ปัญหาของ "นิติบุคคลฯ" ที่ลูกบ้านต้องระวัง
อสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่มีผู้อยู่อาศัยรวมกันเป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงการ คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้า ต่างก็ต้องมี “นิติบุคคลฯ” ซึ่งจะเข้ามาเป็นตัวกลางในการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยให้ดูดีอยู่เสมอ ทำให้นิติบุคคลฯเปรียบได้กับ “หน้าตาของโครงการ” เราจะสามารถเปรียบเทียบได้ระหว่างโครงการที่บริหารดีกับบริหารแย่ได้อย่างชัด อสังหาริมทรัพย์ที่มีนิติบุคคลฯเป็นมืออาชีพ มีประสบการณ์ในการทำงาน และจัดการโครงการให้ดูใหม่อยู่เสมอก็จะทำให้โครงการนั้นดูสะอาด ดูใหม่และมีสภาพที่น่าอยู่อาศัยไปตลอด ส่วนโครงการที่มีนิติบุคคลฯบริหารไม่ดี ไม่ใส่ใจโครงการนั้นก็จะดูเสื่อมสภาพเร็ว มูลค่าต่ำกว่าที่ควรจะเป็น บ่อยครั้วที่เราจะเห็นการต่อว่าถึงคุณภาพของนิติบุคคลฯอยู่เสมอตามสื่อต่างๆ TerraBKK จึงอยากให้ผู้อ่านเข้าใจ พึงระวัง และใส่ใจให้มากกับประเด็นของนิติบุคคลฯ เพราะเราจะต้องอยู่อาศัยและคลุกคลีกับนิติบุคคลฯอาคารไปตลอดอายุการอยู่อาศัย สำหรับประเด็นที่ต้องพิจารณามีดังต่อไปนี้
ภาพจาก : www.metro-society.com
1. นิติบุคคลฯโกงเงินส่วนกลาง ปัญหา การโกงค่าส่วนกลางของนิติบุคคลฯเรามักจะได้ยินปัญหานี้อยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นการโกงการประมูลจัดซื้อสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆเข้ามาติดตั้งใน โครงการ เช่น กล้องวงจรปิด ประมูลงานทาสีโครงการ รวมถึงการยักยอกเอาเงินส่วนกลางของลูกบ้านไปรายได้ส่วนตัว สิ่งเหล่านี้จะสามารถแก้ไขปัญหาได้ต้องอาศัยความร่วมมือจากคณะกรรมการที่ถูก เลือกโดยลูกบ้านเพื่อเข้าไปตรวจสอบสิ่งที่ไม่ถูกต้อง ดังนั้นคณะกรรมการที่แต่งตั้งมาถ้าให้ดีต้องเป็นบุคคลที่มีความรู้ ความสามารถ ไม่ว่าจะเป็นด้านกฎหมาย บัญชี เป็นต้น
2. ไม่บังคับใช้กฎอย่างจริงจัง การบังคับใช้กฎข้อบังคับสำหรับการอยู่ร่วมกันในโครงการซึ่งมีผู้คนอยู่เป็นจำนวนมากถือเป็นเรื่องที่สำคัญ ถ้าหากผู้จัดการนิติบุคคลฯไม่ให้ความใส่ใจปล่อยปะละเลย สุดท้ายจะนำไปสู่ปัญหาระหว่างเจ้าของร่วมกันเอง และถ้าหากคณะกรรมการขาดการตรวจสอบการกระทำของผู้จัดการนิติบุคคลฯด้วยแล้วจะยิ่งทำให้ระเบียบต่างๆของการอยู่อาศัยร่วมกันเสื่อมถอยลงแน่นอน ดังนั้น กรรมการนิติบุคคลฯต้องบังคับใช้กฎข้อบังคับอย่างจริงจัง ยกตัวอย่างกรณีปัญหาที่เรามักจะพบ เช่น ทรัพย์สินส่วนกลางไม่อนุญาตให้บุคคลภายนอกเข้าใช้ แต่เราก็มักจะพบเห็นบุคคลภายนอกใช้ทรัพย์สินส่วนกลางร่วมกับเจ้าของร่วมอื่นเป็นประจำ อีกกรณีหนึ่งพึ่งเกิดขึ้นสดๆร้อนๆ คือ ปัญหาการสูบบุหรี่ในห้องพักแถมโยนก้นบุหรี่จากชั้นบนลงมาตกในห้องพักของผู้อื่นจนเกิดเหตุไฟใหม้ผ้าที่ตากไว้ริมระเบียง เป็นต้น สิ่งเหล่านี้เกิดจากกฎระเบียบที่ไม่ถูกนำมาใช้รวมกับระเบียบวินัยของสมาชิกโครงการที่ไม่มีความรับผิดชอบด้วย
3. หลายนิติบุคคลฯในโครงการเดียวกัน หลายคนหลายความคิด สำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่มีมากกว่า 2 อาคาร มักจะประกอบไปด้วยนิติบุคคลฯหลายชุดประจำในแต่ละอาคารและแยกอำนาจในการบริหารออกจากกัน แต่ปัญหามีอยู่ว่าในโครงการเดียวกัน ลูกบ้านอาจจะต้องมีการใช้ทรัพย์สินร่วมบางอย่างด้วยกัน เมื่อเกิดการชำรุดเสียหาย ต้องมีการเบิกงบประมาณจากกองกลาง ก็อาจจะเกิดปัญหาขึ้นได้เช่นกันจากการจัดสรรค่าใช้จ่ายว่าแต่ละนิติบุคคลฯจะออกฝ่ายละเท่าไร อีกกรณีหนึ่งให้เห็นภาได้ชัดเจนยิ่งขึ้นคือ สภาพอาคารเริ่มเก่าอยากทำการ Renovate ปรับปรุงอาคาร ทาสี อาคารใหม่ทั้งหมดและต้องการให้ทุกอาคารปรับปรุงพร้อมๆกันเพื่อให้ดูสวยงาม แต่ก็จะมีบางตึกมีงบไม่พอบ้าง บางตึกลูกบ้านยังไม่ต้องการให้ทำอะไรเพิ่มเติม สุดท้ายก็จะมีเพียงแค่บางอาคารเท่านั้นที่ได้ทาสีปรับปรุงอาคาร และดูไม่ไม่สวยงามเรียบร้อย เกิดความยากในการบริหารจัดการ
ภาพจาก : www.thaispacenter.com
4. ประหยัดงบในการจ้างนิติบุคคลฯ นิติบุคคลฯที่จะเข้ามาบริหารอาคารสามารถหาได้ทั่วไปมีหลากหลายบริษัททั้งถูกแพงแล้วแต่คุณภาพความเป็นมืออาชีพ โดยส่วนใหญ่แล้วเรามักจะเลือกที่จะประหยัดต้นทุนค่าส่วนกลางไม่ให้ค่าบริหารจัดการสูงเกินไป จึงตัดสินใจที่จะประหยัดงบ เลือกจ้างนิติบุคคลฯที่มีค่าบริหารจัดการต่ำ แต่ก็ต้องแลกกับคุณภาพที่ต่ำลง ซึ่งในความเป็นจริงแล้วนิติบคคุลถือเป็นหัวใจสำคัญอย่างที่กล่าวมาแล้วในหลายข้อข้างต้น TerraBKK อยากแนะนำว่าควรเให้ความใส่ใจและให้ความสำคัญกับคุณภาพของนิติบุคคลฯ เพราะมันจะเป็นตัวสะท้อนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้อีกตัวหนึ่ง
5. ไม่เร่งทวงลูกหนี้ค่าส่วนกลาง ค่าส่วนกลางถือเป็นรายได้หลักเพียงแหล่งเดียวของนิติบุคคลฯผู้ทำหน้าที่ในการบริหาร ซึ่งการบริหารต่างก็ต้องมีค่าใช้จ่ายทุกเดือน ไม่ว่าเป็น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่า รปภ. ค่าบำรุงรักษา แม่บ้าน และรายละเอียดอีกหลายอย่าง ถ้าหากรายรับไม่สัมพันธ์กับรายจ่ายจากการที่ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะส่งผลต่อการบริหารงานของนิติบุคคลฯทันที นิติบุคคลฯจึงต้องลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นออก และจ่ายค่าใช้จ่ายที่จำเป็นก่อน ในที่สุดการดูแลที่ไม่ทั่วถึงนำไปสู่ความเก่า ความชำรุดของอาคาร ดังนั้นเรื่องของการค้างค่าส่วนกลางถือว่าเป็นปัญหาใหญ่มากปัญหาหนึ่ง อีกปัญหาหนึ่งที่ใกล้เคียงก็คือ เงินกองทุนกลางที่เจ้าของโครงการให้เป็นเงินกลางไว้บริหารในช่วงแรกได้หมดลง ทำให้นิติบุคคลฯต้องขึ้นค่าส่วนกลางเพื่อให้ค่าใช้จ่ายๆต่างๆไม่ได้รับผลกระทบ ถ้าหากโครงการไหนบริหารเงินไม่ดีก็อาจจะส่งผลเหมือนที่กล่าวมาแล้วข้างต้น
ภาพจาก : www.condo-bkk.com
6. ความไม่เป็นมืออาชีพของนิติบุคคลฯความเป็นมืออาชีพ หมาย ถึง ความเชี่ยวชาญเฉพาะในด้านนั้น โดยอาศัยความรู้ ประสบการณ์และความถนัดเข้ามาใช้ในการทำงาน ดังนั้นการที่โครงการคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคลฯที่มีความเป็น มืออาชีพเข้ามาบริหารโครงการ จะทำให้โครงการมีความน่าอยู่ ทรัพย์สินส่วนกลางไม่ชำรุดทรุดโทรมเร็วเกินไป เกิดความสงบสุขระหว่างผู้อยู่อาศัยร่วม ส่วนปัญหาที่มักจะพบเจออยู่เสมอ คือ ความไม่เป็นมืออาชีพ ในการให้บริการที่ไม่ได้รับมาตรฐาน ทำให้ต้นทุนในการบริหารจัดการโครงการสูงกว่าที่ควรจะเป็น สำหรับบางโครงการที่เจ้าของโครงการจัดตั้งนิติบุคคลฯขึ้นมาบริหารเอง ซึ่งไม่ได้จัดตั้งจากเจ้าของร่วม ทำให้นิติบุคคลฯไม่ได้คำนึงถึงความต้องการของลูกบ้านเป็นหลัก แต่คำนึงถึงผลประโยชน์ของเจ้าของโครงการมากกว่าทำให้ประสิทธิภาพในการทำงาน ต่ำ คุณภาพงานออกมาไม่ดี และบางโครงการในช่วงทำการขายโครงการ บอกว่า ถนนด้านหลังโครงการเจ้าของจะมอบให้เป็นทางเข้าออกไปยังถนนอีกเส้นหนึ่งได้ แต่พอเอาเข้าจริงๆเมื่อโครงการแล้วเสร็จกลับไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์เหล่านั้น ให้แก่นิติบุคคลฯไปบริหารแต่จดเป็นทางภาระจำยอม ตรงนี้ก็ต้องระวังเช่นกัน
บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
