มรดกหนี้อสังหาฯ... กับการทำประกันสินเชื่อ

"เราต่างทราบกันดีว่า การซื้อบ้าน ที่อยู่อาศัย หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ หากซื้อผ่านสถาบันการเงิน จะเป็นหนี้สินระยะยาวตั้งแต่ 5 – 30 ปี ซึ่งระหว่างนี้เองที่เราไม่สามารถคาดเดาได้ถึงอนาคตว่าจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง โดยเฉพาะ หากผู้กู้เสียชีวิตก่อนชำระหนี้เงินกู้หมด ซึ่งเป็นกรณีที่ผู้กู้มักไม่ได้คำนึงถึง รวมทั้งผลที่ตามมาจากการเสียชีวิตของผู้กู้ เกี่ยวกับความเป็นไปของบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ"

TerraBKK จึงขอพาไปคลายปมเรื่องนี้ให้เป็นที่เข้าใจ ขั้นแรกเราต้องทำความเข้าใจร่วมกันก่อนว่า บ้าน คอนโด อาคาร หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกซื้อนี้ ถือเป็นทรัพย์สินของผู้ซื้อตามกฎหมาย เมื่อผู้ซื้อซึ่งเป็นเจ้าของสิ้นสภาพบุคคล(คือตาย) ทรัพย์สินนั้น ก็กลายเป็นมรดกตกทอดไปสู่ทายาทโดยธรรมตามลำดับ หรือตกเป็นของทายาทตามพินัยกรรม (หากมีการทำพินัยกรรมไว้ ผู้รับผลประโยชน์คนแรกจะเป็นทายาทตามพินัยกรรม) มรดกที่จะตกสู่ทายาท ไม่ได้มีเฉพาะทรัพย์สินเท่านั้น ยังรวมถึงสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบอื่นๆ ของผู้ตายด้วย ซึ่งนั่นอาจหมายถึงหนี้สินที่ยังไม่หมดภาระ ซึ่งทายาทต้องรับผิดชอบภาระนั้นต่อ โดยแนวทางการรับมีดังนี้

บ้านได้รับการคุ้มครองด้วยประกันสินเชื่อ สถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้จะคำนึงถึงความเสี่ยงที่ผู้กู้จะเสียชีวิตก่อนชำระหนี้หมดมากกว่าผู้กู้ จึงมีการเสนอให้ทำประกันคุ้มครองสินทรัพย์ตั้งแต่ตอนเซ็นสัญญากู้ยืม เพื่อประกันความเสี่ยงไว้ก่อน ประกันประเภทนี้จะชดใช้หนี้สินที่เหลือให้ทั้งหมด หากผู้กู้เสียชีวิต นั่นหมายความว่า หากทำประกันสินเชื่อไว้เมื่อผู้กู้เสียชีวิตลงก่อนชำระหนี้หมด ถือเป็นประกันที่มีประโยชน์มากต่อทายาทหรือผู้รับผลประโยชน์ตามพินัยกรรม เพราะจะได้รับบ้านหลังนั้นไปเลย โดยไม่ต้องมานั่งชำระหนี้ต่อ แต่ประกันคุ้มครองสินทรัพย์มักถูกปฏิเสธจากผู้กู้ โดยเฉพาะผู้กู้อายุน้อยๆ และกู้ระยะสั้น เนื่องจากจ่ายเบี้ยประกันสูงและไม่เห็นถึงความสำคัญ ซึ่งจะให้ผลดังกรณีต่อไป

บ้านไม่ได้ทำประกันสินเชื่อ บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นก็จะตกเป็นของทายาทพร้อมหนี้สินที่เหลือโดยผลของกฎหมาย จุดนี้ธนาคารจะมีแนวทางดำเนินการ 2 ทางคือ

• ทายาทปฏิเสธไม่รับทรัพย์สิน ธนาคารเจ้าหนี้จะทำการยึดทรัพย์สินดังกล่าว เพื่อขายทอดตลาด และนำเงินที่ได้จากการขายมาชำระหนี้ต่อไป หากจำนวนเงินมากพอจะชำระหนี้ได้หมด ทายาทก็ไม่ต้องรับภาระใดๆ  แต่การขายทอดตลอดมักได้ราคาที่ต่ำกว่ายอดหนี้ ภาระหนี้จะตกแก่ทายาทต่อไป
• ทายาทต้องการรับทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้รับการประเมินสภาพหนี้ใหม่โดยสถาบันการเงินเจ้าหนี้ ซึ่งจะประเมินจากหนี้ที่เหลือกับความสามารถในการผ่อนชำระของทายาท หากทายาทมีความสามารถผ่อนต่อได้ คือกู้ผ่าน ทายาทก็รับหน้าที่ผ่อนต่อไปจนหมด แต่หากเป็นในทางตรงกันข้าม คือไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ต่อหรือกู้ไม่ผ่าน แนวทางการชำระหนี้ก็จะเหมือนการปฏิเสธไม่รับทรัพย์สิน คือธนาคารบังคับขายทรัพย์ทอดตลาด เพื่อชำระหนี้ที่เหลือ

