ลงทุนระยะสั้นความเสี่ยงน้อย แบบ Flip

Jul 28, 2014 | อ่าน 5,811

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีเสน่ห์ร้อนแรงในการดึงดูดนักลงทุนทั้งรายใหญ่และรายย่อยอยู่เสมอ เพราะการมองเห็นโอกาสร่วมกันว่า บ้านคือปัจจัยพื้นฐานของมนุษย์ที่ไม่เคยถูกลดความต้องการลงในเวลาที่ประชากรโลกเพิ่มขึ้น แต่พื้นที่ยังมีเท่าเดิม บ้านย่อมเป็นที่ต้องการมากขึ้นตามไปด้วย

นักลงทุนมากมายต้องการสร้างกำไรจากโอกาสนี้ ซึ่งแน่นอนว่าการลงทุนที่ดี ย่อมมีโอกาสประสบความสำเร็จสูง เราจะคุ้นเคยดีกับการลงทุนแบบเก็งกำไร หรือ Speculator คือซื้อมาขายไปในเวลาอันรวดเร็ว และการลงทุนระยะยาว หรือ Capital Gain คือการทำกำไรจากทำเลและปัจจัยความน่าจะเป็นทางเศรษฐกิจในอนาคต แต่อาจจะไม่คุ้นนักหากเอ่ยถึงการลงทุนแบบทำกำไรเร็ว หรือ ฟลิบ (Flip)

การลงทุนแบบฟลิปได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายมาเป็นเวลานานในประเทศสหรัฐอเมริกา ด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งที่แพงมาก ทำให้อเมริกามีตลาดบ้านมือสองที่ใหญ่และคึกคักที่สุดในโลก และเมื่อราคาที่ดินในประเทศไทยถีบตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ บ้านและที่อยู่อาศัยมีราคาแพงตาม ทำให้การฟลิปอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งที่น่าสนใจไม่น้อย ด้วยหลักการคือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยถือครองในระยะสั้นที่สุดแล้วขายต่อให้เร็วที่สุด เพื่อทำกำไรสูงสุด

ซื้อถูกขายถูก(แต่ยังทำกำไร) และซื้อถูกขายแพง

การลงทุนแบบฟลิปได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะเป็นการลงทุนที่ใช้ต้นทุนน้อยกว่า ได้รับผลตอบแทนเร็วกว่าการลงทุนระยะยาว จึงเหมาะกับผู้ลงทุนรายย่อย เอื้อโอกาสให้สามารถฟลิปอสังหาริมทรัพย์หลายชิ้นได้ในเวลาเดียวกัน และรับผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาขายกับราคาตลาดไม่เน้นการทำกำไรจากการซื้อโดยกดราคาให้ต่ำที่สุด ไม่มีเงื่อนไขด้านระยะเวลาคือไม่ต้องรอให้ถึงช่วงใดช่วงหนึ่งแล้วค่อยขาย ดังนั้นจึงไม่มีเงื่อนไขด้านการขึ้นลงของเศรษฐกิจเข้ามาเกี่ยวข้อง การลงทุนแบบฟลิปมีมีชื่อเรียกต่างกันไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการลงทุน เช่น การฟลิปอสังหาริมทรัพย์ เรียกว่า Property Flip, การฟลิบบ้าน เรียกว่า House Flip และ การฟลิบอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม เรียกว่า Condo Flip

การฟลิปมีทั้งสิ้น 3 แบบ คือ1. ฟลิปแบบหลายทอด (Multiple Investor Flip)

โดยได้กำไรเพิ่มขึ้นทุกครั้งที่ขายต่อจนกว่าผู้ซื้อไม่คิดจะขายต่อเช่น เลือกเป็นที่อยู่อาศัย หรือเปลี่ยนไปเป็นการลงทุนระยะยาว คือเก็บไว้เพื่อรอเวลาขายที่เหมาะสมจึงจะสิ้นสุดการฟลิป วิธีนี้มักพบกับการเก็งกำไรใบจองคอนโดมิเนียม ซึ่งต้องรีบซื้อรีบขายให้ได้ก่อนวันทำสัญญาจอง ซึ่งถ้าขายสำเร็จก็ได้กำไร และการเก็งกำไรราคาที่ดินในช่วงเศรษฐกิจเพื่องฟู

2. ฟลิปแบบทำกำไรเร็ว (Real Estate Flipping)

ซื้อถูกขายแพง ซื้อในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี บ้านราคาตกและขายต่อเมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นบ้านขายได้ราคาดี

3. ฟลิปแบบซ่อมเก่าขายต่อ (Fix and Flip)

คือการเสาะหาบ้านเก่าที่ทรุดโทรม ไม่มีคนสนใจ ราคาถูก เจ้าของมีปัญหาต้องรีบขาย ในราคาต่ำกว่าท้องตลาด แต่โครงสร้างแข็งแรงและอยู่ในทำเลที่ดี บ้านประเภทนี้จะเป็นบ้านที่ “ซ่อมเพื่อสร้างกำไรได้” มาซ่อมแล้วขายต่อ มีขั้นตอนดังนี้

หาบ้านเพื่อฟลิป เลือกจากบ้านจำนวนมากหลังที่สุด สภาพภายนอกทรุดโทรมไม่เป็นไรแต่โครงสร้างต้องแข็งแรง และเมื่อประเมินราคาขายบวกราคาซ่อมแล้ว ต้องต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 20% ขึ้นไป จึงจะคุ้มค่า
ซ่อมแซม ประเมินราคาซ่อมให้ถูกต้อง ใช้เวลาซ่อมให้สั้นที่สุดและเสียค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการดูแลรักษาให้น้อยที่สุด

เมื่อซ่อมเสร็จแล้วก็ขายไปในราคาตลาด จะได้กำไรแน่นอนอย่างน้อย 20% หรือไม่ต้องรอจนซ่อมเสร็จหากสามารถหาผู้ซื้อมาจ่อคิวรอซื้อต่อแต่เนิ่นๆ ผู้ทำฟลิปก็จะใด้ทุนจากผู้ซื้อมาซ่อมบ้านต่อ และเก็บทุนของตนเองไปฟลิปบ้านหลังอื่นๆ ต่อไป ปัจจัยการทำกำไรแบบฟลิปมีความเสี่ยงน้อยเนื่องจากไม่ได้อาศัยเงื่อนไขทางเศรษฐกิจ แต่ใช้ความสามารถในการบริหารการจัดการของผู้ลงทุนเป็นตัวขับเคลื่อน ระยะเวลาทำกำไรของการลงทุนประเภทนี้ คือระยะเวลาที่สิ้นสุดขั้นตอนการซ่อม สั้นยาวอย่างไรขึ้นอยู่กับวิธีบริหารจัดการ

ความสำเร็จของการฟลิป วัดได้จากการ ซื้อต่ำกว่าราคาตลาด > ลงทุนซ่อมแซมตกแต่งน้อย > ขายแพง

การฟลิป 2 แบบแรก เข้าข่ายการเก็งกำไรที่ต้องอาศัยโอกาสและเวลาทางเศรษฐกิจ จึงมีความเสี่ยงมากกว่าแบบที่ 3 ซึ่งจะถือเป็นการลงทุนระยะสั้น เพราะเป็นการขายตามราคาตลาด ณ ขณะนั้น จึงไม่ต้องประเมินวัฏจักรทางเศรษฐกิจเหมือน 2 แบบแรก และให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่า การทำกำไรจากการฟลิป เกิดจากการทราบราคาที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ในท้องตลาด ณ ขณะนั้น รวมทั้งตวามเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการแหล่งเงินทุน ผสมกับความสามารถด้านการขายและการวางแผนการตลาดอย่างเหมาะสม

บทความโดย : TerraBKK.com

ลงทุนระยะสั้นความเสี่ยงน้อยแบบFlip