"อโศก" ทำเลใจกลางเมืองที่ขาดแคลนที่ดินในการพัฒนาที่อยู่อาศัย

บทความนี้ขอโฟกัสสุดยอดทำเลใจกลางเมืองซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีการจราจรหนาแน่นที่สุดของกรุงเทพฯ มีปริมาณรถยนต์ประมาณ 8,324 คันต่อชั่วโมง ไฮไลท์สำคัญของทำเลแห่งนี้ คือ มีที่ดินเหลือเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่อยู่ไม่มาก นั่นคือ "ย่านอโศก" หรือ "ถนนอโศกมนตรี" ย่านธุรกิจอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ถนนเส้นนี้แบ่งถนนสุขุมวิทออกเป็นตอนต้นและตอนกลาง โดย สุขุมวิทตอนต้น นั่นคือ ย่านชิดลม เพลินจิต นานา ซึ่งเป็นแหล่งไลฟ์สไตล์เต็มรูปแบบเพราะเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน สถานทูต และสุขุมวิทตอนกลาง นั่นคือ ซอย มศว.ประสานมิตร-ทองหล่อ โดยย่านนี้จะเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นกว่าสุขุมวิทตอนต้น หลายคนกล่าวว่า "อโศก" คือ ศูนย์กลางธุรกิจของคนสุขุมวิทนั่นเอง สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ในบริเวณนี้ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยหรือเรียกได้ว่า ปีละโครงการ TerraBKK Research จึงได้ลงสำรวจพื้นที่เพื่อค้นหาที่ดินที่น่าจะถูกพัฒนาใหม่ ตอบสนองท่านผู้ชื่นชอบคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง มีรายละเอียดที่น่าสนใจดังต่อไปนี้

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

ปัจจุบัน "อโศก" เป็นหนึ่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับ High-end อย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่มีการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีน้ำเงินก็ทำให้ย่านอโศกกลายเป็น Interchange ที่สำคัญที่สุดและมีปริมาณการใช้บริการเป็นอันดับที่สองของกรุงเทพมหานคร รองจากสถานี "สยาม" นอกจากนั้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนี้ก็มีความหลากหลาย ทั้งเพื่อการพาณิชย์และการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียม High Rise ระดับ Luxury ซึ่งคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ปี 2558 ราคาขายเริ่มต้นที่ประมาณ 200,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วง 2-3 ปีทีผ่านมาราคาคอนโดมิเนียมใน Prime Location มีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ดังนั้นก่อนที่เราจะไปเข้าใจในประเด็นอื่น ๆ ของอโศก เราไปดูศักยภาพทำเลของอโศกก่อนว่า อโศกมีอะไรที่น่าสนใจบ้าง

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

"อโศก" ศูนย์กลางความเจริญทุกรูปแบบพร้อมสรรพด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้ง ศูนย์การค้า สถานศึกษา อาคารสำนักงานที่อยู่อาศัยชั้นดี โรงพยาบาลและรถไฟฟ้า โดย

ศูนย์การค้า (Shopping Center) ในย่านนี้จะตั้งเรียงรายอยู่ทางฝั่งสุขุมวิทเลขคี่ ได้แก่ Terminal 21, Robinson และห่างออกไปไม่ถึง 1 กิโลเมตร มีศูนย์การค้าเปิดใหม่บริเวณใกล้เคียง ในปี 2558 ของกลุ่ม The Mall คือ "The EM District" ประกอบไปด้วย EmQuartier, EmPorium และสุดท้าย EmSphere ที่มีแผนจะเปิดตัวในอนาคต ซึ่งการมาของ The EM District ได้ช่วยสร้างสีสันให้แก่อโศกไม่น้อยเช่นกัน จากเดิมที่ศูนย์การค้าจะกระจุกตัวอยู่เฉพาะฝั่งราชประสงค์แต่ปัจจุบันไม่ได้เป็นเช่นนั้น เห็นได้ว่า อโศกเพียงย่านเดียวก็มีศูนย์การค้าประมาณ 5 แห่งแล้ว

สถานศึกษา (School) ครบทุกชั้นทุกระดับตั้งแต่ ประถมศึกษา มัธยมศึกษา จนถึงอุดมศึกษา เช่น โรงเรียนวัฒนา (ซอยสุขุมวิท19) มหาวิทยาลัย มศว.(ซอยสุขุมวิท 23) โรงเรียนสายน้ำผึ้ง (ซอยสุขุวิท 22) และโรงเรียนสายน้ำทิพย์ (ซอยสุขุวิท 22)

ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District) แหล่งงานและเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานชั้นนำมากมาย เช่น อาคาร Exchange Tower, Interchage Tower, GMM Grammy และสถาบันการเงินอื่น ๆ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วอาคารสำนักงานเหล่านี้จะเป็นเป็นที่ตั้งของบริษัทชั้นนำระดับ International แทบทั้งสิ้น

โรงพยาบาลนานาชาติ ย่านอโศกรายล้อมไปด้วยโรงพยาบาลนานาชาติ (International Hospital) ได้แก่ โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ (มีแผนจะขยายเฟส 2-3 ในอนาคต ในบริเวณเดียวกัน) โรงพยาบาลกรุงเทพฯ และโรงพยาบาลสมิติเวช สุขุมวิท

โรงแรม และเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ มีทั้งอยู่ในซอยและอยู่ติดถนนอโศก ได้แก่ Grand Mercure Bangkok Asoke Residence, Pullman Bangkok Grande Sukhumvit และ Grande Centre Point Terminal 21 เป็นต้น

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

จากผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครที่ประกาศใช้เมื่อปี พ.ศ.2556 เราจะเห็นว่า ในพื้นที่ย่านอโศกผังเมืองบริเวณถนนอโศกมนตรีตลอดสายเป็นผังเมือง พ.5-3 (FAR 10, OSR 3%) ซึ่งเป็นผังเมืองที่ให้ประโยชน์สูงสุด แสดงถึงว่า ในพื้นที่โซนนี้เป็นพื้นที่มีความหนาแน่นสูงมากและกำหนดให้เป็นพื้นที่เพื่อพาณิชยกรรม สามารถสร้างตึกสูง อาคารขนาดใหญ่ที่ใช้พื้นที่มากๆได้ โดยกินพื้นที่บริเวณ สุขุมวิท 19 ไปถึงซอยสุขุมวิท 23 และซอยฝั่งตรงข้าม คือ สุขุมวิท16

แน่นอนว่า พื้นที่สีแดงจะเป็นพื้นที่ที่สามารถใช้ประโยน์ที่ดินได้เต็มที่กว่าพื้นที่สีอื่นๆ ทำให้การพัฒนาทางฝั่งเพลินจิต ชิดลม มีการพัฒนาในรูปแบบ Office Building, โรงแรม และศูนย์การค้าเป็นส่วนใหญ่ เราจึงได้กลิ่นอายความเป็นย่านธุรกิจมากกว่าฝั่งสุขุมวิทตอนกลางซึ่งส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีน้ำตาลหนาแน่มาก ที่ถูกวางให้เป็นพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยเราจึงเห็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยวดั้งเดิม ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ค่อนข้างมากในบริเวณนี้

หลังจากที่ทาง TerraBKK Research ได้ลงพื้นที่สำรวจตามถนน ตรอก ซอยต่าง ๆ บริเวณย่านอโศกแล้ว TerraBKK Research จึงได้แบ่งย่านอโศกออกเป็น 4 Zone เนื่องจากแต่ละโซนมีเอกลักษณ์ในเรื่องของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และความพร้อมในด้านต่างๆ ที่แตกต่างกัน มีรายละเอียดที่น่าสนใจดังต่อไปนี้