บ้านเป็นสถานที่แห่งความสุขและจุดเริ่มต้นของความหวังในอนาคตสำหรับใครหลายๆ คน แต่อนาคตคือสิ่งที่มาไม่ถึงและยังสัมผัสไม่ได้ เราจึงไม่สามารถบอกได้แน่นอนว่าพรุ่งนี้ บ้านที่เราซื้อจะยังเป็นสถานที่แห่งความสุขหรือกลับกลายเป็นภาระหนักอึ้งสำหรับคนข้างหลัง การป้องกันความเสี่ยงไว้ก่อนน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด และสำหรับในแง่ของกฎหมาย TerraBKK มีคำแนะนำ ดีๆ จาก คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8 มาฝากทุกท่านที่กำลังมีข้อข้องใจเมื่อมรดกมาพร้อมกับหนี้สิน

เมื่อเจ้ามรดกตายทรัพย์มรดกของทุกอย่างจะตกเป็นของทายาท ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599

(มาตรา 1599 เมื่อบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นตกทอดแก่ทายาท ทายาทอาจเสียไปซึ่งสิทธิในมรดกได้แต่โดยบทบัญญัติแห่งประมวล กฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น)

โดยทายาทต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ด้วย จะรับแต่เพียงมรดกแต่ไม่รับหนี้ไปด้วยไม่ได้ แต่ไม่ต้องรับผิดในหนี้เกินกว่ามรดกที่ได้รับมา ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งมาตรา 1600 และมาตรา 1601

(มาตรา 1600 ภายใต้บังคับของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิ หน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ เว้นแต่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้ว เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้

(มาตรา 1601 ทายาทไม่จำต้องรับผิดเกินกว่าทรัพย์มรดกที่ตกทอด ได้แก่ตน)

นอกจากนี้ ทายาทมีสิทธิไม่ยุ่งเกี่ยวกับมรดกนั้นเลยโดยจะทำการสละมรดกทั้งหมดก็ได้ โดยทำตามมาตรา 1612 และมาตรา 1613

(มาตรา 1612 การสละมรดกนั้น ต้องแสดงเจตนาชัดแจ้งเป็นหนังสือมอบไว้แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ หรือทำเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ

(มาตรา 1613 การสละมรดกนั้น จะทำแต่เพียงบางส่วน หรือทำโดยมีเงื่อนไข หรือเงื่อนเวลาไม่ได้การสละมรดกนั้น จะถอนเสียมิได้)

เมื่อสละมรดกแล้ว เจ้าหนี้ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้ทายาทต้องรับโอนมรดกและใช้หนี้ของเจ้ามรดกเลย ดังนั้นในกรณีที่ธนาคารติดต่อทายาทเรื่องการให้รับมรดกที่ดินและใช้หนี้เจ้ามรดก ทายาทจึงควรพิจารณาดูว่าเจ้ามรดกมีหนี้ทั้งหมดอยู่เท่าใด (ซึ่งไม่จำกัดเฉพาะหนี้ที่ติดจำนองเท่านั้น) หากเห็นว่ามีหนี้มากกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่จะได้รับมรดกมา หากไม่ต้องการยุ่งเกี่ยวกับมรดกของคนตายก็ไม่ควรรับมรดกนั้น โดยไปทำการสละมรดกที่อำเภอหรือเขต

ต่อจากนั้นเจ้าหนี้ก็ต้องไปดำเนินการฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์สินของเจ้ามรดกมาชำระหนี้ หรือดำเนินการอื่นใดตามที่เขาจะเห็นสมควรต่อไป ซึ่งไม่เกี่ยวกับทายาทคนที่สละมรดกแล้ว และสิ่งสำคัญอีกเรื่องหนึ่ง คือ ทายาทจะต้องไม่หลวมตัวไปทำสัญญาผูกมัดตัวเองกับธนาคารหรือเจ้าหนี้ว่าจะทำการใช้หนี้แทนเจ้ามรดกด้วย เพราะจะต้องทำตามสัญญาที่ตนเองไปผูกมัดด้วยซึ่งเป็นที่แน่ชัดว่าไม่คุ้มอย่างแน่นอน

รู้จักประกันเกี่ยวกับบ้าน เจ้าของบ้านหลังใหม่ในปัจจุบันที่มีบ้านโดยผ่านขั้นตอนการขอสินเชื่อ ต่างโอดครวญกันมาหลายเสียง เกี่ยวกับข้อเสนอขายกรมธรรม์ที่พ่วงมาเป็นเงื่อนไขในการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร ด้วยจำนวนเบี้ยประกันที่ถือว่าสูงมากและจ่ายในงวดเดียว ทำให้หลายคนเกิดคำถามว่าทำไมต้องทำ ทำแล้วได้อะไร Terrabkk จึงรวบรวมข้อมูลเพื่อเป็นคำตอบให้คุณ