Case Study 11: อยากเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ปล่อยเช่าต้องทำอย่างไร?

การสร้างหอพักหรืออพาร์ทเมนต์ปล่อยเช่าเป็นกิจการที่หลายคนสนใจ ซึ่งหากสามารถเลือกทำเลที่ถูกต้องและได้ราคาที่เหมาะสม จะสามารถทำรายได้ระยะยาวได้อย่างมั่นคง ทั้งอัตราผลตอบแทนที่ต่อเนื่องในรูปแบบค่าเช่าและจากกำไรเมื่อขายสินทรัพย์ทิ้ง

แต่จากการสำรวจข้อมูลพบว่า ยังมีอพาร์ทเมนต์ฝากขายหลายอาคารที่ยังขายไม่ออก เป็นเพราะว่าการตั้งราคาขายที่สูงเกินไปสำหรับความคาดหวังในการคืนทุนภายใน 10 ปีของผู้ซื้อ ดังนั้นอพาร์ทเมนต์ในกรุงเทพส่วนใหญ่เป็นการซื้อที่ดินหรือเอาที่ดินเดิมของตนเองมาก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ปล่อยเช่าแล้วเก็บเป็นสินทรัพย์มรดกให้ลูกหลานต่อไป

เพื่อตอบคำถามที่ยังคาใจหลายคนที่จะเริ่มต้นธุรกิจอพาร์ทเมนต์ปล่อยเช่า เช่น จะเริ่มต้นอย่างไร? ต้องมีเงินทุนเท่าไหร่? ทำแล้วจะคุ้มไหม? ในวันนี้ TerraBKK Research มีคำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจอยากซื้ออพาร์ทเมนต์มือสองมาบริหารต่อต้องพิจารณาอะไรบ้าง? เพื่อช่วยในการตัดสินใจในส่วนการประมาณการรายได้จากการลงทุน

สิ่งสำคัญที่สุดของการเลือกจับจองเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์คือ “ทำเล” โดยเลือกทำเลที่เหมาะสม มีศักยภาพในการลงทุน โดยมีปัจจัยในการพิจารณา 3 อย่างดังนี้

1. อัตราการเข้าพัก คือ จำนวนห้องพักที่มีการเช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่งๆ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ Demand ในย่านนั้นๆ เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย, แหล่งงาน ในย่านเหล่านี้จะมีอัตราการเข้าพักสูง
2. อัตราค่าเช่า คือ ค่าเช่าที่สามารถเก็บได้ในย่านนั้นๆ
3. ระดับการแข่งขัน คือ ปริมาณคู่แข่งในบริเวณนั้นๆ ทั้งอพาร์ทเมนต์ในระดับเดียวกันและต่างกัน

ซึ่งทั้งหมดนี้สามารถรู้ได้โดยการสำรวจอพาร์ทเมนต์คู่แข่งในบริเวณนั้นโดยรอบ  เมื่อได้ทำเลที่ต้องการแล้ว จึงมากำหนดกลุ่มลูกค้าที่ต้องการ ซึ่ง TerraBKK Research ขอยกตัวอย่างกลุ่มลูกค้าอย่างง่าย 4 กลุ่มตัวอย่างดังนี้

1. Expat (กลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย)
2. กลุ่มคนทำงาน
3. นักศึกษา
4. แรงงาน

เมื่อเลือกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ตามที่ต้องการแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้คือ “การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ” ที่จะตอบโจทย์ของเราได้ว่า อพาร์ทเมนต์ที่เรากำลังจะลงทุนนี้ ควรใช้เงินทุนอย่างไร? และจะคุ้มมั้ยเมื่อลงทุนไปจริงๆ ซึ่ง ในที่นี้ TerraBKK Research ขอยกตัวอย่างตัวอย่างอพาร์ทเมนต์มือสองสำหรับนำมาศึกษาความเป็นไปได้อย่างคร่าวๆ ดังนี้ รายละเอียดทรัพย์ ราคาขาย 49,500,000 บาท จำนวน 75 ห้องพัก ขนาดที่ดิน 200 ตร.วา พื้นที่ใช้สอย 2,300 ตร.ม. จำนวน 6 ชั้น รายรับ

• รายได้จากห้องพัก 5,600 บาท/ห้อง = 5,040,000 บาท/ปี (ปรับขึ้น 5% ทุก 3 ปี)
• อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate)

ปีที่ 1-2 = 92%

ปีที่ 3-6 = 95%

ปีที่ 6 เป็นต้นไป = 100%

• รายได้อื่นๆ อาทิ ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าอินเตอร์เนต, เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ, ที่จอดรถ คิดเป็น 15% ของรายรับค่าเช่า

รายจ่าย    ด้านเงินลงทุน

• เงินลงทุนส่วนตัว 20% = 9,900,000 บาท
• กู้ธนาคาร 80% = 39,600,000 บาท
• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 9% ต่อปี ระยะเวลาการกู้ 15 ปี กู้แบบ Term Loan
• ค่า Renovate และอุปกรณ์สำหรับประกอบกิจการ 400,000 บาท

   ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ ตอนซื้อทรัพย์

• ค่าประเมินและค่าใช้จ่ายอื่นๆกับธนาคาร 0.05% ของราคาประเมิน = 24,750 บาท
• ค่าแคชเชียร์เช็ค 20 บาท
• ค่าจดจำนอง 1% ของเงินกู้ = 396,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน = 247,500 บาท
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (คนซื้อคนขายออกคนละครึ่ง) = 495,000 บาท

   ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

• เงินเดือนพนักงาน 504,000 บาท/ปี (ปรับขึ้น 3% ทุกปี)

ค่ารปภ. 2 คน 9,000 บาท/เดือน

ค่าแม่บ้าน 1 คน 9,000 บาท/เดือน

Front Office 1 คน 15,000 บาท/เดือน

• ค่าใช้จ่ายสำหรับห้องพักและส่วนกลาง 5% ของรายรับค่าเช่า
• ค่าใช้จ่ายทางการตลาดในปีแรก 0.5% ของรายรับ

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ

• ค่าเบี้ยประกันภัย 2,000 บาท/ปี
• ภาษีโรงเรือน 12.5% ของรายรับค่าเช่า
• ภาษีเงินได้นิติบุคคล คิดตามกรมสรรพากรกำหนด >> (คลิก) อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล

จากกรณีศึกษาอพาร์ทเมนต์ข้างต้น เมื่อนำมาคิดเป็นกระแสเงินสดเป็นระยะเวลา 25 ปี ดังนี้

คิดเป็นอัตราผลตอบแทน ดังนี้

จากอัตราผลตอบแทนที่ได้ จะเห็นได้ว่าหากซื้ออพาร์ตเมนต์มือสองมาในราคา 49,500,000 บาท และสามารถปล่อยเช่าในราคา 5,600 บาท/ห้อง/เดือน เมื่อหักลบกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนแล้ว ระยะเวลาที่กว่าจะคืนทุนนานถึง 17 ปี หรือใช้เวลามากกว่า 20 ปีจึงจะได้อัตราผลตอบแทนมากกว่า 5% และเจ้าของลงทุนเองเป็นจำนวนเงิน 13,470,252 บาท

ซึ่งในกรณีนี้หากซื้อที่ดินในทำเลเดียวกันมาในราคา 30,000 บาท/ตร.วา ต้นทุนค่าก่อสร้าง 10,000 บาท/ตร.ม. และค่าตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์ประมาณ 4,000,000 บาท โดยมีจำนวนห้องและค่าเช่าเท่ากัน จะทำให้โครงการนี้คืนทุนในระยะเวลา 8 ปี และเจ้าของลงทุนเองเป็นจำนวนเงิน 15,513,270 บาท ซึ่งคิดเป็นอัตราผลตอบแทนดังนี้

เมื่อเทียบระหว่างซื้ออพาร์ทเมนต์มือสองกับสร้างอพาร์ทเมนต์จากที่ดินเปล่า

ดังนั้นการลงทุนในอพาร์ทเมนต์จะต้องมีการศึกษาศักยภาพของทำเล ทั้งเรื่องของ Demand และอัตราค่าเช่าของคู่แข่งในย่านนั้นอย่างรอบคอบ เพื่อจะสามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้ครบทั้ง 2 ทาง คือ แบบอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Dividend Yield) และกำไรจากการขายสินทรัพย์ (Capital Gain)

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก