เมื่อพูดถึงผังเมือง หลายคนอาจมองว่าเป็นเรื่องที่เข้าใจยากและไม่รู้ว่าจะสามารถหาข้อมูลหรือหาความรู้ได้จากที่ไหน TerraBKK ได้จัดทำบทความชิ้นนี้ขึ้นเพื่อให้บุคคลทั่วไป ไม่ว่าใครก็สามารถรู้ได้ว่าที่ดินของตนเองอยู่ในผังเมืองสีอะไร ทำอะไรได้บ้าง เรื่องของผังเมืองจะไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป

ผังเมือง เปรียบเสมือน การวางทิศทางการขยายตัวของเมือง ว่าจังหวัดนั้นๆจะมีพื้นที่ตรงส่วนไหนเป็น ที่อยู่อาศัย ตรงไหนจะเป็นพื้นที่โรงงานอุตสาหกรรม ตรงไหนเหมาะกับการเป็นอาคารสูง หรือพื้นที่ตรงไหนเป็นพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง ผังเมืองจึงเป็นเรื่องที่สำคัญลำดับแรกที่ต้องทำความเข้าใจไม่ว่าจะเป็นบุคคลทั่วไป คนที่อยู่ในวงการอสังหาฯ หรือคนที่เพิ่งเริ่มสนใจที่จะเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ ผังเมืองจะเป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่เขตนี้สามารถใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง ห้ามอะไรบ้าง กฎหมายผังเมืองจึงเป็นเรื่องที่ทุกคนต้องเข้าใจว่าก่อนที่จะทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดิน เพราะที่ดินที่ท่านซื้อมาราคาสูงๆ อาจจะไม่สามารถก่อสร้างอะไรได้เลยนอกจากทำการเกษตร คำถามคือ เราจะรู้ได้อย่างไรว่าเราอยู่ในผังเมืองสีอะไร มีข้อจำกัดอะไร ทำอะไรได้บ้าง ไปหากันตอบกันได้ดังต่อไปนี้

ก่อนอื่นต้องเข้าใจความหมายของคำศัพท์แต่ละคำก่อน

  • รหัสของผังสีต่างๆ จะเป็นตัวกำหนดลึกลงไปอีกว่าผังสีนี้มีข้อกำหนดอะไรอีกบ้าง อะไรสร้างได้ อะไรสร้างไม่ได้ ตัวอย่างรหัสผังสี ได้แก่ ย.1, พ.3, อ.2, ก.1 หรือ ศ.1 เป็นต้น
  • FAR (Floor Area Ratio) หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หมายความว่า อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกหลังต่อพื้นที่ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร (ไม่ใช้บังคับกับบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด) จะมีค่าระหว่าง 1-10 เท่า
  • OSR (Open Space Ratio) หรือ อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หมายความว่า อัตราส่วนของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังที่ก่อสร้างในที่ดินแปลงเดียวกัน (ไม่ใช้บังคับกับบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด) มีค่าระหว่าง 0-100%

หลังจากรู้คำศัพท์ในเบื่องต้นแล้ว มาสำรวจกันว่าที่ดินของคุณอยู่ไหนผังเมืองอะไร

  1. แหล่งข้อมูลเกี่ยวกับผังเมือง ซึ่งแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับผังเมืองเราสามารถเข้าไปสืบค้นได้ที่กรมโยธาธิการและผังเมือง เว็บไซต์ http://www.dpt.go.th/urbanplanning/page5.php แล้วเลือกจังหวัดที่ต้องการ หรือเข้าผ่าน http://map.longdo.com/ แล้วเลือก “ผังเมืองประเทศไทย” ระบบจะขึ้นผังเมืองของแต่ละจังหวัดในแผนที่ให้โดยอัตโนมัติ

    2. (คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย) Link Longdo Map : http://map.longdo.com/

  2. ต้องรู้ว่าที่ดินที่เราต้องการสำรวจ ตั้งอยู่ที่ไหน ซอย ถนนอะไร และเพื่อให้แม่นยำมากขึ้นจะต้องรู้ว่าอยู่ในพิกัดที่ ละติจูด ลองติจูด เท่าไร เพราะการที่ตำแหน่งพลาดเพียงซอยเดียวอาจจะทำให้ข้อกำหนดของผังเมืองเปลี่ยนตามไปด้วย
  3. TerraBKK ขอแนะนำการสืบค้นผังเมืองโดยใช้ Longdo Map เพราะง่ายต่อการสืบค้นและและมีความแม่นยำ เพียงแค่รู้ตำแหน่งพิกัดที่ดินก็สามารถรู้ได้ว่าที่ดินอยู่ในผังเมืองสีอะไร ตัวอย่างเช่น ต้องการรู้ว่า ศูนย์การค้า The Emquartier อยู่ในผังเมืองสีอะไร ให้พิมพ์ The EmQuartier ในช่อง “ค้นหา” จะทราบพิกัดทันทีว่า The EmQuartier อยู่ในผังเมืองสีน้ำตาล ย.10-4

    4. (คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

เมื่อเราทราบว่าตำแหน่งที่ดินเราอยู่สีอะไร รหัสอะไรแล้ว สิ่งที่ต้องรู้ต่อมา คือ “ความสามารถในการใช้ประโยชน์ที่ดิน” ว่าที่ดินที่อยู่ในโซนนี้สามารถทำอะไรได้บ้าง เราสามารถดูได้จากตาราง (ด้านล่าง) ว่าที่ดินของเรานั้นสามารถทำอะไรได้บ้าง จากตัวอย่าง เรารู้แล้วว่า The Emquartier อยู่ในผังเมืองสีน้ำตาล ย.10-4 เรานำ ย.10 ไปเทียบกับตารางจะได้ว่า ที่ดินแปลงนี้ในผังเมือง ย.10 ไม่อนุญาตให้ก่อสร้าง (กากบาท) สิ่งปลูกสร้างต่อไปนี้

  • ตลาดพื้นที่เกิน 2,500 ตารางเมตร
  • สถานีบริการก๊าซปิโตเลียม
  • สนามแข่งรถ
  • สนามแข่งม้า
  • สนามยิงปืน
  • สวนสัตว์
  • สถานสงเคราะห์รับเลี้ยงสัตว์
  • โรงงานพื้นที่เกิน 500 ตารางเมตร
  • อื่นๆ

สำหรับรายละเอียดสำคัญก็จะมีตรงส่วนด้านล่างของรูป คือ FAR ของ ย.10 มีค่า 8 เท่า ยิ่งค่า FAR มากยิ่งดีและที่ดินแปลงนั้นจะยิ่งเป็นที่ต้องการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพราะสามารถขึ้นอาคารได้หลายชั้นและสร้างได้ขนาดใหญ่ขึ้นตามไปด้วย การนำ FAR ไปประยุกต์ใช้ ตัวอย่างเช่น ที่ดิน 2 ไร่ แปลงเป็นตารางเมตร เท่ากับ 3,200 ตารางเมตร นำ ขนาดที่ดินเป็นตารางเมตร x FAR เท่ากับ 3,200 x 8 จะได้ 25,600 ตารางเมตร แปลความได้ว่า ที่ดินขนาด 2 ไร่ ในผังเมืองเขต ย.10 สามารถสร้างอาคารได้ไม่เกิน 25,600 ตารางเมตร สำหรับ OSR มีค่าร้อยละ 4 ค่า OSR ยิ่งน้อยยิ่งเป็นที่ต้องการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากพื้นที่เปิดโล่งไม่สามารถสร้างรายได้ได้

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

เพียงไม่กี่ขั้นตอนเราก็สามารถทราบคร่าวๆได้แล้วว่า ที่ดิน ของเราถูกจัดให้อยู่ในโซนไหน และสามารถสร้างอะไรได้บ้าง เนื้อที่มากที่สุดที่สามารถสร้างได้ขนาดเท่าไร เรายังสามารถดูรายละเอียดของผังเมืองอย่างละเอียดได้ที่ “กฎกระทรวง” ซึ่งจะมีรายละเอียดของตัวกฎหมายระบุเอาไว้ชัดเจน

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

TerraBKK หวังว่าผู้อ่านจะสามารถนำวิธีการตรวจสอบผังเมืองไปประยุกต์ใช้ได้ในกรณีที่ต้องการทราบว่าทำเลนั้นๆอยู่ในผังเมืองอะไร - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก