การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อ เรื่องนี้สำคัญสุดๆ เพราะมีแต่มืออาชีพเท่านั้นที่รู้

ขอบคุณข้อมูลดีๆ จากคุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน)

ในการซื้อที่ดินแต่ละครั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่มีราคาแพงๆ หากคนซื้อไม่อยากเจอเรื่องยุ่งๆ ให้ปวดหัวทั้งก่อนการโอนและหลังการโอนแล้ว มีสิ่งที่ต้องตรวจสอบหลายเรื่อง เป็นต้นว่าการไปตรวจดูที่ดิน ดูหมายเลขหลักเขตที่ดิน ลองวัดระยะและคำนวณเนื้อที่คร่าว ๆ ว่าตรงหรือใกล้เคียงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ ดูว่ามีใครอยู่ในที่ดิน เป็นคนเช่าหรือคนบุกรุก หรืออยู่โดยอาศัยสิทธิอะไร ตรวจดูว่าที่ดินนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืน เขตปฏิรูปที่ดิน เขตจัดรูปที่ดิน หรือมีข้อจำกัดทางด้านผังเมืองหรือไม่ ตรวจดูว่าที่ดินนั้นมีค้างภาษีบำรุงท้องที่หรือไม่ และสิ่งที่สำคัญที่สุดซึ่งถือเป็นหัวใจของการซื้อที่ดินเลยก็ว่าได้ นั่นก็คือการไปขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน แต่ปรากฏว่าผู้ซื้อที่ดินโดยทั่วไปไม่สนใจ เหตุผลหลักคือเห็นว่ามีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของให้ตรวจดูอยู่แล้ว และอีกเหตุผลหนึ่งคือ ไม่ทราบว่าจะต้องตรวจดูอะไรบ้าง จึงขอแนะนำว่าก่อนจะซื้อหรือรับจำนองที่ดินควรยื่นคำขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินเพื่อตรวจดูเรื่องต่อไปนี้

1. โฉนดที่คนขายนำมาให้ดูนั้นเป็นโฉนดปลอมหรือไม่

การตรวจสอบเรื่องนี้มีความจำเป็นมาก เพราะจะได้ยินว่ามีการปลอมแปลงโฉนดไปหลอกขายหลอกจำนองกันเองบ่อย ๆ ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว ถ้าไม่นำโฉนดที่ดินที่คนขายนำมาให้ดู ไปตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินแล้ว จะไม่สามารถบอกได้ว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นโฉนดจริงหรือโฉนดปลอม เนื่องจากเหตุผลสองประการ ประการแรก การปลอมแปลงโฉนดที่ดินมักปลอมแปลงจากแบบพิมพ์โฉนดที่ดินของกรมที่ดินที่สูญหายไป หรืออาจปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกไปโดยถูกต้องแล้ว โดยการแก้ไขข้อความให้ผิดไปจากเดิม หากไม่นำไปเปรียบเทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดิน จะเข้าใจว่าเป็นโฉนดจริง เพราะกระดาษและข้อความที่พิมพ์อยู่ในโฉนดปลอมจะเหมือนกับโฉนดที่ดินอื่น ๆ ที่เป็นรุ่นเดียวกัน ประการที่สอง ผู้ซื้อไม่มีทางทราบว่า ลายมือ ลายเซ็น ของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างไร จึงไม่มีทางรู้ว่าข้อความที่เขียนลงตามปกติ หรือกรณีมีการขีดฆ่า ตกเติม ซึ่งในการปฏิบัติงานมักมีอยู่เป็นปกตินั้น เป็นลายมือ ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จริงหรือไม่ ทางเดียวที่จะทราบว่าเป็นของจริงก็ต้องเอาไปตรวจสอบกับฉบับสำนักงานที่ดิน

2. ตรวจดูข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดิน

การตรวจดูในเรื่องนี้เป็นการตรวจว่าเจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไร บิดามารดาชื่ออะไร มีหน้าตาอย่างไร(กรมที่ดินให้ถ่ายบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่นๆ เก็บไว้ในสารบบที่ดินเป็นเวลานานหลายสิบปีแล้ว) จะได้แน่ใจว่าคนที่ผู้ซื้อติดต่อด้วยเป็นเจ้าของที่ดินจริง ไม่ใช่ตัวปลอม การตรวจรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดินนี้มีความสำคัญมาก เพราะหากคนที่ผู้ซื้อติดต่อซื้อขายด้วยไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริงแล้ว หากมีการฟ้องร้องกันศาลจะถือว่าผู้ซื้อมีส่วนในการประมาทเลินเล่อในการซื้อที่ดินนั้น เป็นเหตุให้ได้รับค่าเสียหายน้อยกว่าที่ควรจะเป็นเมื่อมีการเพิกถอนนิติกรรมนั้นในภายหลัง (คำพิพากษาฎีกาที่ 2947/2523 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องจะประมาทเลินเล่อ ไม่ตรวจสอบตามระเบียบปฏิบัติการจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน จนเป็นเหตุให้มีการจดทะเบียนนิติกรรมโดยใช้โฉนดที่ดินปลอมก็ตาม แต่การที่โจทก์เพียงแต่ใช้ให้คนไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่ามีที่ดินตามโฉนดที่ดินและมีภาระติดพันหรือไม่ ส่วนตัวผู้เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินนั้น โจทก์ก็ดูบัตรประจำตัวปลอมที่จำเลยที่ 1 แสดงเท่านั้นว่ามีชื่อตรงกับชื่อเจ้าของที่ดินที่ระบุในโฉนดที่ดินปลอมของจำเลยที่ 1 ทั้ง ๆ ที่โจทก์ควรสืบสวนดูให้ดีกว่านี้ โดยการตรวจสอบถึงที่อยู่ของเจ้าของที่ดินที่ปรากฏในหน้าโฉนดที่ดินด้วย เพราะโจทก์ไม่เคยรู้จักจำเลยที่ 1 มาก่อน และยังกลับให้คำรับรองด้วยว่าโจทก์ได้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง หากเกิดการผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของที่ดิน โจทก์ขอรับผิดชอบตัวเอง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนส่งเสริมให้จำเลขที่ 2 ประมาทยิ่งขึ้น นับว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อด้วย โจทก์จึงควรรับผิดในค่าเสียหายเป็นจำนวนหนึ่งในห้า

3. โฉนดหรือรายการจดทะเบียนถูกยกเลิกเพิกถอนหรือไม่

ตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นจะมีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินบางแปลงถูกยกเลิกเพิกถอน เพราะออกไปโดยไม่ถูกต้อง เช่น ออกทับที่สาธารณะ ที่ป่า หรือถูกยกเลิกเพราะมีการออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ไปแล้ว ซึ่งตามปกติเมื่อมีการยกเลิกหรือเพิกถอนโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่จะเรียกโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินมาบันทึกการยกเลิก หรือเพิกถอน ให้ปรากฏในตัวโฉนดที่ดิน และเก็บรักษาไว้ในสารบบที่ดิน เจ้าของที่ดินก็จะไม่มีโฉนดนั้นในครอบครองอีกต่อไป แต่ข้อเท็จจริงที่เกิดอยู่บ่อย ๆ เจ้าของที่ดินหรือคนอื่นที่ยึดถือโฉนดหรือพบโฉนดที่สูญหายไป ไม่ยอมส่งมอบให้เจ้าหน้าที่ แต่กลับเอาไปหลอกขายหรือกู้เงินและให้ยึดโฉนดไว้อีก

4. ที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัดหรือไม่

ที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ อาจถูกยึดหรืออายัดได้ตามกฎหมายหลายฉบับ เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดินเอง หรือประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ประมวลรัษฎากร พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ กฎหมายล้มละลาย การยึดหรืออายัดนี้จะไม่ปรากฏในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อจะทราบก็ต่อเมื่อขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัดที่ดินแล้ว จะมีการแจ้งมายังสำนักงานที่ดินให้ทราบ และเจ้าพนักงานที่ดินจะบันทึกเรื่องการยึดอายัดนั้นไว้ในบัญชีอายัด และปิดคำสั่งห้ามโอนไว้ที่โฉนดฉบับสำนักงานที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะไม่มีทางรู้ว่าที่ดินนั้นถูกยึดหรืออายัด หากทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำกันไว้ก็ไม่สามารถโอนกันได้

5. ที่ดินนั้นมีเรื่องราวอยู่ในระหว่างดำเนินการใดบ้าง

สิ่งสำคัญที่ต้องตรวจดูอีกคือ ที่ดินนั้นอยู่ในระหว่างพิจารณาเพิกถอนโฉนดที่ดิน แก้ไขเนื้อ แก้ไขรายการจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม อยู่ในระหว่างรังวัดสอบเขต แบ่งแยก อยู่ระหว่างประกาศออกใบแทนโฉนด ประกาศขอรับโอนมรดก หรือเปล่า

หากมีก็ควรรอดูผลการพิจารณาดำเนินการให้ถึงที่สุดก่อน เพราะการดำเนินการเหล่านั้นอาจมีผลสำคัญต่อที่ดินที่จะซื้อได้ กล่าวคือ ถ้าโฉนดที่ดินถูกเพิกถอนทั้งฉบับหรือถูกเพิกถอนรายการจดทะเบียน ก็จะทำให้โฉนดใช้การไม่ได้ หรือตัวเจ้าของเปลี่ยนไป

ถ้าเป็นกรณีมีการรังวัดค้างอยู่ผลการรังวัดอาจได้เนื้อที่หรือมีแนวเขตเปลี่ยนไปได้ ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่เป็นอยู่ในขณะนี้มีการรังวัดที่มีกรณีต้องแก้ไขเนื้อที่หรือรูปแผนที่ตามผลการรังวัดใหม่เป็นจำนวนมาก และบางกรณีการรังวัดนั้นอาจมีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน ทำให้การรังวัดไม่สำเร็จก็มี

หากซื้อที่ดินไปโดยไม่รอให้ทำการรังวัดให้เสร็จก่อน ก็อาจได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม หรือซื้อไปแล้วต้องพิพาทกับผู้คัดค้านเหมือนเจ้าของเดิม ถ้ามีการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินโดยอ้างว่าโฉนดที่ดินสูญหายหรือถูกทำลาย ก็ต้องรอให้ออกใบแทนเรียบร้อยเสียก่อน เพราะบางครั้งเจ้าของที่ดินเอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้เป็นประกันหนี้ แล้วไปแจ้งเท็จต่อเจ้าหน้าที่ เมื่อมีการประกาศออกใบแทนโฉนด เจ้าหนี้ทราบเรื่องก็มาคัดค้าน เจ้าหน้าที่ก็จะไม่ออกใบแทนโฉนดให้

ในกรณีนี้ถ้าทำสัญญาจะซื้อไปก็จะไม่สามารถนำโฉนดมาจดทะเบียนได้ ส่วนการตรวจว่ามีคำขอรับโอนมรดกหรือไม่นั้น อาจมีความจำเป็นในบางกรณี

เช่น กรณีผู้ขายกำลังขอรับโอนมรดกเพื่อนำมาขาย หรือกรณีจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่งแล้วต้องการแบ่งแยกทันที แต่มีเจ้าของร่วมบางคนตายไป ก็ต้องรอให้มีการรับมรดกให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะคำขอรับโอนมรดกของผู้จะขายนั้นอาจมีการคัดค้านทำให้ไม่สามารถรับโอนมรดกได้ หรือรับโอนมรดกได้แต่ต้องรับร่วมกับคนอื่น ทำให้ส่วนแบ่งที่จะตกได้แก่ผู้ขายน้อยลง

ถ้าที่ดินที่จะซื้อนั้นมีเจ้าของร่วมตายไปและซื้อแล้วต้องการแบ่งแยกโฉนดโดยเร็ว ก็ต้องดูว่าคำขอรับโอนมรดกนั้นมีผู้เยาว์รับมรดกด้วยหรือไม่ ถ้ามีผู้เยาว์รับโอนมรดกด้วย ก็จะทำให้แบ่งแยกโฉนดได้ลำบาก เพราะข้อตกลงแบ่งแยกที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามแนวคำพิพากษาฎีกาที่ 318/2495 ตัดสินว่าเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ซึ่งการทำสัญญาประนีประนอมยอมความเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์นั้นต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน เมื่อมีข้อยุ่งยากในทางกฎหมายเช่นนี้ ผู้เยาว์ก็อาจไม่ต้องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมได้ เพราะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการร้องขออนุญาตต่อศาล นอกจากนี้ต้องดูว่ามีการคัดค้านการรับมรดกด้วยหรือไม่ เพราะถ้าตกลงกันไม่ได้ก็ทำให้การรับโอนมรดกไม่สำเร็จ ยังคงมีชื่อคนตายอยู่ในโฉนดตามเดิม ซึ่งย่อมทำให้ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินตามที่คนซื้อต้องการได้

นอกจากนี้ถ้าเป็นการซื้อที่ดิน น.ส.3 ธรรมดา ก็ควรตรวจดูว่าอยู่ในระหว่างประกาศขายหรือไม่ ถ้ามีก็ไม่ควรซื้อเพราะอาจมีข้อพิพาทกับคนซื้อคนก่อนได้

และในขณะนี้ได้มี พระราชบัญญัติการดูและผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ออกใช้บังคับแล้ว ซึ่งในมาตรา17 ได้บัญญัติไว้ว่า "ในกรณีที่ทรัพย์สินที่คู่สัญญาต้องส่งมอบหรือโอนสิทธิเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินทราบและให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวบันทึกเป็นหลักฐานไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ภายใต้บังคับแห่งสัญญาดูแลผลประโยชน์และห้ามจดทะเบียนโอนสิทธิในทรัพย์สินนั้นจนกว่าจะได้รับแจ้งเป็นหนังสือจากผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา"

ในกรณีซื้อขายที่ดินในลักษณะที่มีคนดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาเช่นนี้ ถ้าคนซื้อคนหลังไปขอตรวจดูโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินก็จะเห็นชัดว่ามีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้แล้ว ก็จะไม่ไปทำสัญญาซ้ำให้เลี่ยงถูกโกงได้

6. ตรวจดูว่าเคยมีการขอยกเลิกค่าขอรังวัดแบ่งแยก สอบเขต หรือมีกรณีที่กฎหมายถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินต่อไปหรือไม่

แม้ว่าการขอยกเลิกคำขอรังวัดและการที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินต่อไป จะทำให้การรังวัดที่ได้ทำไปแล้วไม่มีผลบังคับตามกฎหมายก็ตาม แต่ผู้ซื้อควรจะต้องรับรู้ เพราะการขอยกเลิกการรังวัดอาจเกิดจากผู้ขอได้ทราบว่าผลการรังวัดมีเนื้อที่น้อยกว่าที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน จึงขอยกเลิกการรังวัดนั้นเสีย เพื่อจะได้ไม่ต้องมีการแก้ไขเนื้อที่ให้น้อยลงตามความเป็นจริง ซึ่งก็สามารถทำได้(ตามหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0609/20524 ลงวันที่ 29 กันยายน 2523) และเวลาขายก็ขายตามเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ

ส่วนเหตุผลที่ต้องรู้ว่ามีกรณีที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะทำการแบ่งแยก หรือสอบเขตต่อไปนั้น จะเกิดกับการรังวัดที่มีการคัดค้านแนวเขตที่ดิน แต่เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ยแล้ว คู่กรณีไม่อาจตกลงกันได้ เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายในเก้าสิบวัน นับแต่วันได้รับแจ้ง ถ้าไม่มีการฟ้องภายในกำหนดดังกล่าว กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอรังวัดไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดินอีกต่อไป ซึ่งจะมีผลให้การรังวัดนั้นไม่สำเร็จ และข้อพิพาทยังคงมีอยู่ต่อไป หากผู้ซื้อเข้าทำสัญญาจะซื้อก็อาจยุ่งยากในภายหลังได้ เพราะข้อพิพาทยังไม่ได้รับการแก้ไข

ทั้งสองกรณีผู้ซื้อสามารถทราบข้อเท็จจริงได้โดยง่าย(แม้ว่าคนขายจะพยายามปิดก็ตาม) ถ้าหากขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยกเลิกคำขอรังวัดที่ดิน หรือมีกรณีที่กฎหมายให้ถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะแบ่งแยกหรือสอบเขตที่ดิน เจ้าหน้าที่จะต้องเก็บเรื่องทั้งหมดเข้าสารบบที่ดินแปลงนั้น และถ้าหากเป็นกรณีขอยกเลิกคำขอเพราะผู้ขอเห็นว่าครอบครองไม่ตรงกับแผนที่หลังโฉนดที่ดิน หรือผลการรังวัดใหม่ได้เนื้อที่น้อยกว่าเดิม เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินติดกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินด้วย ซึ่งก็ยิ่งทำให้ตรวจสอบได้ง่ายขึ้น

นอกจากจะมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการขอดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่จะซื้อโดยตรงแล้ว บางครั้งมีการขอรังวัดที่ดินแปลงข้างเคียงแปลงที่จะซื้อ และปรากฏว่ารูปแผนที่การรังวัดใหม่แตกต่างกับแผนที่ในโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อที่ดินแปลงที่จะซื้อ ทำให้ต้องมีการแก้ไขรูปแผนที่ที่ดินที่จะซื้อให้ถูกต้องตามไปด้วย เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ดำเนินการแก้ไขรูปแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้างเคียงไปแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็จะกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดินไว้ในโฉนดที่ดินแปลงติดต่อ(แปลงที่จะซื้อด้วย) เพื่อจะได้แก้ไขแผนที่ให้ถูกต้องก่อนด้วย (ตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยแผนที่ในโฉนดที่ดินแตกต่างจากเดิมเนื่องจากการรังวัดใหม่ แล้วทับแผนที่ในโฉนดที่ดินแปลงข้างเคียง พ.ศ. 2525) หากผู้ซื้อขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะทราบความจริง และขอให้ผู้ขายดำเนินการสอบเขตให้ถูกต้องก่อน ผู้ซื้อก็จะไม่เดือดร้อนหรือเสียหายในภายหลัง

7. โฉนดที่ดินของผู้ขายมีรายการครบถ้วนหรือไม่

การที่ต้องตรวจสอบเรื่องนี้เพราะบางครั้งเจ้าหน้าที่คัดลอกข้อความหรือรายการจดทะเบียนไม่ครบถ้วน ซึ่งเกิดขึ้นได้บ่อย ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีมีการออกใบแทนโฉนดที่ดิน หรือกรณีสำนักงานที่ดินทำโฉนดที่ดินใหม่ทั้งสองฉบับ นอกจากนี้บางกรณีอาจมีการบันทึกรายการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินแต่เพียงโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน ไม่ได้มีการบันทึกไว้ในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินด้วย เช่น การบันทึกการขายหรือการแบ่งขายที่ดินตาม มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 (ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 พ.ศ.2531) การบันทึกการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0612/1/ว.26720 ลงวันที่ 21 ธันวาคม 2524 เรื่องการจดทะเบียนนิติกรรมตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524) ซึ่งรายการที่หายไปนี้อาจมีผลกระทบต่อสิทธิหรือการใช้สอยของคนซื้อที่ดินได้มากหากไม่ตรวจสอบให้ดี

8. ตรวจดูข้อความในสัญญาที่ยังมีผลผูกพันที่ดินอยู่

ในกรณีซื้อที่ดินโดยยอมรับเอาการจดทะเบียนอื่นๆ ที่ยังมีผลผูกพันที่ดินนั้นอยู่ไปด้วย เช่น จำนอง เช่า บุริมสิทธิ์ ภาระจำยอม ขายฝาก สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้ว่าได้มีการตกลงทำสัญญากันในรายละเอียด เช่น จำนวนเงิน ข้อห้าม ข้อตกลงในเรื่องสิ่งปลูกสร้าง หรือเงื่อนไขอื่น ๆ อย่างไรบ้าง เพื่อจะได้ตัดสินใจได้ถูกต้องว่าควรซื้อที่ดินนั้นหรือไม่ หรือถ้าจะซื้อจะต้องวางเงื่อนไขหรือต่อรองอย่างไร จึงจะไม่เสียเปรียบ รายละเอียดต่าง ๆ นี้จะไม่ปรากฏในโฉนดที่ดิน แต่จะทราบได้โดยตรวจดูจากตัวสัญญาหรือบันทึกต่าง ๆ ที่เก็บไว้ในสารบบที่ดิน หรือจากสัญญาคู่ฉบับที่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของสิทธินั้นเก็บไว้ แต่อย่างไรก็ตาม โดยที่การปลอมแปลงแก้ไขสัญญาทำได้ไม่ยากนัก เพราะแบบฟอร์มสัญญาต่าง ๆ สามารถหามาได้อย่างง่ายดาย จึงควรตรวจดูจากเอกสารที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

9. โฉนดที่ดินของสำนักงานที่ดินอยู่ในสภาพที่จะจดทะเบียนได้หรือไม่

มีอยู่บ่อยครั้งที่โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินสูญหายหรือชำรุดหรือกรอบจนเป็นชิ้นเล็กชิ้นน้อย จนไม่อยู่สภาพจะจดทะเบียนได้(เกิดขึ้นในจังหวัดที่มีการออกโฉนดมาตั้งแต่สมัยแรกๆ ของการออกโฉนดที่ดินซึ่งมีอายุเกือบร้อยปี) หากไม่ตรวจดูแต่แรก เมื่อถึงวันโอนขายก็จะทำให้จดทะเบียนไม่ได้ ดังนั้นจึงต้องตรวจดูให้ดีเพื่อที่จะได้กำหนดนัดจ่ายเงินและโอนที่ดินได้เหมาะสม

แม้ว่าสิ่งผิดปกติหรือข้อขัดข้องที่กล่าวมาทั้งหมดนี้จะเกิดขึ้นไม่ถึงขั้นมากมาย แต่ก็มีเกิดขึ้นได้เรื่อย ๆ แต่ก็ไม่อาจทราบได้ว่าจะเกิดกับที่ดินแปลงใด ดังนั้น ผู้ซื้อที่รอบคอบไม่อยากเดือดร้อนเพราะเหตุดังกล่าว จึงควรระมัดระวังในการติดต่อกับเจ้าของที่ดิน และขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินทุกครั้งก่อนซื้อหรือรับจำนองที่ดิน ในต่างประเทศที่เจริญแล้ว เช่น อังกฤษ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ และแม้แต่สิงคโปร์ มาเลเซีย ฮ่องกง ผู้ซื้อผู้ขายมักจะจ้างให้โซลิซิเตอร์เป็นผู้ตรวจสอบและจัดทำสัญญาเกี่ยวข้องกับที่ดินจนเป็นเรื่องปกติธรรมดา บางประเทศมีผู้ประกอบอาชีพในการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน และดำเนินการโอนที่ดิน เรียกว่า Conveyancer สำหรับประเทศไทยไม่ให้ความสำคัญในเรื่องนี้แม้แต่นิดเดียว

          10.ในกรณีที่ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน หรือบ้านอย่างเดียว (เพิ่มเติมเมื่อ 3 มีนาคม 2563)
          ผู้ซื้อต้องตรวจสอบว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของบ้านด้วยหรือไม่ ซึ่งหากเขาซื้อบ้านและที่ดินมาพร้อมกันในสัญญาขายก็จะต้องมีข้อความระบุว่าขายพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) ด้วย หากไม่มีก็จะอ้างว่าเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างไม่ได้  คือ บางครั้งในสัญญาขายที่จดทะเบียนไว้อาจเขียนว่าขายเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้างก็ได้  ถ้าเป็นอย่างนั้นก็เท่ากับว่าเขาไม่ได้รับโอนสิ่งปลูกสร้างมาด้วย  และเขาย่อมไม่มีสิทธิโอนบ้านพร้อมที่ดินให้คนซื้อแต่อย่างใด คนซื้้อจะเป็นเจ้าของเฉพาะที่ดินเท่านั้น หากชำระเงินรวมราคาสิ่งปลูกสร้างไว้ก็เท่ากับได้รับโอนแต่ที่ดิน  ไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วยจะเป็นปัญหาต่อคนซื้่อในกรณีจะขายต่อ  คือจะขายสิ่งปลูกสร้างรวมที่ดินไม่ได้นั่นเอง ในกรณีเช่นนี้คนขายจะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนรับโอนสิ่งปลูกสร้างให้เรียบร้อยก่อน  แล้วจึงจะโอนขายได้ 

         ในกรณีคนขายรับมรดกมา ถ้ารับโอนมรดกที่ดินพร้อมบ้าน  ในการจดทะเบียนโอนมรดกก็จะมีระบุในคำขอโอนมรดกว่ารับโอนพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้านเลขที่...) หากไม่มีระบุไว้ก็แสดงว่ายังไม่ได้รับโอนบ้านมาด้วย (ในการประกาศการรับมรดกก็จะบอกว่าโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และคิดค่าธรรมเนียมจากราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มจากราคาที่ดินด้วย) คือ การรับมรดกบ้านก็อาจแยกจากที่ดินได้ คือบางคนรับมรดกแต่ที่ดิน หรื่อรับมรดกแต่เฉพาะบ้านเพราะเจ้ามรดกยกให้อย่างนั้น  จะต้องตรวจสอบเสมอว่ารับมรดกที่ดินพร้อมบ้านหรือไม่  สรุปว่าทุกครั้งที่จะรับโอนบ้านก็ต้องตรวจดูว่าคนขายเป็นเจ้าของด้วยหรือไ่ม่  โดยหลักก็คือดูจากหลักฐานที่เก็บไว้ในสารบบที่ดินนั่นเองหากไม่มีก็ถือว่ายังขาดหลักฐานที่แสดงว่าคนขายเป็นเจ้าของบ้านจริง  คนซื้อต้องให้คนขายจัดการแก้ไขให้ถูกต้องก่อน  หากเขาไม่ทำก็ไม่ควรชำระเงินค่าสิ่งปลูกสร้างรวมกับที่ดิน  

        ในกรณีที่เจ้าของที่ดินปลูกสร้างบ้านในภายหลังการรับโอนที่ดินมา  เขาก็จะต้องมีใบขออนุญาตปลูกสร้างอาคารและนำมาแสดงต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน(พร้อมสำเนาเพื่อเก็บไว้ให้ตรวจสอบในภายหลัง) จึงจะทำการโอนบ้านได้  หากไม่มีก็ไม่ควรซื้อหรือชำระค่าสิ่งปลูกสร้าง  การตรวจสอบต่าง ๆ ที่กล่าวถึงข้างต้น   คนซื้อสามารถขอตรวจสอบได้เสมอ  เพราะเป็นข้อเท็จจริงสำคัญที่ต้องรู้ก่อนทำสัญญาซื้อขายที่ดิน

ผลจึงเป็นว่าหากใครต้องการโกงแล้วละก้อ โอกาสสำเร็จมีมากจริง ๆ เพราะคนซื้อไม่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องที่ดินดีพอ ไม่รู้ว่ามีอันตรายหรือขวากหนามอะไรแอบแฝงอยู่บ้าง - เทอร์ร่า บีเคเค

10 กลโกงซื้อขายที่ดิน ทุจริต!! การซื้อ-ขายที่ดิน เป็นธุรกรรมที่สำคัญและมีความละเอียดอ่อนจากมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงหลายแสน หลายล้านบาท จึงเป็นสาเหตุที่ล่อตาล่อใจของผู้ไม่หวังดีที่จะเข้ามาหาประโยชน์หรือทำการทุจริตหลอกลวงเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินค่อนข้างมาก TerraBKK จึงรวบรวมกลโกงการทุจริตจากการซื้อขายที่ดินเพื่อเป็นข้อควรระวังให้กับผู้ทำกำลังจะทำการซื้อ-ขาย-จำนอง เพื่อให้เท่าทันกลโกงต่างๆ โดยกลโกงและวิธีป้องกัน มีดังนี้

ที่มาของข้อมูล คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 "การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อที่ดิน มีแต่มืออาชีพที่รู้ว่าสำคัญสุดๆ" หมายเหตุ : บทความนี้ผมเคยลงพิมพ์ในวารสารที่ดินมาประมาณ 15 ปี ในขณะนี้การตรวจสอบข้อมูลบางอย่างจะทำไม่ได้เนื่องจากถือว่าเป็นข้อมูลส่วนตัวที่ไม่เปิดเผย