ที่ดินมีเจ้าของหลายคน ถ้าอยากให้ระบุว่ามีสิทธิคนละเท่าไร (โดยไม่ต้องแบ่งแยกก่อน) จะต้องทำอย่างไร
ในกรณีที่ที่ดินหรือทรัพย์สินใดก็ตามมีคนหลายคนเป็นเจ้าของรวมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1357 บัญญัติว่า “ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน” แต่มาตรานี้ก็เป็นเพียงบทสันนิษฐานตามกฎหมายเท่านั้น ไม่ใช่การกำหนดเด็ดขาดลงไปว่าถ้ามีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันแล้ว ให้ถือว่าผู้เป็นเจ้าของร่วมกันมีส่วนเท่า ๆ กัน หากมีข้อเท็จจริงเป็นอย่างอื่น คือเป็นเจ้าของไม่เท่ากัน ก็ย่อมนำสืบพิสูจน์หักล้างข้อสันนิษฐานตามมาตรานี้ได้ และผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมสามารถตกลงกันจดทะเบียนให้ปรากฏในโฉนดว่าใครมีส่วนเท่าใดได้โดยถาวร
ถ้าไม่ระบุส่วนจะเกิดอะไรที่ดินมีเจ้าของหลายคนมักจะก่อให้เกิดความยุ่งยากกับเจ้าของ เช่น กรณีจะขายหรือจำนองเฉพาะส่วนของตน คนซื้อหรือรับจำนองไม่แน่ใจว่าเจ้าของมีส่วนเท่าไรจึงไม่ยอมทำสัญญาด้วย ปัญหาการไม่รู้สัดส่วนในความเป็นเจ้าของรวมในที่ดินแปลงเดียวกันนี้ สามารถขจัดให้หมดไปได้ โดยการยื่นคำขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวม ให้แต่ละคนมีสิทธิในโฉนดแต่ละแปลงที่แยกออกไปเพียงผู้เดียว แต่บางกรณีการแบ่งแยกก็ทำได้ยากเพราะแย่งกันว่าจะเอาตรงที่ดีที่สุด หรือบางทีมีปัญหาว่ายังไม่สะดวกในการแบ่งแยก(เพราะไม่มีเงิน) หรือบางกรณี เช่น เรื่องห้องชุด กฎหมายอาคารชุด กฎหมายห้ามไม่ให้แบ่งแยกห้องชุด
ควรทำอย่างไรเมื่อมีกรณีแบบนี้สามารถแก้ปัญหาเฉพาะหน้าได้โดยการจดทะเบียนกำหนดสัดส่วน ลงไปว่าแต่ละคนมีสิทธิเท่าใด โดยไม่ต้องไปขอแบ่งแยกโฉนดก็ได้ (กรณีเป็นห้องชุดก็สามารถจดทะเบียนกำหนดสัดส่วนสิทธิในห้องชุดได้เพราะไม่ใช่การแบ่งแยกห้องชุด เมื่อขายไปก็แบ่งเงินตามสัดส่วนที่ตกลงกันไว้แล้ว) การจดทะเบียนประเภทนี้กรมที่ดิน เรียกว่า “การจดทะเบียนบรรยายส่วน”
ซึ่งมีวิธีการง่าย ๆ คือให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมตกลงกันด้วยปากเปล่าก่อนว่าจะให้ใครมีสิทธิเท่าใด ซึ่งปกติถ้าร่วมกันซื้อมา ก็แบ่งส่วนตามที่ออกเงินซื้อ แต่ถ้ารับโอนมรดกมาปกติ ก็จะดูว่ารับมรดกในฐานะใด เช่น เจ้ามรดกมีลูกสองคน นายดำ และนางแดง นายดำตายไปก่อนเจ้ามรดก แต่มีลูกสองคนคือ นายเขียว และนายขาว อย่างนี้สิทธิตามกฎหมายมรดกจะเป็นว่านางแดงได้ครึ่งหนึ่งส่วนอีกครึ่งหนึ่งตกกับหลานสองคน เวลาจดทะเบียนบรรยายส่วนจะบันทึกในโฉนดว่า “ที่ดินแปลงนี้มีสี่ส่วน เป็นของนางแดงสองส่วน เป็นของนายเขียวหนึ่งส่วน เป็นของนายขาวหนึ่งส่วน” หรือจะระบุจำนวนส่วนโดยแตกเป็นตารางวาก็ได้ เช่น จากตัวอย่างข้างต้นถ้าที่ดินมี 100 ตารางวา จะจดไว้ในโฉนดอย่างนี้ “ที่ดินแปลงนี้มี 100 ส่วน เป็นของนางแดง 50 ส่วน เป็นของนายเขียว 25 ส่วน เป็นของนายขาว 25 ส่วน”
เมื่อตกลงกันได้แล้วพร้อมเมื่อใดให้ทุกคนพากันไปยื่นคำขอจดทะเบียน ประเภท “บรรยายส่วน” ต่อเจ้าหน้าที่และบอกสัดส่วนที่ต้องการให้จดระบุไว้ แล้วเจ้าหน้าที่จะจัดการทำบันทึกข้อตกลงและจดบันทึกไว้ในโฉนดที่ดิน
ผลของการจดทะเบียนเมื่อมีการจดทะเบียนบรรยายส่วนไว้แล้ว ก็ต้องถือว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม แต่ละคนมีส่วนเป็นเจ้าของตามที่ได้จดบรรยายส่วนไว้ (ถ้าจะแบ่งแยกโฉนดก็จะต้องแบ่งตามสัดส่วนที่กำหนดไว้นี้ด้วย แต่ถ้าไม่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนไว้เจ้าของรวมจะมีอิสระในการตกลงแบ่งแยกกันได้โดยสะดวกกว่ามาก) และในภายหลังคู่กรณีจะมาขอเลิกบรรยายส่วนไม่ได้ เพราะเท่ากับเป็นการตกลงกันใหม่เพื่อให้ส่วนที่แต่ละคนเป็นเจ้าของเปลี่ยนแปลงไป หรือจะกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ เป็นการโอนที่ดินบางส่วนให้แก่กันนั่นเอง ซึ่งการโอนที่ดินกันบางส่วนเช่นนี้ก็ต้องจดทะเบียนโอนให้แก่กันตามกฎหมาย
เช่น ถ้าเป็นการโอนบางส่วนให้แก่กันโดยมีค่าตอบแทน ถือได้ว่าเป็นการขายซึ่งต้องจดทะเบียนขายตาม ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง หรือถ้าเป็นการโอนบางส่วนโดยไม่มีค่าตอบแทนก็ถือได้ว่าเป็นการให้ ซึ่งต้องจดทะเบียนตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๒๕ เป็นต้น ซึ่งในทางปฏิบัติพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนในประเภทกรรมสิทธิ์รวม หรือกรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วน โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในประเภทมีทุนทรัพย์ ซึ่งต้องเสียค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ (แล้วแต่ข้อเท็จจริงเป็นกรณีไป)
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนประเภทบรรยายส่วนนี้ถือว่าเป็นการจดทะเบียนไม่มีทุนทรัพย์ จะเสียค่าธรรมเนียมเพียงแปลงละ 50 บาท (บวกค่าขอ 5 บาท พยาน 2 คน คนละ 10 บาท) ส่วนภาษีอากรไม่ต้องเสียเลย
(ศึกษารายละเอียดการจดทะเบียนประเภทนี้ และคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้องได้จากเว็บไซต์กรมที่ดินได้ที่ : www.dol.go.th ที่มาของข้อมูล : คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 "ที่ดินมีเจ้าของหลายคน ถ้าอยากให้ระบุว่ามีสิทธิคนละเท่าไร (โดยไม่ต้องแบ่งแยกก่อน) จะต้องทำอย่างไร" บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ Terra BKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
