ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่ที่ดินเป็นเงินเป็นทองแบบในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อต้องใช้ความรอบคอบเป็นอย่างยิ่ง การเห็นที่ดินจริง ไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดสำหรับสินค้าประเภทนี้ เพราะการครอบครองทำประโยชน์จากที่ดินที่เห็นอยู่ตรงหน้าจะไม่สามารถซื้อขายทำกำไรต่อได้เลย หากขาดเอกสารสิทธิ์แสดงความเป็นเจ้าของ โฉนดที่ดิน หนังสือสำคัญที่ใช้แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกให้ตามกฎหมายที่ดินปัจจุบัน คำว่าโฉนดที่ดิน รวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจอง “การทำประโยชน์ในที่ดิน” หนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ (น.ส๓, น.ส๓ ก., น.ส๓ ข.) โดยรวมคือเอกสารที่รับรองโดยเจ้าหน้าที่ของรัฐ ว่าที่ดินแปลงนี้ถูกใช้ประโยชน์แล้ว โดยผู้ที่ได้รับอนุญาต แบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ น.ส. ๓ เป็นเอกสารที่ออกให้ผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวางเป็นแผนที่รูปลอย คือไม่ได้กำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และเป็นพื้นที่ที่หัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ยังไม่ถูกยกเลิกอำนาจหน้าที่ น.ส.๓ ก. เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และเป็นพื้นที่ที่หัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ยังไม่ถูกยกเลิกอำนาจหน้าที่ น.ส.๓ ข. เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และเป็นพื้นที่ที่หัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ได้ถูกยกเลิกอำนาจหน้าที่ไปแล้วโดยรัฐบาล ใบจอง (น.ส.๒) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว ซึ่งมีข้อกำหนดว่าผู้ครอบครองต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดิน เช่น ปลูกที่อยู่อาศัย ทำการเกษตร ภายใน 6 เดือน และต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จใน 3 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบจอง อย่างน้อย 75% ของที่ดินทั้งหมด แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ส.ค. ๑ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ เพราะเป็นเพียงเอกสารที่ผู้ครอบครองที่ดินแจ้งแก่ทางการว่าตนถือครองที่ดินแปลงใดอยู่บ้างเท่านั้น สิทธิใช้ประโยชน์ สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ เอกสารแสดงสิทธิ์ประเภทนี้สามารถโอนให้กันได้โดยแสดงเจตนาว่าต้องการยกให้เท่านั้น ส.ค.๑ สามารถนำมาออกโฉนดได้ใน 2 กรณี คือ ใบไต่สวน (น.ส.๕) ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์แต่เป็นหนังสือที่แสดงถึงการสืบสวนเกี่ยวกับสิทธิในการครอบครองแล้ว หากมีหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ด้วย ก็จะแสดงให้เห็นว่าที่ดินนั้นได้ถูกรับรองโดยนายอำเภอแล้ว