การเตรียมตัวสำหรับเจ้าของคอนโดปล่อยเช่า

การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรโดยการปล่อยให้เช่า ถือเป็นการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์แบบที่อยู่อาศัยซึ่งกำลังเป็นที่นิยม เนื่องจาก Life Style คนในสังคมเมือง คอนโดฯ ถือว่าสามารถตอบโจทย์ชีวิตได้ในหลายๆ ด้าน จึงปล่อยเช่าง่ายและสามารถทำกำไรได้ดี หากคิดจะลงทุนด้วยวิธีนี้ มีสิ่งที่ควรทราบและพิจารณาด้วยความรอบคอบดังนี้           ควรให้เช่าในเรทเท่าไหร่ จะกำไรหรือไม่ขึ้นอยู่กับขั้นตอนนี้ เมื่อพูดถึงการลงทุน ท่องไว้ให้ขึ้นใจว่า สิ่งที่ตามมาคือความเสี่ยงเสมอ เพื่อให้การปล่อยเช่าคอนโดคือการเสี่ยงอย่างมีสติเจ้าของคอนโดต้องคำนวณเงินลงทุนหลัก (เงินผ่อนดาวน์) + ค่าใช้จ่ายย่อย (ค่านายหน้า ค่าซ่อมบำรุง) นำมาเทียบกับรายรับจากค่าเช่าต่อเดือนที่จะได้รับ พิจารณาจากส่วนต่างว่าคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ ทั้งนี้ต้องดูด้วยว่าคอนโดฯ อื่น ในบริเวณเดียวกัน และในเงื่อนไขเดียวกันราคาเช่าเป็นอย่างไร หากตั้งสูงเกินไปอาจไม่มีผู้เช่า           บอกอย่างไรว่าอยากให้เช่า เป็นขั้นตอนการหารายได้ที่สำคัญ เพราะถ้าไม่มีใครรู้ก็ย่อมไม่มีผู้เช่า การประกาศให้เช่ามีหลายวิธีด้วยกัน แบ่งได้คร่าวๆ คือ           ปากต่อปาก แบบนี้จะเป็นการบอกกับญาติหรือคนรู้จักให้บอกต่อว่ามีผู้อยากเช่าหรือไม่ วิธีนี้จะมีข้อดีคือสบายไม่ได้ทำอะไรมาก สามารถคัดเลือกผู้เช่าได้สะดวก เพราะเป็นคนรู้จักกันอยู่แล้ว แต่ข้อเสียคือมีคนรู้น้อย อาจจะหาผู้เช่าได้ยาก และที่สำคัญ อาจได้ในราคา “คนกันเอง” ซึ่งหมายถึงผลกำไรที่จะลดลง           แปะกำแพง คือติดประกาศตามล็อบบี้คอนโด เสาไฟฟ้า การติดประกาศลักษณะนี้ สิ่งที่สำคัญคือการเน้นเบอร์ติดต่อกลับ ต้องมีความชัดเจนและสังเกตเห็นง่าย ข้อดีคือมีกลุ่มผู้เช่าที่กว้างกว่าแบบแรก แต่ข้อเสียคือเหนื่อย และอาจโดนดึงออกหรือไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร           ผ่านสื่อออนไลน์ ปัจจุบันอินเตอร์เน็ตเป็นสิ่งที่เข้าถึงง่าย ทำให้มีเว็บไซต์เพื่อให้บริการฝากซื้อ ฝากขาย ฝากให้เช่า มากมาย (Terrabkk ก็เป็นหนึ่งในนั้น) การลงประกาศลักษณะนี้สู้กันด้วยรูป ยิ่งถ่ายรูปสวย และถ่ายได้มากมุมเห็นรายละเอียดห้องมากเท่าไหร่ ยิ่งมีผู้ให้ความสนใจมากเท่านั้น ควรเลือกเว็บไซต์ที่เชื่อถือได้ มียอดผู้เข้าชมสูง และจัดระบบหมวดหมู่อย่างเป็นระเบียบ ข้อดีคือเข้าถึงง่าย แต่อาจมีค่าใช้จ่าย           ผ่านหนังสือหรือนิตยสาร เป็นการส่งข้อมูลออกไปในวงกว้าง ข้อดีคือรับรู้เป็นกว้างที่สุด แต่ข้อเสียคืออาจมีค่าใช้จ่าย           ฝากขายกับนายหน้า เป็นการขายที่ช่วยให้ขั้นตอนรวดเร็วมาก รวมถึงไม่ต้องเหนื่อยทำอะไรเอง เพราะมีนายหน้าช่วยคุยให้หมดแล้ว ตั้งแต่หาคนซื้อ นัดไปเจรจา พาไปทำสัญญา ฯลฯ ดูเหมือนสบาย แต่มีค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างจะแน่นอนคือ 3%           คัดสรรผู้เช่าให้เข้ากับคอนโดฯ การเลือกผู้เช่าก็คือการลงทุนประเภทหนึ่ง เนื่องจากมีความเสี่ยงมากมายโดยมีห้องของเราเป็นตัวประกัน จึงต้องพิถีพิถันเลือกผู้เช่าที่ดีตั้งแต่วันที่เดินทางมาพูดคุย สังเกตการตรงต่อเวลาที่อาจจะบอกได้ว่าเขาจะจ่ายค่าเช่าเราตรงเวลาหรือไม่ บุคลิก ลักษณะท่าทางต่างๆ เพื่อให้เห็นถึงนิสัยใจคอว่าน่าคบ และยอมรับเงื่อนไขอย่างยุติธรรม การเลือกผู้เช่าก็เหมือนการเลือกคบเพื่อน เพื่อนที่ดีจะช่วยดูแลบ้าน และไม่สร้างความเดือดร้อนให้เรา ผู้เช่าที่ดีต้องมีอาชีพที่มั่นคงหรือมีรายได้แน่นอนพอจะจ่ายค่าเช่าได้ทุกเดือน ไม่มาหลายคนเกินไปเพราะอาจเป็นเหตุให้ห้องโทรมเร็ว ถ้ามีเด็กเล็กต้องทำใจว่าห้องอาจสกปรกได้ง่าย ต้องเป็นคนที่พูดจากันเข้าใจ เคารพกฎกติกาการอยู่ร่วมกันขั้นพื้นฐานกับเพื่อนบ้าน เช่นไม่เอะอะโวยวาย ปาร์ตี้บ่อย ทำอาหารกลิ่นแรง ฯลฯ เพราะจะทำให้เราถูกร้องเรียนจากเพื่อนบ้านได้ง่ายๆ มัดจำและทำสัญญา หลังจากได้ผู้เช่าและพูดคุยตกลงกันจนเป็นที่พอใจทั้งสองฝ่ายแล้ว สิ่งต่อมาที่ต้องทำคือการทำสัญญาเช่า ซึ่งควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร ลงชื่อยินยอมกันทั้ง 2 ฝ่าย โดยควรปรึกษาทนายความให้ดีในขั้นตอนการร่างสัญญา ควรขอบัตรประจำตัวประชาชนหรือพาสปอร์ตของผู้เช่าไว้เป็นหลักฐาน หากเกิดการฟ้องร้องในอนาคต หากสัญญาเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนการเช่ากับกรมที่ดิน สิ่งที่ควรระบุไว้ในสัญญา 1.) เหตุที่ทำให้สามารถยกเลิกสัญญา และริบเงินมัดจำ ได้แก่ ผู้เช่าออกไปโดยไม่แจ้งให้ทราบ, ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าหรือจ่ายล่าช้า, ผู้เช่าอยู่ไม่ครบตามสัญญา, ผู้เช่าไม่จ่ายค่าสาธารณูปโภค ค่าส่วนกลาง, ผู้เช่าทำห้องเราเสียหายหรือสร้างความเดือดร้อนให้ผู้อื่นอันเป็นเหตุให้เกิดการร้องเรียน 2.) เบี้ยปรับ กรณีจ่ายค่าเช่าล่าช้า เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามวันที่กำหนด ควรเขียนในสัญญาให้ชัดเจนว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าปรับได้ เช่น วันละ 200 บาท 3.) การปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลง ต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของห้อง หากมีการต่อเติม ติดตั้งแอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น หรือเจาะทุบกำแพง ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของห้องก่อน เนื่องจากอาจจะทำให้ตัวห้องได้รับความเสียหาย 4.) Check list ก่อน-หลังเข้าอยู่ ทำใบรายการพร้อมรูปถ่าย ตรวจสอบสภาพก่อน-หลังเข้าอยู่ เพื่อให้เห็นถึงสภาพของห้องก่อนและหลังปล่อยเช่า ทั้งนี้จะได้เห็นถึงความเสียหายเมื่อมีผู้เช่าเข้ามาอยู่ และหักลบจากเงินประกันออกไป 5.) ขอล็อคกุญแจกรณีค้างค่าเช่าเกินระยะเวลา ถ้าผู้เช่าทำผิดสัญญา แต่ยังไม่ยอมย้ายออก เจ้าของห้องสามารถเปลี่ยนกุญแจ หรือตัดน้ำตัดไฟได้ แต่ทั้งนี้ต้องระบุในสัญญาไว้ด้วย มิเช่นนั้นเจ้าของบ้านจะโดนข้อหาบุกรุกบ้านตัวเองได้ 6.) ค่าซ่อมอะไร ใครจ่าย ระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าค่าซ่อมกรณีอะไร ใครเป็นคนจ่ายโดยส่วนใหญ่ ค่าส่วนกลาง ผู้ให้เช่าจะเป็นคนจ่าย ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิลทีวี ผู้เช่าจะเป็นคนจ่ายเอง ทั้งนี้ย่อมขึ้นอยู่กับการตกลงกันของทั้งสองฝ่าย 7.) ใครคือผู้รับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นกับห้อง เช่นเดียวกันกับข้อ 6. ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องใดบ้างหากเกิดความเสียหาย เช่น ถ้าเป็นการเสียหายอันเนื่องมาจากอายุการใช้งาน ตรงนี้ก็ควรเป็นผู้ให้เช่ารับผิดชอบ แต่ถ้าเกิดจากการใช้งานที่ไม่ระมัดระวังจนเกิดความเสียหาย ผู้ให้เช่าก็ควรซื้อหามาซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิม 8.) ระยะเวลาให้เช่า ควรระบุให้ชัดเจนว่าเช่าระยะเวลานานเท่าไหร่ จากวันไหนถึงวันไหน และควรจะตกลงกันด้วยว่า หากจะยกเลิกการเช่ากลางคัน ควรแจ้งล่วงหน้ากี่เดือน 9.) ประเมินค่าประกันให้พอดีกับค่าเสียหาย เพื่อเป็นเงินประกันความเสียหายกรณีผู้เช่าย้ายออกแล้วเกิดความเสียหาย หักค่าซ่อมค่าทำความสะอาดแล้วจึงจะคืนเงินที่เหลือ ซึ่งการเก็บเงินมัดจำนี้ ต้องเพียงพอต่อค่าเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้น โดยประเมินจากราคาห้อง ยิ่งห้องราคาแพง ก็ยิ่งจะต้องมีค่าประกันที่แพงตามขึ้นไป 10.) หากจะย้ายออกสามารถนำเงินมัดจำมาเป็นค่าเช่าได้หรือไม่ ควรระบุไว้ในสัญญาเลยว่า ไม่ให้นำเงินมัดจำมาจ่ายแทนค่าเช่า เพราะเงินมัดจำนี้เราอาจจะต้องหักเป็นค่าเสียหายและค่าซ่อมแซมหลังเห็นสภาพห้อง

บทความโดย : TerraBKK.com