ในมิติของการลงทุน ย่อมมีต้นทุนและเงื่อนไขที่แตกต่างกันไปตามประเภทของการลงทุนนั้นๆ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบทำกำไรเร็วหรือ ฟลิป (Flipping) ที่เคยกล่าวถึงใน ลงทุนระยะสั้นความเสี่ยงน้อยแบบฟลิป ก็อยู่ในขอบเขตดังกล่าวเช่นกัน โดยฟลิปมีเงื่อนไขความสำเร็จอยู่ที่ความสามารถของผู้ทำฟลิปหรือ Flipper (ไม่ใช่รองเท้าแตะนะจ๊ะ)
กล่าวคือ หากผู้ทำฟลิปเป็นผู้มีความสามารถในการประเมินสถานการณ์ด้านการตลาดและค่าใช้จ่ายได้อย่างถูกต้องครอบคลุมรวมทั้งวางแผนการทำงานทุกขั้นตอนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ขายได้ตามราคาและระยะเวลาที่กำหนดไว้ การฟลิปก็ถือว่าประสบผลสำเร็จอย่างงดงาม
ซึ่งขั้นตอนที่ผู้ทำฟลิปพลาดง่ายที่สุดก็คือการประเมินค่าใช้จ่ายและระยะเวลาในการทำฟลิปคลาดเคลื่อนไปในทางล่าช้า ทำให้เกิดต้นทุนที่คาดไม่ถึงอันจะเป็นการลดทอนกำไรจากการทำฟลิปลง เพื่อไม่ให้ชาว Terrabkk พลาดไปกับเรื่องนี้ เราจึงนำข้อควรจำเพื่อการประเมินค่าใช้จ่ายอย่างครอบคลุมสำหรับการทำฟลิป มาฝากกัน

โดยค่าใช้จ่ายในการทำฟลิปแบ่งออกเป็น 4 หมวดใหญ่ๆ ตามขั้นตอนการดำเนินการ

1. ค่าใช้จ่ายในขั้นตอนการซื้อ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในขั้นตอนนี้ จะแบ่งออกเป็น 3 ส่วนด้วยกันคือ
ต้นทุนในการตรวจสอบทรัพย์สิน รวมค่าใช้จ่ายในระหว่างประสานงานทั้งหมด ทั้งค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปดูบ้าน ค่าจ้างผู้เชี่ยวชาญในการตรวจสอบ ค่าโทรศัพท์ ค่านายหน้า
ต้นทุนในการเปลี่ยนเจ้าของ ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนต่างๆ โดยต้องไม่คิดเงินดาวน์แยกออกมาเป็นอีกก้อนจากราคาบ้านทั้งหมด เนื่องจากเงินดาวน์เป็นส่วนหนึ่งของราคาบ้าน เมื่ออจ่ายเงินดาวน์ราคาบ้านก็จะลดลง หากแยกออกมาจะเป็นการทำต้นทุนให้มันซ้ำซ้อนขึ้น

ค่าธรรมเนียมจากสถาบันการเงิน ถ้าทุนในการฟลิปมาจากสถาบันการเงิน จะมีต้นทุนที่ต้องจ่ายหลักๆ 5 ก้อนด้วยกัน
    • ค่าธรรมเนียมยื่นกู้ 500 – 1,500 บาท ตามวงเงิน • ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อ 0.5 % – 1% ตามวงเงินกู้ตามสัญญา • ค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาหลักประกัน 0.25% ของวงเงินกู้ตามสัญญา ขั้นต่ำ 2,000 บาท • ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรมและสัญญา 0.05% ของวงเงินกู้ตามสัญญา ขั้นต่ำ 1,000 บาท • ค่าธรรมเนียมชำระหนี้ทั้งหมดก่อนครบ 3 ปี 2% ของวงเงินกู้ตามสัญญา
2. ค่าใช้จ่ายในช่วงที่ถือครอง ประเมินจากค่าใช้จ่ายตั้งแต่ผ่านสถาบันการเงิน จนขายบ้านได้ แบ่งออกเป็น 4 ก้อนหลักๆ คือ
• ดอกเบี้ยจากการผ่อนชำระกับสถาบันการเงิน เงินต้นจะไม่นับเป็นค่าใช้จ่ายในการถือครอง เพราะจะได้คืนแน่นอนเมื่อขายบ้านได้
• ภาษีโรงเรือนและที่ดิน
• ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ที่เกิดขึ้นระหว่างปรับปรุงบ้าน เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าประกัน ค่าประกันอัคคีภัยซึ่งจะเป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้บ้านทุกหลังต้องทำประกันประเภทนี้ โดยเป็นประกันระยะสั้นทำปีต่อปีหรือรายสามปี หากเลือกแบบ 3 ปี จะรวมชำระในครั้งเดียวเป็นจำนวนเงินที่น้อยกว่า ทำแบบรายปี สามารถศึกษาวิธีคำนวณเบี้ยประกันอัคคีภัยได้จาก วิธีคำนวนค่าประกันอัคคีภัย
• ค่าบำรุงรักษาบ้านและบริเวณโดยรอบ เช่นค่าทำความสะอาด ทิ้งขยะ ตัดหญ้า
ค่าใช้จ่ายในการถือครองจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับตัวแปรที่สำคัญที่สุดคือ ระยะเวลาในการถือครอง ยิ่งนานค่าใช้จ่ายจะยิ่งเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลต่อกำไรที่จะลดลงตามมา

3. ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและปรับปรุง ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่กำหนดยากที่สุด เนื่องจากต้องใช้ความเชี่ยวชาญในการประเมินสภาพบ้านเพื่อซ่อม ควรขอความช่วยเหลือจากมืออาชีพเพื่อให้เกิดความคลาดเคลื่อนน้อยที่สุด และสำรองรายจ่ายฉุกเฉินสำหรับส่วนนี้ไว้ประมาณ 10% – 20% ของงบประมาณที่กำหนดไว้ในการซ่อม

4. ค่าใช้จ่ายในการทำการตลาด หากจ้างนายหน้า ก็ต้องมีค่านายหน้า 3% ของราคาบ้าน นอกจากนั้นยังต้องหาวิธีประชาสัมพันธ์เพิ่มเติมด้วยสื่อต่างๆ ที่เปิดให้บริการ เพราะนายหน้าอาจมีบ้านในมือหลายหลัง ไม่สามารถประชาสัมพันธ์บ้านเราได้อย่างเต็มที่ หรือขาดความกระตือรือร้น เจ้าของต้องช่วยเหลือเพิ่มเติม

บทความโดย : TerraBKK.com