Mega Project รังสิต ปลุก "ตลาดบ้านเดี่ยวรังสิต" กลับมาอีกครั้ง
“รังสิต” เป็นโซนที่อยู่อาศัยแนวราบที่ครองแชมป์อันดับ 1 ด้านจำนวนหน่วยขาย และยอดขายต่อเนื่องยาวนานมากว่า 10 ปี เพราะย่านรังสิต-ปทุมธานี เป็นเขตปริมณฑลที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯได้สะดวกด้วยถนนพหลโยธิน ถนนวิภาวดี และมีทางด่วนพิเศษโทลเวย์ เชื่อมต่อทางด่วนศรีรัช ผู้คนที่อาศัยอยู่บริเวณนี้จึงสามารถเดินทางเข้าสู่สีลม-สาทร ได้อย่างสะดวก แต่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาโครงการเปิดใหม่บริเวณ “รังสิต” กลับตกมาอยู่เป็นอันดับสองรองจาก “นนทบุรี” เพราะการเกิดขึ้นของถนนราชพฤกษ์ และสะพานพระราม 5 ที่สามารถเชื่อมต่อเข้าสีลม-สาทร ได้เช่นกันรวมทั้งราคาที่ดินที่ถูกกว่าย่านรังสิต-ปทุมธานี เหล่าบรรดายักษ์อสังหาฯ รายใหญ่แทบทุกรายเข้าจับจองพื้นที่พัฒนา เริ่มต้นด้วย “บ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท” จนในปัจจุบันนี้พื้นที่เกาะแนวถนนราชพฤกษ์เสนอขายกันตารางวาละ 100,000 บาท จนไม่สามารถขึ้นโครงการบ้านเดี่ยวหรือทาวเฮ้าส์ระดับราคา 3-5 ล้านได้แล้ว ท้ายสุดทำเลราชพฤกษ์ – พระราม 5 ก็กลายเป็นทำเลบ้านเดี่ยว ราคามากกว่า 10 ล้านบาท ดังนั้นสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาทย่านนี้ก็ต้องเดินทางออกไปถึงบางใหญ่- บางบัวทอง ซึ่งสิ่งแวดล้อมโดยรอบทำเลก็ยังไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงด้านโครงสร้างพื้นฐานมากนัก
สวนทางกับ “ย่านรังสิต” ที่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาของการเปิดขายทั้ง คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว จากนักพัฒนาเจ้าใหญ่แทบทุกเจ้า ซึ่งการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวนี้เกิดขึ้นไปพร้อมๆ กับความชัดเจนของ “ศักยภาพ Mega Project ใหม่” ที่จะเกิดขึ้นดังนี้
จากศักยภาพของพื้นที่รังสิตเดิม ถือเป็นหัวเมืองที่มีอัตราการเจริญเติบโตของที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูงมาก เนื่องจากรังสิตเป็นประตูทางออกสู่ภาคเหนือ ภาคอีสานของประเทศไทย และยังติดกับหลายจังหวัด เช่น สระบุรี นครนายก พระนครศรีอยุธยาและยังเป็นที่ตั้งของโรงงานนิคมอุตสาหกรรมและที่ตั้งของมหาวิทยาลัยหลายแห่ง เช่น นิคมนวนคร นิคมไฮเทค ม.ธรรมศาสตร์ ม.กรุงเทพ ม.รังสิต ม.ราชมงคล เป็นต้นรังสิตจึงเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของของผู้บริหารที่อยู่ตามโรงงานต่างๆรวมถึงพนักงาน แรงงาน และนักศึกษา หลายแสนคน สัดส่วนประชากรที่มีรายได้มากกว่า 85,000 บาทต่อเดือน พักอาศัยอยู่บริเวณตอนเหนือของกรุงเทพฯมีมากถึง 40% บุคคลเหล่านี้จะกลายเป็นกำลังซื้อสำคัญของทำเลฝั่งเหนือของกรุงเทพมหานครและทำให้เกิด Traffic ที่คับคั่งตลอดเวลา
