อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอาคารพาณิชย์มือสอง 3 ทำเลในกรุงเทพฯ

ตามถนนใหญ่ในกรุงเทพมหานครจะเห็นว่ามีอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวตั้งเรียงรายอยู่เป็นจำนวนมาก บ้างเปิดเป็นกิจการค้าขายรุ่งเรือง แต่บ้างก็ปิดตัวลงไป ปล่อยให้อาคารตั้งอยู่อย่างโทรมๆ แต่หลายคนอาจจะยังไม่รู้ว่าหากเลือกทำเลดีๆที่เป็นทำเลทอง อาคารพาณิชย์จะเป็นสินทรัพย์ลงทุนชั้นดีที่สามารถเพิ่มมูลค่าได้มากขึ้นเรื่อยๆ และยังเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เหมาะแก่การซื้อเพื่อปล่อยเช่าและถือไว้เก็งกำไรระยะยาว เพื่อขายทิ้งทำกำไรในจังหวะและเวลาที่เหมาะสม เนื่องจากอาคารพาณิชย์เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีจุดเด่น ในเรื่องการใช้ประโยชน์ทั้งประกอบกิจการและสำหรับอยู่อาศัยไปพร้อมๆกัน

สำหรับการลงทุนในอาคารพาณิชย์เพื่อปล่อยเช่านั้น ย่อมมีความเสี่ยงมากน้อยต่างกันออกไป การเลือกอาคารพาณิชย์จึงต้องเลือกในสถานที่ที่มีคนพลุกพล่าน มีการสัญจรผ่านไปมาเยอะๆ มีที่จอดรถที่สะดวกพอ และนอกจากนี้หากได้ตึกที่มีทำเลโดดเด่นโดยเฉพาะหัวมุม จะยิ่งสร้างมูลค่าได้มหาศาล เพราะคนเช่าอาจจะไม่ใช่แค่กิจการค้าขายธรรมดา แต่อาจจะเป็นร้านสะดวกซื้อรายใหญ่อย่าง “เซเว่น-อีเลฟเว่น” ที่จะสามารถเก็บค่าเช่าได้สูงกว่าอัตราทั่วไป อีกทั้งเป็นสัญญาเช่าในระยะยาวไม่ต้องกังวลเรื่องหาคนเช่ารายใหม่บ่อยๆ

TerraBKK Research ได้ทำการสำรวจราคาและค่าเช่าของอาคารพาณิชย์มือสองทั่วกรุงเทพมหานคร พบว่าทำเลที่ได้อัตราผลตอบแทนสูงที่สุดคือย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3.8-10 ล้านบาท และสามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 33,000-100,000 บาท/เดือน ซึ่งสามารถให้อัตราผลตอบแทนได้สูงถึง (Yield)13% ต่อปี โดยการใช้ประโยชน์ของอาคารพาณิชย์ของย่านนี้ สามารถประยุกต์ดัดแปลงได้หลายอย่างตามสภาวะแวดล้อม เช่น การดัดแปลงอาคารพาณิชย์เป็น Hostel ให้ชาวต่างชาติมาพักอาศัย, การใช้อาคารพาณิชย์เป็นออฟฟิศ, กั้นห้องเป็นห้องเช่าคล้ายหอพัก ดังนั้นจึงไม่แปลกนักที่ค่าเช่าในย่านนี้จะสูงที่สุดกว่าย่านอื่นๆ ยิ่งหากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ค่าเช่าจะสามารถขึ้นได้สูงกว่า 100,000 บาทต่อเดือน

สำหรับย่านชุมชนเมือง (Urban) ที่มีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 4-10 ล้านบาท และสามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 20,000-60,000 บาท/เดือน  ซึ่งได้อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 6-7% ต่อปี เนื่องด้วยราคาขายที่สูงมากขึ้น แต่ค่าเช่ายังไม่สามารถเทียบเท่าในใจกลางเมืองได้ และถึงแม้จะอยู่ใกล้รถไฟฟ้า แต่ความพลุกพล่านของผู้คนก็ยังน้อยกว่าใน CBD

สุดท้ายคือย่านวงแหวนรอบนอก (Outer Ring Road) มีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 3-7 ล้านบาท สามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 15,000-30,000 บาท/เดือน จะได้อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 5-6% ต่อปีซึ่งอาคารพาณิชย์ที่อยู่ในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นการประกอบกิจการทั่วไป ไม่ค่อยนิยมเปิดเป็นออฟฟิศหรือดัดแปลงเป็นอย่างอื่น ผู้คนที่สัญจรไปมามักจะเป็นคนในท้องที่ และไม่พลุกพล่านเหมือนอย่างในเมือง

สำหรับราคาขาย ค่าเช่า และอัตราผลตอบแทนของทั้ง 3 ย่าน TerraBKK Research ขอสรุปเป็นตารางด้านล่าง ดังนี้

นอกจากนี้หากแยกพิจารณาเป็นจำนวนชั้นแล้ว พบว่าอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ได้อัตราผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปี ด้วยราคาขายเฉลี่ย 3-6.5 ล้านบาท และสามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 10,000-50,000 บาท

สำหรับอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น ได้อัตราผลตอบแทนประมาณ 5%ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ย 4.3-10 ล้านบาท และสามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 20,000-47,000 บาท

และอาคารพาณิชย์ 5 ชั้นที่มีราคาขายเฉลี่ย 6-11 ล้านบาท และสามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 20,000-90,000 บาท ทำให้ได้อัตราผลตอบแทนประมาณ 6%

ซึ่งทั้งนี้ ราคาและค่าเช่าก็ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ หากตั้งอยู่ในทำเลดี ผู้คนพลุกพล่านก็จะมีราคาขายและค่าเช่าที่สูงขึ้นตามไปด้วย