จากการที่ TerraBKK Research ได้รับโอกาสร่วมเข้าฟังงานสัมมนา "การศึกษาความเหมาะสมและการออกแบบความเบื้องต้น โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณนิคม กม.11" ของทางการรถไฟแห่งประเทศไทย โดยงานนี้เป็นการประเมินว่าภาคเอกชนมีความสนใจในการลงทุนในบริเวณนี้หรือไม่ และเป็นการเปิดรับฟังความเห็นเพื่อช่วยกำหนดรูปแบบการลงทุนและโครงการได้อย่างเหมาะสมและเกิดประโยชน์สูงสุด ในบทความนี้ TerraBKK Research จะอธิบายรายละเอียดแบบเจาะลึกในแต่ละรายละเอียดของพื้นที่แต่ละตำแหน่งบนที่ดิน กม.11 มีรายละเอียดน่าสนใจดังนี้

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

สำหรับลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดินกม.11 ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 359 ไร่ เป็นแปลงที่ดินตั้งอยู่ระหว่างถนนวิภาวดี-รังสิต และ ถนนกำแพงเพชร 2 กับทางด่วนศรีรัช และอยู่ทางทิศเหนือของสวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) และทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือ จากศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว และโรงเรียนหอวัง ซึ่งปัจจุบันพื้นที่บางส่วนอยู่ติดกับที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ ปตท., Energy Complex (EnCo) และเป็นที่พักของพนักงานการรถไฟแห่งประเทศไทย มีระยะห่างจากรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน MRT พหลโยธิน 750 เมตร และในอนาคตจะมีโครการถไฟฟ้าสายสีแดง SRT ที่สถานีจตุจักร 150 เมตร, สายสีเขียวอ่อน BTS ห้าแยกลาดพร้าว 500 เมตร และห่างจากสถานีกลางบางซื่อ 1,400 เมตร

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

เดิมที่ดิน กม.11 ไม่ได้ตกอยู่ในผังเมืองสีแดงทั้งหมด แต่ด้วยผังเมืองฉบับใหม่เอื้อให้ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยตกอยู่ในผังเมืองสีแดงทั้งหมด มี FAR 8:1 ทำให้ศักยภาพของที่ดินการรถไฟฯ เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่ดินของการถไฟแห่งประเทศไทยสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ โดยทางการรถไฟแห่งประเทศไทยได้มีแผนจะแบ่งพื้นที่ออกเป็นโซนต่างๆได้ทั้งหมด 5 โซน ดังต่อไปนี้

(สามารถอ่านรายละเอียดแปลงที่ดินได้ภายในแผนที่)

โซน 1 – อาคารสำนักงาน บริเวณริมถนนหลักของโครงการที่เชื่อมถนนวิภาวดีรังสิต เข้ากับถนนกำแพงเพชร 2 พื้นที่ขนาดประมาณ 64 ไร่ คิดเป็นพื้นที่พัฒนาได้สูงกว่า 800,000 ตารางเมตร ใกล้กับจุดเชื่อมศูนย์การค้าเซ็นทรัลฯ ลาดพร้าว สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีรถไฟสายสีแดงสถานีจตุจักร และสถานีรถไฟฟ้าห้าแยกลาดพร้าวในอนาคต ได้ถูกจัดสรรเพื่อพัฒนาให้เป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงานที่ทันสมัย ตอบโจทย์ความต้องการของคนทำงานด้วยระยะทางที่ใกล้กับศูนย์การค้า และระบบขนส่งทางรางหลายเส้นทาง ทางการรถไฟแห่งประเทศไทยได้แบ่งที่ดินออกเป็น

  • แปลงขนาดแปลง B ขนาด 30.54 ไร่ (48,865 ตร.ม.) ด้วย FAR = 8:1 ดังนั้นพื้นที่นี้สามารถก่อสร้างให้มีพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุดถึง 390,920 ตร.ม.
  • แปลงขนาดแปลง C ขนาด 35.24 ไร่ (56,392 ตร.ม.) ด้วย FAR = 8:1 ดังนั้นพื้นที่นี้สามารถก่อสร้างให้มีพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุดถึง 451,136 ตร.ม.

โซน 2 – ศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้านานาชาติ ด้วยพื้นที่ก่อสร้างขนาดประมาณ 540,000 ตารางเมตร ศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้านานาชาติแห่งนี้จะกลายเป็นศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศ ที่สามารถเข้าถึงได้ด้วยระบบขนส่งมวงลชนแบบราง ภายในศูนย์ประชุมฯ ประกอบไปด้วยพื้นที่สำหรับแสดงสินค้าและร้านอาหารเพื่อรองรับผู้เดินทางและคนทำงานในย่านกว่า 10,000 ตร.ม. โรงแรมขนาด 357 ห้อง 4 ดาว พร้อมลานจอดรถขนาดใหญ่ และบริเวณดาดฟ้าเป็น Roof Garden ทางการรถไฟแห่งประเทศไทยได้แบ่งที่ดินแปลง A ขนาด 88.08 ไร่ (140,920 ตร.ม.) ด้วย FAR = 8:1 ทำให้สามารถก่อสร้างให้มีพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุดถึง 1,127,360 ตร.ม.

โซน 3 – โรงพยาบาลนานาชาติ พื้นที่ประมาณ 24 ไร่ ได้ถูกจัดสรรให้พัฒนาขึ้นเป็นโรงพยาบาลนานาชาติแห่งใหม่ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่สามารถเดินทางมาใช้บริการได้อย่างรวดเร็วผ่านทางสถานีกลางบางซื่อหรือรถไฟสายสีแดง การรถไฟแห่งประเทศไทยได้แบ่งที่ดินแปลง H จำนวน 20.43 ไร่ (32,695 ตร.ม.) ด้วย FAR = 8:1 ทำให้สามารถก่อสร้างให้มีพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุดถึง 261,560 ตร.ม.

โซน 4 – ที่พักอาศัยริมสวน (Leasehold) พื้นที่บริเวณใกล้เคียงกับสวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการเพื่อการอยู่อาศัยแบบอาคารสูง ด้วยทำเลที่ตั้งใกล้กับสวน เงียบและสงบ อีกทั้งยังอยู่ในระยะทางที่ใกล้กับศูนย์การค้าเซ็นทรัลฯ ลาดพร้าว,ตลาดนัดจตุจักรและสถาบันการศึกษาอีกหลายแห่ง สำหรับการรถไฟแห่งประเทศไทยได้แบ่งที่ดินสำหรับการพัฒนาที่พักอาศัยริมสวนออกเป็น

  • แปลงD1 – D3 (เกรด เอ) จำนวน16.3 ไร่ (26,080 ตร.ม.) ด้วย FAR @ 8:1 ทำให้สามารถก่อสร้างให้มีพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุดถึง 208,640 ตร.ม.
  • แปลง D4 (เกรด บี) จำนวน 10.03 ไร่ (16,046 ตร.ม.) ด้วย FAR = 8:1 ทำให้สามารถก่อสร้างให้มีพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุดถึง 128,368 ตร.ม.
  • แปลง E (เกรด บี) จำนวน 13.65 ไร่ – 21,251 ตร.ม. ด้วย FAR = 8:1 ทำให้สามารถก่อสร้างให้มีพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุดถึง 174,760 ตร.ม.

โซน 5 – ที่พักอาศัยสำหรับ จนท. การรถไฟฯ บริเวณริมถนนกำแพงเพชร 2 เป็นพื้นที่รองรับพนักงานของการรถไฟฯ การพัฒนาจะประกอบด้วย อาคารพักอาศัยของพนักงานทุกระดับชั้น สิ่งอำนวยความสะดวกและระบบสาธารณูปโภค สนามกีฬา พื้นที่อเนกประสงค์ ตลาดและร้านค้า การรถไฟแห่งประเทศไทยได้แบ่งที่ดินแปลง F (SRT Town) ไว้สำหรับการพัฒนาจำนวน 34.4 ไร่ (55,046 ตร.ม.) ด้วย FAR = 8:1 ทำให้สามารถก่อสร้างให้มีพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุดถึง 440,368 ตร.ม.

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

จากการประชุมรับฟังความคิดเห็นครั้งสุดท้าย ได้มีการสอบถามเรื่องระยะเวลาสัญญาเช่าเพื่อพัฒนาโครงการว่า ถ้าเปิดให้เอกชนพัฒนาโครงการจะให้เอกชนเช่าที่ดินนานกี่ปี ซึ่งหลายฝ่ายไม่เห็นด้วยเท่าไรนักถ้าหากปล่อยเช่าได้เพียง 30 ปี อาจจะต้องขยายระยะเวลาเช่าเป็น 50-99 ปี โดยประมาณ ส่วนอีกคำถามหนึ่งที่สำคัญ คือ การพัฒนานี้จะให้เอกชนรายเดียวพัฒนาหรือให้หลาย ๆ ฝ่ายช่วยกันพัฒนา ก็ยังไม่ได้ข้อสรุปเช่นกัน แต่ถ้าให้หลายฝ่ายพัฒนาทางการรถไฟต้องจัดสรรเวลาดี ๆ เพื่อให้โครงการต่าง ๆ สามารถเสร็จได้ในระยะเวลาไล่เลี่ยกัน เป็นต้น สำหรับภาพรวมการประชุมก็เป็นไปได้ด้วยดีทั้งสองฝ่ายระหว่าง รฟท. และฝ่ายของภาคเอกชน - เทอร์ร่า บีเคเค

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ ขอบคุณข้อมูลและภาพจาก : การรถไฟแห่งประเทศไทย TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก