ตามหาบ้านมือสอง
ซื้อบ้านไว้อยู่สักหลังไม่ใช่เรื่องเล็กๆ ยิ่งเป็นบ้านมือสองด้วยแล้ว ไม่ได้ติดป้ายเปิดตัวรายวัน เหมือนโครงการใหม่ๆ ถ้าตกลงปลงใจจะมองหาสักหลัง จะไปหาได้ที่ไหน ต้องดูอะไร สังเกตอะไร มีข้อดีข้อเสียอย่างไรบ้าง ยิ่งคิดข้อสงสัยยิ่งตามมามากมาย ทั้งที่ความจริงแล้วไม่ได้มีอะไรซับซ้อนขนาดนั้น
แหล่งหาบ้านมือสอง ณ ปัจจุบันมีด้วยกัน 4 แหล่งหลักๆ คือ 1. ซื้อจากมือเจ้าของ วิธีนี้เป็นวิธีที่ง่ายที่สุด และมีข้อดีตรงที่สามารถขอข้อมูลและต่อรองราคาซื้อขายกันได้โดยสะดวกระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายโดยตรง ทั้งยังสบายใจเนื่องจากไม่ต้องรู้สึกผิดว่าบ้านที่เรากำลังจะเข้าไปอยู่ ไม่ได้ได้มาเพราะการ “อาศัยอำนาจศาล” ขับไล่เจ้าของเดิมออกไป
ควรสอบถามถึงสาเหตุการขายให้แน่ใจว่าเป็นปัจจัยทั่วไปส่วนบุคคล หรือเกิดจากสิ่งแวดล้อมของที่ตั้งและพื้นที่โดยรอบ เช่น สภาพอาคาร สภาพอากาศ แนวเวนคืน ตลอดจนเพื่อนบ้าน หากเป็นสาเหตุจากสภาพแวดล้อมต้องถามตัวเองให้มั่นใจ ว่าต้องการและมีความสามารถรับมือกับปัญหานั้นได้ในอนาคต ความเสี่ยงในการซื้อจากเจ้าของก็คือต้องใช้วิจารณญาณว่าสิ่งที่เจ้าของเดิมบอกเล่ากับเรานั้น เป็นความจริง
และข้อควรระวังที่สุดในการซื้อบ้านมือสองเจ้าของขายเองนั้นคือการทำนิติกรรมสัญญา เพราะการซื้อแบบนี้ทั้งสองฝ่ายต้องจัดการเรื่องสัญญารวมถึงเอกสารต่างๆ เองทั้งหมด ซึ่งหากไม่รอบคอบหรือต่างฝ่ายต่างก็ไม่ทราบถึงข้อกำหนดต่างๆ ทางกฎหมาย อาจเกิดข้อผิดพลาดจนเป็นปัญหาได้ในอนาคต
2. นายหน้ามาช่วยซื้อ หลายคนรู้จักนายหน้าดีอยู่แล้ว แต่ขออธิบายไว้สั้นๆ เผื่อคนที่ยังไม่รู้จัก นายหน้าคือ “ตัวแทน” หรือ “คนกลาง” ในการติดต่อซื้อขาย ซึ่งจะทำหน้าที่แทบทุกอย่าง ตั้งแต่พาไปดูบ้าน เจรจาราคา จัดการสัญญา พาไปกู้เงิน ฯลฯ เมื่อการซื้อขายสำเร็จลง นายหน้าจะได้รับค่าตอบแทนประมาณร้อยละ 3 ของราคาขาย ซึ่งปกติรายจ่ายส่วนนี้จะเป็นของผู้ขาย
การซื้อผ่านนายหน้า ดูเป็นการซื้อขายที่สะดวกสบาย ไม่ต้องทำอะไรมากมาย มีคนเจรจาให้ ถึงเวลาก็ไปโอน แต่ในความเป็นจริงเราไม่ควรไว้ใจใครง่ายๆ อย่าลืมว่านายหน้าเป็นใครก็ไม่รู้และรับประโยชน์โดยตรงจากผู้ขาย ผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้านที่นายหน้าพาไปเจรจาด้วยนั้นคือเจ้าของบ้านตัวจริง ด้วยการขอดูบัตรประชาชนตัวจริง ย้ำว่าตัวจริง ในวันทำสัญญา เทียบกับชื่อสลักหลังโฉนดว่าตรงกันแน่นอน จึงจะลงนามในสัญญาซื้อขายต่อไป
3. ซื้อผ่านสถาบันการเงิน ธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ เป็นแหล่งรวมบ้านมือสองเนื่องจากขั้นตอนของการซื้อบ้าน มักจะเป็น โฉนดนอนอยู่ในธนาคารเห็นหน้ากันในวันที่ผ่อนหมด และอาจไม่มีวันได้พบกันเนื่องจากขาสภาพคล่องถูกยึดเป็น “สินทรัพย์รอการขาย” ซึ่งเป็นโอกาสดีของผู้ที่กำลังมองหาบ้านมือสองสินทรัพย์รอการขายของธนาคารต่างๆ นั้น ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมีให้เลือกมากมาย ราคาถูกกว่าท้องตลาด มีบริการสินเชื่อและข้อเสนอหลากหลายน่าสนใจ เนื่องจากธนาคารที่เป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้นจะรับเป็นผู้ให้สินเชื่อเอง จึงสามารถกำหนดเงื่อนไขต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเงื่อนไขทางดอกเบี้ย การยกเว้นค่าธรรมเนียม และการอำนวยความสะดวกด้านอื่นๆ เพื่อเป็นการจูงใจผู้ซื้อ
ในข้อดีทั้งหลายก็มีข้อควรระวังแฝงอยู่ นั่นคือ เจ้าของบ้านอาจจะยังไม่ย้ายออก ซึ่งในส่วนนี้เป็นความรับผิดชอบที่ทางธนาคารต้องจัดการให้ รวมทั้งควรซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งธนาคารเป็นเจ้าของโฉนดเรียบร้อยแล้ว มิเช่นนั้นอาจต้อง “ฟ้องขับไล่” ให้เป็นปัญหากวนใจในเวลาต่อไป
4. ประมูลจากกรมบังคับคดี ข้อได้เปรียบที่สุดของการซื้อวิธีนี้คือ “ราคาถูก” เพราะราคาเริ่มต้นของการประมูลอาจต่ำกว่าราคาตลาดถึงร้อยละ 50 โดยก่อนซื้อต้องเตรียมความพร้อมด้วยการไปดูบ้านหลังนั้นและประเมินราคาที่พร้อมจะสู้ไว้ก่อน เพราะเมื่อถึงวันประมูล อาจมีคนอื่นประมูลแข่งจนราคาสูงกว่าที่ตั้งเป้าไว้ และอาจสูงกว่าราคาตลาด ซึ่งถือว่าไม่คุ้มแม้จะได้บ้านราคาถูกกว่าราคาตลาด แต่ต้องสังเกตให้ดีว่า บ้านหลังนั้นไม่ได้มาพร้อมผู้อยู่อาศัยเดิม ซึ่งจะเป็นปัญหาเดียวกับการซื้อจากเอกชน คือต้องมาฟ้องขับไล่กันในภายหลังซึ่งอาจยืดเยื้อกว่า เจ้าของเดิมซึ่งเปลี่ยนสถานะไปเป็น “ผู้บุกรุก” จะยอมออกจากบ้าน รวมทั้งต้องระวังหากได้บ้านมาในราคาที่ถูกเกินไป เพราะอาจถูก “ฟ้องคัดค้านราคา” ซึ่งกฎหมายให้สิทธิ์ลูกหนี้ฟ้องได้หนึ่งครั้ง
Tip :: การจัดประมูลสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ หรือการขายทอดตลอด สามารถจัดขึ้นโดยเอกชนได้เช่นกัน หากเป็นการจัดประมูลโดยเอกชน ขอให้ตรวจสอบจนแน่ใจว่าสินทรัพย์นั้น เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จัดประมูลจริงๆ
บทความโดย : TerraBKK
