มอง "สีลม" ในมุมใหม่ กับทำเลรวมพลคน 3 Generations

“ถนนสีลม” เป็นถนนเชื่อมต่อสายแรกๆของเมืองไทย ถูกสร้างขึ้นในสมัยรัชกาลที่ 4 มีความยาว 2.3 กิโลเมตร ถนนสายนี้มีการเปลี่ยนแปลงพัฒนาเรื่อยมาจากเดิมเป็นเพียงถนนตัดขวางเชื่อมต่อ “ถนนเจริญกรุง ถนนสายแรกของเมืองไทย” เท่านั้น ต่อมาในสมัยรัชกาลที่ 5 ได้มีการขยายเส้นทางเพื่อเชื่อมต่อกับถนนสาทร, สุรวงศ์ และสี่พระยา ส่งผลให้ “ถนนสีลม” กลายเป็นย่านการค้าและการขนส่งที่สำคัญในที่สุด

มาถึงวันนี้ด้วยประวัติศาสตร์ที่ยาวนานกว่า 150 ปี ของ “ถนนสีลม” การใช้ประโยชน์ของที่ดินหรือกิจกรรมทางสังคมของถนนสายนี้ได้เปลี่ยนแปลงไปจากเพียงย่านการค้าและการขายส่งไปสู่ “ทำเลรวมพลคน 3 Generations” ได้อย่างไร?

เรื่องเล่าจากคนพื้นถิ่น : ถนนสีลม ยังคงเป็นถนนแห่งการค้าและธุรกิจ อยู่แต่มีความแตกต่างกันชัดเจน ของช่วง“ศาลาแดง” กับ “เจริญกรุง”

จากการลงพื้นที่ของทีมงาน TerraBKK Research เพื่อสัมภาษณ์คนในพื้นที่ที่อยู่อาศัย และเปิดกิจการในทำเลสีลมแห่งนี้มาเป็นระยะเวลายาวนาน ถึงความเป็นมาเป็นไปว่า "สีลม" กลายเป็นแหล่งธุรกิจและแหล่งรวมความเจริญได้อย่างไร?

เริ่มต้นกันที่ คุณลุงชัยวัฒน์ เจ้าของกิจการ "ร้านกาแฟตุงฮู" ที่ตั้งอยู่ในสีลมซอย 17 นับเป็นความโชคดีของทีมงานที่ได้มาเจอคุณลุงผู้ซึ่งอาศัยอยู่ในสีลมมากว่า 80 ปีแล้ว เชื่อว่าท่านที่เคยทำงานในสีลมคงจะเคยได้ยินกันมาบ้างกับความเก่าแก่ของร้าน และรสชาติกาแฟที่หอมไม่เหมือนใคร คุณลุงชัยวัฒน์ได้เล่าถึงประวัติศาสตร์ของย่านสีลมให้ทางทีมงานฟังว่า "ในสมัยก่อนสีลมเป็นบ้านคนอยู่ เป็นป่า ต้นไม้ และก็มีคลอง คนที่อยู่ก็มักจะเป็นคนแขก อิสลาม จึงทำให้เกิดวัดแขกขึ้นมา ต่อมาหลังจากมีการถมคลองและตัดถนนไปทางสาทรก็ทำให้ทำเลนี้บูมขึ้นมา มีโรงแรมนารายณ์เกิดขึ้นเป็นโรงแรมแรกๆของบริเวณนี้ เพราะชาวต่างชาติเยอะ ต่างชาติเริ่มเข้ามาทำธุรกิจในสีลม ซึ่งตอนนั้นแถวสยามยังไม่มีอะไร ทำให้สีลมกลายเป็นทำเลที่ดึงดูดร้านค้าและนักธุรกิจให้เข้ามา

ต่อมาต่างชาติเริ่มลามไปทางพัฒน์พงษ์ ซึ่งนับเป็นโซนเกิดใหม่ถัดจากสีลมคือย่านศาลาแดง และพัฒน์พงษ์ ส่วนสาทรจะเป็นที่อยู่ของพวกทูตและนักธุรกิจระดับสูง"

คุณสาย ร้านรับซ่อมนาฬิกาหน้าโรงแรมฟูรามา (Furama) ที่เชื่อว่าพนักงานออฟฟิศแถวนั้นน่าจะคุ้นหน้าคุ้นตากันดี กับ "คุณสาย" ที่รับซ่อมนาฬิกาอยู่ในย่านสีลมมานานกว่า 16 ปีแล้ว "สิ่งที่เห็นได้ชัดใน 1-2 ปีที่ผ่านมาในย่านสีลม คือร้านค้าเริ่มเปิดกันน้อยลง สิ่งที่มาแทนที่คือบรรดาคอนโดมิเนียม ที่เปิดกันเยอะขึ้น แต่หากพูดถึงทำเลที่มีความเจริญมากขึ้นคือโซนศาลาแดง-ช่องนนทรี นับตั้งแต่แยกเดโชขึ้นไป แถวสีลม-วัดแขกจะเป็นพวกเศรษฐีเก่าและคนมีชื่อเสียง ส่วนฝั่งสีลมตอนต้นจะเป็นโซนออฟฟิศ ถ้าเป็นฝั่งสาทรไปจนถึงสวนลุมฯ มีห้างสรรพสินค้า มีธนาคาร ตรงนั้นคนจะหนาแน่นและเป็นอีกบรรยากาศหนึ่ง ย่านนี้จึงถือว่ามีความหลากหลายมากๆ"

อากงและอาม่า ร้านขายข้าวสารใกล้กับ BTS ศาลาแดง ทั้ง 2 ท่านอาศัยอยู่ในย่านนี้มากว่า 80 ปีแล้ว อากงเล่าให้กับทีมงานฟังว่า "ในสมัยก่อนแถวนี้เป็นคลอง และมีรถรางวิ่งผ่านไปถึงประตูน้ำ ที่นี่เลยสะดวกมากๆเมื่อเทียบกับที่อื่น แต่พอตัดถนนมาคนก็เริ่มเยอะขึ้น เกิดเป็นตึกสูงเยอะแยะไปหมด เจ้าของที่เก่าๆพอเห็นราคาที่ดินขึ้นก็เริ่มทยอยขายทิ้งกันไป กลายเป็นอาคารสำนักงานอย่างที่เห็นทุกวันนี้"

"แต่ในตอนนี้ถ้าให้เทียบระหว่างสีลมฝั่งวัดแขกกับฝั่งศาลาแดง ฝั่งศาลาแดงคนเยอะกว่ามาก ฝั่งนู้นจะค่อนข้างเงียบๆ ไม่คึกคัก" ทางทีมงานจึงได้ถามว่าทำไมฝั่งศาลาแดงจึงได้คึกคักกว่าสีลมฝั่งวัดแขก อากงก็เล่าว่า "ที่นี่บริษัทเยอะแยะไปหมด ลองดูตอนช่วงพักกลางวันคนจะเยอะมาก ส่วนตอนกลางคืนก็เปลี่ยนเป็นอีกแบบ คนมาเที่ยวผับเที่ยวกลางคืนกัน ส่วนใหญ่ก็จะเป็นฝั่งตรงข้ามโน้น (หมายถึงฝั่งเลขคู่หรือแถวพัฒน์พงศ์)"

คุณป้าร้านขายของชำ ตึกแถว 2 ห้องติด อยู่ริมถนนศาลาแดงที่เชื่อมไปสู่ถนนสาทรเหนือ คุณป้าอยู่อาศัยในย่านนี้มากว่า 20 ปีแล้ว เล่าเพียงสั้นๆว่า "แถวนี้ก็มีพนักงานบริษัทเต็มไปหมด บางทีก็มาจากฝั่งสาทรก็มี ต่างชาติก็มีบ้างแต่มาเที่ยวและมาพักโรงแรมแถวนี้ ส่วนใหญ่บรรยากาศก็ยังคงเดิมๆ ไม่ได้มีอะไรเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะกว่าป้าจะมาอยู่ที่นี่แถวนี้ก็ถือว่าเจริญขึ้นมาแล้ว"

ปัจจัยที่ช่วยส่งเสริมให้ย่านทั้ง 3 มีความแตกต่างกันคือ “ทำเลบริบทแวดล้อม” ที่ทำหน้าที่เชื่อมต่อ หรือถ่ายเทผู้คนให้สัญจรไปมา จนก่อเกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินในรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป ย่านศาลาแดง-สุรวงศ์ เชื่อมต่อกับ “สามย่าน-สยาม” แหล่งรวมสถาบันการศึกษาชั้นนำ และศูนย์กลางค้าของเมืองไทย ย่านช่องนนทรี-นราธิวาส" เชื่อมต่อกับ “สาทร” แหล่งศูนย์กลางธุรกิจและการเงินที่ใหญ่ที่สุดในไทย เต็มไปด้วยสำนักงานของสถาบันการเงินและสำนักงานตรวจสอบบัญชีชื่อดังระดับโลก (BIG 4) ย่านสีลม-เจริญกรุง" เชื่อมต่อกับ ย่านพาณิชย์, โรงแรมระดับ 5 ดาวริมแม่น้ำเจ้าพระยา แหล่งชุมชนดั้งเดิมและมีจุดเด่นสำหรับนักท่องเที่ยวอย่าง เอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ (ASIATIQUE The Riverfront)

และจากการสัมภาษณ์ของหลายๆท่านที่ทีมงานได้พบปะและพูดคุย ทำให้ TerraBKK Research เห็นภาพย่านสีลมในหลายมิติมากขึ้น เพราะวันนี้ “สีลม” ไม่ใช่ภาพแห่งทำเลของบรรดาตึกสูงเสียดฟ้า เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป หากแต่เป็นทำเลที่หนาแน่นไปด้วยผู้คนทุกช่วงวัย ทั้งเป็นพนักงานออฟฟิศ พ่อค้าแม่ค้าที่เปิดกิจการ เหล่าบรรดามหาเศรษฐีชั้นนำของเมืองไทย และกลุ่มนักธุรกิจระดับสูง ที่ทำงานอยู่ในย่านสีลม-สาทร คนเหล่านี้ล้วนแต่ใช้ชีวิตอยู่ในย่านสีลม พื้นที่ “ที่ไม่มีวันหลับใหล ทั้งในกลางวันและกลางคืน” ซึ่งเราขอแบ่ง “สีลม” ออกเป็น 3 ย่านสำคัญตามไลฟ์สไตล์ของผู้คนในพื้นที่ดังนี้

1. "ย่านศาลาแดง-สุรวงศ์" : รองรับ "Blue&White Collar workers Lifestyle"

(ตั้งแต่แยกศาลาแดงหน้าโรงแรมดุสิต-ถนนสุรวงศ์-ซอยสีลม 5 ถัดจากธนาคารกรุงเทพ)

ย่านศาลาแดง-สุรวงศ์ ถือเป็นย่านที่เต็มไปด้วยอาคารสำนักงานอย่างหลากหลาย จุดเด่นของย่านนี้คืออาคารสีลม คอมเพล็กซ์ ที่เป็นทั้งอาคารสำนักงานและช้อปปิ้งเซ็นเตอร์ขนาดใหญ่ และตลาดซอยละลายทรัพย์ นอกจากนี้ยังมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่อื่นๆอีก เช่น อาคาร CP Tower, อาคาร United Tower, อาคารธนิยะ และสำนักงานใหญ่ของธนาคารกรุงเทพ เป็นต้น ทำให้ตอนกลางวันย่านนี้คึกคักไปด้วยเหล่าคนทำงานออฟฟิศที่ออกมาพักกลางวัน ร้านค้าจะเป็นแนว quick lunch ราคาไม่สูงมาก และไม่ใช่แนวหรูหรา เพราะลูกค้าก็คือคนทำงานที่เน้นความรวดเร็วมากกว่าที่จะนั่งนานๆ

ในช่วงกลางคืน ย่านนี้จะกลายเป็น Street Market แหล่งช้อปปิ้งของคนทำงาน และกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวของชาวต่างชาติยามค่ำคืน โดยเฉพาะในฝั่งสีลมซอยเลขคู่หรือแถบซอยพัฒน์พงศ์ ที่เต็มไปด้วยผับบาร์ที่พร้อมเปิดให้บริการในยามค่ำคืน

สำหรับราคาคอนโดมิเนียมมือสองที่ขายในย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 5-7 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 150,000-190,000 บาท และอัตราค่าเช่าในย่านนี้ประมาณเดือนละ 23,000-50,000 บาท หรือเดือนละ 450-580 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ได้ผลตอบแทนประมาณ 4-6% ขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่งของแต่ละห้อง

2. "ย่านช่องนนทรี-นราธิวาส" : ย่านที่อยู่อาศัยคนรุ่นใหม่ Luxury condo รองรับ "Business owners & Foreigner"

(ตั้งแต่แยกเดโช-ถนนสุรวงศ์-ถนนสาทร-ซอยสีลม 5)

ย่านช่องนนทรี-นราธิวาส คือย่านที่เชื่อมต่อระหว่างสาทรกับสีลมผ่านถนนนราธิวาส และด้วยความที่เป็นทำเลไม่พลุกพล่านเหมือนอย่างสีลม และไม่แห้งแล้ง ขาดสีสันเหมือนอย่างสาทร ทำให้ย่านช่องนนทรี-นราธิวาสกลายเป็นย่านที่น่าอยู่ที่สุดสำหรับบรรดานักธุรกิจระดับสูงและชาวต่างชาติ อีกทั้งการที่อยู่ใกล้ทั้งสีลมและสาทร ประกอบกับถนนที่มีขนาดกว้าง จึงนับว่าเป็นทำเลที่เหมาะที่สุดในการสร้างคอนโดมิเนียมระดับ Luxury เช่น โครงการ The Infinity, โครงการ M Silom และล่าสุดกับโครงการที่เป็น talk of the town ของเมืองไทยคือ The Ritz-Carlton Residences หรือโครงการมหานครนั่นเอง และในเร็วๆนี้กับการมาของคอนโดมิเนียมแห่งเดียวที่อยู่ติดถนนสีลมคือโครงการ Ashton Silom จากอนันดา

“ไม่น่าแปลกใจที่เราจะได้เห็นย่านนี้เป็นที่อยู่อาศัยของกลุ่มระดับผู้บริหารที่มีรายได้สูง

และเป็นทำเลที่เรียกได้ว่ามีราคาที่ดินเสนอขายแพงที่สุดในย่านนี้”

สำหรับราคาคอนโดมิเนียมมือสองที่ขายในย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 18-46 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 200,000-250,000 บาท และอัตราค่าเช่าในย่านนี้ประมาณเดือนละ 60,000-90,000 บาท หรือเดือนละ 650-740 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ได้ผลตอบแทนประมาณ 4-6% ขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่งของแต่ละห้อง

 3. "ย่านสีลม-เจริญกรุง" : "ที่อยู่อาศัยของชุมชนดั้งเดิม บรรดาพ่อค้า นักธุรกิจ จิวเวลรี่ วัตถุโบราณ และห้องเสื้อ"

(ตั้งแต่แยกเดโช-แม่น้ำเจ้าพระยา-ถนนสุรวงศ์)

ย่านสีลม-เจริญกรุง นับเป็นย่านแรกๆที่นำความเจริญเข้ามาให้กับทำเลต่างๆแถบสีลม ผู้ครอบครองทำเลจึงเป็นเหล่าบรรดาพ่อค้า-นักธุรกิจดั้งเดิม และเป็นที่อยู่ของมหาเศรษฐีแนวหน้าเมืองไทย จะเห็นได้ว่าทำเลนี้เต็มไปด้วยกลิ่นอายของย่านการค้าแบบสมัยก่อน โดยเฉพาะชาวแขกที่มาเปิดร้านตัดเสื้อและร้าน Jewery ซึ่งมีมาตั้งแต่สมัยที่สีลมเริ่มบูม นอกจากนี้ย่านสีลม-เจริญกรุง ยังขึ้นชื่อในเรื่องแหล่งรวมโรงแรมชั้นนำและโรงแรมริมแม่น้ำชื่อดัง เช่น โรงแรมนารายณ์, โรงแรมพูลแมน, โรงแรม Holiday Inn,โรงแรมแมนดาริน โอเรียนเต็ล, โรงแรมรอยัล ออร์คิด เชอราตัน โฮเต็ล แอนด์ ทาวเวอร์ และ ทาวเวอร์ คลับ แอท เลอบัว

สำหรับราคาคอนโดมิเนียมมือสองที่ขายในย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 6-8 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 90,000-120,000 บาท และอัตราค่าเช่าในย่านนี้ประมาณเดือนละสำหรับอัตราค่าเช่าในทำเลนี้ประมาณเดือนละ 30,000-100,000 บาท หรือเดือนละ 400-500 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ได้ผลตอบแทนประมาณ 4-6% ขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่งของแต่ละห้อง

การเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียมและผลตอบแทน

TerraBKK Researchได้สำรวจราคาขายและอัตราค่าเช่าของคอนโดมิเนียมในย่านนี้ พบว่าส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างมานานแล้ว ไม่ค่อยมีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นมา เนื่องจากที่ดินในทำเลนี้เริ่มหายากแล้ว โดยเฉพาะที่ดินติดถนนใหญ่ยิ่งเป็นไปได้ยาก เพราะมักจะเป็นอาคารสำนักงานเสียมาก TerraBKK Researchจึงวิเคราะห์จากการเพิ่มขึ้นของราคารีเซล หรือราคาขายต่อของห้องชุดมือสองในแค่ละปีว่ามีการปรับเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน พบว่าราคาขายของคอนโดมิเนียมมือสองในย่านสีลมอยู่ที่ประมาณ 6-25 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 130,000-200,000 บาท และตัวเลขที่น่าสนใจคือ "อัตราการเพิ่มขึ้นของราคารีเซล" ที่อยู่ปีละประมาณ 5-15% เลยทีเดียว

และในตอนนี้โครงการคอนโดมิเนียม Ashton สีลม ที่กำลังจะเปิดตัวในต้นปี 2559 ก็เป็นโครงการที่น่าจับตามากที่สุด เพราะแม้ในสีลมจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย แต่ก็ยังไม่มีโครงการใดที่อยู่ติดถนนสีลมอย่างแท้จริงเหมือนอย่างโครงการ Ashton ซึ่งนับเป็นโครงการเดียวที่สามารถจับจองแปลงที่ดินผืนงามใกล้แยกสีลม-นราธิวาส ถือได้ว่าเป็นสุดยอดทำเลที่อนันดาได้ครอบครอง

>> รายละเอียดโครงการ Ashton สีลม

“สีลม ทำเลศูนย์กลางการค้าของเมืองไทย” คงยังดำเนินต่อไปอีกหลายชั่วอายุคน เพราะล่าสุดภาครัฐมีการประกาศแผนโครงการก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพื่อบรรเทาการจราจรที่ติดขัดใน ของ “สีลม-สาทร” เนื่องจากปัจจุบันมีสะพานตากสินเป็นสะพานหลัก ในการข้ามไปมาระหว่างฝั่งพระนครและฝั่งธนบุรี ทำให้บริเวณสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาในปัจจุบันกลายเป็นคอขวดไม่มีเส้นทางระบายรถเพิ่มเติม อีกทั้งการขยายตัวของเมืองที่อยู่อาศัยไปยังพื้นที่ฝั่งธนบุรีมีมากขึ้น สำหรับแผนก่อสร้างสะพานมีด้วยกันหลายเส้นทางด้วยกัน แต่สะพานที่คาดว่าจะช่วยบรรเทาปัญหาการจราจรบริเวณสีลม-สาทร ได้อย่างแท้จริง คือ สะพานลาดหญ้า-มหาพฤกฒาราม ขนาด 4 ช่องจราจร มูลค่า 4,760 ล้านบาท และสะพานถนนจันทร์-เจริญนคร ขนาด 4 ช่องจราจร มูลค่า 4,000 ล้านบาท

ในขณะที่สะพานที่จะส่งผลดีโดยตรงต่อ “ย่านสีลม” ก็คือ สะพานลาดหญ้า-มหาพฤกฒารามเพราะหากแล้วเสร็จ ถนนสีลมก็จะคึกคัก หรือมีสีสันใหม่? เพิ่มเติมมาอีกแน่นอน

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก