ตรวจศักยภาพการเพิ่มมูลค่าของคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า
ในภาวะที่ราคาคอนโดมิเนียมตามแนว รถไฟฟ้ามีการปรับราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ และสูงมากกว่าทำเลอื่นๆ แต่หากมองในแง่ของการลงทุนแล้ว การซื้อคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าย่อมให้อัตราผลตอบแทนดีกว่าคอนโดฯในทำเลทั่วไป โดยอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ 5-7% ต่อปี และการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงสุดถึง 12% ต่อปี
TarraBKK Research ได้สำรวจการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) ของคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าพร้อมอยู่ภายในรัศมี 500 เมตร ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบทำเลน่าสนใจซื้อเพื่ออยู่อาศัย และลงทุนระยะยาว 5 อันดับ
อันดับ 1 ครองแชมป์ทำเลทองผลตอบแทนสูงสุด “ย่านพหลโยธิน”มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงที่สุดอยู่ที่ 10-12% ต่อปี และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Yield) ที่ 5 – 6% เหตุผลที่ราคาปรับสูงขึ้นกว่าย่านอื่นเพราะว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาไม่มีโครงการเปิดใหม่เปิดในทำเลนี้ และในปีนี้มีโครงการเปิดใหม่จากทางแสนสิริเปิดราคาสูงถึง 200,000 บาทต่อตารางเมตร จึงมีส่วนช่วยเร่งมูลค่าคอนโดในพื้นที่ให้ปรับตัวสูงขึ้นตา
BTS พญาไท และ BTS ราชเทวี ราคาขายเฉลี่ย 120,000 – 180,000 บาทต่อตารางเมตร อัตราค่าเช่า 22,000 – 35,000 บาทต่อเดือน และ BTS อารีย์ และ MRT จตุจักร ราคาขายเฉลี่ย 90,000 – 160,000 บาทต่อตารางเมตร อัตราค่าเช่า 17,000 – 28,000 บาทต่อเดือน โครงการแนะนำคือ
อันดับ 2 ทำเลติดย่านธุรกิจ “ตากสิน-ธนบุรี” มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงที่สุดอยู่ที่ 9-10% ต่อปี และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Yield) ที่ 4-5% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีโครงการเปิดใหม่ในทำเลนี้เกิดขึ้นทุกปี ปีละ 2-3 โครงการ ซึ่งแต่ละโครงการปรับราคาขายสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามโครงการที่เปิดก่อนหน้า โดยย่านนี้สามารถเดินทางเข้าสาทรได้ภายใน 5 สถานี แต่มีราคาขายที่ต่ำกว่า เกือบเท่าตัว จึงกลายเป็นทำเลฮิตของคนฝั่งธนบุรีเป็นอย่างมาก
BTS ตากสิน ธนบุรี โพธิ์นิมิตร ตลาดพลู ราคาขายเฉลี่ย 80,000 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าเช่า 15,000 - 28,000 บาทต่อเดือนโครงการแนะนำคือ
อันดับ 3 ทำเลที่ไม่เคยหลับใหล “ย่านสุขุมวิท”การปรับขึ้นของราคาในย่านนี้เพิ่มขึ้นทุกปีไม่เคยหยุดนิ่งแม้ในภาวะเศรษฐกิจจตกต่ำมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) 7-10% ต่อปี และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Yield) ที่ 6-7% สามารถแบ่งออกเป็น 3 ช่วงหลัก คือ
สุขุมวิทตอนต้น BTS เพลินจิต ชิดลม ราชดำริ ราคาขายเฉลี่ย 110,000 - 300,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าเช่า 30,000 - 65,000 บาทต่อเดือน
สุขุมวิทตอนกลางBTS อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย อุดมสุข ราคาขายเฉลี่ย 80,000 - 250,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าเช่า 25,000 - 55,000 บาทต่อเดือน
สุขุมวิทตอนปลายส่วนต่อขาย BTS อุดมสุข-บางจาก ราคาขายเฉลี่ย 60,000 - 120,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าเช่า 10,000 - 15,000 บาทต่อเดือน BTS ปุณณวิถี แบริ่ง ราคาขายเฉลี่ย 60,000 - 100,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าเช่า 8,000 - 18,000 บาทต่อเดือน โครงการแนะนำคือ
อันดับ 4 ศูนย์กลางทางธุรกิจใหม่ (New CBD) “MRT เพชรบุรี – พระราม 9” มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงที่สุดอยู่ที่ 8-10% ต่อปี และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Yield) สูงถึง 6% ทำเลนี้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดินจากทำเลที่อยู่อาศัยไปสู่ทำเลที่ตั้งของอาคารสำนักงานเกรด A และห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 9 จึงเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงที่จะดึงดูดทั้งชาวต่างชาติ และแหล่งงานใหม่ จึงมีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ค่อนข้างสูงนั่นเอง ราคาขายเฉลี่ย 100,000 – 180,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าเช่า 15,000 – 30,000 บาทต่อเดือน โครงการแนะนำคือ
อันดับ 5 ทำเลรองรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ “สามย่าน” มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงถึง 9% ต่อปี และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Yield) สูงถึง 6% เนื่องจากทำเลนี้มีพื้นที่สำหรับการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแบบมีกรรมสิทธิ์ (Freehold) อยู่อย่างจำกัด พร้อมทั้งความเจริญที่กำลังเข้ามา ทั้งจากแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของทางจุฬาฯ และทางกลุ่ม TCC LAND ที่จะร่วมมือกันพลิกโฉมสามย่าน ให้กลายเป็นย่านที่มีศักยภาพและความเจริญมากยิ่งขึ้น ทำให้คอนโดฯในบริเวณ MRT สามย่านมีราคาขายเฉลี่ย 100,000 – 210,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าเช่า 17,000 – 35,000 บาทต่อเดือนโครงการแนะนำคือ
1. ศึกษาความต้องการของผู้เช่า ต้องแม่นยำ “ผู้เช่า” โดยทำการศึกษาพฤติกรรมของกลุ่มผู้เช่าที่เราคาดหวังมาเป็นลุกค้า ว่าเป็นกลุ่มใด กลุ่มคนทำงาน ครอบครัวใหม่ คนญี่ปุ่น จีน เกาหลี ยุโรป หรือ คนไทย เพราะแต่ละเชื้อชาติก็มีความชื่นชอบในบางสิ่งที่แตกต่างกัน เช่น คนญี่ปุ่น ในห้องชุดต้องมีอ่างอาบน้ำ คนยุโรปชอบการว่ายน้ำ เป็นต้น
2. เลือกทำเล ควรเลือกทำเลที่สามารถให้ผลตอบแทนในการปล่อยเช่าเมื่อเปรียบเทียบกับเงินลงทุนสูงที่สุด (Yield%) หรือผลตอบแทนไม่ควรต่ำกว่า 4% หากพบทรัพย์บางทำเลสามารถให้ผลตอบแทนได้ 7-10% ยิ่งดี โดยทำเลที่หาผู้เช่าได้ง่ายคือ ทำเลที่ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ โปรดอย่าพลาด!! ซื้อคอนโดกลางทุ่ง
3. การบริหารงานครบวงจรฝากเช่า เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องการหาผู้เช่า หากซื้อโครงการ (developer) ที่มีบริการรับบริหารงานปล่อยเช่าก็อุ่นใจมากยิ่งขึ้น และสะดวกสบายให้มืออาชีพมาเป็นผู้ช่วยบริหารจัดการ
4. ประมาณการราคาขายในอนาคต ควรตัดสินใจซื้อห้องชุดที่จะสามารถขึ้นราคาได้มากกว่า 10% จากตอนซื้อ ภายใน 3 ปี แรก หากท่านคำนวณดูแล้วห้องชุดนี้ราคาสูงเกินไปจนไม่สามารถขึ้นราคาได้ หรือดูแล้วความเจริญยังมาไม่ถึงภายใน 3 ปี ลองทบทวนดูใหม่เพราะในระยะยาวอาจจะไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนนั่นเอง
5. กู้ยาว ผ่อนน้อย คือ “กู้ให้มากที่สุด และนานที่สุด คำนวณให้ค่าเช่าที่ได้เพียงพอ หรือมากกว่าเงินงวดส่งแบงก์รายเดือน” เพราะการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด คือ การยืมเงินคนอื่นมาลงทุนนั่นเอง
ทั้งนี้การลงทุนในคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้ายังคงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง เห็นได้จากการเปลี่ยนแปลงของราคาอย่างรวดเร็วภายในระยะเวลาไม่กี่ปี ดังนั้นแล้ว หากการซื้อคอนโดฯคือการลงทุนอย่างหนึ่ง TerraBKK Research แนะนำว่าคอนโดฯแนวรถไฟฟ้ายังคงสร้างศักยภาพและผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจได้สูงกว่าการลงทุนในทำเลอื่น แต่ควรคำนึงไว้เสมอว่า การลงทุนย่อมมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาถึงข้อมูลอย่างละเอียดรอบคอบก่อนที่จะลงทุร โดยพิจารณาประกอบกับ “ความคาดหวังในกำไร” และ “การขาดทุน” ด้วย เมื่อหากท่านต้องขาดทุนเมื่อไม่มีผู้เช่า ท่านจะสามารถอดทนได้นานแค่ไหน? - เทอร์ร่า บีเคเค
