ความแตกต่างระหว่าง “ห้างสรรพสินค้า” กับ “ศูนย์การค้า”

ในทุกวันนี้ยังคงมีคนสับสนกันอยู่ระหว่าง “ห้างสรรพสินค้า” กับ “ศูนย์การค้า” ว่าแตกต่างกันอย่างไร? ทั้งๆที่เป็นพื้นที่สำหรับขายของเหมือนๆกัน ของที่ขายก็คล้ายๆกัน หลายคนเลยเรียกเหมารวมทั้งหมดว่า “ห้าง” ซึ่งเป็นความเข้าใจผิดกันมายาวนาน TerraBKK Research จึงขออธิบายรายละเอียดถึงความแตกต่างระหว่าง “ห้างสรรพสินค้า” และ “ศูนย์การค้า” ไว้ดังนี้

ศูนย์การค้า (Shopping Center/Shopping Mall) เป็นอาคารที่ขายสินค้าแบบขายปลีก ของที่ขายจะไม่ได้ถูกจัดเป็นแผนกๆ แต่จะเป็นการเช่าพื้นที่เป็นล็อคตามที่ศูนย์การค้าจัดสรรไว้ให้ ดังนั้นเราจะได้เห็น ร้านหนังสือตั้งอยู่ข้างร้านทำผม หรือร้านอุปกรณ์ IT อยู่ข้างร้านรองเท้า เป็นต้น และศูนย์การค้ามักมีขนาดใหญ่พอที่จะมีสินค้าและบริการครบวงจร เช่น โรงภาพยนต์, ศูนย์อาหาร เป็นต้น

สำหรับกระบวนการนำสินค้ามาขายนั้น ศูนย์การค้าจะไม่ได้เป็นผู้ไปหาสินค้ามาวางขาย แต่ศูนย์การค้าจะเป็นผู้ติดต่อ “ผู้เช่า” ให้มาเช่าพื้นที่ขายแทน โดยการทำสัญญาและเก็บค่าเช่าตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งศูนย์การค้าที่เราคุ้นหน้าคุ้นตากันดีก็เช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอมบาสซี, ศูนย์การค้า Terminal 21, ศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต, ศูนย์การค้าเซ็นทรัล แกรนด์ พระราม9 เป็นต้น

ภายในศูนย์การค้าจะมีการจัดสรรพื้นที่ไว้แตกต่างกัน ดังนี้

• พื้นที่ร้านค้า (Shop) ถือเป็นองค์ประกอบหลักของศูนย์การค้า พื้นที่ร้านค้าจะประกอบไปด้วยร้านค้าหลากหลายประเภท ทั้งร้านอาหาร, ร้านหนังสือ, บริการ เพื่อให้เกิดความหลากหลายมากที่สุด

• พื้นที่ค้าปลีก (Retail) หลายศูนย์การค้ามักจะมีร้านค้าปลีกอยู่ชั้นล่างสุด เพื่อรองรับความต้องการของผู้มาใช้บริการที่ต้องการซื้อสินค้าที่ใช้ในชีวิตประจำวัน ดังจะเห็นได้จากเซ็นทรัลทุกสาขามักจะมี Tops Supermarket อยู่ชั้นล่างเสมอ

• ลานกิจกรรม/ลานEvent ศูนย์การค้ามักจะมีพื้นที่ส่วนกลางเป็นลานว่างไว้เช่าพื้นที่สำหรับจัดกิจกรรมประชาสัมพันธ์ของสินค้าต่างๆ อย่างที่เราเคยเห็นการออกบูธของคอนโดฯ เพื่อประชาสัมพันธ์โครงการ

• แผงขายของ (Kiosk) หลายคนคงเคยเห็นร้านค้าเล็กๆคล้ายรถเข็นอยู่ตามทางเดินภายในศูนย์การค้า พื้นที่ตรงนั้นก็จัดเป็นพื้นที่เช่าเช่นกัน แต่เป็นการเช่าที่ระยะสั้นกว่า อาจจะเป็นการต่อสัญญาแบบปีต่อปี ไม่ใช่ระยะยาวแบบร้านค้า

• อาคารสำนักงาน/อาคารพักอาศัย บางศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่มากๆหรือตั้งอยู่ในเมือง มักจะมีอาคารสำนักงานหรือที่พักอาศัยอยู่ภายในนั้นด้วย แต่มักแยกอีกอาคารออกมาต่างหากหรือแยกการบริการกันอย่างชัดเจน เช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัลปิ่นเกล้าก็จะมีอาคารสำนักงานอยู่ด้านบน หรือ ศูนย์การค้า Terminal 21 มีโรงแรมไว้บริการหรือสำหรับจัดเป็นที่ประชุม

ห้างสรรพสินค้า (Department Store) เป็นห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ที่มีการจำหน่ายสินค้าไว้หลากหลายประเภท โดยแยกเป็นแผนกและหมวดหมู่อย่างชัดเจน เช่น แผนกเสื้อผ้า, แผนกของใช้ภายในบ้าน, แผนกเครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น การนำสินค้ามาขายนั้น ห้างสรรพสินค้าจะเป็นผู้ติดต่อไปยังผู้ผลิตหรือพ่อค้าคนกลางเพื่อนำสินค้ามาขายเอง ซึ่งสินค้าเหล่านี้จะไม่มีการขายผ่านตัวแทน ดังนั้นการชำระเงินก็จะชำระที่ส่วนกลาง หรือบางที่อาจจะชำระเป็นแผนกๆไป

แต่ความพิเศษของห้างสรรพสินค้าคือ เราจะได้เห็นห้างสรรพสินค้าเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของศูนย์การค้า เช่น โรบินสันที่อยู่ในเซ็นทรัล นั่นก็แปลว่าห้างสรรพสินค้าเป็นผู้เช่าหลักของศูนย์การค้านั่นเอง หรือเราอาจจะได้เห็นศูนย์การค้าแยกพื้นที่ออกเป็น 2 ส่วน เช่น เซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่จะมีพื้นที่ที่เป็นห้างสรรพสินค้า และมีพื้นที่สำหรับให้ร้านค้าเช่านั่นก็คือพื้นที่ศูนย์การค้า

ห้างสรรพสินค้าแห่งแรกของไทยคือ “ห้างไนติงเกล-โอลิมปิค” ที่เปิดมากว่า 85 ปี ก่อตั้งโดยนาย นัติ นิยมวานิช ที่เริ่มต้นจากตึกแถว 2 ห้อง ขยับขยายมาเป็นห้างไนติงเกล-โอลิมปิคที่ยังเปิดขายมาจนถึงปัจจุบัน

ทั้งนี้ TerraBKK Research มีข้อแนะนำสำหรับกิจการที่สนใจจะเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าทั้งในส่วนของค่าเช่าและวิธีการเลือกศูนย์การค้าให้เหมาะสม โดยค่าเช่าจะขอแยกออกเป็น 3 ย่านหลักๆ ดังนี้

A. ค่าเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ : ถือเป็นใจกลางกรุงเทพฯที่หนาแน่นไปด้วยศูนย์การค้าต่างๆ ทั้งในย่านสีลม, สาทร, ปทุมวัน, ราชดำริ และสุขุมวิทตอนต้น ที่กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ในย่านนี้จะเป็นผู้มีรายได้สูง ทำให้ย่านนี้มีค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าค่อนข้างสูง อยู่ที่ประมาณ 1,500-4,200 บาท/ตร.ม./เดือน

B. ค่าเช่าในย่านตัวเมือง : เป็นย่านที่อยู่อาศัยและยังคงมีพื้นที่ศูนย์การค้าอยู่บ้าง กลุ่มลูกค้ามักจะเป็นผู้มีรายได้ปานกลาง-สูง อาศัยอยู่ในบริเวณลาดพร้าว, รัชดาภิเษก, สุขุมวิทตอนปลาย, รามคำแหง, บางกะปิ, จตุจักร เป็นต้น ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าในย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 1,000-2,800 บาท/ตร.ม./ เดือน

C. ค่าเช่าในย่านชานเมือง : เป็นย่านที่อยู่รอบนอกของกรุงเทพฯ ที่ไม่ได้มีความหนาแน่นของศูนย์การค้าเท่าใจกลางเมือง ประกอบไปด้วยทำเลหลักสี่, ดอนเมือง, รังสิต, รามอินทรา, พระราม 2, บางแค, บางใหญ่ เป็นต้น ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าอยู่ที่ประมาณ 800-3,000 บาท/ตร.ม./เดือน

(ที่มาของอัตราค่าเช่า : ซีบีอาร์อี ประเทศไทย) 6 ข้อพิจารณาในการเลือกพื้นที่เช่าศูนย์การค้า ว่าหากต้องการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าแล้ว ควรพิจารณาสิ่งใดบ้าง ดังนี้

1. ทำเล ที่นับเป็นหัวใจสำคัญของการเปิดร้าน ทั้งทำเลของศูนย์การค้าเองว่าอยู่ในย่านชุมชนหรือไม่ ติดถนนหรือต้องเข้าซอย รวมถึงทำเลของร้านค้าเองว่า ในผังของห้าง ร้านของเราเป็นจุดอับหรือไม่ มีคนเดินผ่านมากน้อยแค่ไหน

2. ประเภทของลูกค้า เพราะศูนย์การค้าแต่ละแห่งมีกลุ่มลูกค้าแตกต่างกันออกไป พิจารณากลุ่มลูกค้าของศูนย์การค้าให้ตรงกับความต้องการของเรา ว่ากลุ่มลูกค้าเราเป็นแบบไหน เป็นลูกค้าเกรด A B หรือ C มีกำลังซื้อมากน้อยแค่ไหน

3. เปรียบเทียบคู่แข่งใกล้เคียง ดูว่าศูนย์การค้าหรือห้างสรรพสินค้าที่อยู่โดยรอบ ในแต่ละวันสามารถดึงดูดคนได้มากน้อยแค่ไหน

4. Traffic ที่เกิดขึ้น มีลักษณะเป็นอย่างไร ส่วนใหญ่ลูกค้าเยอะช่วงไหน เช้าหรือเย็น? ซึ่งต้องสังเกตุทั้งวันธรรมดาและวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ว่ามีคนมากน้อยแค่ไหน

5. ค่าเช่าและเงินประกัน ต้องพิจารณารายละเอียดต่างๆ ทั้งค่าเช่าว่าเป็นราคาสุทธิหรือยัง?, เงินประกันและเงินล่วงหน้าเป็นระยะเวลากี่เดือน? และค่าใช้จ่ายอื่นๆที่บางครั้งผู้เช่าก็ไม่ได้นึกถึง เช่น ค่าส่วนกลาง, ค่าที่จอดรถ หรือแม้กระทั่งการขึ้นค่าเช่าของห้างเมื่อหมดสัญญา เป็นต้น

6. แผนการส่งเสริมการตลาด สอบถามแผนงานการจัดกิจกรรมของห้างหรือศูนย์การค้า ว่าตลอดทั้งปีมีการจัดกิจกรรมหรือส่งเเสริมการขายอะไรบ้าง เพราะจะเป็นการดึงดูดลูกค้าทั้งใหม่และเก่าให้มาใช้บริการมากขึ้น นั่นก็เท่ากับช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้กับลูกค้าได้มากขึ้นนั่นเอง - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก