หลายๆ คนที่อ่านหัวข้อคงเกิดข้อสงสัยว่า "คอนโดมิเนียมแนวราบ" คือ คอนโดมิเนียม Low Rise 8 ชั้น ไม่ใช่หรือ? ไม่เห็นจะมีอะไรแปลกใหม่ แต่คอนโดมิเนียมแนวราบที่เราจะพูดถึงในวันนี้ไม่ใช่อย่างที่หลายคนเข้าใจกัน แต่เป็นคอนโดมิเนียมที่มีลักษณะเป็นบ้านแนวราบ ในรูปแบบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ยิ่งพูดแบบนี้ยิ่งทำให้สงสัยเข้าไปอีกว่าคอนโดมิเนียมที่เป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คืออะไร ไปหาคำตอบได้ดังต่อไปนี้

คำว่า "คอนโดมิเนียม" หรือชื่อภาษาไทย คือ "อาคารชุด" เป็นคำที่หลายคนเข้าใจว่าคอนโดมิเนียมต้องเป็นอาคารที่มีลักษณะทรงสูง หลายๆ ชั้นและต้องอยู่อาศัยภายในอาคารเดียวกันหลายร้อยยูนิต แต่ในความเป็นจริงแล้วคำว่า "คอนโดมิเนียม" หรือ "อาคารชุด" ในทางกฎหมายให้คำจำกัดความว่า "อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง" นั่นหมายความว่า การจดทะเบียนเป็น คอนโดมิเนียมจะทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์มีทรัพย์สินแบ่งออกเป็นสองส่วนคือ 1. ทรัพย์ส่วนบุคคล (ทรัพย์สินที่เราเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียว) 2. ทรัพย์ส่วนกลาง (ทรัพย์สินที่มีเจ้าของหลายคนใช้ร่วมกัน) ทำให้การจดทะเบียนรูปแบบนี้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์เป็นโฉนดแต่ได้เป็น อช.2 แทน (ย่อมาจาก อาคารชุด)

จากประเด็นเรื่องของอาคารชุดนี้ ทำให้กฎหมายไม่ได้ขีดข้อจำกัดอยู่ว่าต้องเป็นอาคารอยู่อาศัยแนวสูงหลายสิบชั้นเท่านั้น แต่เราสามารถใช้แนวคิดนี้มาปรับใช้โครงการประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ได้ การนำอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านมาจดทะเบียนเป็นอาคารชุดมีประโยชน์ตรงที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องพึ่งกฎหมายจัดสรรเพียงอย่างเดียว และเป็นการลดข้อจำกัดในเรื่องของการถือครองกรรมสิทธิ์โดยคนไทยเท่านั้นอีกด้วย เนื่องจากการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดจะอนุญาตให้ "ชาวต่างชาติ" สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในแต่ละโครงการได้ในสัดส่วนที่สูงถึง 49% ของทั้งโครงการ ซึ่งเข้ามาช่วยแก้ปัญหาข้อกำหนดของกรมที่ดินซึ่งไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศไทย จากเดิมที่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ จะไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติได้

ปัจจุบันเราเห็นโครงการบ้านจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมอยู่บ้างพอสมควร โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวริมทะเลที่นักท่องเที่ยวที่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก เช่น จังหวัดพัทยา ภูเก็ต เป็นต้น ส่วนใหญ่แล้วโครงการที่จดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อต้องการเลี่ยงการห้ามให้ชาวต่างเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก นอกจากความแตกต่างในด้านของกรรมสิทธิ์แล้วยังมีความแตกต่างกันในอีกหลายๆ ด้านคือ

คอนโดมิเนียมแนวราบ เนื่องจากมีสินทรัพย์บางประเภทที่ใช้ร่วมกับผู้อยู่อาศัยรายอื่นๆ ทำให้ต้องมีภาระจ่ายค่าส่วนกลาง นอกจากนั้น เสา คาน กำแพง ยังเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกับเพื่อนบ้านอีกด้วย การอยู่ร่วมกันในรูปแบบคอนโดมิเนียมยังต้องมีนิติบุคคลในการบริหารจัดการโครงการหลังโอนโครงการ แต่สำหรับ โครงการที่เป็นจัดสรร เจ้าของกรรมสิทธิ์จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ทุกอย่าง และยังได้รับเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดด้วย นอกจากนั้นยังได้เป็นเจ้าของในกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่สำหรับอาคารชุดนั้นยังไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

กรณีการสร้างคอนโดมิเนียมแนวราบ เคยเป็นประเด็นวิพากวิจารณ์พอสมควรถึงความเหมาะสมเพราะการทำเช่นนี้หลายคนมองว่าเหมือนเป็นกับเป็นการขายประเทศให้ชาวต่างชาติ TerraBKK Research ได้หยิบยกกรณีศึกษาในอดีตมาให้ผู้อ่านได้ติดตามกันมีดังต่อไปนี้

"บริษัท โอทูวิลล่าส์ จำกัด ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด "ออกซิเจน คอนโดมิเนียม" จังหวัดภูเก็ต ลักษณะเป็นอาคารสูง 2 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 16 ห้องชุด แบ่งเป็นอาคารเอ และอาคารบี ลักษณะเป็นตึกแถว ส่วนอาคารซี ดี และอี ลักษณะเป็นบ้านแฝด โดยการนำอาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยวหลายอาคารมาจดทะเบียนเป็นอาคาชุด ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อที่เป็นคนต่างชาติสามารถมีสิทธิในอาคารและที่ดินได้ และการยอมให้จดทะเบียนได้จะทำให้เกิดการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดินโดยคณะกรรมการกฤษฎีกาได้ติดสินกรณีดังกล่าวแล้วว่า กฎหมายได้กำหนดหลักฐานและรายละเอียดต่างๆ สำหรับการยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดแต่ไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่าอาคารชุดต้องมีลักษณะหรือรูปแบบเช่นใด เมื่อผลการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกาออกมาลักษณะ เจ้าหน้าที่ต้องจดทะเบียนให้อาคารชุดให้กับโครงการ "ออกซิเจน คอนโดมิเนียม" ในที่สุด จากการณีศึกษานี้เป็นเครื่องยืนยันว่าการจดทะเบียนอาคารชุดให้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้สามารทำได้อย่างถูกต้อง"

นี่ก็เป็นอีกหนึ่งความรู้ที่ทาง TerraBKK ได้รวบรวมมาให้สำหรับผู้อ่านโดยเฉพาะ จากการประโยชน์ของการจดทะเบียนอาคารชุดที่ไม่ได้หยุดอยู่แค่โครงการแนวสูงเท่านั้น แต่สามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้กับโครงการแนวราบด้วย - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก