ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1/67 ชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปสงค์ ทั้งจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ซึ่งต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส โดยได้รับผลกระทบสะสมจากช่วงปลายปี 66 ทั้งมาตรการ LTV หนี้ครัวเรือน แบงก์เข้มงวดสินเชื่อ ด้านตลาดต่างชาติยังขยายตัวต่อเนื่อง โดยจีนยืนหนึ่ง ขณะทีเมียนมาร์แซงรัสเซียเป็นไตรมาสแรก

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในไตรมาส 1 ปี 2567 REIC พบการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปสงค์ ทั้งจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีเพียงจำนวน  72,954  หน่วย ลดลงร้อยละ -13.8  โดยแนวราบลดลงมากสุดถึง ร้อยละ -18.9 และอาคารชุดลดลงร้อยละ -0.6

ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 1 ปี 2567 จำนวน  208,732  ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำสุดในรอบ 19 ไตรมาส (Q3/2562 – Q1/2567) และยังมีการขยายตัวลดลงร้อยละ -13.4 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 ที่มีจำนวน 241,167 ล้านบาท โดยแนวราบลดลงมากสุดถึงร้อยละ -14.6 และอาคารชุดลดลงร้อยละ -10.7 และจำนวนเงินสินเชื่อปล่อยใหม่ที่ขยายตัวลดลง -20.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส ส่งผลให้อุปทานที่เกิดขึ้นใหม่การชะลอตัวลงทั้งใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศลดลงร้อยละ -19.7 และการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวนที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลงร้อยละ -12.0 และที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลงร้อยละ -38.5

ซึ่งหลังจากรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ REIC คาดว่าจะส่งผลดีในช่วงครึ่งปีหลังของ 2567 โดยตลาดจะมีการพลิกฟื้นให้ภาพรวมทั้งปีการขยายได้ไม่น้อยกว่า ร้อยละ 5 และสูงสุดได้มากกว่าร้อยละ 10 โดยต้องระวังการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาสูงที่ยอดขายเริ่มชะลอตัว มีหน่วยเหลือขายเริ่มสะสมเพิ่มมากขึ้น

กำลังซื้ออ่อนแอ บ้านราคา 5-7 ล้าน โอนลดลง 20% บ้านมือสองต่ำ 3 ล้านขายดี

ทั้งนี้การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในทุกระดับราคาโดยกลุ่มราคาที่มีการลดลงสูงสุด คือระดับราคา 5.01- 7.50 ล้านบาทที่ลดลงร้อยละ -20.0 รองลงมาคือ ระดับราคา 1.51-2.00 ล้านบาท ที่ลดลง ร้อยละ -19.8 ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทที่ลดลงร้อยละ -18.2 และระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทที่ลดลง  ร้อยละ -18.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ตลาดในระดับราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ที่มากกว่าบ้านมือสอง ขณะที่ตลาดในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นบ้านมือสองที่สูงกว่าบ้านใหม่

นอกจากนี้ พบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบก็ลดลงทุกระดับราคาโดยมีการลดลงมากที่สุด    ในกลุ่มระดับราคา 1.51- 2.00 ล้านบาทลดลงร้อยละ -30.2 รองลงมาในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทลดลง              ร้อยละ -26.5 ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาทลดลงร้อยละ -20.2

ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดการลดลง  มากที่สุดคือกลุ่มราคา 5.01-7.50 ล้านบาทลดลงร้อยละ -30.3  รองลงมาระดับราคา มากกว่า 10.00 ล้านบาทลดลง   ร้อยละ -26.0   ระดับราคา7.51-10.00 ล้านบาทลดลงร้อยละ -20.9 และระดับราคา 3.01 – 5.00 ลดลงร้อยละ -13.4 แต่ห้องชุดในกลุ่มราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาทมีการขยายตัวขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งเป็นผลส่วนหนึ่งมาจากโครงการอาคารชุดราคาต่ำที่มีการเปิดตัวมากขึ้นในปลายปี 2564 และ 2565 เริ่มทยอยสร้างเสร็จและเริ่มมีการโอนกรรมสิทธิ์ และมีปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์จากการซื้อ-ขายห้องชุดมือสองในระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท และ 1.01-1.50 ล้านบาทเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0 และ 4.9 ตามลำดับ ขณะที่ห้องชุดที่ราคาสูงขึ้นที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นในระดับราคา 1.51-2.00 ล้านบาท และ 2.01-3.00 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.3 และ 9.6 ตามลำดับ เป็นผลมาจากการยอดโอนกรรมสิทธิ์ของห้องชุดใหม่ที่อยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และหัวเมืองหลักของภูมิภาคเป็นสำคัญ

