อสังหาริมทรัพย์อย่าง ตึก อาคาร บ้านเรือน ถือเป็นทรัพย์สินถาวรอย่างหนึ่ง ที่ยิ่งนานวัน ก็ย่อมมีสภาพเสื่อมถอยไปตามกาลเวลา เมื่อต้องการทราบว่าแล้วอสังหาฯ ที่ถือครองนั้นเหลือมูลค่าเท่าไหร่

หากอิงหลักการประมาณค่าเสื่อมอาคาร จากประมวลรัษฎากร( การประเมินราคาทรัพย์สินทางบัญชี) ได้ใจความว่า “การหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน ให้คำนวณหักตามระยะเวลาที่ได้ทรัพย์สินนั้น ทั้งนี้ อาคารถาวร จะคิดค่าเสื่อมราคา ไม่เกินอัตราร้อยละ 5 ของมูลค่าต้นทุนต่อปี” สำหรับวิธีการคิดค่าเสื่อมนั้น ก็มีด้วยกันหลายวิธี แต่วิธีที่นิยมและไม่ซับซ้อน สามารถคำนวณได้ง่าย นั้นคือ วิธีแบบเส้นตรง (Straight Line Method) TerraBKK อธิบายว่า การคิดค่าเสื่อมราคาตามวิธีเส้นตรง (Straight Line Method) เป็นการปันส่วน ความเสื่อมสภาพของสินทรัพย์นั้น ให้เป็น “ค่าเสื่อมราคา” ที่เท่ากันทุกปี ตลอดอายุการใช้งานของสินทรัพย์นั้นๆ สามารถคำนวณ ค่าเสื่อมราคาแต่ละปี ได้ดังนี้

ทั้งนี้ การคิดค่าเสื่อมจากอายุการใช้งาน มักใช้กับการคำนวณค่าเสื่อมประเภทอุปกรณ์เครื่องจักรต่างๆ สำหรับ ตึกอาคารบ้านเรือนโดยทั่วไป จะคิด ค่าเสื่อมสูงสุดที่ 5% ต่อปี ตามประมวลรัษฎากร(การประเมินราคาทรัพย์สินทางบัญชี) TerraBKK ขอยกตัวอย่าง เพื่อทำความเข้าใจอย่างง่าย ดังนี้

"บริษัทซื้อตึกพาณิชย์ แถวประชาชื่น ราคา 5.5 ลบ. คาดว่าจะใช้ดำเนินกิจการไป 15 ปี คิดอัตราค่าเสื่อม 5 %ต่อปี"

ค่าเสื่อมราคาของตึกพาณิชย์แห่งนี้ = 5,500,000 x 5% = 275,000 บาทต่อปี

ณ ปีที่ 15 ตึกพาณิชย์จะมี

ค่าเสื่อม = 275,000 x 15 = 4,125,000 บาท

มูลค่าคงเหลือทางบัญชี = 5,500,000 – 4,125,000 = 1,375,000 บาท

TerraBKK ขออธิบายว่า ตึกพาณิชย์หลังนี้ จะมีค่าเสื่อมราคา 275,000 บาทต่อปี เมื่อใช้ดำเนินกิจการครบ 15 ปี จะมีค่าเสื่อมราคารวม 4,125,000 บาท และมีมูลค่าอาคารคงเหลือทางบัญชี 1,375,000 บาท ทั้งนี้ หากเป็นทรัพย์สินประเภทบ้านเดี่ยว จะต้องคำนึงถึงราคาที่ดินด้วย โดยต้องหักราคาประเมินที่ดินออกจากราคาซื้อขายบ้านหลังนั้น ก่อนนำมาคำนวนหาค่าเสื่อมต่อไป ท้ายนี้ TerraBKK ขอฝากไว้ว่า การคิดค่าเสื่อมตึกอาคารบ้านเรือน เป็นการประเมินราคาทรัพย์สินทางบัญชี การคิดค่าเสื่อมอาคารที่ 5 % ต่อปี แสดงว่าจะมีอายุอาคาร 20 ปี (= 100%) แต่ในความเป็นจริงแล้ว อาจใช้ประโยชน์จากอาคารหลังนั้นได้มากกว่า 20ปี ก็ได้ ขึ้นอยู่กับการดูแลรักษา และปัจจัยอื่นๆ

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

สามารถอ่านบทความ Financial Ratio เพิ่มเติม ได้ที่ >มูลค่าเงินตามเวลา (Time Value of Money) : เงินมีมูลค่าเปลี่ยนไป เพราะอะไร ? >Financial Ratio 4 : ROE & ROI สัดส่วนการลงทุน สะท้อนความต่างผลกำไรอสังหาฯ >Financial Ratio 3 : NPV , IRR ตรวจสอบก่อนลงทุนอสังหาฯว่า “กำไร” จริงไหม ? >Financial Ratio 2 : Capital Gain กำไรสะท้อนศักยภาพทำเล >Financial Ratio 1 :Gross Profit & Net Profit เปิดเผยที่มากำไร รู้ทันอสังหาฯก่อนการลงทุน