วิธีกำหนดค่าเช่าอสังหาฯ

กระแสการลงทุนปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่หลายคนให้ความสนใจ หลายคนเลือกที่จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไว้สำหรับการปล่อยเช่าแล้วมักจะพบปัญหาว่า เราจะตั้ง ค่าเช่าคอนโด ค่าเช่าบ้าน ค่าเช่าที่ดิน อย่างไรให้ถูกต้อง ไม่สูง-ไม่ต่ำจากค่าเช่าตลาดจนเกินไป การตั้งค่าเช่าได้ถูกต้องตรงกับที่ตลาดต้องการจะทำให้ได้ผลตอบแทนในระดับที่เหมาะสม มีอัตราว่างต่ำ และยังปล่อยเช่าได้คล่องอีกด้วย

ความเสี่ยงอย่างหนึ่งที่ทาง TerraBKK อยากจะเตือน - การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสิ่งที่ต้องคำนึงควบคู่ไปด้วยคือ อัตราว่าง (Vacancy Rate) เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช่เวลาในการหาผู้เช่าใหม่ส่วนใหญ่แล้วจะประมาณ 1-2 เดือน (Vacancy Rate 8-16% ต่อปี) บางแห่งมีอัตราว่างยาวถึง 4 เดือน (Vacancy Rate 33% ต่อปี) ซึ่งอัตราว่างจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ผลตอบแทนของเจ้าของลดลงไม่เป็นไปตามที่ตั้งเป้าเอาไว้

TerraBKK เสนอวิธีการคำนวณค่าเช่า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของผลตอบแทนและสามารถปล่อยเช่าได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว มีด้วยกัน 4 วิธีดังนี้

1. เปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียงกัน

การเปรียบเทียบเป็นวิธีหนึ่งที่น่าสนใจในการกำหนดค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ความยากอยู่ที่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกันมาเปรียบเทียบ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีหลายปัจจัยที่เข้ามากำหนดราคาค่าเช่า เช่น เรื่องทำเล ขนาดพื้นที่ ระดับหรือคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นระดับ A, B หรือ C การออกแบบอาคาร ชื่อเสียงของแบรนด์ อายุอาคาร เป็นต้น การเปรียบเทียบจึงควรเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกับทรัพย์ของเราจริงๆเพื่อลดความคลาดเคลื่อนในการกำหนดค่าเช่าให้น้อยที่สุด

สื่งที่ไม่ควรทำสำหรับการเปรียบเทียบค่าเช่าอสังหาฯ คือ ทำเลที่แตกต่างกันเปรียบเทียบกันไม่ได้ ห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์กับห้องเปล่าควรพิจารณาแยกกัน อาคารสูง (High Rise) กับ อาคารเตี้ย (Low Rise) ห้ามเปรียบเทียบรวมกัน

หลังจากเราได้ค่าเช่าของกลุ่มตัวอย่างมา 4-6 หลังที่ใกล้เคียงกัน เราจะเห็นราคาค่าเช่าที่เหมาะสมมากขึ้น ถ้าหากค่าเช่าต่างกันมากเราอาจจะใช้วิธีถ่วงน้ำหนักเข้ามาช่วย โดยหลังที่มีลักษณะใกล้เคียงมากที่สุดเราจะถ่วงน้ำหนักมากที่สุดและค่อยๆไล่ระดับการถ่วงน้ำหนักลดลงเรื่อยๆ วิธีนี้จะทำให้ได้ค่าเช่าที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด

2. เปรียบเทียบจากอัตราผลตอบแทนในย่านนั้นๆ

วิธีการคิดค่าเช่าแบบเปรียบเทียบจากผลตอบแทนเป็นการคำนวณโดยคิดจากผลตอบแทนว่าในพื้นนั้นให้อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณกี่เปอร์เซ็น (%) แล้วนำอัตราผลตอบแทนนั้นไปคิดหาค่าใช่จากต้นทุนที่ซื้อมา วิธีนี้ต้องใช้วิธีการลงสำรวจพื้นที่สอบถามข้อมูลค่าเช่า (Survey) ที่สามารถปล่อยเช่าได้จริงในแต่ละพื้นที่เพื่อนำมาคำนวณหาค่าเฉลี่ยผลตอบแทน เมื่อได้ค่าเฉลี่ยอัตราผลตอบแทนแล้วสามารถนำอัตราผลตอบแทนมาคำนวณหาอัตราค่าเช่าได้

หลายคนอาจจะยังสงสัยว่าเราจะมีวิธีสำรวจอัตราผลตอบแทนอย่างไร TerraBKK Researchแนะนำดังนี้ การสำรวจอัตราผลตอบแทนสามารถทำได้ง่ายๆด้วยวิธีการสำรวจ ผ่าน Website Online ที่มีการประกาศขาย ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยภายใน Website เหล่านี้จะมีรายละเอียดเกี่ยวกับ ขนาดพื้นที่ใช้สอย ค่าเช่าต่อเดือน ราคาขาย บอกเอาไว้ เราสามารถนำสามารถนำข้อมูลเหล่านี้มาคำนวณหาอัตราผลตอบแทนได้ไม่ต้องเสียแรงลงพื้นที่เอง หรือถ้าหากไม่ถนัดอาจจะลงพื้นที่สอบถามรายละเอียดกับเจ้าของที่ประกาศขาย/ปล่อยเช่า โดยตรงเลยก็ได้

ตัวอย่างการคำนวณค่าเช่า คอนโดย่านสุขุมวิทตอนกลาง ราคา 5,500,000 บาท อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากค่าเช่า (Rental Yield) ในย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปี สามารถหาค่าเช่าได้จากสูตร

จะได้ว่า 5,500,000 x 6% เท่ากับ 330,000 บาทต่อปี คิดค่าเช่าเป็นต่อเดือนจะได้ 330,000 บาท/12 เดือน เท่ากับ 27,500 บาทต่อเดือน เพียงเท่านี้เราก็สามารถกำหนดค่าเช่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ของเราได้แล้ว

3. กำหนดค่าเช่าโดยคิดเป็นต่อตารางเมตรหรือต่อตารางวา

การกำหนดค่าเช่าโดยคิดเป็นต่อตารางเมตรเป็นวิธีกำหนดราคาค่อนข้างง่าย เพียงแค่มีอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณใกล้เคียงกัน คุณภาพเดียวกันในทำเลที่ใกล้เคียงกัน ก็สามารถนำมาปรับใช้กับทรัพย์ของเราได้แล้ว วิธีนี้มักจะเหมาะกับการคิดค่าเช่ากับอสังหาริมทรัพย์ประเภท คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน เป็นต้น ซึ่งส่วนใหญ่มักจะคิดเป็นต่อตารางเมตร ส่วนที่ดิน บ้านเดี่ยว มักจะคิดเป็นต่อตารางวา

ตัวอย่างการคำนวณค่าเช่า สมมุติอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาเปรียบเทียบมีลักษณะใกล้เคียงกับทรัพย์ของเรา โดยมีรายละเอียด ดังนี้

• คอนโด (ของเราเอง) ขนาด 1 ห้องนอน 32 ตารางเมตร
• คอนโด (ใช้สำหรับเปรียบเทียบ) ขนาด 1 ห้องนอน 30 ตารางเมตร ราคา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่า 18,000 บาทต่อเดือน

เมื่อนำคอนโดที่ใช้เปรียบเทียบมาคำนวณค่าเช่าต่อตารางเมตรได้เป็น18,000 บาท/30 ตารางเมตร เท่ากับ 600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ถ้าคอนโดของเราขนาด 32 ตารางเมตร ดังนั้นปล่อยค่าเช่าได้เท่ากับ 32 ตารางเมตร x 600 บาท เท่ากับ 19,200 บาทต่อเดือน เพียงเท่านี้ก็จะได้ค่าเช่าที่เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์ของเราแล้ว ผู้ปล่อยเช่าอาจจะปรับขึ้นปรับลงให้เหมาะกับอสังหาริมทรัพย์ของเรามากขึ้นได้

4. สอบถามนายหน้าหรือคนที่เคยปล่อยเช่าในโครงการเดียวกัน

การสอบถามนายหน้าหรือคนในโครงการวิธีนี้จะเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดและเป็นวิธีที่หลายคนนิยมทำกัน แต่สิ่งที่ต้องระวัง คือ การสอบถามค่าเช่าจากนายหน้ามักจะได้ราคาที่อาจจะไม่จริง นายหน้าบางคนอาจจะต้องการจูงใจให้เราใช้บริการนายหน้าถึงจะได้ค่าเช่าสูงกว่าระดับปกติ บางครั้งการสอบถามกับคนในโครงการเดียวกันซึ่งเคยปล่อยเช่าอยู่แล้วจะได้ข้อมูลที่เป็นจริงมากกว่า

จากทั้ง 4 วิธีที่กล่าวไปแล้วข้างต้น นักลงทุนสามารถนำไปปรับใช้ตามความถนัดเพื่อสร้างความมั่นใจว่าค่าเช่าที่เราตั้งไว้อยู่ในระดับที่เหมาะสมที่สุดแล้ว และในทางกลับกันเมื่อเรารู้ว่าควรปล่อยเช่าเท่าไร ก็สามารถรู้ได้ว่าโครงการที่เรากำลังจะลงทุนนั้นคุ้มค่าหรือไม่ - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : เทอร์ร่า บีเคเค ข่าวการเงิน การลงทุน อสังหาฯ และทรัพย์เพิ่มมูลค่าในอนาคต TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

อนาคตคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ยังเกิดหรือจะเกลื่อน?ในภาวะความผันผวนของเศรษฐกิจโลกทั้งค่าเงิน อัตราดอกเบี้ย และที่สำคัญที่สุดคือ การขาดความมั่นใจต่อภาวะการทางเศรษฐกิจของผู้บริโภคหรือประชาชนทั่วไป ซึ่งภาวะนี้สวนทางกับเหล่าบรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ ที่ต่างออกมายืนยันว่าแนวโน้มปีนี้น่าจะดีขึ้น หากการเมืองนิ่ง และรัฐบาลเร่งก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมให้ดีขึ้น หากการเมืองนิ่ง และรัฐบาลเร่งก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมให้ดีขึ้นทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองสำคัญของประเทศไทย เนื่องจากความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นถูกอั้นมาเป็นเวลา 2 ปีแล้ว ทีมงาน TerraBKK ขอนำเสนอความเป็นไปได้ของหลักคิดนี้ แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียม 2558 คาดการณ์สดใสในกลุ่มกลาง – บน