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

Zone 1 : สุขุมวิท 19 "ที่ตั้งศูนย์การค้า" เป็นซอยเดียวที่สามารถเชื่อมเข้าสู่ถนนอโศกได้ (ส่วนซอย 1-17 จะจัดอยู่ในโซนนานา) TerraBKK Research จึงเลือกเฉพาะซอยสุขุมวิท 19 เท่านั้นในการวิเคราะห์ทำเลอโศก โซนนี้อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกมากที่สุด เพราะสามารถเดินเท้าไปใช้บริการรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT เและให้ความรู้สึกเหมือนมีศูนย์การค้าอยู่หน้าบ้าน ทั้งศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 (Terminal 21) และ ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน (Robinson) ความโดดเด่นภายในซอย 19 คือ ถนนซอยค่อนข้างใหญ่ มีร้านอาหารจำนวนมาก ภายในซอยค่อนข้างเงียบสงบเหมาะแก่การอยู่อาศัย ร่มรื่นด้วยต้นไม้เขียวชอุ่มเรียงรายตามถนน และพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ของโรงเรียนวัฒนาวิทยาลัย ที่มอบวิวธรรมชาติให้กับผู้พักอาศัยในย่านนี้ สำหรับคอนโดมิเนียมในซอยนี้มีไม่มาก ส่วนที่มีอยู่ก็ล้วนเป็นคอนโดมิเนียมดั้งเดิมที่มีขนาดห้องชุดกว่า 300 ตารางเมตรต่อยูนิต จึงเป็นแรงสนับสนุนสำคัญที่สามารถกล่าวได้ว่า กลุ่มผู้พักอาศัยในบริเวณนี้เป็นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงนั่นเอง ด้านการจราจรนั้น ซอย 19 สามารถเชื่อมเข้าถนนอโศก ได้ถึง 2 ช่องทาง และสามารถเชื่อมไปออกซอยนานา เพื่อตัดออกสู่ถนนเพชรบุรี จึงเชื่อมต่อโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ ได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ด้วยความพร้อมทั้งโรงพยาบาล แหล่งงาน และร้านอาหาร "สุขุมวิท 19 จึงเป็นย่านที่พักอาศัยยอดนิยมของชาวต่างชาติ ทั้ง ชาวตะวันตก และชาวเอเชีย"

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

Zone 2 : สุขุมวิท 23 "ย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่น คอนโดมิเนียม" เริ่มตั้งแต่ซอยสุขุมวิท 21 ไปจนถึงสุขุมวิท 23 เช่นเดียวกับโซนที่ 1 ซอยสุขุมวิท 23 เป็นอีกซอยหนึ่งที่มีลักษณะใกล้เคียงกับซอยสุขุมวิท 19 แต่ขนาดซอยจะเล็กกว่า ความโดดเด่นภายในซอย 23 เป็นโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นของทำเลอโศก เพราะมีทั้งคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างอยู่ อพาร์ทเมนต์ปล่อยเช่า และบ้านเดี่ยวดั้งเดิม ท้ายซอยเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (มศว.) แต่ไม่มีศูนย์การค้าหน้าปากซอยเหมือนซอย 19 แค่ตั้งอยู่ในรัศมีใกล้ศูนย์การค้า The EM District และ Terminal 21 เช่นกัน ด้านการจราจรนั้น สำหรับซอยสุขุมวิท 23 สามารถเชื่อมเข้าสู่ถนนอโศกได้ และเชื่อมเข้าซอยสุขุมวิท 31 และทะลุออกสู่ซอยทองหล่อได้ โดยที่สุขุมวิท 31-55 นั้น เป็นแหล่งรวมร้านอาหารนานาชาติ และร้านสะดวกซื้อของชาวญี่ปุ่น (supermarket) กระจายอยู่หนาแน่นทั่วพื้นที่ "สุขุมวิท 23 จึงเป็นย่านที่พักอาศัยยอดนิยมของชาวญี่ปุ่น"

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

Zone 3 : สขุมวิท 16-22 "ย่านที่อยู่อาศัยแนวราบ" สำหรับพื้นที่ฝั่งนี้จะไม่ได้เป็นอโศกแท้ ๆ เนื่องจากสุขุมวิทฝั่งเลขคู่ไม่ได้ติดถนนอโศกมนตรี (สุขุมวิท 21) จึงมีความแตกต่างกันมากพอสมควร การพัฒนาเพื่อการพาณิชย์ในโซนนี้ไม่ค่อยมี เพราะขนาดถนนที่ค่อนข้างแคบ จึงพบแต่อาคารที่พักอาศัยสูงไม่เกิน 20 ชั้น บ้านเดี่ยว และอาคารพาณิชย์ดั้งเดิม ความโดดเด่นภายในซอย 16-22 ชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งเป็นชาวตะวันตก และชาวอินเดีย มีร้านอาหาร และคอนโดมิเนียม Low-rise ครอบคลุมพื้นที่ ผู้อยู่อาศัยในบริเวณนี้สามารถใช้บริการรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ได้ 2 สถานี คือ สถานีสุขุมวิท และศูนย์สิริกิตติ์ ด้านการจราจรนั้น สามารถเชื่อมเข้าสู่ซอยสุขุมวิท 22 ได้ ซึ่งซอย 22 มีโรงเรียนสายน้ำผึ้ง โรงเรียนสายน้ำทิพย์ และโรงแรมอิมพีเรียล ควีนส์ปาร์คซึ่งขณะนี้อยู่ในขั้นตอนของการ Renovate และเชื่อมต่อกับถนนพระราม 4 มุ่งสู่ สีลม-สาทร ได้สะดวก "สุขุมวิท 16-22 การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างช้าๆ และผู้คนที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะเป็นชาวไทยที่คุ้นเคยทำเลมากกว่าชาวต่างชาติ"

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

Zone 4 : สุขุมวิท 12 - 14 "ย่านอาคารพาณิชย์ ชุมชนดั้งเดิม" ถนนซอยสุขุมวิท 12-14 ค่อนข้างแคบทำให้ขึ้นโครงการขนาดใหญ่ไม่ได้ ดังนั้นอาคารขนาดใหญ่ที่มีจึงมีเฉพาะติดถนนสุขุมวิทเท่านั้น คือ โครงการ Time Square และโครงการ Sheraton Grande Sukhumvit Hotel ที่ติดถนนสุขุมวิท และเป็นที่ตั้งของสวนเบญจกิติ สวนสาธารณะขนาดใหญ่ใจกลางอโศก โซนนี้จึงไม่สามารถพัฒนาอะไรไปได้มากนัก และข้อจำกัดของผังเมืองกรุงเทพมหานคร ปี 2556 โซนนี้จะเป็นโซนที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้น้อยที่สุดนั่นเอง "สุขุมวิท 12-14 ไม่สามารถขึ้นอาคารขนาดใหญ่ได้"

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

ปัจจัยการผลิตของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญที่สุดและขาดไม่ได้ คือ ที่ดิน (Land) ปัจจุบันประเด็นเรื่องของการ "ขาดแคลนที่ดินใจกลางเมือง" กำลังเป็นปัญหาใหญ่สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณใจกลางเมืองขยับไปเกินกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท จึงทำให้ต้นทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นเป็นเงาตามตัว ในปี 2559 นี้โครงการระดับ Super Luxury ต่างๆ จึงตั้งเป้าปรับขยับราคาของคอนโดมิเนียมไปถึง 300,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะย่านเศรษฐกิจของกรุงเทพ ทั้ง ชิดลม เพลินจิต สุขุมวิท สีลม สาทร และริมแม่น้ำเจ้าพระยา

สำหรับที่ดินว่างเปล่า "ย่านอโศก" จากการลงสำรวจพื้นที่มีอยู่ทั้งหมด 6 แปลง ถ้าจะเพิ่มมากกว่านี้ต้องทุบอาคารเก่า ๆ ทิ้ง เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาต่อ

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

สำหรับที่ดินติดถนนอโศก ขณะนี้มีเหลือประมาณ 4 แปลง คือ แปลงท้ายถนนอโศก 2 แปลงครอบครองโดย Raimond Land 1 แปลง และ Singha Estate 1 แปลง (กำลังพัฒนา), กลางซอยมีอีก 2 แปลง ตรงข้ามปากซอยสุขุมวิท 21 ซอย 3 จำนวน1 แปลง และแปลงปั้มน้ำมันเชลล์อีก 1 แปลง ซึ่งมีโอกาสจะรื้อปั้มน้ำมันออกแล้วสามารถขึ้นโครงการได้ ส่วนที่ดินในซอยมีอีก 2 แปลง ซอยสุขุมวิท 19 ซึ่งเป็นอีกซอยที่มองว่าเหมาะแก่การอยู่อาศัยมากที่สุดซอยหนึ่งในย่านอโศก ปัจจุบันมีที่ดินรอการพัฒนา เหลือเพียง 1 แปลง เท่านั้น ซึ่งเป็นแปลงของ Noble Development กำลังเปิดตัวโครงการใหม่ ข้างๆ โครงการ Noble Recole หลังจากประสบความสำเร็จในการขายแบบ sold out ในวันเดียว และสุดท้ายในซอยสุขุมวิท 23 มีที่ดินว่างเปล่าสำหรับการพัฒนาอีก 1 แปลง เช่นกัน - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก