การต่อเติมที่ไม่ต้องขออนุญาต

Oct 29, 2015 | อ่าน 48,286

เดี๋ยวนี้มีหลายคนที่นิยมไปซื้อ อาคาร หรือ บ้านมือสองมาทำการปรับปรุงหรือต่อเติมใหม่ เพราะมานั่ง บวก ลบ คูณ หาร ดูแล้วมันถูกกว่าไปซื้อบ้านใหม่ตั้งแยะ แต่สิ่งสำคัญที่สุดเราจะต้องหามืออาชีพที่มีประสบการณ์ ทั้งงานปรับแบบสถาปัตย์ และงานก่อสร้างต่อเติม มาช่วยดูแล อาคารหลังนี้อยู่ในซอย แจ้งวัฒนะ 32 เปลี่ยนจากตึกร้างกลายเป็นอาคารทรงโมเดิร์น

นอกจากคนทั่วไปจะ Renovate บ้านเก่าให้กลายเป็นบ้านใหม่แล้ว บางคนยังอยากให้ บ้านใหม่กลายเป็นบ้านเก่า หรือ บ้านสไตล์ VINTAGE อย่างหลังนี้เป็น บ้านใหม่ที่อยู่ใน หมู่บ้านลัดดารมย์ 2 ราชพฤกษ์ ทำให้เป็นบ้านเก่าสมัย ร.5 หรือรุ่นเดียวกับ บ้านวิมานเมฆ

ต่อเติมอย่างไร จึงจะไม่ผิดกฎหมาย

การต่อเติมที่ไม่ต้องขออนุญาต

ลดหรือขยายพื้นที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งให้มีพื้นที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
ลดหรือขยายพื้นที่ของหลังคาให้มีพื้นที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลด หรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
เปลี่ยนโครงสร้างของอาคาร เช่น คาน เสาตง ฯลฯ โดยใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
เปลี่ยนแปลงส่วนที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร เช่น กระเบื้อง ประตู หน้าต่าง ฯลฯ โดยใช้วัสดุเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่น และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงของอาคารเดิมส่วนใดส่วนหนึ่งเกินร้อยละ 10
เปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายรูปแบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร (เช่น กระเบื้อง ประตู หน้าต่าง ฯลฯ) ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนใดส่วนหนึ่งเกินร้อยละ 10

การต่อเติมที่ต้องขออนุญาต

ส่วนการต่อเติมบ้านหรืออาคารพาณิชย์ ฯลฯ ที่ต้องขออนุญาตตามกฎหมายจากสำนักงานเขตหรือหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องก่อนคือสิ่งที่อยู่นอกเหนือจากการต่อเติมที่ไม่ต้องขออนุญาตนั่นเอง ซึ่งหลักๆก็คือ การต่อเติมหรือดัดแปลงที่อยู่อาศัยหรืออาคารให้เปลี่ยนไปจากเดิม ไม่ว่าจะเพิ่มหรือลดพื้นที่ตั้งแต่ 5 ตารางเมตรขึ้นไป

ระยะถอยร่นของอาคารส่วนต่อเติม

บ้านพักอาศัยต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของที่ดินทั้งหมด หากจะต่อเติมต้องตรวจสอบก่อนว่าส่วนที่จะต่อเติมนั้นจะทำให้ที่ว่างรอบอาคารลดลงกว่าที่กฎหมายกำหนดหรือไม่
การทำผนังทึบต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร และผนังทึบสูงได้ไม่เกิน15 เมตร ในกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย
ในกรณีที่บ้านสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร หากบ้านสูงระหว่าง 9-23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร
ส่วนทาวน์เฮ้าส์ต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารอย่างน้อย 2 เมตร และต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร จากข้อกฎหมายทั้งหมดที่กล่าวมา หากไม่ทำตามกฎหมาย เจ้าพนักงานเขาก็จะมีคำสั่งให้แก้ไขการบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังต้องถูกโทษปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

ต่อเติมอย่างไร จึงไม่ทรุด

การ ป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาการทรุดตัวและแตกร้าวนั้น ปัจจัยที่สำคัญคือผู้ที่จะทำงานต่อเติมนั้นมีความเข้าใจอย่างถ่องแท้ถึง เรื่องโครงสร้างที่จะทำขึ้นมาหรือไม่ หรือเป็นเพียงคนที่เคยเห็นมาและทำตามๆกันเพราะถ้าเข้าใจเรื่องโครงสร้างที่จะทำขึ้นมา ก็จะทราบว่า พื้นที่ดังกล่าวทำได้หรือไม่ เพราะอาจจะแคบเกินกว่าที่จะทำโครงสร้างให้แข็งแรงพอที่จะป้องกันการทรุดตัว เนื่องจากว่าถ้ามีพื้นที่คับแคบเกินกว่าที่จะทำฐานรากให้แข็งแรงแล้วก็จะไม่สามารถป้องกันการทรุดตัวได้ และฐานรากที่แข็งแรงพอนั้นก็ต้องเป็นฐานรากที่มีเสาเข็มที่มีความยาวเพียงการที่จะให้เสาเข็มขนาดเล็ก ประเภทเสาเข็มหกเหลี่ยมกลวงที่ความยาว 6.00 เมตร จำนวนหลายต้นต่อฐานนั้นเป็นการป้องกันได้ในระดับหนึ่ง เพราะอย่างไรเสียก็ยังคงมีการทรุดตัวได้ เนื่องจากความยาวของเสาเข็มที่ทำใหม่แตกต่างจากความยาวเของเสาเข็มของตัวบ้านซึ่งการที่เสาเข็มมีความยาวไม่เท่ากันและยิ่งทำในเวลาที่ต่างกันก็ย่อมเกิดการทรุดตัวที่ไม่เท่ากัน

ส่วนใหญ่คนที่ซื้อบ้านจัดสรร หรือบ้านทาวน์เฮาส์ ก็มักจะอยาก ต่อเติมบ้าน ต่อเติมครัว ต่อเติมโรงรถ ต่อเติมระเบียงบ้านบ้าง แต่ก็กลัวบ้านจะทรุดก่อนอื่นต้องรู้ก่อนเลยว่าโครงสร้างทุกแบบ ทุกอย่างเมื่อรับน้ำหนักแล้ว จะทรุดตัวหมด เพียงแต่จะมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับว่าเข็มที่รับน้ำหนักไปหยุดที่ดินชั้นไหน ซึ่งชั้นดินที่ทำให้เกิดการทรุดตัวน้อยที่สุดก็คือ ชั้นทรายนั่นเองซึ่งชั้นทรายในแต่ละพื้นที่จะไม่เท่ากันถ้าเป็นในกรุงเทพมหานครจะลึกถึง 19-25 เมตร หรือบางที่ลึกเพียง 5 เมตรบางพื้นที่ก็เป็นหิน ไม่จำเป็นต้องตอกเสาเข็ม การต่อเติมบ้านมีหลายแบบ อย่างที่กล่าวมาแล้ว ในงานเสาเข็มถ้างานไม่ใหญ่มากก็ใช้เสาเข็มหกเหลี่ยมกลวง ขนาด6 นิ้ว ยาว 3-6 เมตร ถ้าเป็นงานโครงสร้างใหญ่ให้ใช้เสาเข็มเจาะ

การแยกโครงสร้าง ในงานต่อเติมควรแยกโครงสร้างใหม่กับเก่าออกจากกัน ให้โครงสร้างเป็นอิสระต่อกันโดยสิ้นเชิง เพื่อป้องกันการทรุดตัวของโครงสร้างที่ไม่เท่ากัน

การทำงานด้านโครงสร้าง จำเป็นเป็นต้องหาผู้ที่รู้จริง เพราะความเสียหายไม่ได้เกิดกับบ้านและทรัพย์สินอย่างเดียว มันอาจจะทำให้เกิดอันตรายกับผู้ที่พักอาศัยอยู่ในบ้านหรืออาคารนั้นด้วย เพราะฉะนั้นการเลือกผู้รับเหมาที่มีความรู้ด้านโครงสร้างจริงๆ เท่านั้นจึงสำคัญที่สุด ไม่ใช่เจ้าที่ราคาถูกที่สุด!!

อาคารประเภทต่างๆ ตาม พรบ. ผังเมือง พรบ. ควบคุมอาคาร คือข้อกำหนดในการสร้างอาคารประเภทต่างๆ ในแต่ละพื้นที่ โดยในปัจจุบันมีสิ่งปลูกสร้างใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย จึงต้องมีการกำหนดประเภทเพื่อการขออนุญาตก่อสร้างลงไปให้ชัดเจน เพื่อความสอดคล้องกับรูปแบบการวางผังเมือง ในการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ...

ยื่นขอก่อสร้างบ้าน ในการสร้างบ้านหนึ่งหลังต้องมีการแจ้งกับทางกรมโยธาธิการและการผังเมืองที่อยู่ในพื้นที่ เพื่อขออนุญาตปลูกสร้างและขอเลขที่บ้านหรือเลขที่อาคารต่อไป โดยจะต้องมีการเสนอแปลนบ้านที่สอดคล้องกับกฎหมาย รวมทั้งต้องไม่สร้างบนพื้นที่ต้องห้าม เช่นสร้างคร่อมทางสาธารณประโยชน์ ที่ดินของหลวง...

ยื่นขอรื้อถอน เคลื่อนย้าย ดัดแปลงอาคาร พรบ. อาคารและการผังเมือง มีไว้เพื่อสร้างความเป็นระเบียบให้กับเส้นทางและสิ่งปลูกสร้างในเมืองนั้นๆ อาคารใดก็ตามที่จะเกิดขึ้นในท้องที่ต้องสอดคล้องและมีความเหมาะสมกับผังเมืองที่กำหนดไว้ เพื่อให้เป็นไปอย่างเรียบร้อยไม่สับสน กฎหมายอาคารระบุให้มีการยื่นเสนอแบบแปลนก่อนก่อสร้าง ศึกษาเพิ่มเติมได้จาก ...