เจาะลึกทำเล หมอชิต-จตุจักร ศูนย์กลางธุรกิจแห่งอนาคต

พื้นที่ หมอชิต จตุจักร ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพในอนาคต เริ่มเห็นเค้าโครงเป็นรูปเป็นร่างมากยิ่งขึ้น จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐเพื่อเข้ามารองรับการขยายตัวของเมือง ไม่ว่าจะเป็นศูนย์คมนาคมขนส่งพหลโยธินมูลค่ากว่าแสนล้านบาท และการลงทุนของภาคเอกชนไม่ว่าจะเป็น Office Building (Grade A, B+), คอนโดมิเนียมระดับ Luxury บนทำเลแห่งนี้ เป็นการตอกย้ำให้เห็นถึงศักยภาพและเสริมภาพลักษณ์ของทำเลย่านหมอชิตให้เป็น Central Business District แห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครอย่างเต็มตัวไม่แพ้ย่านสีลม น้องๆไล่กันมากับรัชดาภิเษก

TerraBKK Research ได้ลงสำรวจเจาะลึกทำเล หมอชิต จตุจักร เพื่อค้นหาศักยภาพของทำเลในย่านนี้ว่ามีความพร้อมมากน้อยเพียงใดที่จะรองรับการเจริญเติบโตที่กำลังเข้ามาถึง มีรายละเอียดที่นี่ติดตาม ดังนี้

1.การวางผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี 2556 ปรับปรุงครั้งที่ 3 สำหรับการพัฒนาในอนาคต

เมื่อเรานำผังเมืองกรุงเทพมหานครปี 2556 มาวิเคราะห์ทิศทางการเจริญเติบโตของเมือง จะเห็นได้ว่า พื้นที่ย่าน หมอชิต จตุจักร ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่เขตสีแดงเพื่อการพาณิชยกรรม พ.3-พ.4 (พื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน อยู่ในอัตราส่วนตั้งแต่ 7-8 :1) อยู่บริเวณรอบๆ สวนจตุจักร ที่ดินการรถไฟ และผังเมืองส่วนใหญ่จะถูกกำหนดให้เป็นเขตสีน้ำตาล ย.8-ย.10 พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (พื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน อยู่ในอัตราส่วนตั้งแต่ 6-8 :1) ข้อกำหนดผังเมืองกรุงเทพมหานครปี 2556 ได้เอื้อประโยชน์ให้ทำเลย่าน หมอชิต จตุจักร สามารถขึ้นอาคารสูงและอาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตารางเมตรได้

เมื่อเราเปรียบเทียบในแง่ศักยภาพของทำเลแล้ว มีลักษณะคล้ายคลึงกับย่านอโศก แยกพระราม 4 สุขุมวิทตอนต้นและตอนกลาง ซึ่งมีลักษณะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ และ Office Building Grade A, B+ แต่อาจจะไม่ได้เหมือนย่านศูนย์กลางธุรกิจดั่งเดิมอย่าง สีลม-สาทร เนื่องจากพื้นที่บริเวณ สีลม-สาทร-สยาม-เพลินจิต ผังเมืองเอื้อประโยชน์มากกว่า เนื่องจากผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชยกรรม ซึ่งจะได้เปรียบกว่าในเรื่อง พื้นที่และความสูงของอาคารมากกว่าปกติ

2. New Mega Project การลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐและภาคเอกชนที่กำลังเข้ามาพัฒนาพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย บริเวณย่าน จตุจักร-หมอชิต จำนวนกว่า 2,325 ไร่ พลิกโฉมทำเลหมอชิต จตุจักร ให้กลายเป็นศูนย์กลางคมนาคมขนส่งพหลโยธิน (Node) TerraBKK Researchเห็นว่านี่จะเป็นอีกหนึ่งโครงการ Highlight สำคัญของทำเลในย่านนี้ เพราะจะส่งเสริมให้ย่านบางซื่อเป็น Interchange ที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร และจะส่งผลต่อเนื่องไปยังศักยภาพของทำเลที่จะดึง Demand ให้เข้ามาในย่านหมอชิต-จตุจักร ลาดพร้าวได้เป็นอย่างดี ผู้โดยสารสามารถเลือกใช้ระบบขนส่งได้หลายประเภท ทั้งรถไฟฟ้า รถไฟ บขส. และรถเมล์ อีกทั้งยังเป็นการดึง Traffic ดึงกำลังซื่อของผู้บริโภค (Demand) ให้เข้ามาอยู่อาศัยในย่านนี้มากยิ่งขึ้น และจะเปิดโอกาสให้เอกชนเช่าพื้นที่ในโครงการ โดยให้เป็นสิทธิการเช่าระยะยาว 30, 40, 50 ปี เพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการเพื่อการพานิชยในลักษณะ Mix-used ได้ทั้ง โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้ารวมมูลค่าทั้งโครงการแล้วกว่า 150,000 ล้านบาท ซึ่งมีโครงการย่อยๆใน ศูนย์กลางคมนาคมขนส่งพหลโยธิน ดังนี้

2.1 โครงการสถานีกลางบางซื่อ ตั้งอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบางซื่อ สวนจตุจักร รวมเนื้อที่ทั้งหมด 1,176 ไร่ เป็นพื้นที่สำหรับก่อสร้างสถานีกลางและสำหรับกิจกรรมที่ ร.ฟ.ท. ใช้อยู่เดิม โครงการสถานีกลางบางซื่อเป็นการปรับโครงสร้างการคมนาคมครั้งใหญ่ครั้งหนึ่งของการรถไฟแห่งประเทศไทย ได้ถูกวางแผนให้เป็นศูนย์กลางคมนาคมขนส่งระบบราง และให้มีการใช้ประโยชน์พื้นที่โดยรอบโครงการ เป็นการย้ายจากสถานีหัวลำโพง มารวมอยู่บางซื่อเพียงแห่งเดียวทั้งการเดินทาง สายเหนือ สายตะวันออก และสายใต้ ซึ่งอนาคตสถานีกลางบางซื่อจะเป็นศูนย์กลางด้านการเดิน ทั้งรถไฟชานเมือง รถไฟทางไกล รถไฟฟ้า บขส.

2.2 บีอาร์ที บางซื่อ-ห้างเซ็นทรัล เชื่อมโครงข่ายการเดินทางระหว่าง ภายใน-ภายนอกศูนย์การคมนาคมพหลโยธินกับสถานีกลางบางซื่อ ระยะทางรวม 10.3 กิโลเมตร เงินลงทุน 8,297 ล้านบาท เส้นทางการเดินทางเริ่มจาก สถานีกลางบางซื่อ ผ่านรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินที่สถานีจตุจักร ห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว อาคารเอนเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ โครงการพัฒนาย่าน กม.11 มาสิ้นสุดที่สถานีจตุจักรของรถไฟสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต)

การพัฒนาแบ่งเป็น 2 เฟส ระยะแรก จะเริ่มปี 2560 มูลค่าลงทุน 3,793.6 ล้านบาท เริ่มต้นสถานีกลางบางซื่อ-ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มี 6 สถานี ระยะที่สอง เริ่มปี 2565 สถานีที่ 7-13 เริ่มต้นจาก ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว-สถานีกลางบางซื่อ เงินลงทุน 4,504 ล้านบาท

2.3 โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ที่จะเชื่อมกับสถานีกลางบางซื่อ ในแต่ละโครงการต่างได้เริ่มก่อสร้างและมีความคืบหน้าของโครงการรายงานอย่างต่อเนื่องทำให้นักลงทุนมั่นใจได้ว่าโครงการเหล่านี้มีโอกาสที่จะเสร็จตามแผนและไม่เป็นเพียงความฝันเหมือนโครงการที่แล้วๆมา โดยปัจจุบันมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายกำลังก่อสร้างอยู่ 3 สาย ได้แก่

สายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) โครงสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่ - บางซื่อ มีระยะทางประมาณ 23 กิโลเมตร เป็นระยะทางยกระดับทั้งหมด โดยมีสถานียกระดับ 16 สถานีณ มกราคม 2558 คืบหน้ากว่า 98.04% ล่าช้าจากแผนงานที่ 1.10%

สายสีน้ำเงิน (ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค) มีระยะทางรวมประมาณ 13 จากปลายทางด้านทิศเหนือ (สถานีบางซื่อ) ไปยังถนนจรัญสนิทวงศ์และแยกท่าพระ มีสถานียกระดับทั้งหมด 9 สถานี (ไม่รวมสถานีบางซื่อ และสถานีเตาปูน) ณ มกราคม 2558 คืบหน้ากว่า 59.20% ล่าช้าจากแผนงานที่ 0.70%

สายสีแดงเข้ม (ช่วงบางซื่อ-รังสิต) เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าก่อสร้างตามแนวรถไฟสายเหนือ, ตะวันออกเฉียงเหนือ โดยเริ่มจาก สถานีกลางบางซื่อ ผ่านจตุจักร หลักสี่ ดอนเมือง และสิ้นสุดที่รังสิต ปทุมธานีทางฝั่งด้านทิศเหนือ และมีส่วนต่อขยายไปยังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิตในอนาคต ณ พฤศจิการยน 2558 การก่อสร้างคืบหน้า 27.29% ล่าช้าจากแผนงานที่ -41.54%

โครงการรถไฟส่วนต่อขยายเชื่อมกับภายในโครงการศูนย์กลางคมนาคมขนส่งพหลโยธิน มีอีกหลายโครงการที่อยู่ในแผนที่พร้อมจะเชื่อมต่อเข้ากับศูนย์กลางคมนาคม ได้แก่ โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน, โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ราชฎร์บูรณะ, Airport link บางซื่อ-พญาไท และโครงการรถไฟความเร็วสูง

2.4 โครงการพัฒนาพื้นที่ กม.11 บริเวณพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธินด้านทิศเหนือ จะพัฒนาพื้นที่ด้านธุรกิจ พาาณิชยกรรม อาคารสานักงานขนาดใหญ่ โรงแรม ร้านค้าและที่พักอาศัย ซึ่งจะเชื่อมการคมนาคมขนส่งกับโครงการภายใน

2.5 โครงการทางพิเศษสายศรีรัช-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร

โครงการทางพิเศษสายศรีรัช – วงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร เป็นหนึ่งในโครงการภายใต้แผนฟื้นฟูเศรษฐกิจระยะที่ 2 โดยให้เอกชนเข้าร่วมลงทุนก่อสร้าง บริหาร และบำรุงรักษาโครงการฯ ในรูปแบบ Build-Transfer-Operate (BTO) โดยมี บริษัท ทางด่วนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) (BECL) เป็นผู้ชนะการ จุดเริ่มต้นโครงการ จากถนนกาญจนาภิเษก บริเวณใกล้กับโรงกรองน้ำมหาสวัสดิ์ แนวเส้นทางโครงการฯ จะวางตัวจากด้านทิศตะวันตกไปทางทิศตะวันออก ขนานกับทางรถไฟชานเมืองสายสีแดง (บางซื่อ – ตลิ่งชัน) และมีจุดสิ้นสุดโครงการปลายทางที่ศูนย์ใกล้สถานีขนส่งหมอชิต 2 ระยะทางรวมประมาณ 16.7 กม. พร้อมเปิดให้บริการประมาณปลายปี 2559 เป็นทางยกระดับ 6 ช่องจราจร

3. สิ่งอำนวยความสะดวก ทำเลหมอชิต จตุจักร เป็นทำเลที่อุดมสมบูรณ์ มีสิ่งอำนวยความสะดวครบครัน และมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ที่หลากหลาย สามารถตอบสนอง Lifestyle ได้ทุกเพศทุกวัย ทั้งแหล่ง Shopping Center ขนาดใหญ่, ตลาดสด, ตลาดนัด, สถานศึกษา, โรงพยาบาล, สวนสาธารณะ และโรงเรียน เป็นต้น โดยรายละเอียดสิ่งอำนวยความสะดวก มีดังนี้

3.1 ย่าน Lifestyle Shopping Center

• Central Ladprao เปิดให้บริการหลัง Renovate ครั้งใหญ่เมื่อ 28 สิงหาคม พ.ศ. 2554 หลัง รฟท.ประกาศต่อสัญญากับ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ต่อไปอีก 20 ปี โดยใช้งบลงทุนมากกว่า 5,000 ล้านบาท หลังจากนั้นก็ดำเนินโครงการปรับปรุงกลุ่มอาคารครั้งใหญ่ ด้วยมูลค่าทั้งหมด 3,000 ล้านบาท ด้วยเนื้อที่ขนาด 78,700 ตารางเมตร และเป็นศูนย์การค้าของเครือ Central ที่มียอดขายมากที่สุดในประเทศไทย
• ตลาดนัดจตุจักร เป็นตลาดนัดสุดสัปดาห์ขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพ ขนาด 68 ไร่ เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่การรถไฟ มีแผงค้ากว่า 8,000 แผง แบ่งออกเป็น 27 โครงการ แต่ละโครงการมีประเภทสินค้าสำหรับจำหน่ายแตกต่างกัน ทั้ง เครื่องประดับ สินค้าแฟร์ชั่น รองเท้า ของใช้ภายในบ้าน รูปวาด สัตว์เลี้ยง ต้นไม้ เป็นต้น
• Union mall ศูนย์การค้าแฟชั่นขนาดใหญ่ ทั้ง เสื้อผ้า เครื่องประดับ ศูนย์อาหาร ศูนย์กวดวิชาชั้นนำ และแหล่งบันเทิงครบครัน มีขนาด 8 ชั้น ขนาดพื้นที่ 150,000 ตารางเมตร 1,240 ร้านค้า ลานจอดรถขนาด 2,000 คัน
• ตลาดสด อ.ต.ก. ตลาดสดต้นแบบเป็นที่รู้จักของนักท่องเที่ยวชาวไทย และชาวต่างชาติว่าเป็นตลาดสดที่มีคุณภาพ สะอาด นำผลผลิตจากเกษตรกรไทยที่ทั้งในประเทศและต่างประเทศ
• เมเจอร์ รัชโยธิน แหล่งบันเทิง พักผ่อนของผู้คนในย่านจตุจักร ลาดพร้าว ทั้ง ร้านอาหาร โรงภาพยนตร์ และสิ่งบินเทิงอื่นๆอีกมากมาย ด้วยความที่อยู่ใกล้กันกับมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ เซ็นทรัลลาดพร้าว และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่หลายแห่ง ทำให้ มเจอร์ รัชโยธิน เป็นที่นิยมของผู้คนทุกเพศทุกวัย
• The Major Avenue หรือ ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน อเวนิว เป็นอเวนิวที่ขนาดใหญ่ มีถึง 3 ชั้นหลายอาคาร อยู่ใกล้กับโรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน ภายในประกอบไปด้วยร้านอาหาร สถาบันเสริมความงาม Villa Market เป็นต้น

3.2 ย่านอาคารสำนักงาน เกรด A, B+ เป็นศูนย์นรวมอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ และผู้เช่าหลักส่วนใหญ่เป็น Headquarter ของบริษัทเอกชนชั้นนำแทบทั้งสิ้น ได้แก่ PTT (สำนักงานใหญ่), อาคาร Energy complex กระทรวงพลังงาน, อาคาร ชินวัตร1,2,3, BTS สำนักงานใหญ่, SCB Park, TMB Bank, AIS Tower, Intouch Tower

3.3 สวนสาธารณะ ขนาดใหญ่หลายร้อยไร่ เป็นจุดเด่นอีกจุดหนึ่งในย่านนี้ เต็มอิ่มไปกับธรรมชาติใจกลางกรุงเทพมหานครที่นับวันพื้นที่สีเขียวใจกลางกรุงเทพมหานครลดน้อยลงไปทุกที ได้แก่ สวนจตุจักร, สวนรถไฟ, สถานปฏิบัติธรรม หอจดหมายเหตุ พุทธทาส

3.4 สถานศึกษา รายล้อมรอบทำเลหมอชิต จตุจักร ทั้งโรงเรียน มหาวิทยาลัย ที่มีชื่อเสียงระดับประเทศและนานาชาติ ได้แก่ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์, โรงเรียนหอวัง, Saint John’s International School and University, St.Stephen‘s International School, Harrow International School, KIS International School เป็นต้น

4. โครงการคอนโดมิเนี่ยมเปิดใหม่

ในช่วงที่ผ่านได้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ โครงการส่วนใหญ่ล้วนแต่เป็นโครงการระดับ Luxury ติดรถไฟฟ้าแทบทั้งสิ้น ได้แก่โครงการ The Saint Residence, Equinox Phahol-Vibha, M Jatujak, The Signature by Urbano, The Editor เป็นต้น โครงการที่มีระดับราคาปัจจุบันสูงที่สุด ณ เดือนมกราคม 2558 ราคาอยู่ที่ประมาณ 153,000 บาทต่อตารางเมตร (The Signature by Urbano)

คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในย่านนี้ส่วนใหญ่จะเน้นเปิด 1 ห้องนอนเป็นหลัก แต่ The Signature by Urbano จับกลุ่มลูกค้าที่เน้น 2 ห้องนอนเป็นหลัก (59%) ลักษณะห้องของโครงการส่วนใหญ่ จะมีขนาดห้องดังนี้

• ห้อง Studio ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 27 ตารางเมตร
• 1 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณอยู่ในช่วงประมาณ 30-45 ตารางเมตร
• 2 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 50 ตารางเมตร

หน้าเก่าทำเลใหม่ กับ Sansiri ผู้นำที่ไม่เคยหยุดนิ่ง สำหรับโครงการอยู่อาศัยที่มีแผนจะเปิดตัวในเร็วๆนี้และกำลังเป็นที่จับตาของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เห็นจะเป็นการร่วมทุนระหว่าง Sansiri กับ BTS Group ทำเลแรกที่ทั้ง 2 จะลงทุนถือว่าเป็นสุดยอดทำเลที่ดีที่สุดแปลงหนึ่งของทำเลในย่านนี้ จะอยู่บริเวณธนาคารอิสลาม (เดิม) ติดริมถนนพหลโยธินตรงข้ามสวนจตุจักร และห่างจาก BTS และ MRT เพียง 400 เมตร ซึ่งคาดว่าจะเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีอนาคตแห่งนี้ ต่อจากนี้คงติดตามกันว่าราคาจะสูงเสียดฟ้าหรือจะคุ้มค่ามากน้อยแค่ไหนสำหรับการลงทุน และต้องรอดูว่าเจ้าของทำเลนี้อย่าง Major Development ที่มี 3 โครงการ จะรับมือหรือปกป้องส่วนแบ่งทางการตลาดอย่างไร?

TerraBKK Research มองว่า ศักยภาพของทำเลย่านหมอชิต จตุจักรจะเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่คิดจะลงทุนหรือคิดจะอยู่อาศัยในย่านนี้ จากรูปแบบผังเมืองที่เอื้อให้ขึ้นอาคารสูงและศักยภาพทำเลที่จะสูงขึ้นอย่างแน่นอนหลังจากโครงการศูนย์กลางคมนาคมขนส่งพหลโยธินแล้วเสร็จเพื่อรองรับการคมนาคมที่จะหนาแน่นจากประสิทธิภาพด้านการเดินทางมากขึ้น อีกทั้งยังเป็นตัวดึงดูดเม็ดเงินลงทุนของภาคเอกชนให้เข้ามาลงทุนในบริเวณนี้ และจะเป็นแหล่งสร้างงานสร้างรายได้ให้กับผู้คนในย่านนี้มากขึ้นอีกด้วย ซึ่งจะสะท้อนออกมาในรูปของกำลังซื้อที่เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต สำหรับราคาที่ดินในย่านนี้คาดกันว่าราคาอาจจะทะลุถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ในอีก 4 ปีข้างหน้าหลังจากศูนย์กลางคมนาคมขนส่งพหลโยธินสร้างแล้วเสร็จ อีกทั้งยังเป็นการรองรับการขยายตัวของเมืองหลังจากที่ดินใจกลางเมืองที่มีต้นทุนสูงและความแออัดของเมืองทำให้ต้องขยายตัวออกมายังรอบนอกมากขึ้น - เทอร์ร่า บีเคเค

“สุดท้ายนี้ TerraBKK ขอสนับสนุนทุก Mega Project ที่ช่วยสร้างงาน สร้างอาชีพ สร้างที่อยู่อาศัยให้คนไทยมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น”

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก