รวมลักษณะ ที่ดินต้องห้าม
ที่ดินต้องห้าม เป็นลักษณะรูปที่ดิน ทำเลที่ตั้ง หรือเอกสารทางกฎหมาย ที่ส่อแววก่อเกิดปัญหาได้ในอนาคต เพื่อความสบายใจตัดปัญหาตั้งแต่เริ่มต้นตัดสินใจลงทุน จึงเป็นสิ่งที่ควรกระทำ TerraBKK รวบรวมลักษณะ ที่ดินต้องห้าม เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นในการศึกษาก่อนตัดสินใจลงทุนว่า ที่ดินที่กำลังสนใจนั้น มีลักษณะก่ออาการปวดหัวแก่เรา และสามารถตอบโจทย์วัตถุประสงค์การลงทุนแล้วหรือยัง ?
เข้าออกลำบาก ที่ดินตาบอด
ที่ดินตาบอด มีลักษณะเป็นที่ดินที่ถูกล้อม ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินต้องห้าม ลักษณะนี้อาจเกิดจากการแบ่งย่อยที่ดินแปลงใหญ่ให้เล็กลงเป็นหลายแปลง เช่น เป็นมรดกให้ลูกหลาน เป็นต้น ที่ดินลักษณะนี้ก่อเกิดปัญหาะความวุ่นวายในการขอเส้นทางสัญจรเข้าออก ดังนั้น ควรตรวจสอบตำแหน่งที่ดินเบื้องต้นได้โดย นำเลขที่โฉนดเข้าตรวจสอบที่กรมที่ดินเขตนั้นๆ หากพบว่า มีเลขที่ดินล้อมอยู่ทั้รอบแปลงที่ดินเรา สันนิษฐานว่าอาจเป็นที่ดินไม่มีทางเข้า-ออก (ยกเว้นโฉนดที่ดินจัดสรร) ยื่นขอตรวจระวางใหญ่เพื่อดูแปลงที่ดินนั้นทั้งหมดต่อไป ทั้งนี้ หากเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของที่ดินแปลงนั้นก็มีสิทธิ์ฟ้องเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมรอบได้ เพื่อขอเปิดทางไปสู่ทางสาธารณะได้ เรียกว่า “ทางจำเป็น” ตรวจสอบเบื้องต้นว่า มีการจดทะเบียนภาระจำยอมให้หรือไม่ การสัญจร "ทางจำเป็น" ต้องเกิดความเสียหายต่อที่ดินแปลงล้อมรอบให้น้อยที่สุด และต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่เจ้าของที่ดินแปลงนั้นๆ ด้วย
ที่ดินรูปทรงไม่สมบูรณ์
รูปร่างที่ดินที่ผิดแปลกไปจากรูปทรงสี่หลี่ยม ดูจะมีโอกาสเกิด ปัญหาการใช้สอยประโยชน์พื้นที่ ไม่น้อย ขณะที่หลายคนก็เชื่อ ที่ดินต้องห้าม ตาม ศาสตร์ฮวงจุ้ย ผลลัพธ์มักออกมาในรูปแบบคล้ายกัน เช่น ที่ดินรูปชายธง (สามเหลี่ยม) เป็นหนึ่งรูปทรงที่ผิดหลักตามศาสตร์ฮวยจุ้ย และเมื่อมองในรูปแบบการใช้ประโยชน์พื้นที่ จะพบว่า มักเสียประโยชน์ใช้สอยบริเวณสามเหลี่ยม ด้วยหลักกฎหมายการก่อสร้าง ต้องคำนึงเรื่องระยะร่น การออกแบบโครงการตึกก็ทำได้ยากกว่ารูปทรงปกติ อาจก่อปัญหาอื่นตามมาได้ เป็นต้น รูปทรงที่ดินต้องห้ามในการลงทุน จึงมักเป็นรูปทรงแปลก, ทรงสามเหลี่ยม, ทรงรี หรือทรงเหลี่ยมที่มีลักษณะหน้าแคบแต่ลึก ยากในการใช้สอยประโยชน์ เป็นต้น
สถานที่เดิม-สิ่งแวดล้อมที่ดินไม่เหมาะสม
การตรวจสอบความเป็นสถานเดิมของที่ดินแปลงนั้นก็สำคัญไม่น้อย อย่าลงทุน ที่ดินต้องห้าม เพียงเพราะราคาประกาศขายถูกกว่าตลาด ลองสำรวจความเป็นมาที่ดินแปลงดูเสียก่อน โดยลักษณะ ที่ดินที่ไม่ควรลงทุน เช่น เป็นสุสานเก่า, โรงพยาบาลเก่า, โรงฆ่าสัตว์ เป็นต้น สาเหตุไม่ควรลงทุนด้านจิตใจ พลังงานร้ายๆ ก็เป็นไปตามความเชื่อของแต่ละบุคคล สำหรับทางวิทยาศาสตร์ เหตุผลจะเป็นเรื่องของ ดินที่กลายเป็นแหล่งเพาะเชื้อโรคต่างๆ จากการกิจกรรมที่กระทำในอดีต จึงไม่เหมาะแก่การอยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังรวมไปถึง สถานที่ทางศาสนา อย่างวัดวาอาราม, โบสถ์, มัสยิด เป็นต้น
ตำแหน่งที่ตั้งที่ดิน เสี่ยงต่อความปลอดภัย
ตำแหน่งที่ตั้งแปลงที่ดินส่งผลต่อความปลอดภัยในการอยู่อาศัยและความมั่นคงในอนาคตได้ ต้องศึกษาตรวจสอบที่ดินว่าตั้งในบริเวณที่ก่อโอกาสเกิด ความเสี่ยงในการเกิดอุบัติเหตุ หรือ ความแข็งแรงของที่ดิน กลายเป็น ที่ดินต้องห้าม หรือไม่ เช่น
- ที่ดินบริเวณทางสามแพร่ง โอกาสที่จะเกิดอุบัติเหตุรถยนต์พุ่งเข้าชนย่อมสูงกว่าตำแหน่งอื่น
- ที่ดินบริเวณริ่มแม่น้ำฝั่งที่ถูกน้ำกัดเซอะ ยิ่งนานวันยิ่งเสียขนาดที่ดินพังทลายไปเรื่อย
- ที่ดินบริเวณเดิมเป็นบ่อเลี้ยงปลาเป็นบ่อน้ำ หากถมดินไม่ดี โอกาสเกิดที่ดินจะทรุดตัวย่อมมากว่าตำแหน่งอื่น หากสร้างบ้านอยู่อาศัยก็มีโอกาสไม่ปลอดภัยในอนาคตได้
เอกสารกฎหมายที่ดินต่างๆ
ลักษณะที่ดินเพื่อการลงทุนควรมีเอกสารทางกฎหมายชัดเจน ด้วยรายละเอียดประเภทสิทธิการถือครองต่างๆ ควรทำการศึกษาให้เข้าใจอย่างถ่องแท้เสียก่อน ว่าตอบสนองความต้องการลงทุนของเราหรือไม่ บางกรณีมีข้อจำกัดสิทธิ ถือครองได้ แต่โอนต่อไม่ได้ หรือ เป็นที่ดินไม่มีโฉนด เช่น ที่ดินมือเปล่า ลักษณะเป็น ส.ป.ก. ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ เป็นที่ดินของรัฐที่ไม่ได้ทำประโยชน์ จัดสรรให้แก่เกษตรกร ได้เอาไปทำประโยชน์ประกอบอาชีพ จึงจะทำการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ เป็นต้น นอกจากนี้ยังมี ประเภทที่ดินที่ไม่สามารถออกโฉนดได้ เช่น ที่ดินมีหลักฐานสิทธิทำกิน (สทก.) ลักษณะเป็นหนังสืออนุญาตให้ผู้ที่ได้เข้าไปบุกรุกทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ เป็นผู้มีสิทธิทำกินชั่วคราวในที่ดินเท่านั้น จึงไม่สามารถนำมาขอออกโฉนดที่ดินได้ เป็นต้น --เทอร์ร่า บีเคเค
>> การตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนซื้อ เรื่องนี้สำคัญสุดๆ เพราะมีแต่มืออาชีพเท่านั้นที่รู้
บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน
TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