การที่กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนอ่อนแอลง ยังได้ฉุดยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในไตรมาส 1 ปี  2567 มีจำนวนที่ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาสด้วยเช่นกัน โดยพบว่ามียอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 121,529 ล้านบาท ซึ่งมีภาวะการขยายตัวลดลงถึงร้อยละ -20.5 ซึ่งน่าจะเป็นผลจากความสามารถในการขอสินเชื่อที่ลดลง และการที่สถาบันการเงินมีเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมาก อย่างไรก็ตาม สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ มีมูลค่าสูงขึ้นถึง 4,956,145 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2566 แต่เป็น  อัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดในรอบ 25 ไตรมาส

ทั้งนี้แนวโน้มอุปสงค์-อุปทาน ปี 2567 ดีขึ้น หลังรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ เพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน กระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ ที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ซึ่ง REIC เห็นว่าเป็นปัจจัยบวกที่จะช่วยให้เกิดการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยคาดการณ์ว่า ในปี 2567 จะส่งผลให้เกิดหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 386,861 หน่วย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 5.5

ส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณคาดการณ์ว่าจะมี 277,118 หน่วย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 7.1 และจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยห้องชุดประมาณ 109,743 หน่วย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 1.5 ในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนประมาณ 1,105,912 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 โดยแนวราบคาดว่าจะมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 795,275 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1,อาคารชุด คาดว่าจะมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 310,636 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0 และมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 698,931 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 โดยมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน  5,191,092 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9

ตลาดคอนโดฯต่างชาติจีนยืนหนึ่ง เมียนมาร์แซงรัสเซียเป็นไตรมาสแรก จับตาอินเดียลูกค้ากระเป๋าหนัก

สำหรับสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 3,938 หน่วย มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 18,013 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3 และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นไตรมาสที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติมากที่สุดในรอบ 25 ไตรมาส

ทั้งนี้สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2567 คือ

อันดับ 1 สัญชาติจีน มีจำนวนหน่วย 1,596 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 41 และมีมูลค่า 7,570 ล้านบาท  คิดเป็นร้อยละ 42 ของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เป็นต่างชาติทั้งหมด

อันดับ 2 สัญชาติพม่า มีจำนวนหน่วย 392 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 10 และมีมูลค่า 2,207 ล้านบาท    คิดเป็นร้อยละ 12 ของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เป็นต่างชาติทั้งหมด

อันดับ 3 สัญชาติรัสเซีย มีจำนวนหน่วย 295 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 7 และมีมูลค่า 924 ล้านบาท    คิดเป็นร้อยละ 5 ของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เป็นต่างชาติทั้งหมด

ขณะที่อินเดีย แม้ว่าในช่วงไตรมาส 1/67 จะมีการโอนคอนโดฯเพียง 56 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 365 ล้านบาท แต่กลับเป็นสัญชาติที่มีการซื้อคอนโดฯมูลค่าสูงที่สุดเฉลี่ย 6.5 ล้านบาท และเลือกซื้อพื้นที่สูงที่สุดเฉลี่ย 72.7 ตร.ม. เลยทีเดียว

อย่างไรก็ดีตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะห้องชุดที่มียอดการซื้อจากชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้นและต่อเนื่องในภาวะที่กำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ ได้สะท้อนให้เห็นความจำเป็นและโอกาสที่จะต้องดึงกำลังซื้อ  ใหม่ ๆ ให้เข้ามากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศในช่วงสั้น ๆ โดยให้มีผลกระทบเชิงลบน้อย ซึ่งจำเป็นต้องเกิดจากความร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน