำเป็นต้องเปลี่ยนตัวเอง หรือมีการสร้างแบรนด์ใหม่เปลี่ยนภาพลักษณ์ขึ้นมาเพื่อรองรับ ซึ่งทำได้ทั้งการอ้างอิงแบรนด์แม่ หรือทำแบรนด์ใหม่ขึ้นมาเพื่อให้เกิดมุมมองของลูกค้าใหม่ๆ