Case Study 13 : เมื่อไหร่ควรตัดสินใจขายคอนโดเพื่อทำกำไร?

Jun 20, 2017 | อ่าน 35,042

คำถามหนึ่งที่ยังคงเป็นคำถามยอดฮิตของนักลงทุนที่มักถามก่อนซื้อคอนโดฯว่า “เมื่อไหร่ควรจะขายทิ้งเพื่อให้ได้กำไร” คำถามนี้คงไม่มีคำตอบที่ตายตัวนักสำหรับในแต่ละกรณี (Case Study) ท่านต้องกลับไปตอบตัวเองก่อนว่า เริ่มต้นซื้อมาราคาต่อตารางเมตรเท่าไหร่? ซื้อมาตอนไหน? เก็บค่าเช่ามาได้นานเท่าไหร่แล้ว? ผ่อนธนาคารไปกี่งวด?

A : หากสนใจซื้อคอนโดฯใหม่ ต้องคาดการณ์ได้ว่าโครงการที่สนใจนี้จะต้องขายดีมาก คือยอดขาย 80-100% ก่อนสร้างเสร็จ เพราะคอนโดฯใหม่จะแบ่งระยะเวลาในการซื้อด้วยกันทั้งหมดออกเป็น 4 รอบคือ

รอบ VIP - โดยโครงการจะเปิดส่วนหนึ่งในลูกค้าจองในราคาพิเศษก่อน ซึ่งจะได้ห้องในราคาที่ถูกกว่าและสามารถเลือกห้องได้ก่อนใคร
รอบ Presale - รอบที่เปิดจองสำหรับบุคคลทั่วไป ราคาค่อนข้างใกล้เคียงกับรอบ VIPแต่บางห้องที่ตำแหน่งดีๆอาจจะถูกจับจองไปตั้งแต่รอบ VIP แล้วก็ได้ ในรอบนี้โครงการส่วนใหญ่จะมีโปรโมชันหรือของแถมเพื่อดึงดูดในคนซื้อ ซึ่งในบางโครงการยอดจองเต็มตั้งแต่รอบ Presale
รอบ Mass - คือรอบที่เปิดขายปกติทั่วไป ห้องเหลือให้เลือกน้อย ราคาสูงกว่ารอบ Presale ประมาณ 5-10%
รอบใกล้วันโอนฯ - เป็นรอบที่ตึกสร้างเสร็จใกล้โอน Developer ราคาปรับตัวสูงกว่ารอบ Presale มากกว่า 20% และห้องที่เหลือก็มักจะมีตำแหน่งห้องไม่ค่อยดีนัก

ซึ่งการซื้อคอนโดฯในแต่ละช่วงเวลาขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ในการเก็งกำไร หากต้องการเก็งกำไรในระยะสั้น อาจจะต้องซื้อใบจองตั้งแต่รอบ Presale แล้วขายใบจองต่อได้กำไรประมาณ 20,000-50,000 บาท หรือในกรณีที่สามารถจ่ายเงินดาวน์ไปได้เรื่อยๆ ช่วง 1-2 เดือนก่อนโครงการโอนกรรมสิทธิ์ จะเป็นช่วงที่ตลาด Resale คึกคักมากเพราะจะเป็นช่วงเวลาที่ตึกใกล้เสร็จ ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงที่จะยังขายไม่ได้ก่อนโครงการเร่งโอน แต่หากต้องการเก็งกำไรระยะยาวจากการปล่อยเช่า ก็ต้องให้ความสำคัญกับลักษณะและตำแหน่งห้อง เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่สูงและหาคนเช่าได้ไม่ยากนัก

B: สำหรับคนที่ซื้อคอนโดฯมือสองในทำเลเดียวกัน ซึ่งจะมีราคาถูกกว่าคอนโดฯใหม่ที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นแล้ว และในบางทำเลยังสามารถปล่อยเช่า ในอัตราที่ใกล้เคียงกันอีกด้วย วันนี้ TerraBKK Research ขอยกตัวอย่างกรณีศึกษาการซื้อคอนโดฯมือสองปล่อยเช่าและขายทิ้งในแต่ละปีที่แตกต่างกัน ดังนี้

รายละเอียดทรัพย์ ราคาขาย 4,500,000 บาท ปล่อยเช่าได้ 22,000 บาท/เดือน จากการค้นข้อมูล พบว่าโครงการนี้มีราคาเปิดขายเฉลี่ยประมาณ 95,000 บาท/ตร.ม. ดังนั้นคอนโดฯนี้มีอัตราการเติบโตของราคาประมาณ 5% ต่อปี และในสัญญาเช่าระบุว่าค่าเช่าเพิ่มขึ้น 5% ทุก 3 ปี

ก่อนการตัดสินใจซื้อเพื่อการลงทุน ต้องคำนวณสมมติฐานเบื้องต้นดังนี้ รายรับ

ค่าเช่า 22,000 บาท/ปี (ปรับเพิ่ม 5% ทุก 3 ปี)

รายจ่าย

เงินลงทุนส่วนตัว 20% = 900,000 บาท
กู้ธนาคาร 80% = 3,600,000 บาท
อัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก

โดย MLR = 6.75% ปีที่ 1 คิด MLR -2.5% ดอกเบี้ย = 4.25% ปีที่ 2 คิด MLR -1.5% ดอกเบี้ย = 5.25% ปีที่ 3 เป็นต้นไป คิด MLR -0.5% ดอกเบี้ย = 6.25%

ค่าตกแต่ง 100,000 บาท
ค่าธรรมเนียมการโอน 1% = 45,000 บาท
ค่าจดจำนอง 1% = 36,000 บาท
ค่าใช้จ่ายอื่นๆของธนาคาร = 4,300 บาท

TerraBKK Research ขอแยกการคำนวณออกเป็น 2 กรณีหลักๆคือ 1. Base Case คือ ราคาขายและค่าเช่ามีอัตราการเติบโตเท่าตลาดตามปกติ (รายละเอียดของตารางอยู่ท้ายบทความ)

Base_Case

2. Worst Case คือ ค่าเช่ามีอัตราการเติบโตปกติ แต่ราคาขายไม่เพิ่มขึ้น

Worst_Case

จากการคำนวณพบว่าหากขายในช่วง 3 ปีแรก จะมีค่าใช้จ่ายที่สูงจาก “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” และยังเก็บเกี่ยวกำไรจากค่าเช่าได้ไม่เต็มที่ แต่หากยิ่งทิ้งระยะเวลาไว้นานเท่าไหร่ ยิ่งทำให้ Net Profit และ NPV เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากการปรับตัวของค่าเช่าทุกๆ 3 ปี

ท้ายนี้ TerraBKK Research ขอแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดฯเพื่อทำกำไรจากการปล่อยเช่าและขายในอนาคต ต้องจดจำ 3 ปัจจัยสำคัญก่อนตัดสินใจซื้อคือ

1.) เงินลงทุนส่วนตัวต้องน้อยที่สุด และต้องใช้ประโยชน์จากดอกเบี้ยต่ำหรือช่วงดอกเบี้ยขาลง 2.) ค่าเช่าต้องดีตั้งแต่แรกซื้อ ซึ่งควรได้อัตราผลตอบแทน 5-7% ต่อปี และค่าเช่าต้องมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง 3.) เลือกทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลดี มีศักยภาพ และมีนิติบุคคลที่มั่นคง

“เมื่อไหร่ที่ควรขายก็ขึ้นอยู่กับความคาดหวังสูงสุดด้านผลตอบแทนของแต่ละท่าน”