Case Study 17 : คอนโดตกแต่งพร้อมอยู่ดีอย่างไร?

Jun 20, 2017 | อ่าน 6,345

การซื้อคอนโดฯซักห้องเป็นความฝันและหนี้ระยะยาวก้อนโตของใครหลายๆคน เมื่อหลังจากรับกรรมสิทธิ์หรือครอบครองแล้ว ก็ยังมีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในขั้นตอนต่อไป คือการควักกระเป๋าจ่ายค่าตกแต่งและซื้อเฟอร์นิเจอร์เพื่อเติมเต็มห้องชุดให้สมบูรณ์ พร้อมแก่การเข้าอยู่อาศัย หลายคนก็มีไอเดียการตกแต่งห้องที่ต่างกันออกไป ซึ่งในท้ายที่สุดแล้วทุกคนมักจะเจอปัญหาเดียวกันคือ “งบประมาณบานปลาย” บางคนไปขอสินเชื่อเพื่อมาซื้อเฟอร์นิเจอร์ ด้วยดอกเบี้ยที่สูงกว่าการขอสินเชื่อบ้านทั่วไป ทำให้กลายเป็นปัญหาทางการเงินในที่สุด

และด้วยช่องว่างตรงนี้ ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายหันมาใช้กลยุทธ์ “ซื้อคอนโดฯตกแต่งครบ พร้อมอยู่” เพื่อตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะ First Jobber (ที่เพิ่งทำงานได้ไม่กี่ปี) ที่นิยมโปรโมชันแถมเฟอร์นิเจอร์ ลดค่าใช้จ่ายสำหรับกู้ลงไป และหลายคนตั้งคำถามว่าระหว่างการซื้อคอนโดฯแต่งครบแล้วกับซื้อคอนโดฯเปล่า แล้วมาตกแต่งเองในภายหลัง อย่างใดจะคุ้มกว่ากัน?

TerraBKK Research ตั้งสมมติฐานเปรียบเทียบคอนโดฯที่มีการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ครบ เทียบกับคอนโดฯเปล่า และมาบวกกับค่าตกแต่งเฟอร์นิเจอร์เองในภายหลังที่แพงกว่าประมาณ 30-40% ทั้ง 2 แบบจะแตกต่างกันอย่างไร ในแง่ผลตอบแทนของการลงทุน และเพื่อความเข้าใจอย่างง่าย TerraBKK Research จะขอยกกรณีศึกษาของนายปรานนท์ดังนี้

“นายปรานนท์นักคิดทางการเงินผู้เป็น First Jobber ที่เพิ่งเริ่มทำงานได้ไม่นาน ต้องการซื้อคอนโดฯห้อง Studio ขนาด 30 ตร.ม. ย่านบางนาเพื่ออยู่อาศัย และย้ายไปอยู่ที่อื่นในปีที่ 4 จึงปล่อยเช่าต่อ และขายทิ้งในปีที่ 10 นายปรานนท์จึงทำการเปรียบเทียบสมมติฐานทางการเงิน โดยแยกระหว่างคอนโดแต่งครบพร้อมอยู่กับคอนโดฯเปล่าตกแต่งเอง ว่าซื้อแบบใดจะคุ้มกว่ากัน?”

ซึ่งสรุปได้ว่า ท้ายที่สุดแล้ว คอนโดฯที่มีการตกแต่งครบ สร้าง Net Profit ได้ถึง 587,490 บาท แต่คอนโดฯเปล่าที่ต้องไปซื้อเฟอร์นิเจอร์เองได้ Net Profit ไป 477,273 บาท และยิ่งหากเป็นการขอสินเชื่อเพื่อมาตกแต่ง จะได้ Net Profit ไปเพียง 78,527 บาท

TerraBKK Research มองว่ากลยุทธ์คอนโดแต่งครบพร้อมอยู่ควรเป็นโปรโมชันพื้นฐานของการขายคอนโดฯ เนื่องจากผู้ประกอบการเองก็ไม่ได้เสียค่าเฟอร์นิเจอร์เต็มมูลค่า ผู้ซื้อเองก็ได้รับประโยชน์ทั้งด้านการอยู่อาศัย และมูลค่าเพิ่มในอนาคต ไม่ต้องเพิ่มเงินซื้อเฟอร์นิเจอร์เองในภายหลัง

เปิดราคาน่าลงทุนสำหรับคอนโดในแต่ละทำเล การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมสำหรับการลงทุน สามารถเลือกลงทุนได้หลายทางทั้งเก็งกำไรระยะยาวและการปล่อยเช่า แต่ทั้งนี้คอนโดฯในแต่ละทำเลย่อมมีอัตราผลตอบแทนที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเลและ Supply ในตลาด การเลือกซื้อคอนโดฯที่ดีควรอยู่ในแนวรถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย ใกล้ศูนย์การค้าและแหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

TerraBKK Research ขอแยกอธิบายรายละเอียด 3 สมมติฐานดังนี้

1. คอนโดฯแต่งครบ พร้อมอยู่

- ซื้อมาราคา 1,400,000 บาท ขนาดห้อง 30 ตร.ม. - มีโปรโมชันแถมเฟอร์นิเจอร์ 250,000 บาท - อยู่อาศัย 3 ปีแล้วปล่อยเช่าต่อในราคา 7,000 บาท/เดือน - ค่าเช่าขึ้น 5% ทุกๆ 3 ปี - ขายต่อในราคา 2,300,000 บาทในปีที่ 10

ตัวอย่างห้องชุดตกแต่งพร้อมอยู่

ขอบคุณภาพประกอบจาก Sansiri

2. คอนโดฯเปล่า ตกแต่งเอง (เงินสด)

- ซื้อมาราคา 1,200,000 บาท ขนาดห้อง 30 ตร.ม. - ซื้อเฟอร์นิเจอร์มาตกแต่งเองรวมค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น 325,000 บาท (แพงกว่าเฟอร์นิเจอร์ที่มากับโครงการประมาณ 40%) - อยู่อาศัย 3 ปีแล้วปล่อยเช่าต่อในราคา 7,000 บาท/เดือน - ค่าเช่าขึ้น 5% ทุกๆ 3 ปี - ขายต่อในราคา 2,300,000 บาทในปีที่ 10

3. คอนโดฯเปล่า ตกแต่งเอง (กู้เงินมาซื้อเฟอร์นิเจอร์)

- ซื้อมาราคา 1,200,000 บาท ขนาดห้อง 30 ตร.ม. - กู้เงินซื้อเฟอร์นิเจอร์มาตกแต่งในวงเงินกู้ 100%325,000 บาท : ระยะเวลา 10 ปี ดอกเบี้ย MLR -0.25% (MLR = 6.75%) - อยู่อาศัย 3 ปีแล้วปล่อยเช่าต่อในราคา 7,000 บาท/เดือน - ค่าเช่าขึ้น 5% ทุกๆ 3 ปี - ขายต่อในราคา 2,300,000 บาทในปีที่ 10

กรณีที่ 1: คอนโดฯตกแต่งครบ (ซื้อมาในราคา 1,400,000 บาท โปรโมชันแถมเฟอร์นิเจอร์ อยู่อาศัยเอง 3 ปี ปล่อยเช่าต่อ 7,000 บาท/เดือน ขายทิ้งในปีที่ 10 ในราคา 2,300,000 บาท)

กรณีที่ 2: คอนโดฯเปล่า ใช้เงินสดซื้อเฟอร์นิเจอร์มาตกแต่ง (ซื้อมาในราคา 1,100,000 บาท ตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ 325,000 บาท อยู่อาศัยเอง 3 ปี ปล่อยเช่าห้องเปล่าต่อ 7,000 บาท/เดือน ขายทิ้งในปีที่ 10 ในราคา 2,300,000 บาท)

กรณีที่ 3: คอนโดฯเปล่า กู้เงินมาซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง (ซื้อมาในราคา 1,100,000 บาท กู้เงินซื้อเฟอร์นิเจอร์ 325,000 บาท ผ่อนค่าเฟอร์ฯ 10 ปี อยู่อาศัยเอง 3 ปี ปล่อยเช่าห้องเปล่าต่อ 7,000 บาท/เดือน ขายทิ้งในปีที่ 10 ในราคา 2,300,000 บาท)

ทั้งนี้การซื้อคอนโดฯพร้อมอยู่ย่อมได้เปรียบในเรื่องการตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ที่ครบครันพร้อมอยู่ได้ทันที ไม่ต้องวุ่นวายในการจัดหาช่างมาตกแต่ง ซึ่งส่วนใหญ่มักจะมีปัญหาเรื่อง “งบบานปลาย” ในภายหลัง อีกทั้งเฟอร์นิเจอร์ที่มากับโครงการจะเป็นเฟอร์นิเจอร์ที่ลงตัวกับรูปแบบห้องอยู่แล้ว ง่ายต่อการจัดวางมากกว่า และนอกจากจะได้เปรียบในเรื่องการอยู่อาศัยที่สะดวกสบายแล้ว เมื่อมองในแง่ของการลงทุน ด้วยการปล่อยเช่าเพื่อทำกำไรในระยะยาว ห้องชุดที่ตกแต่งครบสามารถสร้างรายได้ได้มากกว่าในท้ายที่สุด - เทอร์ร่า บีเคเค

9 ขั้นตอนสู่การเป็นเจ้าของบ้าน “การซื้อบ้าน” เป็นเป้าหมายในฝันของชีวิตใครหลายๆคน เพราะบ้านเป็นปัจจัยที่จำเป็นในชีวิต ทำให้บ้านมีราคาที่สูงขึ้นตามความต้องการและอัตราเงินเฟ้อ การจะเก็บเงินเพื่อจะซื้อบ้านซักหลังนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายนัก ต้องผ่านหลายขั้นตอนทั้งการสำรวจราคา กู้ยืมธนาคาร ทำให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องน่ากลัวสำหรับหลายคน แต่หากมีการเตรียมตัวที่ดี มีข้อมูลที่ถูกต้อง และเป็นไปตามขั้นตอน การซื้อบ้านก็ไม่ใช่เรื่องที่น่ากลัวอีกต่อไป