รูปแบบการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายช่องทาง TerraBKK Research ขอนำเสนอหนึ่งไอเดียการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจและเริ่มเป็นที่รู้จักกันก็คือ ธุรกิจ "Hostel" โรงแรมชั้นประหยัดตอบสนองความต้องการผู้พักอาศัยที่ต้องการเพียงแค่ที่ซุกหัวนอนและไม่ได้ต้องการการบริการอะไรมากเหมือนอย่างโรงแรมทั่วไป กลุ่มลูกค้าของ Hostel ส่วนใหญ่จะเป็น Budget Traveler, Backpacker และกลุ่มนักท่องเที่ยว (Tourist) มีรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้

สมมุติฐาน

1.ด้านเงินลงทุน

    • ซื้ออาคารทาวน์เฮ้าส์ 16,000,000 บาท (เงินสด+เงินกู้)

  1. เงินสด 4,800,000 บาท (30%)
  2. เงินกู้ 11,200,000 บาท (70%)

  • ซื้อทาวน์เฮ้าส์ 1 กย 2557 เปิดให้บริการ 1 มกราคม พ.ศ.2558
  • สมมุติราคาประเมิน เท่ากับ 16,000,000 บาท
  • ค่า Renovate และอุปกรณ์สำหรับประกอบกิจการ 2,000,000 บาท (เงินสด)
  • กู้ 20 ปี เริ่มกู้วันที่ 1 กันยายน พ.ศ.2557 โดยขอสินเชื่อประเภทซื้อที่อยู่อาศัย เหมือนเราซื้อที่อยู่อาศัยทั่วไป
  • อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกรุงศรี เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับกลุ่มลูกค้าทั่วไป
  1. ขอกู้ได้ 70% ของราคาประเมิน ปีที่ 1-3 อัตราดอกเบี้ย MLR-1.50%
  2. หลังจากปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ย MLR-1.75%
  3. ตามประกาศธนาคาร อัตราดอกเบี้ย MLR=7.125% ต่อปี

2.ด้านรายได้

  • กลุ่มค้าของที่พักอาศัยประเภท Hostel คือ Tourist และ Budget Traveler
  • รายได้มีช่องทางเดียวคือ มาจากค่าพักแรม และบริการอื่นๆเช่น ค่าอาหาร ค่าน้ำดื่ม และของใช้ต่างๆ
  • อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ช่วง High Season 80% ช่วง Low Season  40% เฉลี่ยต่อปีประมาณ 60% ต่อปี แต่ในปีที่1 และปีที่ 2 อัตราการเข้าพัก 55% ต่อปี เนื่องจากช่วงต้นของการให้บริการ
  • ที่พักเฉลี่ยรวมคืนละ 500 บาท (แบ่งเป็นค่าเช่าห้อง 250 บาท และค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ 250 บาท)
  • รายได้จากบริการอื่นๆ 5% ของรายได้
  • เปิดให้บริการทุกวัน

3.ด้านรายจ่าย

  • จ้างพนักงานประจำ
  1. Front Office 2 คน ค่าจ้างคนละ 15,000 บาท ต่อเดือน
  2. แม่บ้าน 2 คน ค่าจ้าง 9,000 บาทต่อเดือน
  • ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน 5% ของราคาได้
  • ค่าใช้จ่าย ณ วันซื้อ โอนกรรมสิทธิ์
  1. ค่าประเมินและค่าใช้จ่ายอื่นๆกับธนาคาร 0.05% ของราคาประเมิน 8,000 บาท
  2. ค่าประกันอัคคีภัย 2,000 บาท
  3. ค่าแคชเชียร์เช็ค 20 บาท
  4. ค่าจดจำนอง 1% 112,000 บาท
  5. ค่าอากรแสตมป์ 7,200 บาท
  6. ค่าธรรมเนียมการโอน 160,000 บาท (ค่าโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง)
  • ค่าใช้จ่าย ณ วันขาย โอนกรรมสิทธิ์
  1. ค่าธรรมเนียมการโอน 160,000 บาท (ค่าโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง)
  2. ค่าอากรแสตมป์ 80,000 บาท (คนขายออก)
  3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1,050,000 บาท

กรณีที่ 1 ใช้เงินสดสำหรับการลงทุนทั้งหมดไม่มีการขอกู้

กรณีที่ 2 เงินสด 30% และใช้เงินกู้ 70%

จากกรณีศึกษาข้างต้น TerraBKK Research ได้ทำเป็นต้นแบบไว้สำหรับผู้ที่สนใจ Renovate จากทาวน์เฮ้าส์เป็น Hostel ปล่อยเช่ารายวัน จากกรณีที่หนึ่ง เมื่อใช้เงินสดทั้งหมดในการลงทุน IRR จะได้เท่ากับ 7.03% และ ROE  เท่ากับ 67.51%  กรณีที่สอง เป็นกรณีที่ใช้เงินกู้บางส่วนสำหรับการลงทุน ได้ IRR เท่ากับ 7.35% และ ROE เท่ากับ 77.15% จะได้ผลตอบแทนที่มากกว่ากรณีของการใช้เงินสดในการลงทุน

สำหรับกรณีศึกษาข้างต้นผลตอบแทนอาจจะต่ำกว่าความไปจริงเนื่องจาก ราคาขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อปีที่ 10 ทางเรากำหนดเอาไว้ว่าสามารถขายได้ราคาเดียวกับตอนที่ซื้อมา คือ 16,000,000 บาท เพื่อเป็น Base Case ให้ง่ายต่อการทำความเข้าใจ แต่เนื่องจากตอนขายนั้นเราขายเป็น Hostel ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวต่อเนื่องให้กับผู้คนต่อไปได้ ทำให้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้การประเมินราคาแบบ Income approach ทำให้ราคาขายต้องสูงกว่า 16,000,000 บาท โดยสามารถคำนวณได้จากสูตร

ดังนั้น ถ้าหากขายในราคา 21,019,348 บาท ในกรณีลงทุนด้วยเงินสด จะทำให้ IRR เท่ากับ 8.91% และ ROE เท่ากับ 95.15% แต่เพื่อความง่ายในการเข้าใจของบุคคลทั่วไปเราจึงใช้ราคาขาย Hostel เท่ากับ 16,000,000 บาท เท่าเดิมถึงแม้ว่าเวลาจะผ่านไปเป็นเวลาถึง 10 ปีแล้วก็ตาม

TerraBKK ขอส่งต่อ Tip ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ฉบับ SME ว่า ที่มาของรายได้เป็นแบบได้รับค่าเช่าต่อเนื่อง ท่านควรลงเงินทุนแบบผ่อนชำระจะทำให้ได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงเงินทุนด้วยเงินสดทั้งหมด มีด้วยกัน 2 ช่องทาง คือ 1) ทำสัญญาเช่าระยะยาวและจ่ายค่าเช่าแบบรายเดือน 2) กู้ธนาคารให้มากกว่าควักเงินส่วนตัว - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก