ความเสี่ยงและแนวทางป้องกันเมื่อ "มอบอำนาจ" ให้ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
ทุกครั้งที่มีการมอบอำนาจให้ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน มีความเสี่ยงจะเกิดความเสียหายต่อฝ่ายผู้มอบอำนาจและคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้เสมอ โดยบางกรณีเกิดจากปัจจัยที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้มอบอำนาจ แต่บางกรณีก็เกิดจากความไม่รู้และความไม่รอบคอบของผู้มอบอำนาจและทางฝ่ายคู่สัญญา ซึ่งหลายเรื่องสามารถป้องกันได้หากได้รับคำแนะนำมาก่อน
ความเสี่ยงเมื่อมีการ มอบอำนาจ
1.1 ไม่รู้ว่าหนังสือมอบอำนาจนั้นจะใช้การได้หรือไม่ เมื่อผู้ขาย มอบอำนาจให้คนอื่นดำเนินการแทนผู้ซื้ออาจคิดว่าคงจะดำเนินการได้ จึงชำระค่าที่ดินให้ไปบางส่วนหรือชำระจนหมดก่อนเจ้าพนักงานที่ดินจะจดทะเบียนโอน ส่วนคนขายก็คิด ว่าจะได้เงินแน่ ๆ ในวันโอน เพื่อจะได้เอาเงินไปทำตามแผนที่วางไว้ แต่หารู้ไม่ว่ามีกรณีหนังสือมอบอำนาจใช้ดำเนินการไม่ได้เกิดขึ้นในสำนักงานที่ดินอยู่บ่อย ๆ ทำให้เสียเวลาแก้ไขหรือต้องทำมาใหม่ ซึ่งบางกรณีอาจทำให้ล่าช้านานเป็นวัน ทำความเสียหายต่อคู่สัญญาเพราะจดทะเบียนไม่ได้ตามที่วางแผนไว้ สาเหตุที่ดำเนินการไม่ได้มักเกิดจากสาเหตุต่อไปนี้
1) เขียนรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินไม่ถูกต้อง รายละเอียดเหล่านี้ได้แก่ หมายเลขโฉนด เลขหน้าสำรวจ เลขที่ดิน หมายเลขระวางแผนที่ รวมถึงตำบล อำเภอ จังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่ หรือบางกรณีกรอกรายละเอียดเกี่ยวกับตัวผู้มอบอำนาจซึ่งได้แก่ ชื่อตัว ชื่อสกุล อายุ ชื่อบิดามารดา ไม่ถูกต้อง หรือบางกรณีบัตรประชาชนกับทะเบียนบ้านที่นำมาแสดงมีชื่อไม่ตรงกับหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะมีการเปลี่ยนชื่อ หรือนามสกุลแล้วไม่ได้นำหลักฐานการเปลี่ยนชื่อมาแสดง แต่ที่ทำให้ยุ่งยากกว่านั้นคือชื่อในบัตรประชาชนหรือทะเบียนบ้านไม่ตรงกับชื่อในหลักฐานทะเบียนที่ดิน ซึ่งได้ทำไว้ถูกต้องตามหลักฐานทะเบียนราษฎร์แล้วเมื่อครั้งได้สิทธิในที่ดินนั้น แต่มีการทำทะเบียนบ้านหรือบัตรประชาชนผิดพลาดในภายหลังเอง ก็ต้องให้เจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียนราษฎร์ทำการแก้ไขหรือรับรองการเป็นบุคคลคนเดียวกันก่อน ทำให้การโอนเสียเวลาไปเป็นวันหรือสัปดาห์ได้ หากมีการกรอกรายละเอียดดังกล่าวไม่ถูกต้อง ก็จะต้องนำหนังสือ มอบอำนาจ ไปแก้ไขให้ถูกต้องก่อน และผู้มอบอำนาจต้องเซ็นชื่อกำกับด้วย เหตุที่เจ้าหน้าที่ต้องเข้มงวดก็เพื่อป้องกันความผิดพลาดเป็นการระวังรักษาสิทธิของคู่สัญญา และอีกประการหนึ่ง เมื่อมีกรณีฟ้องศาลว่ามีการจดทะเบียนจากหนังสือมอบอำนาจที่ไม่ถูกต้อง หรือโดยมีการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจ ฝ่ายโจทก์ก็จะฟ้องเพิกถอนการโอน และอาจกล่าวหาเจ้าหน้าที่ว่าถ้าตรวจให้ดีจะเห็นว่ามีข้อความผิดพลาด ไม่ควรดำเนินการให้ แต่ก็ยังดำเนินการให้ไปอีก ก็จะถือว่าประมาทเลินเล่อต้องรับผิดในส่วนนั้นด้วย ในทางปฏิบัติเจ้าหน้าที่จึงมักไม่ค่อยผ่อนปรนใด ๆ ต้องให้ไปทำการแก้ไข และให้ผู้มอบอำนาจเซ็นกำกับจุดที่มีการแก้ไขทุกแห่ง
2) เขียนข้อความไม่ชัดเจน กำกวม ตกหล่น ขาดข้อความสำคัญ ทำให้ไม่รู้ว่ามอบให้ทำอะไร เช่น มีบ้านแต่ไม่ได้บอกให้ทำนิติกรรมโดยยกเว้นหรือรวมบ้านด้วยหรือไม่ หรือในกรณี มอบอำนาจให้ผู้รับมอบอำนาจทำหน้าที่แทนคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย หรือมีกรณีผู้รับมอบอำนาจกระทำในนามของผู้รับมอบอำนาจเอง
เช่น คนขายมีธุระมาทำการโอนด้วยตนเองไม่ได้ จึงมอบให้คนซื้อมาดำเนินการแทน แต่ไม่ได้เขียนว่ายินยอมให้ผู้ซื้อกระทำการในฐานะคนซื้อได้ด้วย) แต่ไม่มีข้อความยินยอมให้ผู้รับมอบอำนาจทำหน้าที่แทนคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งหรือให้กระทำในนามตนเองได้ ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งบัญญัติไว้ ก็จะทำให้ผู้รับมอบอำนาจทำตามที่ได้รับ มอบอำนาจ ไม่ได้
3) ลายเซ็นไม่คล้ายลายเซ็นเดิมในหลักฐานต่าง ๆ ที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน เรื่องลายเซ็นนี้มีความสำคัญมาก เพราะเมื่อมีการมอบอำนาจให้มาดำเนินการแทน ย่อมไม่มีตัวผู้มอบอำนาจมาให้ทำการสอบสวนว่าเป็นผู้มอบอำนาจจริงหรือไม่ จะตรวจสอบได้ก็จากเพียงลายเซ็นเท่านั้น (ในทำนองเดียวกันการตรวจลายเซ็นในเช็ค)
การตรวจสอบลายเซ็นจึงต้องทำอย่างเข็มงวด แต่บางครั้งลายเซ็นเดิมที่อยู่ในหลักฐานที่ดินทำไว้นานแล้ว ผู้เซ็นอาจลืมไปแล้วว่าเซ็นไว้อย่างไร หรือบางครั้งทั้ง ๆ รู้ว่าเคยเซ็นอย่างไร แต่เวลาผ่านมานานมากและได้เปลี่ยนลายเซ็นใหม่ไปแล้วทำให้เซ็นแบบเดิมไม่ได้ก็มี เมื่อตรวจสอบแล้วไม่คล้ายกับลายเซ็นเดิมก็ทำให้ดำเนินการตามที่มอบอำนาจไม่ได้ นอกจากนี้บางกรณีในหนังสือมอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือคนละข้างกับหลักฐานเดิม (ในงานที่ดินจะให้ใช้การพิมพ์ลายนิ้วมือซ้ายเสมอ) หรือในหลักฐานเดิมเป็นลายเซ็นแต่ในหนังสือมอบอำนาจใช้การพิมพ์นิ้วมือ หรือกลับกันเดิมพิมพ์ลายนิ้วมือแต่ในหนังสือมอบอำนาจเป็นลายเซ็น หรือพิมพ์ลายพิมพ์นิ้วมือแล้วไม่มีพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือสองคนตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ เมื่อมีปัญหาเกี่ยวกับลายเซ็นดังกล่าว ก็ไม่สามารถดำเนินการตามหนังสือมอบอำนาจได้ ต้องไปตามตัวให้มาดำเนินการด้วยตนเองซึ่งบางครั้งก็มาไม่ได้ทันทีเพราะไปอยู่ต่างประเทศหรือต่างจังหวัด
4) หนังสือมอบอำนาจนั้น อาจมีการมอบอำนาจไว้นานหลายปีแล้ว หากเป็นเช่นนั้นเจ้าหน้าที่จะไม่ยอมดำเนินการให้ตามที่มอบอำนาจมา เพราะไม่แน่ใจว่าคนมอบอำนาจตายไปแล้ว หรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ (ซึ่งหากผู้มอบอำนาจมีอายุมากแล้วเจ้าหน้าที่จะเพิ่มความระมัดระวังมากกว่าปกติ ซึ่งในการจะปฏิเสธไม่ดำเนินการให้ เจ้าหน้าที่จะสอบถามในแง่ต่าง ๆ เช่น อาจสอบถามว่าทำไมคนมอบอำนาจไม่มาเอง มีข้อขัดข้องอะไร และได้ติดต่อกับคนมอบอำนาจอีกบ้างหรือไม่ การให้คำตอบที่แสดงความลังเลน่าสงสัยก็จะทำให้เจ้าหน้าที่ไม่ดำเนินการให้) หรือได้ยกเลิกเพิกถอนหนังสือมอบอำนาจแล้วหรือไม่
เรื่องนี้สำคัญ เพราะกฎหมายแพ่งบัญญัติให้หนังสือมอบอำนาจหมดผลบังคับเมื่อผู้มอบอำนาจตาย หรือไร้ความสามารถ หรือยกเลิกเพิกถอนไปแล้ว การมอบไว้นาน ๆ ก็ต้องสงสัยไว้ก่อนว่าทำไมไม่นำมาดำเนินการให้เสร็จสิ้นโดยเร็ว มีเหตุผลอะไร หากสอบถามแล้วยังมีชีวิตอยู่ก็ไม่น่าขัดข้องที่จะให้ไปทำมาใหม่หรือให้การยืนยันว่ายังมีชีวิตอยู่จริง แต่อย่างไรก็ตามการยืนยันก็ไม่ง่ายนักเพราะเจ้าหน้าที่ไม่ทราบว่าจะใช้วิธีใด เพราะหากทำหนังสือยืนยันมาได้ ถ้าอย่างนั้นทำไมไม่ทำหนังสือมอบอำนาจฉบับใหม่เสียเลย และหากว่าจะใช้การโทรศัพท์มายืนยันต่อเจ้าหน้าที่ วิธีการนี้ก็ไม่น่าใช้ได้หากว่าเจ้าหน้าที่ไม่เคยรู้จักน้ำเสียงตัวคนมอบอำนาจมาก่อน ดังนั้นในกรณีมอบอำนาจไว้นานแล้ว การให้กลับไปทำหนังสือมอบอำนาจมาใหม่ หรือให้มาดำเนินการด้วยตัวเอง จึงเป็นทางเลือกของเจ้าหน้าที่ แต่ก็ทำให้การจดทะเบียนโอนต้องขัดข้องล่าช้าออกไป
5) ในปัจจุบันกรมที่ดินได้ออกระเบียบว่าด้วยมาตรการการป้องกันการทุจริตและคุ้มครองสิทธิของประชาชน ในการมอบอำนาจทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2554 ให้มีการถ่ายรูปผู้รับมอบอำนาจเก็บไว้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีในกรณีมีการทุจริตเกี่ยวกับการมอบอำนาจนั้น โดยให้ดำเนินการได้ในสำนักงานที่พร้อมและมีการประกาศให้ประชาชนทราบแล้ว ซึ่งในระเบียบมีข้อกำหนดว่าหากผู้รับมอบอำนาจไม่ยินยอมให้ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน ให้ถือเป็นกรณีมีเหตุน่าสงสัย และให้เจ้าหน้าที่ปฏิเสธการดำเนินการตามหนังสือมอบอำนาจได้ ดังนั้น หากมีการมอบอำนาจมาและผู้รับมอบไม่ยินยอมให้ดำเนินการดังกล่าว (ซึ่งการไม่ยอมก็เท่ากับเป็นพิรุธ) เจ้าหน้าที่ก็คงไม่ยอมทำให้อย่างแน่นอน ก็จะทำให้การจดทะเบียนติดขัดได้
2. การมอบอำนาจทำให้มีความเสี่ยงที่จะทำให้เกิดการปลอมหนังสือมอบอำนาจได้ง่ายเมื่อมีการมอบอำนาจทุกครั้งมีความเสี่ยงในการปลอมแปลงใหม่ได้เสมอ เพราะเมื่อเจ้าของที่ดินมอบอำนาจจะต้องมอบหลักฐานบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และหนังสือมอบอำนาจพร้อมลายเซ็น และที่สำคัญคือโฉนด ให้ไว้กับผู้รับมอบอำนาจพร้อมทุกอย่าง ซึ่งปกติคนทั่วไปไม่สามารถหาหลักฐานเหล่านั้นมาได้โดยง่าย จึงเปิดโอกาสให้ผู้รับมอบอำนาจที่คิดจะทุจริตทำการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจขึ้นใหม่ได้ง่าย ซึ่งการปลอมก็อาจปลอมเพื่อใช้กับที่ดินแปลงเดียวกันนั้น เพื่อเอาไปโอนขายให้คนอื่นไม่โอนขายให้คนซื้อคนเดิม และเอาเงินค่าขายที่ดินไว้เอง (หรือทำกับที่ดินแปลงอื่นในกรณีเจ้าของมีที่ดินหลายแปลง หรือกรณีจัดสรรที่ดินหรือทำคอนโดมิเนียม) หรืออาจปลอมเพื่อโอนขายให้ตนเองก่อนเพื่อให้แนบเนียนและสะดวกขึ้น แล้วจึงจะไปหาคนซื้อในภายหลังก็ได้
แต่ผู้ปลอมแปลงมักไม่เลือกวิธีนี้ เพราะต้องเสียค่าโอนก่อนแล้วจึงขายต่อในนามของตนเอง ซึ่งการปลอมแปลงทุจริตในทำนองนี้จะทำได้ง่ายยิ่งขึ้นหากผู้ปลอมเป็นผู้เก็บหลักฐานต่าง ๆ และโฉนดหรือเข้าถึงได้ง่ายอยู่แล้ว ซึ่งมักเป็นคนใกล้ชิดหรือเป็นพนักงานห้างร้านหรือบริษัทที่ได้รับความไว้วางใจจากเจ้าของมาก และกรณีเจ้าของที่ดินเดินทางไปอยู่ที่อื่นนาน ๆ หรือปล่อยปละละเลยไม่ได้ดูแลทรัพย์สินของตนให้ดี ก็ทำให้เกิดการปลอมแปลงได้ง่ายขึ้นมาก และกว่าจะรู้ตัวเวลาก็ล่วงเลยไปนานมากแล้ว
ส่วนการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจฝ่ายผู้ซื้อหรือรับให้ที่ดินนั้น โดยหลักการแล้วทำได้ง่ายกว่าการปลอมหนังสือมอบอำนาจของฝ่ายเจ้าของที่ดิน เพราะว่าการมอบอำนาจให้ซื้อหรือรับให้นั้น สำนักงานที่ดินไม่เคยมีหลักฐานลายเซ็นของคนซื้อมาก่อน ใครจะยื่นหนังสือมอบอำนาจของคนซื้อหรือรับให้มาอย่างไรก็ดำเนินการให้ตามนั้น ไม่ต้องตรวจเปรียบเทียบลายเซ็นเหมือนกรณีการมอบอำนาจของฝ่ายเจ้าของที่ดิน เพียงดูชื่อผู้มอบอำนาจฝ่ายผู้ซื้อให้ตรงกับหลักฐานบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านเท่านั้น จึงเท่ากับว่าจะใส่ชื่อใครเป็นคนซื้อก็ได้ เพราะเจ้าหน้าที่ไม่ทราบมาก่อนว่าคนซื้อที่แท้จริงเป็นใคร
อนึ่ง การมอบอำนาจที่ทำให้มีการปลอมแปลงตัวผู้ซื้อหรือเปลี่ยนตัวผู้ซื้อเป็นคนอื่นได้ง่ายดายที่สุดนั้น จะเกิดจากการมอบอำนาจประเภทที่ยินยอมให้ผู้รับมอบอำนาจของตนดำเนินการแทนคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้ด้วย เช่น มอบอำนาจให้ไปทำการโอนขายและในเวลาเดียวกันก็ยินยอมให้เขาเป็นผู้รับมอบอำนาจจากฝ่ายผู้ซื้อด้วย เพราะเมื่อรับมอบอำนาจมาแล้วคนรับมอบอำนาจสามารถทำหนังสือมอบอำนาจฝ่ายผู้ซื้อขึ้นมาใหม่ได้โดยสะดวก โดยอาศัยหลักการที่ว่าสำนักงานที่ดินไม่เคยมีหลักฐานลายเซ็นคนซื้อมาก่อน และไม่รู้ว่าเจ้าของที่ดินทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับใครบ้างนั่นเอง
วิธีเขียนหนังสือมอบอำนาจทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
การมอบอำนาจ คือ การที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า ตัวการ มอบให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ตัวแทน มีอำนาจทำการแทน และการกระทำนั้นมีผลทางกฎหมายเสมือนว่าตัวการทำด้วยตนเอง การมอบอำนาจให้ทำกิจการใด ถ้าหากกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือการมอบอำนาจให้ทำกิจการนั้น ก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย เช่น การซื้อขายที่ดินกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือ การมอบอำนาจให้ขายที่ดินก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย ...
ธุรกรรมและสัญญา
TerraBKK รวบรวมหนังสือและสัญญาต่างๆ ดังนี้ หนังสือมอบอำนาจ การซื้อ ขาย จำนอง เอกสารสิทธิ นส3 นส3ก, หนังสือมอบอำนาจการซื้อ ขาย จำนอง โฉนดที่ดิน, หนังสือมอบอำนาจการซื้อ ขาย จำนอง อาคารชุด, สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด, สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน, สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง, สัญญาเช่าที่ดิน, สัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 1 ...
3. แม้ตรวจสอบแล้วก็ไม่อาจแน่ใจว่าหนังสือมอบอำนาจนั้นจะไม่มีการปลอม
ในการมอบอำนาจมาดำเนินการจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดิน แม้เจ้าหน้าที่จะตรวจลายเซ็นของเจ้าของที่ดินผู้มอบอำนาจและข้อความอื่น ๆ อย่างเข็มงวดก็ตาม แต่เนื่องจากเจ้าหน้าที่ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจลายเซ็น เปรียบได้กับกรณีเช็คที่บางครั้งก็ตรวจไม่รู้ว่าเป็นลายเซ็นปลอม และการปลอมแปลงบางครั้งก็เกิดจากการเขียนเพิ่มเติมข้อความ โดยผู้เขียนคนเดียวกันซึ่งทำนอกเหนืออำนาจ ทำให้บอกไม่ได้ว่ามีการปลอมแปลงเกิดขึ้น และเจ้าหน้าที่ที่ดินก็ไม่ได้เป็นผู้ออกบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน บางครั้งตรวจแล้วไม่รู้ว่าเป็นเอกสารปลอม จึงจดทะเบียนให้ไป หากต่อมาเจ้าของที่ดินเกิดรู้ว่ามีการโอนที่ดินของตนไปโดยการปลอมหนังสือมอบอำนาจ ก็ฟ้องร้องเพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ และจะให้ผู้เชี่ยวชาญการตรวจสอบลายเซ็นว่าปลอมจริงไม่ หากยืนยันว่าปลอม นิติกรรมนั้นจะต้องถูกเพิกถอน ซึ่งจะเกิดความเสียหายต่อคนซื้อที่จะไม่ได้ที่ดิน ส่วนเจ้าของที่ดินก็ต้องเสียเงินเสียเวลาฟ้องร้องเพื่อให้ใส่ชื่อตนกลับคืน
แต่ถ้าคนขายเองเป็นคนประมาทเลินเล่อทำให้มีการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจนั้น คนขายก็จะไม่ได้ที่ดินคืน เพราะจะยกเอาความประมาทเลินเล่อของตัวเองเพื่อให้พ้นความรับผิดชอบไม่ได้ เช่น คนขายเซ็นหนังสือมอบอำนาจไว้ แต่ไม่ได้กรอกข้อความให้ครบถ้วน แค่เซ็นไว้เฉย ๆ แต่ไว้ใจให้คนรับมอบอำนาจไปกรอกข้อความเพิ่มเติมให้ครบเอาเอง ผู้รับมอบอำนาจจึงอาจเปลี่ยนชื่อจากผู้ซื้อที่ตนขายตกลงกันไว้ แต่ใส่ชื่อคนซื้อคนใหม่แทน และเอาเงินค่าที่ดินไว้ อย่างนี้เห็นได้ชัดว่าคนขายประมาทเลินเล่อ ดังนั้นเมื่อคนซื้อซื้อโดยสุจริต เจ้าของจะฟ้องให้เพิกถอนการขายนั้นไม่ได้ ซึ่งถ้าเป็นเช่นนี้คนขายนอกจากเสียที่ดินไปแล้ว ยังถือว่าผิดสัญญากับคนซื้อเดิมจะต้องใช้ค่าเสียหายให้อีกด้วย ถือว่าผู้มอบอำนาจเสียหายสองต่อ
ปกติการหลอกลวงที่เกี่ยวกับการปลอมหนังสือมอบอำนาจของคนขายนั้น ทำได้สองวิธีใหญ่ ๆ คือ การปลอมหนังสือมอบอำนาจแล้วอ้างกับคนอื่นว่าเจ้าของที่ดินมอบอำนาจมาให้หาคนซื้อ ซึ่งมักจะนำเอาสำเนาภาพถ่ายโฉนดหรือโฉนดตัวจริง ซึ่งได้มาด้วยวิธีการใดวิธีการหนึ่ง (ซึ่งอาจเป็นโฉนดปลอมหรือจริงก็ได้) การปลอมในลักษณะนี้คนปลอมไม่สนใจว่าลายเซ็นจะคล้ายหรือไม่ เพราะต้องการหลอกลวงเอาเงินมัดจำหรือเพียงให้เอาโฉนดยึดถือไว้เป็นประกันหนี้ แต่ไม่ต้องการไปทำการจดทะเบียนใด ๆ ซึ่งคนที่เสียรู้จะเป็นคนไม่รอบคอบไม่ตรวจสอบลายเซ็นและตัวบุคคล แต่เชื่อตามที่คนนั้นอ้างเลย ซึ่งถือเป็นการประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง
แต่ถ้าเป็น การหลอกลวงที่ต้องการเงินค่าที่ดินทั้งหมด คนหลอกลวงจะต้องจัดทำหนังสือมอบอำนาจที่ดูว่าถูกต้องเป็นจริงที่สุด และจะต้องมีโฉนดตัวจริงมาแสดงด้วย แล้วจะมาทำการโอนที่สำนักงานที่ดิน เมื่อมาถึงสำนักงานที่ดินแล้วก็ยื่นเรื่องราวให้เจ้าหน้าที่ที่เคาน์เตอร์ คนปลอมแปลงก็จะพูดขอให้ชำระเงินกันเลย เมื่อได้เงินแล้วก็อ้างว่าจะไปเข้าห้องน้ำหรือออกไปธุระข้างนอกสักคู่แล้วหายไปเลย ซึ่งเรื่องแบบนี้ที่ทำได้สำเร็จเพราะคนซื้อเชื่อว่าคงไม่โกงแล้ว แต่ในความเป็นจริงต่อให้เจ้าหน้ารับเรื่องไว้และเซ็นชื่อในสัญญาแล้วยังไม่เสร็จขั้นตอน ต้องให้เจ้าพนักงานที่ดินผู้จดทะเบียนตรวจสอบเอกสารต่าง ๆ และเรียกไปสอบถามว่าได้เงินแล้วหรือไม่ เมื่อถูกต้องแล้วจึงจะทำการจดทะเบียน กระบวนการจึงจะสำเร็จเรียบร้อย
แต่ในกรณีถ้าคนรับมอบอำนาจมีความมั่นใจว่าปลอมหนังสือมอบอำนาจได้ไม่มีพิรุธ ซึ่งก็มักจะเป็นลายเซ็นเจ้าของจริงแต่ตัวคนปลอมได้เพิ่มเติมแก้ไขข้อความใหม่ในที่ว่าง ซึ่งบางครั้งดูไม่ออกว่ามีการแก้ไขเพิ่มเติมลงไปในภายหลัง ก็จะให้ดำเนินการต่อไปจนจดทะเบียนลงในโฉนดและรับเงินเมื่อเจ้าหน้าที่คนจดทะเบียนถามว่าได้รับเงินครบถ้วนแล้วหรือไม่ตามขั้นตอนปกติ (กรณีอ้างว่าเจ้าของที่ดินมอบอำนาจให้จัดหาคนซื้อ และวางมัดจำกับเขาเลยนั้น คนซื้อมีความเสี่ยงสูงสุด เพราะในการมาติดต่อเพื่อจะขายนั้น ขั้นตอนนี้ยังไม่มีการยื่นคำขอใด ๆ ต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน จึงไม่มีการตรวจลายเซ็นหรือตรวจสอบว่าเป็นโฉนดจริงหรือเปล่า คนซื้อจึงไม่อาจรู้ว่าเจ้าของมอบให้ขายจริงหรือไม่ เพราะโดยมากแล้วมักจะไม่ไปตรวจสอบทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดินว่าคนขายตัวจริงคือใคร และรายละเอียดเกี่ยวกับตัวคนขายเป็นใครก็ไม่รู้ไม่เคยเห็นลายเซ็นเขาเลย จึงไม่มีทางรู้ว่าเป็นหนังสือมอบอำนาจจริงหรือไม่ หากเป็นหนังสือปลอม คนซื้อย่อมต้องเสียหาย จึงไม่ควรติดต่อดำเนินการกับคนที่มาอ้างแบบนี้ไม่ว่าข้อเสนอจะดีอย่างไร หรือแม้จะเป็นกรณีการมอบอำนาจจริงเวลาทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ควรต้องทำสัญญากับเจ้าของจริง อย่าทำผ่านผู้รับมอบอำนาจเป็นอันขาด และต้องขอบัตรประชาชนดูด้วยว่าเป็นชื่อเดียวกับโฉนด และจะต้องไปตรวจกับสำนักงานที่ดินก่อนว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง เพราะว่าสำเนาโฉนดที่เอามาให้ดูนั้นอาจถ่ายมาจากโฉนดปลอมก็ได้ เรื่องวิธีปฏิบัติในการซื้อขายในไทยนั้นส่วนใหญ่ทำกันเอง ไม่พึ่งบริการทนายความหรือผู้รับจ้างทำสัญญาเกี่ยวกับที่ดิน (ในต่างประเทศเรียกผู้รับจ้างจัดการเกี่ยวกับการทำสัญญาและโอนที่ดินว่า conveyancer ซึ่งไม่ต้องเป็นทนายความแต่ต้องได้รับใบอนุญาตจากทางราชการก่อน หรืออาจจ้างทนายความทั่วไป ที่เรียกว่า solicitor ก็ได้) จึงมักทำกันไม่รอบคอบมีปัญหาตามมาบ่อย ๆ )
4. ในบางกรณีผู้มอบอำนาจต้องรับผิดชอบด้วยเมื่อมีการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจของตน
1) คำพิพากษาฎีกาที่ 580/2507 เจ้าของที่ดินลงชื่อในใบมอบอำนาจโดยมิได้กรอกข้อความเพื่อให้ผู้รับอบอำนาจไปทำการอย่างอื่น แต่ผู้รับมอบกลับนำไปกรอกข้อความเป็นให้จำนอง ถ้าผู้รับจำนองได้ทำการรับจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนจำนองโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว เจ้าของที่ดินจะอ้างเอาความประมาท เลินเล่อของตนมาเป็นเหตุให้พ้นความรับผิดไม่ได้
2) คำพิพากษาฎีกาที่ 751-752/2509 ลงชื่อในใบมอบอำนาจโดยมิได้กรอกข้อความเพื่อให้ผู้อื่นทำการแทน ถือว่าเป็นการกระทำที่ให้บุคคลภายนอกหลงเชื่อ จำต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอก ผู้สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 822, 821
3) คำพิพากษาฎีกาที่ 419/2519 โจทก์มอบ น.ส.3 และหนังสือมอบอำนาจที่ลงแต่ลายมือชื่อโจทก์ให้จำเลยที่ 1 ไว้เป็นประกันหนี้ค่าปุ๋ย โดยตกลงกันว่าจำเลยที่ 1 จะต้องคืนเมื่อโจทก์ชำระค่าปุ๋ยแล้ว แต่จำเลยที่ 1 กลับนำไปทำสัญญาจำนองไว้กับจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 ไม่รู้ถึงข้อตกลง พฤติการณ์ของโจทก์ถือว่าได้กระทำไปด้วยความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง โจทก์จึงต้องเสี่ยงภัยกับการกระทำของตนนั้น
4) คำพิพากษาฎีกาที่ 671/2523 การที่จำเลยลงชื่อในใบมอบอำนาจโดยมิได้กรอกข้อความเพื่อให้ผู้อื่นทำการแทนนั้น ถือว่าเป็นการกระทำที่ให้บุคคลภายนอกหลงเชื่อ จำเลยจำต้องรับผิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับซื้อฝากโดยสุจริต
5) คำพิพากษาฎีกาที่ 1605/2506 จำเลยเซ็นชื่อในหนังสือมอบอำนาจเพื่อให้ ล. เอาที่ดินของจำเลยไปจำนองไม่เกิน 60,000 บาท ส่วนข้อความในใบมอบอำนาจให้ ล.กรอกเอาเอง ต่อมา ล. กรอกข้อความในหนังสือมอบอำนาจว่า ล. เป็นผู้มอบอำนาจจำนอง และจำนองโจทก์ไว้เป็นเงิน 200,000 บาท ดังนี้ หาทำให้การตั้งตัวแทนเป็นโมฆะไม่ แต่เป็นเรื่องที่ ล. ทำการเกินอำนาจของตน ซึ่ง ล. จะต้องรับผิดต่อจำเลยเป็นอีกส่วนหนึ่งต่างหาก แต่ทางปฏิบัติของจำเลยทำให้โจทก์เชื่อว่าการที่ ล. จำนองโจทก์ถึง 200,000 บาทนั้น อยู่ในอำนาจของ ล. เพราะถ้าจำเลยจะให้บุคคลอื่นรู้ว่า ล. มีอำนาจจำนองได้เพียง 60,000 บาท ก็ชอบที่จะเขียนจำนวนเงินที่จะจำนองในหนังสือมอบอำนาจให้ปรากฏชัด การที่จำเลยละเลย ถือว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง จึงต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้รับจำนองโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 822
6) คำพิพากษาฎีกาที่ 1472-1473/2494 เจ้าของที่ดินเซ็นชื่อในใบมอบฉันทะ แล้วปล่อยว่างไว้ให้กรอกกันเอาเองว่าจะให้ไปทำอะไร บุคคลภายนอกไม่ทราบเจตนาของเจ้าของที่ดิน จึงใช้ใบมอบฉันทะนั้นทำสัญญาในฐานะเป็นตัวแทนเจ้าของที่ดิน จำนองที่ดินของเจ้าของที่ดินแก่ตนเอง ดังนี้ย่อมถือได้ว่าบุคคลภายนอกทำแทนเจ้าของที่ดินฝ่ายหนึ่งทำให้ในฐานะส่วนตัวเองฝ่ายหนึ่ง จึงย่อมเป็นสัญญาที่มีคู่สัญญาแล้ว เจ้าของสัญญาจะขอให้เพิกถอนสัญญาจำนองนั้นไม่ได้ เพาะบุคคลภายนอกกระทำไปโดยสุจริต และนับเป็นการประมาทเลินเล่อของเจ้าของที่ดินเองที่ลงนามในใบมอบฉันทะเปล่า ๆ เช่นนั้น
5. การต้องรับผิดชอบเมื่อผู้รับมอบอำนาจเซ็นรับรองหรือรับรู้ข้อเท็จจริงบางเรื่อง
ปกติเมื่อจะทำการจดทะเบียนเจ้าหน้าที่จะสอบสวนและบันทึกถ้อยคำหลายเรื่องเพื่อให้ผู้ซื้อเซ็นรับรอง เช่น ผู้ซื้อได้ติดต่อกับตัวเจ้าของจริง ซึ่งจะทำให้เจ้าหน้าที่เชื่อว่าคนซื้อไม่ได้ติดต่อผิดคนและไม่มีการปลอมตัวมาขาย ซึ่งการยอมรับนี้ทำให้คนซื้อเองต้องมีส่วนในความรับผิดชอบในความเสียหายที่จะเกิดขึ้น ซึ่งหมายถึงจะได้รับค่าเสียหายน้อยลงเพราะตนเองมีส่วนประมาทเลินเล่อในการติดต่อกับเจ้าของที่ดิน และเป็นส่วนหนึ่งในการทำให้เจ้าหน้าที่เชื่อว่าเป็นคนขายจริงนั่นเอง
ในส่วนของคนรับมอบอำนาจก็ต้องเซ็นรับรองหลายเรื่องเช่นกัน เช่น รับรองว่าคนมอบอำนาจยังมีชีวิตอยู่ ไม่เป็นคนไร้ความสามารถ การเซ็นแบบนี้เท่ากับรับรองว่าเป็นอย่างนั้นจริง แต่ในข้อเท็จจริงอาจไม่เป็นจริงก็ได้ จึงทำให้เกิดความเสี่ยงได้เสมอ เพราะบางกรณีมีการมอบอำนาจมานานแล้ว และไม่ได้ติดต่อกับคนมอบอำนาจอีกเลยก็เลยไม่รู้ความจริง สิ่งสำคัญอีกเรื่องหนึ่งคือคนมอบอำนาจจะต้องรับผิดชอบทุกอย่างในเรื่องที่คนรับมอบอำนาจไปเซ็นรับรองอะไรไว้ ถ้าหากว่าการดำเนินการนั้นเป็นไปตามปกติเพื่อให้การที่รับมอบอำนาจนั้นสำเร็จลุล่วงไป ซึ่งในหนังสือมอบอำนาจนั้นปกติมักจะให้เขียนว่าให้รวมถึงการให้ถ้อยคำต่าง ๆ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จนเสร็จการ ซึ่งในทางกฎหมายเรื่องตัวการตัวแทนถือว่าผู้มอบอำนาจเป็นผู้ทราบเรื่องและต้องรับผิดชอบตามที่ผู้รับมอบอำนาจไปรับรองด้วย เมื่อผู้รับมอบอำนาจได้ดำเนินการไปภายในอำนาจหน้าที่ที่ได้รับมอบอำนาจ
คำพิพากษาฎีกาที่ 247/2510 ตัวการมอบอำนาจให้ตัวแทนมีอำนาจรับจำนองที่พิพาทแทนจนเสร็จการ ตัวแทนย่อมมีอำนาจทำการใด ๆ ในสิ่งที่จำเป็นได้เพื่อการรับจำนองได้สำเร็จลุล่วงไป เมื่อตัวแทนรับทราบว่าที่พิพาทนั้นอยู่ในระหว่างเป็นความกัน แต่รับจำนองไว้ ผลก็เท่ากับตัวการรับจำนองไว้โดยรู้ว่าเขาเป็นความกัน เมื่อปรากฏภายหลังว่าผู้จำนองไม่มีสิทธิเอาที่พิพาทไปจำนอง การจำนองก็ไม่ผูกพันเจ้าของที่แท้จริง
นอกจากนี้ในบางกรณีเมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบสารบบที่ดินแล้ว พบว่าอาจมีปัญหาบางเรื่อง ก็จะแจ้งให้คู่สัญญาทราบ หากทั้งสองฝ่ายรับทราบปัญหาแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนก็จะให้ลงชื่อรับทราบไว้ และดำเนินการให้ตามประสงค์ต่อไป ซึ่งหากเรื่องที่ผู้รับมอบอำนาจทำไปนั้นอยู่ในอำนาจในการดำเนินเรื่องให้เสร็จสิ้นไปตามที่ได้รับมอบมาคนมอบอำนาจก็ต้องรับผิดชอบด้วย
แนวทางการป้องกันการปลอมแปลงและลดความเสียหาย
1. ฝ่ายผู้มอบอำนาจให้ขาย (รวมถึงเจ้าของสิทธิอื่น ๆ ในที่ดิน)1) ต้องเก็บรักษาเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ให้ดี ในการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจเพื่อขายหรือจำนองที่ดิน ผู้ปลอมแปลงจะต้องได้โฉนดไปดำเนินการด้วย จึงต้องเก็บรักษาโฉนดไว้ให้ปลอดภัยที่สุด อย่าให้ตกอยู่ในมือคนอื่นไม่ว่าด้วยการถูกขโมยหรือการให้ไปโดยเต็มใจ เพราะการที่โฉนดตกอยู่ในมือคนอื่นนั้น นอกจากจะทำให้ช่วยในการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจเพื่อโอนขายที่ดินนั้นแล้ว ยังอาจมีการนำไปแสวงหาประโยชน์อย่างอื่นโดยมิชอบได้
เช่น นำไปหลอกคนอื่นว่าเจ้าของต้องการกู้เงินและให้เอาโฉนดไปยึดถือไว้จนกว่าจะใช้หนี้ ซึ่งแม้จะไม่เป็นการจำนองถูกต้องตามกฎหมาย แต่เจ้าของก็เดือดร้อนได้เพราะไม่สามารถนำโฉนดไปดำเนินการใด ๆ ได้ อาจต้องยอมเสียเงินเพื่อให้ได้โฉนดคืนมา และหากจะขอออกใบแทนโฉนดใหม่ในกรณีถูกขโมยไปก็ต้องหาคนที่เชื่อถือได้ไปเป็นพยานให้เจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนว่าโฉนดหายไปจริงหรือไม่ ซึ่งไม่ง่ายนักที่จะหาคนไปช่วยเหลือรับรองให้ เพราะคนอื่นมักไม่รู้ข้อเท็จจริง และในการออกใบแทนโฉนดกรณีสูญหายก็ต้องประกาศอีก 30 วัน หากไม่มีคนคัดค้านจึงจะออกใบแทนโฉนดใหม่ได้ ซึ่งหากเจ้าของต้องการดำเนินการใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินโดยเร็ว เช่น จะนำไปประกันตัวคนในครอบครัวหรือผู้อื่นก็ทำไม่ได้ทันท่วงที
ส่วนกรณีมอบโฉนดให้คนอื่นไป และเขาเอาไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้แล้วไม่ยอมคืนให้ จะต้องฟ้องให้ส่งคืนโฉนด จะใช้วิธียื่นคำขอใบแทนโฉนดโดยอ้างว่าโฉนดหายไปนั้นทำไม่ได้ จะกลายเป็นแจ้งความเท็จต่อเจ้าหน้าที่มีโทษทางอาญา ในบางครั้งคนที่จะทำทุจริตต้องการได้โฉนดไปก็อาจมาขอดูเพื่อจะซื้อ และอาจอ้างว่าขอนำเอาไปถ่ายเอกสาร เสร็จแล้วก็ไม่นำโฉนดมาคืนให้โดยเร็วโดยอ้างเหตุต่าง ๆ การจะให้โฉนดไปอยู่ในความครอบครองของคนอื่นจึงต้องระวังมาก ทางที่ดีที่สุดหากเขาต้องการสำเนาภาพถ่ายโฉนด เจ้าของควรไปถ่ายมาให้ไม่ควรมอบตัวโฉนดให้เขาไป เคยมีการฟ้องร้องกันในคดีหนึ่ง ผู้ปลอมโฉนดขอดูโฉนดและเอาโฉนดที่ปลอมไว้แล้วนำมาสับเปลี่ยนฉบับจริงโดยตัวเจ้าของโฉนดไม่ทันสังเกตก็มี (ซึ่งในข้อเท็จจริงมีแบบพิมพ์โฉนดของกรมที่ดินสูญหายอยู่บ่อย ๆ ผู้ปลอมแปลงมักเป็นแก๊งปลอมโฉนดที่มีความชำนาญในเรื่องนี้ รู้เรื่องงานที่ดินเป็นอย่างดี)
การเก็บรักษาเอกสารประจำตัวบุคคล เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ควรเก็บรักษาให้ดีเช่นกัน เมื่อมีการถ่ายเอกสารเพื่อนำไปใช้ในการโอนที่ดิน อย่าเขียนขีดคร่อมว่าเพื่อทำนิติกรรมหรือเพื่อใช้ในการโอนโฉนด เพราะเท่ากับว่าใช้ได้ไม่ว่ากับแปลงใด ๆ และไม่ว่าเป็นนิติกรรมแบบใดและทำกับใครด้วย เป็นการเปิดโอกาสให้คนทุจริตนำไปใช้ในการโอนที่ดินแปลงอื่นได้ ควรเขียนให้ชัดเจนว่าใช้กับโฉนดหมายเลขใด โอนให้ผู้ใด(ใส่ชื่อ) และประเภทนิติกรรมที่จะทำด้วย จะได้นำไปใช้นอกเหนือจากนั้นไม่ได้
2) ในการเลือกผู้รับมอบอำนาจให้ใครไปดำเนินการแทนนั้นเป็นเรื่องต้องระวังสูงสุด ต้องเลือกคนที่ไว้ใจได้จริง ๆ อย่ามอบให้คนอื่นที่ไม่รู้จักดีไปดำเนินการแทนให้ แต่ถ้าทำไม่ได้จริง ๆ วิธีการป้องกันในกรณีเช่นนั้นคือควรมอบอำนาจให้ไปดำเนินการร่วมกันสองคน ซึ่งสามารถทำได้ตามกฎหมาย ปกติการมอบอำนาจให้ทำร่วมกันสองคน หากจะทำการทุจริตก็ต้องร่วมมือกันทั้งสองคน ซึ่งยากกว่าทำคนเดียว หรือถ้าไม่อยากทำเช่นนั้นก็ให้คนอื่นร่วมเดินทางไปด้วยกัน โดยต้องบอกให้คนนั้นรับรู้ว่าต้องดูแลอะไรบ้างคอยเป็นหูเป็นตาให้
3) ไม่ควรมอบให้คนรับมอบอำนาจคนเดียวทำหน้าที่แทนทั้งฝ่ายเจ้าของสิทธิในที่ดินและคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง การให้ผู้รับมอบอำนาจทำหน้าที่แทนทั้งสองฝ่าย หรือยอมให้ผู้รับมอบอำนาจทำในนามตนเองได้ เช่น ให้ผู้ซื้อทำหน้าที่เป็นทั้งผู้รับมอบอำนาจจากผู้ขายและยังเป็นผู้ซื้อด้วย ทำให้เขามีโฉนดและเอกสารหลักฐานและตัวอย่างลายเซ็นของทุกฝ่ายอยู่ในมือ ซึ่งหากจะเปลี่ยนแปลงข้อความหรือปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจขึ้นใหม่จะทำได้ง่ายกว่าปกติมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้รับมอบอำนาจเป็นผู้เขียนหนังสือมอบอำนาจ หรือผู้มอบอำนาจเขียนข้อความไม่รัดกุมหรือเซ็นชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่เขียนให้ครบถ้วนก่อน
4) กรณีที่ผู้มอบอำนาจไม่สามารถติดต่อกับผู้รับมอบอำนาจและคู่สัญญาได้เป็นเวลานาน ๆ ต้องระวังเป็นพิเศษ การมอบอำนาจที่ผู้มอบไม่สามารถอยู่ติดตามตรวจสอบด้วยตนเองเป็นเวลานาน ๆ เช่น ไปต่างประเทศหรือไปต่างจังหวัดนาน ๆ จะต้องระวังให้มาก เพราะจะมีช่วงเวลานานมากที่เปิดช่องให้คนรับมอบอำนาจไปทำอะไรที่ไม่ถูกต้อง หรืออาจโกหกว่าดำเนินการเสร็จแล้วแต่ที่จริงยังไม่ได้ทำอะไร เพื่อให้มีเวลาไปหาคนซื้อคนใหม่เพื่อเอาเงินไว้เอง เพราะบางครั้งผู้มอบเองก็ไม่สามารถติดต่อกับคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ หรือไม่ อาจเข้าใจว่ายังดำเนินการตามเดิม แต่จริง ๆ แล้วอาจมีการเปลี่ยนแปลงไปได้ เพราะผู้รับมอบอำนาจอาจโกหกคู่สัญญาฝ่ายนั้นเพื่อการเลื่อนเวลาหรือหลอกลวงใด ๆ ได้โดยสะดวกเช่นกัน จึงควรให้มีคนช่วยตรวจดูแลการดำเนินการของผู้มอบอำนาจและให้ติดต่อกับคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งด้วย
ในกรณีการบริหารจัดการในห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทที่ทำการจัดสรรที่ดินหรือคอนโดมิเนียม การมอบหมายให้พนักงานคนใดคนหนึ่งมีอำนาจจัดการใด ๆ เพียงคนเดียว เช่น มีอำนาจจัดเก็บเอกสารและโฉนด มีหน้าที่ทำสัญญาต่าง ๆ กับคนซื้อ มีอำนาจรับเงินเพียงคนเดียว และรู้ข้อมูลทุกอย่าง เป็นคนกำหนดนัดหรือเลื่อนนัดลูกค้าเพื่อการทำนิติกรรมต่าง ๆ จะเอื้ออำนวยในการทำทุจริตได้ไม่ยากนักถ้าคิดจะทำ และถึงแม้จะตรวจพบทีหลังแต่ก็ก่อให้เกิดความเสียหายแล้ว วิธีดีที่สุดคือต้องมีการควบคุมตรวจสอบการทำงานอย่างรัดกุมใกล้ชิดจะทำให้พนักงานไม่กล้ากระทำผิด
5) การเขียนมอบอำนาจต้องให้ชัดเจนและควรใส่ชื่อคู่สัญญาไว้เลย อย่าเพียงเขียนว่ามอบอำนาจให้ทำการขายลอย ๆ ซึ่งการทำอย่างนั้นหมายถึงขายให้ใครก็ได้ หากคนรับมอบอำนาจนำที่ดินไปขายให้คนอื่นไม่ขายให้คนที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้เป็นคนแรก ผู้ขายก็ต้องรับผิดชอบต่อคนทำสัญญาจะซื้อจะขายคนแรกด้วย เพราะเท่ากับผิดสัญญากับเขานั่นเอง ในช่องมอบให้มีหน้าที่ดำเนินการอะไรจึงควรเขียนข้อความเพิ่มว่าขายให้แก่...(ใส่ชื่อคู่สัญญา)... ฯลฯ ไว้ด้วยให้ชัดเจน
ถ้าหากในวันไปทำการจดทะเบียนโอนขายที่สำนักงานที่ดิน ปรากฏว่ามีการมอบอำนาจจากฝ่ายผู้ซื้อ โดยผู้รับมอบอำนาจบอกว่าคนซื้อขอเปลี่ยนชื่อผู้ซื้อให้รับโอนแทนคนซื้อเดิมผิดจากตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย หากคนขายเชื่อตามนั้นเลยก็อาจมีการโอนให้คนใหม่ได้ง่าย ๆ ซึ่งหากมีการทุจริตโดยการปลอมหนังสือมอบอำนาจมาดำเนินการ คนขายอาจต้องรับผิดชอบต่อคนซื้อคนแรกด้วย เพราะไม่ทำการโอนให้เขา การจะป้องกันทำได้โดยต้องสอบถามคนซื้อเดิมว่ามีการเปลี่ยนตัวจริงหรือไม่
วิธีการทำการซื้อขายที่ดินที่ถูกต้องนั้นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องติดต่อกันเป็นประจำและต้องบอกวิธีการดำเนินการต่าง ๆ ทุกเรื่อง เช่น จะไปทำด้วยตนเองหรือจะมอบอำนาจไป หากจะเปลี่ยนแปลงอะไรเกี่ยวกับสัญญาก็ต้องตกลงกันก่อนอย่าทำผิดจากสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะเมื่อทำสัญญาไปแล้วก็มีหน้าที่ต้องทำตามสัญญานั้น จะปลี่ยนแปลงโดยพลการไม่ได้ หากไม่เป็นไปตามนั้นก็ต้องปฏิเสธไปและยืนยันให้ทำตามเดิมหรือต้องมาตกลงกันใหม่
6) ต้องเอาใจใส่ในการตรวจสอบหลังมอบอำนาจให้ไปดำเนินการ การตรวจสอบใบเสร็จหลังจากไปดำเนินการตามที่มอบหมายแล้วเป็นสิ่งที่สำคัญมาก เพราะจะบอกได้ว่าได้ไปดำเนินการแล้วหรือไม่ การตรวจดูก็ต้องดูหมายเลขโฉนด ชื่อผู้ซื้อผู้ขายว่าตรงกับที่กำหนดไว้หรือไม่ มีการแก้ไขใบเสร็จหรือไม่ ในการตรวจสอบแบบนี้กรณีถ้าเป็นหุ้นส่วนบริษัทการให้พนักงานเอาใบเสร็จมาตรวจและรายงานการไปดำเนินการก็ถือเป็นเรื่องปกติ
แต่ถ้าเป็นกรณีคนธรรมดาการบอกให้เอาใบเสร็จมาดูอาจต้องใช้คำพูดที่ไม่ให้เห็นว่าไม่ไว้วางใจกัน ควรใช้คำพูดเช่นขอให้เอาใบเสร็จกลับมาด้วยจะได้ใช้ประกอบการยื่นภาษีรายได้ประจำปี หรือขอคืนภาษี หรือจะได้คิดเงินว่าต้องคืนให้เราหรือจ่ายคืนให้คนมอบที่ออกแทนไป เพราะเราต้องได้เงินคืนหรือจ่ายเพิ่มให้ด้วยนั่นเอง แต่ความจริงแล้วเราต้องการเพื่อตรวจดูเลขโฉนด ชื่อผู้โอนหรือผู้ซื้อด้วยว่าตรงกันหรือเปล่า เป็นการป้องกันการปลอมแปลงฉ้อฉลต่างๆ ได้เป็นอย่างดี
7) ในการชำระเงินควรให้คนซื้อชำระให้แก่คนขายโดยตรง ในกรณีมีการมอบอำนาจหรือไม่ก็ตามควรให้ชำระเงินให้กับผู้ที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น (ปกติก็คือคนเจ้าของที่ดิน) หากชำระให้แก่คนอื่นไปจะถือว่ายังไม่ได้ชำระแก่คนขาย ถ้าจะให้คนรับมอบอำนาจเป็นคนรับเงินด้วยก็ต้องระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจให้ชัดแจ้ง เพราะคนรับมอบอำนาจนั้นปกติแล้วมักเขียนให้มีอำนาจในเรื่องการทำนิติกรรม ไม่มีอำนาจรับเงินค่าที่ดินจากคนซื้อหากไม่ได้ให้อำนาจไว้ ทางที่ดีควรให้ชำระเป็นแคชเชียร์เช็คโดยระบุชื่อคนขายเป็นคนรับเงินจะปลอดภัยที่สุด
2. ฝ่ายซื้อ (รวมผู้รับจำนอง)1) ในการติดต่อซื้อขายที่ดิน โดยหลักการแล้วจะต้องติดต่อกับตัวเจ้าของที่ดินโดยตรง ถ้ามีผู้อ้างว่ารับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินให้มาขายที่ดินโดยจะอ้างเหตุผลใดก็ตาม เช่น เจ้าของไม่สะดวกจะทำด้วยตัวเอง หรือบอกว่าเจ้าของไม่อยากเปิดเผยตัว อย่างนี้ยังไม่ควรติดต่อทำสัญญาวางมัดจำกับเขาโดยตรง เพราะในขั้นตอนนี้ยังไม่ผ่านการตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่ก่อน ย่อมไม่อาจรู้ได้ว่ามีการมอบอำนาจจริงหรือไม่
หากจะทำสัญญากับผู้รับมอบอำนาจ ก็ต้องให้ไปพาไปพบตัวเจ้าของไปทำสัญญากับเจ้าของจะดีกว่า จะต้องตรวจเช็คว่าเป็นตัวเจ้าของจริงโดยดูบัตรประชาชน และขอสำเนาโฉนดไปขอตรวจหลักฐานที่ดินกับฉบับสำนักงานที่ดินก่อน หากไม่ให้ดูก็ไม่ต้องซื้อ นอกจากนี้ต้องไปดูหลักเขตที่ดินและต้องสอบถามคนข้างเคียงว่าที่ดินนั้นเป็นของใคร เคยได้ยินว่ามีกรณีพิพาทกับเจ้าของอื่น ๆ เรื่องแนวเขตหรือไม่ โดยสรุปแล้วการทำสัญญาโดยตรงกับผู้รับมอบอำนาจไม่ควรทำอย่างยิ่ง อย่างน้อยจะต้องไปพบเจ้าของและให้ยืนยันว่ามอบอำนาจให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายจริง อันที่จริงเมื่อพบกับเจ้าของก็ควรทำสัญญาวางเงินกับเขาโดยตรงจะดีกว่า และควรกำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายว่าผู้ขายจะไปดำเนินการด้วยตนเอง
หากมีกรณีจำเป็นต้องมอบอำนาจ ก็ต้องให้ผู้ขายแจ้งให้ทราบล่วงหน้าว่าจะมอบให้ใครไปดำเนินการแทน หากฝ่ายคนขายไม่แจ้งมาก่อนแต่กลับส่งให้ผู้รับมอบอำนาจมาทำแทน คนซื้อจะต้องเป็นฝ่ายติดต่อกลับไปให้ยืนยันว่าเป็นการมอบอำนาจจริง
2) จะต้องติดต่อกับผู้ขายเป็นระยะ ๆ อย่าเชื่อแต่ผู้รับมอบอำนาจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผู้รับมอบอำนาจจะดำเนินการใด ๆ ที่จะเปลี่ยนแปลงสาระสำคัญหรือกำหนดการต่าง ๆ ที่ได้ตกลงกันไว้แล้ว เพื่อให้ผู้มอบอำนาจได้รับรู้การกระทำของผู้มอบอำนาจว่าทำนอกเหนืออำนาจหรือไม่ และเพื่อที่จะได้ทราบว่าอีกฝ่ายจะดำเนินการอย่างไรต่อไปจะได้สามารถคาดการณ์ได้ว่าเขาจะทำตามสัญญาหรือไม่ จะได้รู้ตัวและรีบอายัดที่ดินหรือฟ้องร้องหรือดำเนินการอื่นตามสมควรต่อไป
3) การชำระเงินใดๆ ไม่ควรมอบเงินให้แก่ผู้รับมอบอำนาจโดยตรง ไม่ว่าผู้รับมอบอำนาจจะอ้างอย่างไร ก็ไม่ควรมอบเงินค่าที่ดินให้เขา เว้นแต่ได้กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายไว้ชัดแจ้งแล้ว และ ควรชำระด้วยแคชเชียร์เช็คที่ลงชื่อคนขายเป็นผู้รับเงินตามเช็ค เพื่อที่จะได้แน่ใจว่าไม่ชำระผิดตัว และจะต้องไม่ชำระเงินให้ผิดจากที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่ได้ตกลงกับคนขายก่อน เพราะคนปลอมแปลงหรือคนฉ้อโกงใดๆ ย่อมต้องการได้เงินจากคนซื้อโดยตรง หากชำระเงินผิดพลาดให้คนอื่นไปคนซื้อจะต้องรับผิดชอบชำระให้แก่ผู้ขายอีกครั้งหนึ่ง
ทางที่ดีที่สุดในการชำระเงินที่เหลือให้ชำระต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินผู้จดทะเบียน เมื่อพากันไปจดทะเบียนโอนขายที่สำนักงานที่ดิน แม้จะยื่นเรื่องให้เจ้าหน้าที่เตรียมเอกสารเพื่อการจดทะเบียนแล้ว แต่ก็อย่าเพิ่งรีบชำระค่าที่ดินที่เหลือทั้งหมดทันที ให้รอให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบโฉนดที่ดิน หนังสือมอบอำนาจและเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องว่าถูกต้องก่อน รอให้เสียค่าธรรมเนียมภาษี อากร และให้เจ้าพนักงานที่ดินซึ่งเป็นผู้จดทะเบียนโอน(เป็นคนละคนกับคนรับคำขอและจัดทำสัญญา) เรียกให้ไปพบก่อน เมื่อผู้จดทะเบียนถามคนขายว่าได้รับเงินหรือยัง (เป็นหน้าที่ของคนจดทะเบียนจะต้องถามถึงเรื่องการชำระเงินทุกราย) ถึงตอนนี้จึงให้ส่งมอบเงินหรือเช็คให้แก่คนขาย เพราะถ้าหากรีบร้อนชำระเงินไปตั้งแต่ตอนยื่นเรื่องเลย
ถ้าผู้รับมอบอำนาจนำหนังสือมอบอำนาจปลอมมาใช้ (หรือแม้แต่เจ้าของมาเองไม่ได้การมอบอำนาจมาก็ตาม) เมื่อได้รับเงินแล้วก็อาจอ้างว่ามีธุระ เช่น เพื่อไปห้องน้ำ หรือไปรับประทานอาหาร แล้วก็ไม่กลับมาอีกเลย ซึงหากเป็นเช่นนั้นแม้จะเตรียมเอกสารเพื่อการจดทะเบียนเสร็จแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินคนที่มีอำนาจจดทะเบียน ก็จะจดทะเบียนให้ไม่ได้ เพราะไม่มาให้สอบสวนยืนยันว่าได้รับเงินแล้ว
4) ถ้าผู้ซื้อจะมอบอำนาจให้คนอื่นไปดำเนินการแทนจะต้องระวังเช่นกัน เนื่องจากว่าการปลอมหนังสือมอบอำนาจของฝ่ายผู้ซื้อทำได้ง่ายมาก เพราะสำนักงานที่ดินไม่เคยมีตัวอย่างลายเซ็นคนซื้อมาก่อนเพื่อเปรียบเทียบกับลายเซ็นในหนังสือมอบอำนาจ จึงต้องมอบให้คนที่ไว้วางใจได้ไปดำเนินการแทน และแจ้งให้คนขายทราบด้วยว่าจะมอบให้ใครไปดำเนินการ อย่าปล่อยให้คนขายทราบเอาในตอนที่ไปยื่นคำขอจดทะเบียนโอนขาย เพราะคนรับมอบอำนาจของคนซื้อเองอาจทุจริตปลอมหนังสือมอบอำนาจขึ้นใหม่ และอ้างว่าคนซื้อขอให้ลงชื่อคนอื่นแทนได้ หากคนขายไม่รอบคอบและไม่สอบถามกลับมาที่คนซื้อว่าเปลี่ยนให้ลงชื่อคนอื่นแทนจริงหรือไม่ จะทำให้มีการโอนขายให้คนอื่นไปได้ จะกลายเป็นว่าคนขายเองก็เป็นผู้ผิดสัญญาด้วยเช่นกันที่ไปโอนให้แก่คนอื่น ส่วนคนซื้อเองก็เดือดร้อนเพราะมีการจดทะเบียนขายไปให้คนอื่นแล้ว จะต้องมีการฟ้องร้องเสียเงินเสียเวลาเพื่อที่จะได้ซื้อที่ดินเป็นชื่อตนเอง หรือเพื่อเอาเงินคืน
5) ต้องตรวจสอบหลังการดำเนินการโอนขาย ปกติการตรวจสอบโดยฝ่ายผู้ซื้อนั้นทำได้ง่าย เพราะเมื่อทำการโอนแล้วก็จะต้องได้สัญญาซื้อขายฉบับผู้ซื้อกับตัวโฉนดมาเก็บรักษาไว้ ซึ่งเอกสารทั้งสองฉบับจะมีตราที่ใช้ในการจดทะเบียนประทับบนลายเซ็นของเจ้าพนักงานที่ดินคนที่จดทะเบียน ส่วนใบเสร็จรับเงินนั้นปกติคนขายจะเป็นคนเก็บไว้
การตรวจสอบก็แค่ดูว่าชื่อนามสกุลและประเภทการจดทะเบียนถูกต้องหรือไม่ หากไม่ถูกต้องก็ต้องรีบนำไปให้เจ้าหน้าที่จัดการแก้ไขโดยเร็วเพราะเจ้าหน้าที่ยังจำเรื่องได้ดี แต่หากคนรับมอบอำนาจไม่นำเอกสารดังกล่าวมามอบให้ ก็แสดงว่าอาจไม่ได้จดทะเบียนจริง ๆ หากตนเองมอบเงินให้แก่ผู้รับมอบอำนาจไปชำระให้คนขายเขาก็อาจยักยอกเงินไป ก็ต้องรีบติดต่อทวงถามคนรับมอบอำนาจโดยเร็ว และสอบถามคนขายอีกทางหนึ่งด้วยก็ได้ว่ามีการจดทะเบียนไปแล้วหรือยัง แต่ถ้าจะให้ได้ข้อเท็จจริงที่ถูกต้องที่สุดควรไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินโดยตรง
หมายเหตุ : บทความนี้ไม่ได้ต้องการให้กลัวการมอบอำนาจเกินเหตุ เพียงแต่มุ่งหมายเพื่อให้คนที่รอบคอบสูงสุดได้ใช้เป็นแนวทางในการทำการซื้อขายที่ดินที่มีการมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนคู่สัญญา เพราะมีคดีปลอมแปลงหรือทำทุจริตเกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจอยู่บ้าง แม้จะเกิดขึ้นน้อยมาก แต่อย่างไรก็ตามมีโอกาสเกิดขึ้นได้ หากได้รู้วิธีการป้องกันล่วงหน้าก็จะทำให้ผู้ที่เกี่ยวข้องไม่ต้องเสียหาย ขอบคุณบทความดี ๆ จาก โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
