การยื่นโอนที่ดินนอกเขตสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8

คนส่วนมากมักเข้าใจว่าเวลาจะซื้อขายหรือจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรมอื่นๆ เกี่ยวกับที่ดิน คู่สัญญาจะต้องไปยื่นคำขอดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขตอำนาจเท่านั้น จะไปยื่นคำขอดำเนินการที่สำนักงานที่ดินอื่นไม่ได้เลย ซึ่งนั่นเป็นความเข้าใจผิด เพราะประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติให้ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินอื่นได้หลายประเภทหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และหลายประเภทการจดทะเบียนมาก ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าคำขอที่เกิดขึ้นในสำนักงานที่ดินจังหวัดและสาขาในแต่ละวันนั้น กว่าครึ่งสามารถขอยื่นดำเนินการที่สำนักงานที่ดินอื่นได้ หลักกฎหมาย

มาตรา 71 ให้เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขานั้น

ในกรณีที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาได้นำระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ และการสื่อสารมาใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสารสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือ สำนักงานที่ดินสาขาอื่นได้ด้วย เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัดทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่อธิบดีประกาศกำหนดในราชกิจจานุเบกษา

(สำหรับหลักการตามวรรคสองของมาตรานี้ยังไม่ได้มีการนำมาใช้งาน เพราะกรมที่ดินยังไม่ได้มีการจัดทำระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร(คือระบบจดทะเบียนแบบออนไลน์นั่นเอง) เพื่อนำมาใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอย่างสมบูรณ์แบบแต่อย่างใด)

แต่ประมวล กฎหมายที่ดิน มาตรา 72 ได้บัญญัติเพิ่มเติมว่า การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น ผู้ขอจะยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ ยกเว้นแต่การจดทะเบียนประเภทที่ต้องมีการประกาศ หรือต้องมีการรังวัดเท่านั้น จึงจะยื่นคำขอนอกเขตสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ไม่ได้

มาตรา 72 ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 71 การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด

จากมาตรา 72 นี้ สามารถสรุปหลักเกณฑ์ในการยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินอื่นได้ดังนี้

1. ต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน (คำนิยามโฉนดที่ดินมาตรา 1 ให้รวมถึง โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า“ได้ทำประโยชน์แล้ว”) ใบไต่สวน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ซึ่งมีทั้งน.ส.3 ธรรมดา น.ส.3 ก. น.ส. 3 ข.)

2. ต้องเป็นคำขอทำเรื่องที่ไม่ต้องมีการทำการรังวัดก่อน คือจะต้องไม่ใช่เป็นการขอสอบเขตที่ดิน(หรือการขอตรวจสอบเนื้อที่ในกรณีเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์) การขอแบ่งแยกในนามเดิม การขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวม

3. การดำเนินการนั้นต้องไม่มีข้อกำหนดว่าจะต้องมีการประกาศก่อนการจดทะเบียน สำหรับกรณีใดต้องประกาศก่อนนั้นแบ่งออกได้เป็นสองกรณี คือ การประกาศที่ประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติไว้ กับการประกาศที่กำหนดโดยกฎกระทรวง

3.1 การประกาศการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามที่ประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติไว้ มีหลักการหลัก คือ การรับมรดกตามมาตรา 81 และการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกตามมาตรา 82 ลงในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินทุกประเภทปกติจะต้องทำการประกาศก่อนเสมอ จึงทำให้ยื่นคำขอจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินอื่นไม่ได้ แต่อย่างไรก็ตามมีข้อยกเว้นไม่ต้องประกาศหนึ่งกรณีคือ ถ้าเป็นการขอจดทะเบียนผู้จัดการมรดกโดยศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดก ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 82 วรรคแรกนี้ได้บัญญัติให้จดทะเบียนได้ทันทีโดยไม่ต้องประกาศ กรณีนี้จึงทำให้สามารถยื่นคำขอจดทะเบียนผู้จัดการมรดกตามคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลที่สำนักงานที่ดินอื่นได้(นี่เป็นความสะดวกอย่างหนึ่งของการร้องขอให้ศาลตั้งผู้จัดการมรดก) และกรณีที่มีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกแล้วไม่ว่าเป็นการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกโดยมีคำสั่งศาลแต่งตั้งหรือไม่มีก็ตาม ผู้จัดการมรดกก็สามารถทำการโอนมรดกต่อไปได้ทันทีโดยไม่ต้องประกาศก่อนเพราะเป็นการกำหนดให้จดทะเบียนได้โดยประมวลกฎหมายที่ดินไว้ชัดแจ้งแล้วนั่นเอง จึงไม่ต้องประกาศตามกฎกระทรวงใดๆ อีก

3.2 การประกาศที่กำหนดไว้โดยกฎกระทรวง (ซึ่งเป็นการออกกฎกระทรวงตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา77 ที่บัญญัติว่า "การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ถ้าประมวลกฎหมายนี้มิได้บัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น ให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง) ซึ่งมี กฎกระทรวงฉบับที่ 7 กำหนดเรื่องการประกาศก่อนจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ในข้อ5 โดยมีความ ดังนี้

ปัญหาที่เกิดจากการเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน เราคงเคยได้ยินข่าวเจ้าของที่ดินข้างเคียงทะเลาะกันบ่อย ๆ ส่วนมากเป็นเรื่องทางเข้าออก การรุกล้ำที่ดินไม่ว่าจะชั่วคราวหรือถาวร และการก่อความรำคาญอื่น ๆ เช่น เรื่องทำเสียงดัง การจอดรถกีดขวางหน้าบ้าน การทิ้งขยะหรือการปล่อยให้สัตว์เลี้ยงรบกวนเพื่อนบ้าน แต่อาจไม่เคยนึกมาก่อนเลยว่าการเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน ก็มีปัญหาไม่น้อยเหมือนกัน...

ที่ดินมีเจ้าของหลายคน ถ้าอยากให้ระบุว่ามีสิทธิคนละเท่าไร (โดยไม่ต้องแบ่งแยกก่อน) จะต้องทำอย่างไร หลักกฎหมาย ในกรณีที่ที่ดินหรือทรัพย์สินใดก็ตามมีคนหลายคนเป็นเจ้าของรวมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1357 บัญญัติว่า “ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน” แต่มาตรานี้ก็เป็นเพียงบทสันนิษฐานตามกฎหมายเท่านั้น ไม่ใช่การกำหนดเด็ดขาดลงไปว่าถ้ามีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันแล้ว ให้ถือว่าผู้เป็นเจ้าของร่วมกันมีส่วนเท่า ๆ กัน ...

"ข้อ 5 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามแบบ น.ส.๓ ก. หรือเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินดังกล่าวหรือเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามแบบ น.ส. ๓ ก. ในกรณีไม่รวมกับที่ดินดังกล่าว ให้ประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมีกำหนดสามสิบวัน"

ซึ่งตาม ข้อ 5 นี้สามารถแยกประเภทที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องประกาศก่อนได้ ดังนี้

1. ที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามแบบ น.ส. 3 ก. (ตัวอย่างคือที่ดินที่เป็น น.ส.3 ธรรมดา น.ส.3 ข.)
2. อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามแบบ น.ส. ๓ ก. (ตัวอย่างคือบ้านหรือตึกที่ตั้งอยู่บนที่ดิน น.ส.3 (ธรรมดา) น.ส.3 ข. ส.ค.1.ใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือตั้งอยู่บนที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่มีเอกสารสิทธิในที่ดินใด ๆ เลย
3. อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามแบบ น.ส. ๓ ก. ในกรณีไม่รวมกับที่ดินดังกล่าว (ตัวอย่างคือตึกหรือบ้านที่ตั้งอยู่บนที่ดินมีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามแบบ น.ส.3 ก.ถ้าเวลาจดทะเบียนไม่ได้จดรวมกับที่ดิน เช่น แยกขายเฉพาะบ้านออกไปต่างหากให้คนอื่น ส่วนที่ดินขายให้อีกคนหนึ่ง กรณีการขายบ้านนี้จึงต้องประกาศก่อน หรือกรณีบ้านเป็นของผู้อื่นแยกจากเจ้าของที่ดินอยู่ก่อนแล้ว และเขาต้องการขายให้คนอื่นอย่างนี้ก็ต้องประกาศก่อน)

ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวมาใน ข้อ1 - 3 นี้ปกติต้องประกาศก่อนมีกำหนด 30 วัน ซึ่งเมื่อต้องมีการประกาศก่อนจึงไม่สามารถยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาอื่นได้ ต้องไปยื่นต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่เท่านั้น แต่อย่างไรก็ตามถึงแม้เป็นที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 1-3 ก็ตาม แต่กฎกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อ 6 ได้ยกเว้น ว่าถ้าเป็นการจดทะเบียนต่อไปนี้ก็ไม่ต้องประกาศก่อน ซึ่งได้แก่

1. การจดทะเบียนเลิกสิทธิหรือนิติกรรรม เช่น เลิกเช่า เลิกภาระจำยอม เป็นต้น
2. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับการจำนอง เช่น การไถ่ถอน การขึ้นเงิน การผ่อนต้น การโอนสิทธิ การโอนหลุดเป็นสิทธิ การโอนชำระหนี้จำนอง การแก้ไขเปลี่ยนแปลงจำนองหรือหนี้อันจำนองเป็นประกัน เป็นต้น
3. การไถ่ถอนจากการขายฝาก การปลดเงื่อนไขการไถ่ หรือการโอนสิทธิการไถ่จากการขายฝาก
4. การจดทะเบียนการได้มาจากการขายทอดตลาดโดยมีการบังคับคดีทางศาล
5. การจดทะเบียนตาม 2. 3. หรือ 4. แล้วจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทอื่น ต่อไปในวันเดียวกัน
6. เมื่อมีการประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทหนึ่งประเภทใดไว้ครบกำหนดแล้ว ต่อมามีการตกลงเปลี่ยนประเภทการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนคู่กรณีฝ่ายผู้รับสัญญา
7. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทหนึ่งประเภทใดซึ่งได้กระทำติดต่อในวันเดียวกัน เมื่อการจด ทะเบียนลำดับแรกนั้นมีการประกาศตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อ 5. แล้ว
8. การจดทะเบียนการโอนตามคำสั่งศาล
9. การจดทะเบียนการโอนตามคำสั่งพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจตามกฎหมายอื่น

จากหลักการที่กล่าวมานี้สำหรับคนทั่วไปแล้วอาจจะมีความลำบากในการตัดสินว่ากรณีใดจะยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินได้บ้าง ในทางปฏิบัติหากไม่แน่ใจหรือมีข้อสงสัยให้โทรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนจะดีที่สุด

สำนักงานที่ดินที่สามารถยื่นคำขอได้

1. สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ โดยเลือกสำนักงานตามที่คู่สัญญาสะดวกที่สุดในการเดินทางไปติดต่อ เพราะปกติคู่สัญญาจะต้องไปติดต่อที่สำนักงานที่ดินที่รับคำขอสองครั้ง คือครั้งแรกไปยื่นคำขอ ส่วนอีกครั้งหนึ่งเมื่อได้รับแจ้งจากสำนักงานที่ดินที่รับคำขอ ให้ไปรับโฉนดที่ดินและสัญญาที่จดทะเบียนเสร็จแล้ว หรือหากมีกรณีขัดข้องก็ต้องกลับไปดำเนินการแก้ไขข้อขัดข้องบางอย่างที่สำนักงานที่ดินที่รับคำขอเพิ่มอีกด้วยเช่นกัน (อนึ่ง การยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินอำเภอเพื่อให้รับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ในอำนาจของสำนักงานที่ดินอื่น ๆ นั้นทำไม่ได้ เพราะประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้ยื่นต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาเท่านั้น)

2. นอกจากสำนักงานตาม 1. แล้วยังสามารถยื่นคำขอที่งานจดทะเบียนกลางกรมที่ดิน ซึ่งตั้งอยู่ในกรมที่ดิน (กรมที่ดินที่ปากคลองตลาดได้อีกด้วย) ซึ่งยังรับดำเนินการในเรื่องอื่น ๆ ด้วย เช่น การรับรองราคาประเมินเพื่อนำไปประกันตัวผู้ต้องหา ขอให้ดูเพิ่มเติมได้ตามลิ้งค์นี้ www.dol.go.th

ขั้นตอนการดำเนินการ (ดูระเบียบกรมที่ดิน)

1. เตรียมนำเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น โฉนดที่ดิน ฯลฯ ที่ต้องการจดทะเบียนพร้อมเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น บัตรประชาชน และทะเบียนบ้านตัวจริง หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร ต่าง ๆ ที่ต้องเสียให้พร้อม

2. คู่สัญญาเดินทางไปยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินในสำนักงานที่ดินไหนก็ได้ที่สะดวกกับคู่สัญญาที่สุด ซึ่งหากจำเป็นคู่สัญญาก็สามารถมอบอำนาจให้คนอื่นไปดำเนินการแทนได้

3. เจ้าหน้าที่ที่รับคำขอจะดำเนินการเหมือนกรณีการยื่นคำขอในสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่นั่นเอง (แต่จะไม่จดทะเบียนให้) โดยจะจัดทำเอกสารสัญญาต่าง ๆเพื่อการจดทะเบียนให้ครบถ้วน ถ้าจะต้องให้มีการบันทึกยินยอมต่าง ๆ เช่น จากคู่สมรส ก็จะให้ดำเนินการให้เรียบร้อยก่อน จะให้เซ็นชื่อในเอกสารที่เกี่ยวข้องทุกอย่าง รับเงินค่าธรรมเนียม ภาษีอากรต่าง ๆและมอบใบเสร็จให้เก็บไว้ และเจ้าหน้าที่จะออกใบรับเรียกว่า ท.ด. 53 ให้ผู้ขอยึดถือไว้เป็นหลักฐานเพื่อนำมาประกอบการขอรับเอกสารต่างๆ หลังจากมีการจดทะเบียนแล้ว โดยเจ้าหน้าที่ที่รับคำขอจะแจ้งให้มารับโฉนดหนังสือรับรองการทำประโยชน์ สัญญา หรือเงินที่เหลือจากการค่าโอน (ถ้าหากมี) ฯลฯ ต่อไป

4. เจ้าหน้าที่ฝ่ายสำนักงานที่ดินที่รับคำขอจะจัดส่งโฉนดที่ดินและเอกสารที่เกี่ยวข้องและเงินค่าโอนทั้งหมด ให้สำนักงานที่ดินที่มีอำนาจจดทะเบียน (สำนักงานที่ที่ดินตั้งอยู่)เพื่อดำเนินการจดทะเบียนต่อไป ซึ่งก่อนจะจดทะเบียนก็จะทำการตรวจสอบความถูกต้องต่าง ๆ อีกครั้งหนึ่ง ซึ่งจะต้องมีการตรวจสอบลายเซ็นด้วยเช่นกัน แล้วหักเงินเป็นค่าธรรมเนียมหรือภาษีอากรต่างๆ จากที่สำนักงานที่รับเรื่องส่งไปให้ เมื่อทุกอย่างถูกต้อง(หากไม่ถูกต้องก็ไม่ดำเนินการให้ แต่แจ้งให้สำนักงานที่รับคำขอแจ้งให้ผู้ขอดำเนินการแก้ข้อบกพร่องก่อนแล้วจึงจะดำเนินการให้ต่อไป) แล้วก็จะทำการจดทะเบียนให้ ต่อจากนั้นก็จัดส่งโฉนดที่ดินสัญญาฉบับผู้ซื้อ ใบเสร็จและเงินที่เหลือ(หากมี) ส่งคืนให้สำนักงานที่ดินที่รับคำขอดำเนินการต่อไปโดยจะไม่ส่งให้ผู้ขอโดยตรง เมื่อสำนักงานที่ดินที่รับคำขอแต่แรกได้รับเอกสารคืนมาจากสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนแล้ว ก็จะแจ้งให้ผู้มีสิทธิรับเอกสารมารับโฉนดที่ดินหรือสัญญาคู่ฉบับ และเงินที่เหลือ โดยผู้ขอต้องนำใบรับ (ท.ด. 53) มาเป็นหลักฐานเพื่อรับเอกสารคืนไปด้วย ก็เป็นอันจบกระบวนการ

ข้อดีและข้อด้อย

ข้อดี คือ ไม่ต้องเดินทาง ไปยังสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ซึ่งทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และค่าที่พักได้มาก

ข้อด้อย คือ 1. ต้องมีการส่ง-รับ เอกสาร ระหว่างสำนักงานที่ดินที่รับเรื่องกับสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่แบบไป-กลับ ไม่ใช่ไปเพียงเที่ยวเดียว และสำนักงานที่ดินที่รับคำขอเมื่อรับเอกสารต่าง ๆ กลับมาแล้ว ก็ต้องมีหนังสือแจ้งให้คู่สัญญาที่มีสิทธิรับเอกสารเดินทางไปรับเอกสารต่างๆ อีก(จะไม่มีการส่งเอกสารต่าง ๆให้ผู้ขอแต่ให้มารับด้วยตัวเองเท่านั้น) ทำให้เสียเวลาทั้งกระบวนการอย่างเร็วประมาณ10 วัน (ไม่นับกรณีมีเหตุขัดข้องที่ต้องจัดการแก้ไขเพิ่มเติม) วิธีนี้จึงเหมาะกับกรณีไม่ต้องการความเร่งด่วน เหมาะกับการทำนิติกรรมระหว่างคนที่ใกล้ชิดสนิทสนมอย่างกรณีพ่อแม่ยกที่ดินให้ลูก หรือผู้จัดการมรดกที่ได้จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในโฉนดที่ดินแล้วจะทำการโอนมรดกให้ทายาท(หรือทำเรื่องอื่นต่อ) หรือมิฉะนั้นก็ต้องเชื่อใจกันจริง ๆ เพราะถ้าเป็นการซื้อขาย คนขายก็คงต้องการได้เงินก่อน แล้วจึงยอมไปทำคำขอโอน เนื่องจากว่าช่วงเวลาระหว่างยื่นคำขอกับการจดทะเบียนจริงห่างกันนานหลายวัน หากมีกรณีไม่คาดคิดเกิดขึ้น เช่น ผู้ขายตายไปก่อนจดทะเบียน หากเจ้าหน้าที่รู้ก็ต้องยับยั้งการจดทะเบียนไว้ หรืออาจมีคนไปยื่นคำขออายัดในระหว่างที่ยังไม่ได้จดทะเบียน เจ้าพนักงานที่ดินก็ไม่จดทะเบียนให้อย่างแน่นอน และหากเกิดจดทะเบียนไปแล้วแต่มารู้ว่าคนขายตายไปก่อนจดทะเบียน ก็จะต้องมีการเพิกถอนการจดทะเบียนและให้ทายาทคนขายดำเนินการรับมรดกก่อน แล้วจึงจะทำเรื่องขายให้คนซื้อต่อไป ซึ่งเรื่องอาจยุ่งยากมากก็ได้เพราะหากทายาทบางคนไม่ยอม หรือมีทายาทเป็นผู้เยาว์ก็ต้องขออนุญาตศาลให้ขายก่อน

2. สำนักงานที่ดินฝ่ายรับคำขอไม่ได้เห็นเอกสารตัวจริงที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ จึงทำให้สำนักงานที่ดินที่รับคำขอไม่สามารถตรวจสอบเปรียบเทียบลายเซ็นในสัญญา (หรือในหนังสือมอบอำนาจกรณีมีการมอบอำนาจมาดำเนินการ) กับลายเซ็นเดิม ๆ ในเอกสารที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ได้ ซึ่งเมื่อสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ตรวจสอบแล้วอาจไม่ให้ผ่าน(ทำนองเดียวกับกรณีลายเซ็นในเช็คไม่เหมือนตัวอย่างลายเซ็นที่ให้ไว้)อาจต้องกลับไปเซ็นใหม่ให้คล้ายลายเซ็นเดิมซึ่งจะทำให้เสียเวลามาก แต่หากคนขายนำสัญญาเก่ามาด้วยก็สามารถเปรียบเทียบลายเซ็นได้และเจ้าหน้าที่จะพยายามให้เซ็นให้คล้ายกับลายเซ็นเดิม ก็จะทำให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินที่มีหน้าที่จดทะเบียนเชื่อได้ว่าเป็นคนเดียวกันได้แบบมั่นใจมากขึ้นและยินยอมดำเนินจดทะเบียนให้ต่อไป

ขอบคุณบทความดี ๆ จาก โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 ข้อมูล ณ วันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2558