1. การลงทุนโครงการค้าปลีกและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (Mega Project) เพิ่มศักยภาพย่านรังสิตทางฝั่งเหนือของกรุงเทพมหานครที่ทาง TerraBKK Research รวบรวมมามีดังนี้การลงทุนของภาคเอกชน Mega Project ย่านรังสิตมีทั้งโครงการที่กำลังอยู่ในแผนพัฒนา โครงการที่กำลังพัฒนาและโครงการที่เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อเร็วๆ นี้ รวมพื้นที่กว่า 1,000,000 ตารางเมตร
1.1 Future City ประกอบไปด้วย
- Renovate Future Park Rangsit ใช้งบประมาณ 400-500 ล้านบาทในการปรับปรุงศูนย์การค้าให้มีความทันสมัยมากขึ้นและในแต่ละวันมีผู้เข้าใช้บริการศูนย์การค้า Future Park Rangsit เพียงศูนย์การค้าเดียวมากถึงวันละ 1.57 แสนคน ทำให้ย่านรังสิต เป็นอีกเป้าหมายหนึ่งที่น่าสนใจที่จะเข้ามาลงทุน
- ZPELL @ Futurepark ใช้งบประมาณ4 พันล้านบาทเพื่อพัฒนาโครงการศูนย์การค้าแห่งใหม่ รวมพื้นที่ประมาณกว่า 100,000 ตารางเมตร พื้นที่ 60 ไร่ ออกแบบให้เป็นอาคารประหยัดพลังงาน ขนาด 6 ชั้น จำนวน 200 ร้านค้า คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ประมาณเดือนสิงหาคม 2558
- “ฟิวเจอร์ อารีน่า” กำลังก่อสร้าง ประกอบด้วยสนามฟุตซอล 4 สนาม สนามบาสเกตบอล สนามรถจักรยาน และลานกีฬาเอ็กซ์ตรีม โดยใช้งบประมาณ 100 ล้านบาท คาดว่าจะเริ่มเปิดให้บริการได้ประมาณเดือนพฤศจิกายน 2558
ภาพจาก : www.urban.co.th
1.2 คลินิกเวชกรรม โรงพยาบาลเปาโล เมโมเรียล เปิดให้บริการแล้ว โดยเช่าพื้นที่ของตระกูลหวั่งหลีขึ้นโครงการ ก่อนที่จะเปิดให้บริการเป็นโรงพยาบาลเต็มรูปแบบรองรับผู้ป่วยประมาณ 150 เตียง มูลค่าโครงการประมาณ 300 ล้านบาท
1.3 MEGA Rangsit ยังไม่ได้เปิดเผยถึงรายละเอียดของโครงการมากนัก รู้เพียงว่าโครงการขนาดใหญ่กว่า 250 ไร่ และเป็นการร่วมทุนกับ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ 49% บริษัท อิคาโน่ จำกัด 49% และบริษัท ไทย วนาสิริ จำกัด 2% โดยทำเลจะคล้าย กับเมกา บางนา คือเป็นจุดตัดระหว่างถนนสายสำคัญ 2 สาย จากยุทธศาสตร์การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการอิเกียทั่วโลกจะเกาะไปกับถนนวงแหวนรอบนอกไม่ใช่ในเมือง
1.4 Central M หลังจากกลุ่มจิราธิวัฒน์ ซื้อที่ดินผืนงาม จาก ไทยเมลอนฯพื้นที่ 616 ไร่ เป็นที่ดินแปลงใหญ่และหน้ากว้างกว่า 1 กิโลเมตร สวยที่สุดแปลงหนึ่งอยู่ใกล้กรุงเทพมหานคร ที่ดินแปลงนี้ให้ CPN บริหารโดยอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงด้านหน้าติดถนนพหลโยธิน ด้านหลังติดแนวรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต-ม.ธรรมศาสตร์ สำหรับพื้นที่ของไทยเมลอน เป็นพื้นที่ขนาดใหญ่มากกว่าเมกะบางนาถึง 2-3 เท่าแต่ในขณะนี้ผังเมืองของที่ดินไทยเมลอนฯ ยังไม่เอื้อต่อการก่อสร้างเนื่องจากเป็นที่ดินที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่อุตสหกรรม(สีม่วง) ทำให้ไม่สามารก่อสร้างเพื่อการพาณิชย์ได้ ต้องรอการเจรจาต่อรองให้เปลี่ยนสีผังเมืองเป็นที่แล้วเสร็จจึงจะก่อสร้างได้
ภาพจาก : www.skyscrapercity.com
1.5 The Hub เปิดตัวเมื่อ มิถุนายน 2558 ทีผ่านมา เป็นโครงการส่วนต่อขยายของศูนย์การค้าเซียร์ รังสิตเพื่อพัฒนาสู่ความเป็นศูนย์ค้าส่งครบวงจรมากขึ้นและเชื่อมพื้นที่ถึงกันด้วย “Sky Walk” ด้วยพื้นที่รวมของทั้ง 2 อาคารกว่า 350,000 ตร.ม. รองรับลูกค้าที่จะเข้ามาใช้บริการเพิ่มขึ้นมากกว่า 150,000 คน/วัน นับว่าเป็นศูนย์กลาง และศูนย์ค้าส่งที่ใหญ่ที่สุดในย่านรังสิตเป็นศูนย์กลางที่รวบรวมแหล่งค้าส่งทั้งจากประตูน้ำ โบ๊เบ๊ แหล่งค้าส่ง กิ๊ฟช็อปเครื่องประดับ เครื่องใช้ ย่านสำเพ็ง รวมถึงแหล่งค้าส่งสินค้าประเภทอะไหล่ และอุปกรณ์ต่างๆ ย่านคลองถม ด้วยพื้นที่ขายมากกว่า 700 ร้านค้า พื้นที่ขายกว่า 160,000 ตร.ม. ที่จอดรถ 6,000 คัน เงินลงทุน 3,500 ล้านบาท
ภาพจาก : Zeer
1.6 BoBae Rangsit (โบ๊เบ๊ รังสิต) เป็นพื้นที่ที่พัฒนาขึ้นจากโครงสร้างตึกของโครงการห้างสรรพสินค้า Merry King รังสิต โดยพื้นที่การค้ามากกว่า 20,000 ตารางเมตร หรือกว่า 800 ร้านค้ามีการจัดแบ่งประเภทร้านค้า โดยมีมูลค่าโครงการกว่า 3,000 ล้านบาท
ภาพจาก : www.facebook.com/bobaetowerrangsit
1.7 สถานีขนส่งผู้โดยสารหมอชิต 2 อยู่ในระหว่างการจัดหาที่ดินที่เหมาะสม โดยมีข้อกำหนดไว้ว่าจะต้องเป็นที่ดินติด ถ.พหลโยธินด้านเหนือ จากแยก ถ.รังสิต-ปทุมธานี อยู่ฝั่งซ้ายมือก่อนถึงมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ หรือติด ถ.รังสิต-ปทุมธานี เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 80 ไร่ มีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 80 เมตร เบื้องต้นมีที่ดิน ที่น่าสนใจ 3 แปลง คือ
- แปลงที่ 1 ที่ดินไทยแมล่อน 100 ไร่ในมือกลุ่มเซ็นทรัล ที่ซื้อต่อจากนายธรรมนัส พรหมเผ่า ซึ่งแปลงที่ดินด้านหน้าอยู่ติดถนนพหลโยธิน ด้านหลังติดรถไฟฟ้าสายสีแดงระหว่างสถานีรังสิตกับสถานีคลองหนึ่ง
- แปลงที่ 2 ที่ดินพื้นที่บริเวณติดกับถนนพหลโยธินด้านเหนือ ด้านฝั่งขวามือ จากแยกถนนรังสิต-ปทุมธานี ก่อนถึงมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
- แปลงที่ 3 ที่ดินพื้นที่บริเวณติดถนนรังสิต-ปทุมธานี ก่อนถึงทางพิเศษอุดรรัถยา (บางปะอิน-ปากเกร็ด)
2.1 โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม เส้นทางรถไฟสายนี้มีโครงการก่อสร้างตามแนวเส้นทางรถไฟสายเหนือ มีแนวเส้นทางจากใจกลางกรุงเทพฯ ที่สถานีกลางบางซื่อ ผ่านย่านจตุจักร หลักสี่ ดอนเมือง ออกไปสู่บริเวณรังสิต จังหวัดปทุมธานี ชานเมืองด้านทิศเหนือของกรุงเทพฯ และมีโครงการต่อขยายเส้นทางไปยังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ศูนย์รังสิต) ในอนาคต โดยผ่านมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต เชียงราก และสิ้นสุดที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต
ภาพจาก : www.railway.co.th
2.2 โครงการพัฒนาท่าอากาศยานดอนเมือง มีแผนที่จะถูกวางให้เป็นท่าอากาศยานหลัก (Hub Airport) รองรับเที่ยวบินแบบเต็มรูปแบบ (Full Service) และเที่ยวบินที่มีการเชื่อมต่อ (Connecting Flight) เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางการบินในภูมิภาคและเป็นท่าอากาศยานรองรับสายการบินต้นทุนต่ำ (Low Cost Carriers : LCCs) ทั้งในประเทศและระหว่างประเทศแบบจุดต่อจุด (Point to Point) และจะปรับปรุงสนามบินให้มีความจุ 30 ล้านคนต่อปี โดยปัจจุบันดอนเมืองมีศักยภาพรองรับผู้โดยสารได้เพียง 18.5 ล้านคนต่อปีเท่านั้นในช่วงปีงบประมาณ 2557 มีเที่ยวบินใช้บริการจำนวน 161,831 เที่ยวบิน (เพิ่มขึ้น 19%) มีผู้โดยสารใช้บริการ 19.35 ล้านคน (เพิ่มขึ้น 24.33%) และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องทำให้ต้องขยายสนามบินเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวในอนาคต โดยมีแผนพัฒนา ดังนี้
ภาพจาก : donmueangairportthai.com
- ปรับปรุงอาคารผู้โดยสารหมายเลข 2 (Terminal 2) รองรับสายการบินระหว่างประเทศซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการดำเนินการและคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2558
- การปรับปรุงอาคารเทียบเครื่องบินหมายเลข 5 (Pier 5)
- อาคารทางเดินเชื่อมด้านทิศใต้ (South Corridor)
- ปรับปรุงห้องน้ำของท่าอากาศยาน
- ปรับปรุงอาคารจอดรถยนต์ 7 ชั้น
ตลาด ห้างสรรพสินค้า และศูนย์การค้า บริเวณรังสิตมีสิ่งอำนวยความสะดวกเรียงรายอยู่โดยรอบพื้นที่ทั้งห้างสรรพสินค้าและตลาดรองรับการขยายตัวของประชากรที่เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องปัจจุบันศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง Future Park Rangsit ที่รองรับประชากรฝั่งเหนือของกรุงเทพโดยรอบทั้ง ปทุมธานี พระนครศรีอยุธยา นครนายก และนนทบุรี Future Park Rangsit เป็นแหล่ง Lifestyle เพียงแห่งเดียวเท่านั้นของคนย่านนี้และเป็นศูนย์รวมการพักผ่อน หย่อนใจ ของคนทุกเพศทุกวัยตั้งแต่ระดับล่างจนถึงระดับบน สำหรับ Hypermarket อย่าง Lotus, Big C, Makro กระจายตัวอยู่โดยรอบ มีทั้งสาขารังสิต, สาขาธัญบุรี และสาขานวนคร การเกิดขึ้นของ Hypermarket หลาย 10 แห่งเป็นตัวชี้วัดความหนาแน่นของประชากรซึ่งอยู่บนถนนสายหลักทุกเส้นของย่านรังสิต สำหรับตลาดในย่านรังสิต หนีไม่พ้น ตลาดไท ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์กลางรวบรวมสินค้าและกระจายสินค้าของสด-แห้ง ผัก ผลไม้ ของสด ที่สำคัญของประเทศไทยมีปริมาณรถหมุนเวียน ในแต่ละวันกว่า 30,000 คันมีมูลค้าการซื้อขายกว่า180,000 ล้านบาทต่อปี มีพื้นที่ 450 ไร่ หรือ 720,000 ตารางเมตร และมีธุรกิจด้านบริการกว่า 1,000 ประเภท ภายในตลาดไท
จากการสอบถามการจัด Zoning ผังเมืองสีต่างๆของจังหวัดปทุมธานี TerraBKK Research ได้ข้อมูลมาว่า จะมีการจัด Zoning ผังเมืองใหม่ให้รองรับการขยายตัวของเมืองโดยโฟกัสไปที่รถไฟฟ้าสายสีแดงมากขึ้น โดยโซนที่จะให้เป็นแหล่งธุรกิจเพื่อการพาณิชย์ใหม่ คือบริเวณด้านหลังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิต และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ติดรางรถไฟ (เป็นที่ตั้งเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีแดง) ปัจจุบันยังไม่ได้ข้อสรุป
4. โครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดขายในย่านรังสิตในย่านปทุมธานี มีโครงการบ้านเดี่ยวในฐานข้อมูลปัจจุบันของ TerraBKK Research ทั้งยูนิตที่ขายไปบ้างแล้วและเหลือขายอยู่ทั้งหมด 7,428 ยูนิต แบ่งเป็น คลองหลวง 2,550 ยูนิต, ธัญบุรี 2,072 ยูนิต, เมืองปทุมธานี 2,246 ยูนิต และลำลูกกา 560 ยูนิต สำหรับโครงการที่ TerraBKK Research ให้ความสำคัญคือ โครงการบ้านใหม่รอบบริเวณถนนพหลโยธิน คลองหลวง ธัญบุรี ตั้งแต่คลอง 2ถึงคลอง 4 โซนโดยโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝดราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 2.8 ล้านบาท และ 3.59 ล้านบาท ซึ่งโครงการส่วนใหญ่จะมีระดับราคาค่อนข้างต่ำ เนื่องจากจะต้องขับรถเข้าคลองรังสิตไปประมาณ 1-2 กิโลเมตร ถนนค่อนข้างแคบและรถติดช่วงเวลาเร่งด่วนซึ่งไม่ค่อยสะดวกมากนักเมื่อเทียบกับโครงการที่อยู่ติดถนนหลักไม่ว่าจะเป็นถนนธัญบุรี หรือถนนพหลโยธิน ซึ่งโครงการใหม่ติดถนนสายหลักจะมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 4.16 ล้านบาทขึ้นไป ลักษณะการออกแบบบ้านส่วนใหญ่จะเป็นลักษณะ 3 ห้องนอน 2-3 ห้องน้ำ และ 2 จอดรถ
จากการสำรวจล่าสุด โครงการใหม่ในย่านนี้ที่กำลังเปิดตัว คือ โครงการ AQ Shadi ติดถนนพหลโยธิน ในรูปแบบบ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว ขนาดที่ดิน 36-42 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 133 ตารางเมตร ขนาดโครงการเพียง 86 หลัง คาดว่าจะเปิดตัวด้วยราคาเริ่มต้น 4.29 ล้านบาท
จากการลงทุนทั้งโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ และการทุนของภาคเอกชนที่เข้ามาสู่ย่านพหลโยธินนี้ ด้วยทุกภาคส่วนมีจุดมุ่งหมายเดียวกัน คือ ต้องการให้พื้นที่แห่งนี้เป็น “ย่านการค้า ธุรกิจและศูนย์กลางค้าส่งของเมืองไทย” และด้วยศักยภาพของที่ดินที่ถูกปรับใหม่ครั้งนี้ โครงการหมู่บ้านจัดสรรติดถนนพหลโยธิน จึงกลายเป็นย่านโครงการหรูระดับบนไปโดยปริยาย ประกอบกับราคาประกาศขายที่ดินติดถนนไม่ต่ำกว่าวาละ 70,000 บาท ในวันนี้บริเวณนี้จึงพบเห็นแต่โครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านบาท และพื้นที่หนาแน่นเดิมบริเวณ ธัญบุรี-ลำลูกกา ก็จะยังคงเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับราคากลาง-ล่าง เช่นเคย - เทอร์ร่า บีเคเค
บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ แหล่งข้อมูล : ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก