คำถามที่พบบ่อยในการปล่อยเช่า

Q1 : การปล่อยเช่าต้องจดทะเบียนหรือไม่ A : หากมีการเช่าเกิน 3 ปีต้อง “จดทะเบียนการเช่า” ณ กรมที่ดิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น มีค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่า รวมเงินกินเปล่า Q2 : หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออกผู้ให้เช่าควรทำอย่างไร A : ควรระบุไว้ในสัญญาตั้งแต่ต้น ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนกุญแจและล็อคห้องหากเกิดกรณีนี้ ไม่จ่ายและไม่ย้ายออกขึ้น เพื่อบังคับให้ผู้เช่าย้ายออกไป แต่ถ้าในสัญญาไม่ได้ระบุไว้แต่แรก ผู้ให้เช่าต้องฟ้องร้องขับไล่ต่อศาล โดยผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้าไปดำเนินการอื่นโดยพลการได้ มิเช่นนั้นผู้เช่ามีสิทธิฟ้องร้องว่าผู้ให้เช่าบุกรุกได้ Q3 : ผู้เช่าสามารถดัดแปลงบ้านได้หรือไม่ A : ต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของบ้านก่อน Q4 : มีการกำหนดระยะเวลาสำหรับการฟ้องร้องหรือไม่ A : ต้องดำเนินการภายใน 6 เดือนหลังส่งคืนอสังหาริมทรัพย์ หากช้ากว่านั้นถือว่าคดีหมดอายุความ ไม่สามารถฟ้องร้องได้แม้จะมีความผิดจริง Q5 : ผู้เช่าสามารถเรียกร้องค่าใช้จ่ายจากการซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์สินจากผู้ให้เช่าได้หรือไม่ A : หากการต่อเติมเป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่า ไม่ใช่เพื่อรักษาทรัพย์สิน ก็ไม่สามารถเรียกร้องได้

เช่าอย่างไรให้ถูกกฏหมาย

เช่าห้องต้องมีสัญญา ตามกฎหมายกล่าวว่า หลักการให้เช่าบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญที่สุดคือต้องมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือซึ่งลงชื่อผู้จะรับผิดทั้งสองฝ่ายไว้เป็นลายลักษณ์อักษร หรือพูดให้เข้าใจง่ายคื ต้องมีหนังสือสัญญาที่ลงลายมือชื่อทั้ง 2 ฝ่าย ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าไว้อย่างชัดเจน แยกกันเก็บไว้คนละชุด

ระยะเวลาในการเช่า ในสัญญาเช่าต้องระบุวันเวลาที่ให้เช่าอย่างชัดเจน เพื่อเป็นการกำหนดขอบเขตเวลาในการฟ้องร้อง โดยส่วนมากสัญญาเช่าจะระบุไว้ไม่เกิน 3 ปี หากเกินกว่านี้ต้องไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน และหากไม่ได้จดทะเบียนแต่มีข้อพิพาทเกิดขึ้นในช่วงหลังจากนั้น ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถฟ้องร้องได้ หากครบกำหนดตามสัญญาเช่าแต่ไม่มีการเซ็นสัญญาใหม่ โดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าไม่ได้แสดงทีท่าว่าต้องการยกเลิกสัญญา เท่ากับเป็นการต่อสัญญาแบบอัตโนมัติ แต่การเช่าสิ่งใดก็ตาม ไม่สามารถเช่าได้เกิน 30 ปี หากเกินกว่านี้และต้องการเช่าต่อต้องทำสัญญาใหม่

เช่าช่วงไม่ควรทำ การเช่าช่วงการนำพื้นที่ห้อง หรือบ้าน หรืออาคารที่ตนเองเช่าไปแบ่งให้คนอื่นเช่าต่อ มี 2 แบบ คือ

• การเช่าช่วงแบบถูกกฎหมาย คือผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำสัญญาร่วมกันไว้ว่า ว่าผู้เช่ามีสิทธิ์จะใช้ประโยชน์ในพื้นที่นี้ ด้วยการให้ผู้อื่นมาเช่าพื้นที่บางส่วนหรือทั้งหมดต่อ อาจจะเพื่อขายของหรือเป็นที่พักอาศัย
• การเช่าช่วงแบบผิดกฎหมาย คือให้ผู้อื่นมาเช่าที่ที่ตัวเองเช่า โดยไม่ได้ระบุไว้ในสัญญากับผู้ให้เช่าตั้งแต่แรก ในกรณีนี้ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาเอาทรัพย์สินที่ให้เช่าคืนได้

การเช่าช่วงเป็นสิ่งที่ไม่ควรทำเนื่องจากผิดกฎหมายตั้งแต่แรก และกรณีพิพาทเรื่องการเช่า มักเกิดจากการเช่าช่วงเป็นส่วนใหญ่

การระงับสัญญาเช่า การเช่าจะมีการกำหนดระยะเวลาที่ค่อนข้างจัดเจนอยู่แล้ว ตามปกติการเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อเลยเวลาที่กำหนดไว้ ยกเว้นในกรณีที่ทรัพย์สินนั้นสูญไป เช่น ไฟไหม้ แผ่นดินไหว ผู้เช่าเสียชีวิต หรือ แต่ถ้าผู้ให้เช่าเสียชีวิต สิทธิ์ในการเป็นผู้ให้เช่าจะถูกส่งต่อไปที่ทายาท แต่สัญญาจะยังมีผลตามระยะเวลาเดิมไม่ถูกระงับไป

หน้าที่ของผู้เช่า ต้องจ่ายค่าเช่าให้ตรงเวลา และรักษาทรัพย์สินที่เช่ามาให้อยู่ในสภาพใช้การได้อยู่เสมอ หากผู้เช่าผิดนัดจ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าสมารถดำเนินการตามกฎหมายได้ และในกรณีที่เกิดทรัพย์สินเสียหาย ต้องตกลงกันไว้กับผู้ให้เช่าแต่แรกว่าอะไรบ้างที่สามารถผู้เช่าต้องเป็นผู้ซ่อมแซมและอะไรบ้างที่ผู้ให้เช่ารับซ่อม - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี บ้านคุ้มค่า ราคาถูก