หลักการเลือกลงทุนใน "กองทุนอสังหาริมทรัพย์"

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นกองทุนรวมที่นำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม Serviced Apartment หรือ คลังสินค้า โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถแบ่งได้เป็น 3 แบบคือ

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

1. Freehold หรือ กองทุนที่ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์

กองทุนประเภทนี้จะซื้อและโอนกรรมสิทธ์เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยกองทุนจะมีรายได้จากเก็บค่าเช่าและกำไรจากส่วนต่างของราคาจากมูลค่าของทรัพย์ชิ้นนั้นที่เพิ่มขึ้นด้วย ผู้ถือหน่วยลงทุนก็จะได้รับเงินปันผลที่จัดสรรจากค่าเช่าและกำไรนั้นอีกที

ข้อดีของกองทุนประเภทนี้ก็คือนอกจากกองทุนจะได้รับผลประโยชน์จากค่าเช่าแล้ว ถ้าทรัพย์ชิ้นนั้นอยู่ในทำเลที่ดีมูลค่าก็จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆด้วยเช่นกัน หรืออย่างน้อยก็เพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้นเงินปันผลและ มูลค่าของกองทุน (NAV) จึงมักจะปรับขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ ทำให้เป็นการลงทุนที่ช่วยรักษามูลค่าของเงินต้นจากเงินเฟ้อได้

2. Leasehold หรือ กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์

กองทุนจะลงทุนในทรัพย์ที่เป็นสิทธิการเช่า ซึ่งกองทุนจะได้สิทธิในการนำทรัพย์ชิ้นนั้นไปหาผลประโยชน์จากค่าเช่า โดยจะกำหนดระยะเวลาที่แน่นอนเช่น 25 หรือ 30 ปี หลังจากนั้นกองทุนจะต้องคืนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ชิ้นนั้นให้แก่เจ้าของทรัพย์

ข้อเสียของกองทุนประเภทนี้ก็คือมูลค่าของกองทุน (NAV) จะลดลงทุกปี(ถ้าไม่มีการซื้อทรัพย์ใหม่เข้ามาเพิ่ม) เนื่องจากเมื่อจำนวนปีในสิทธิการเช่าคงเหลือน้อยลง มูลค่าก็จะลดลงไปด้วย (ยกตัวอย่างเช่นสิทธิในการเช่า 30 ปี เมื่อเวลาผ่านไป 5 ปี เหลือเวลาแค่ 25 ปี มูลค่าย่อมลดลง) ดังนั้นถ้านักลงทุนต้องการขายหน่วยลงทุนก็มีโอกาสที่จะขายได้ราคาต่ำกว่าตอนที่ซื้อมา

3. กองทุนแบบผสมทั้ง Freehold และ Leasehold หรือกองทุนที่ลงทุนทั้งที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นกรรมสิทธ์และที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์

การเปรียบเทียบกองทุน Freehold และ Leasehold นั้นจะดูแค่อัตราเงินปันผลอย่างเดียวไม่ได้ เนื่องจากถ้าเป็นกองทุนแบบ Leasehold แม้เงินปันผลที่จ่ายออกมาอาจจะดูสูงกว่ากองทุนแบบ Freehold แต่ NAV จะลดลงตามเวลา ทำให้เวลาที่เราต้องการขายหน่วยลงทุนอาจจะได้ราคาที่ต่ำกว่าตอนที่ซื้อมา

โดยส่วนตัวแล้วผมมักจะชอบลงทุนในกองทุนแบบ Freehold มากกว่า เนื่องจากผมมองการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเปรียบเสมือนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งนอกจากค่าเช่าที่จะได้รับแล้ว ทรัพย์ของเราควรจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามเวลาด้วย

อย่างไรก็ตามการพิจารณาแค่เงินปันผลอย่างเดียวอาจจะยังไม่เพียงพอ นักลงทุนควรที่จะพิจารณาถึงศักยภาพของทรัพย์ที่กองทุนนั้นๆไปลงทุนด้วยว่าอยู่ใน Location ที่ดี เก็บค่าเช่าได้สม่ำเสมอ และมีแนวโน้มเติบโตขึ้นในอนาคตหรือไม่

ดร.ธนภูมิ ดำรักษ์, CFA.

บทความโดย เทอร์ร่า บีเคเค จาก ดร.ธนภูมิ ดำรักษ์, CFA. Email : tanapoom@uchicago.edu บทความโดย TerraBKK คลังความรู้สู่การลงทุนเพิ่มความมั่งคั่ง ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก