หลายคนอาจจะคิดว่า อสังหาริมทรัพย์ มีเพียงแค่งานด้านการก่อสร้างที่ประกอบไปด้วยงานโครงสร้าง การออกแบบตกแต่ง และงานระบบเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงแล้วปัจจุบันความต้องการของลูกค้าที่มีมากขึ้นรวมถึงลักษณะทางสังคมที่ผู้คนมักจะอยู่อาศัยร่วมกัน ทำให้งานด้านการบริหารจัดการอาคาร (Facility Management) เริ่มทวีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ งานการบริหารจัดการอาคารในปัจจุบันผู้ประกอบการปัจจุบันหลายรายอาจจะยังไม่เห็นความสำคัญโดยเฉพาะผู้ประกอบการท้องถิ่น แต่เรามักจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาใส่ใจและนำการจัดการอาคารมาเป็นจุดขายให้กับอสังหาริมทรัพย์ของตนเองมากขึ้น สาเหตุหนึ่งที่ผู้ประกอบการมักไม่ให้ความใส่ใจเพราะอาจจะมองว่างานในส่วนนี้ไม่เห็นจะสามารถสร้างรายได้ให้กับอสังหาริมทรัพย์ของตนเองได้เลย แต่ในความเป็นจริงแล้วถ้าเรามองให้ยาวขึ้นการบริหารอาคารให้ดูใหม่ ดูดี และสามารถอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเต็มที่แน่นอนว่าอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นก็จะมีมูลค่าเพิ่ม สามารถสร้างความประทับใจให้แก่ผู้อยู่อาศัยและในที่สุดจะสร้างชื่นเสียงให้กับผู้ประกอบการรายนั้นได้เป็นอย่างดี

ปัญหาที่เรามักพบเห็นจากการขาดการบริหารจัดการอาคารที่ดี คือ ปัญหาที่เกิดจากระบบงานโครงสร้างและสถาปัตยกรรมของอาคารไม่ว่าจะเป็น ปัญหาน้ำรั่ว น้ำซึมภายในอาคาร อาจจะเกิดจากการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐานไม่ว่าจะเป็นพื้น พื้น ผนัง เพดาน เป็นต้น การเดินงานระบบภายในที่ไม่ถูกต้อง ก็อาจจะส่งผลต่อระบบไฟฟ้าและระบบน้ำ เช่น แรงดันน้ำไม่ดี ไฟตกบ่อยๆ น้ำซึมจากภายนอก เป็นต้น ปัญหาอีกประเด็นหนึ่งที่มักพบจากการอยู่อาศัยร่วมกัน เช่น การส่งเสียงดังสร้างความรำคาญให้กับผู้อยู่อาศัย การไม่เคารพในกฎของการอยู่ร่วมกัน ปัญหาเหล่านี้จึงมีความจำเป็นที่จะต้องได้รับการจัดการอย่างเป็นระบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงระดับบนซึ่งผู้อยู่อาศัยต่างคาดหวังความเป็นส่วนตัวมีความปลอดภัยและสะดวกสบายในการอยู่อาศัย จากปัญหาต่างๆที่ทาง TerraBKK ได้ยกเป็นประเด็นขึ้นมายังเป็นเพียงแค่บางส่วนเท่านั้น ปัญหาเหล่านี้ไม่อาจจะสามารถแก้ไขคนเดียวได้อย่างแน่นอนโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพยืที่มีการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆร่วมกัน ผู้อ่านคงเริ่มเห็นความสำคัญของการบริหารจัดการอาคารบ้างแล้ว ต่อไปเราไปดูว่าการจัดการอาคาร (Facility Management) คืออะไร

การจัดการอาคารมีทั้ง การจัดการกันเอง จัดการโดยเจ้าของ และจัดการโดยบริษัทบริหารจัดการมืออาชีพที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญโดยเฉพาะ ปัจจุบันบริษัทที่รับบริหารอาคารมีอยู่จำนวนมากซึ่งแต่ละบริษัทก็มีมาตรฐานของงานที่แตกต่างกันออกไป TerraBKKยกตัวอย่างบริษัทใหญ่ที่เป็น International Brand ให้เห็นภาพมากขึ้น ได้แก่ CB Richard Ellis, ​Jones Lang LaSalle และ Colliers เป็นต้น โดยบริษัทใหญ่ๆเหล่านี้จะเป็นที่ยอมรับในระดับสากล อาคารที่ถูกบริหารโดย International Brand จะได้รับการจัดเกรดอาคารขึ้นไปอีกระดับหนึ่ง การจัดการอาคารมีองค์ประกอบที่ต้องคำนึงถึงทั้งหมด 3 ส่วนดังนี้

การจัดการด้านกายภาพ เป็นการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกอุปกรณ์ต่างๆให้อยู่ในสภาพสะอาด ใหม่และพร้อมใช้งานอยู่ตลอด ไม่ว่าจะเป็นลิฟท์ ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบประปา ระบบไฟฟ้า ระบบดับเพลิง และเครื่องออกกำลังกายต่างๆ เรามักจะเห็นโครงการคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรรค์ใหม่ๆพยายามออกแบบให้โครงการของตนมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากๆไว้ให้ลูกบ้านของตนใช้บริการ แน่นนอนเมื่อสิ่งอำนวยความสะดวกมีมากขึ้นค่าบำรุงรักษาหรือค่าส่วนกลางก็จะเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

การจัดการด้านบริการเสริม เป็นการจัดบริการเพื่อเพิ่มความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัย อาจจะเป็นเพราะว่าโครงการดังกล่าวมีจุดด้อยหรือข้อเสียที่อาจจะทำให้ชีวิตของผู้ที่อยู่อาศัยลำบาก การจัดการอาคารจึงสามารถทำได้โดยเติมเต็ม แก้ไขจุดด้อยหรือชดเชยส่วนที่ขาดหายไปตรงนั้นให้ดีมากขึ้น บริการเสริมเหล่านั้นเช่น การบริการ Shuttle Bus สำหรับโครงการที่ห่างรถไฟฟ้าเกินกว่า 500 เมตรให้สามารถขึ้นรถไฟฟ้าได้สะดวกมากขึ้น, บริการ Auto Parking เป็นบริการที่อำนวยความสะดวกลดภาระไม่ต้องหาที่จอดรถให้เสียเวลา สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่ผู้จัดการอาคารต้องคิดเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น

การจัดการชุมชน การอยู่รวมกันหรือใช้ชีวิตร่วมกันของคนหลายร้อยคนบางครั้งก็เป็นเรื่องที่ยากที่จะสามารถเอาใจผู้อยู่อาศัยทุกคนให้สามารถอยู่กันได้อย่างมีความสุข การจัดการชุมชุมสามารถทำได้โดยการออกกฎระเบียบต่างๆมาเป็นกรอบในการอยู่ร่วมกันเพื่อไม่ให้ลุกล้ำสุทธิพื้นฐานที่ต่างฝ่ายควรจะได้รับ เช่นการออกกฎระเบียบห้ามส่งเสียงดังรบกวนผู้อื่น ห้ามตกแต่งต่อเติมภายนอกอาคารก่อนได้รับอนุญาต ห้ามวางสิ่งของต่างๆกีดขวางทางเดิน เป็นต้น ถ้าหากต่างฝ่ายต่างเคารพกฎเกณฑ์การอยู่อาศัยแล้วละก็จะสามารถช่วยลดปัญหาและกลายเป็นชุมชนที่น่าอยู่ได้ในที่สุด

เราจะเห็นว่าการบริหารจัดการเป็นสิ่งที่มีความสำคัญมาในยุคปัจจุบันไม่เพียงแต่จะช่วยอำนวยความสะดวกสบาย และอยู่ด้วยกันอย่างมีความสุขเท่านั้นแต่ยังช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ให้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอยู่ตลอดเวลาได้อีกด้วย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้ที่กำลังหาที่อยู่อาศัยควรที่จะเลือกโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆรองรับและมีผู้จัดการอาคารที่ได้รับการยอมรับ มีมาตรฐานเป็นผู้ดูแลอาคารด้วยจะยิ่งดีมาก - เทอร์ร่า บีเคเค