"อุดรธานี" เมืองแห่งการลงทุนของภาคอีสาน
TerraBKK Research ลงพื้นที่ภูมิภาคสำรวจศักยภาพทำเลจังหวัด "อุดรธานี" จังหวัดที่ใหญ่ที่สุดของภาคอีสานตอนบน ในช่วง 5 ปีทีผ่านมาจนถึงปัจจุบัน จังหวัด "อุดรธานี" เป็นที่กล่าวถึงอย่างมากในเรื่องของความเจริญทางเศรษฐกิจ หลังจากมีนโยบายเปิดการค้าเสรี หรือ AEC ทำให้เมืองที่อยู่ติดชายแดนได้รับความสนใจเป็นพิเศษขึ้นมาอย่างผิดหูผิดตา ทั้งเหล่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนักธุรกิจที่มองเห็นโอกาสในการทำธุรกิจ เมืองอุดรฯ จึงเป็นเป้าหมายแรกที่หลายๆฝ่ายโฟกัสที่จะเข้ามาลงทุน (หลายคนอาจจะยังสงสัยว่าอุดรฯ ไม่ได้ติดชายแดน ทำไมถึงต้องสนใจ? มีคำตอบในบทความนี้) บทความนี้ TerraBKK Research จะพาท่านไปรู้จักจังหวัดอุดรธานีให้มากขึ้น ว่า "ปัจจุบันเมืองอุดรฯ มีการขยายตัวไปมากน้อยขนาดไหน ทำเลมุมไหนในเมืองอุดรฯ ที่มีความน่าสนใจบ้าง รวมถึงศักยภาพของกำลังซื้อของคนในเมืองอุดรธานีมีมากน้อยขนาดไหน" TerraBKK Research ได้รวบรวมมาให้ผู้ที่สนใจได้ติดตามชมกันแล้วในบทความนี้
(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)
จังหวัดอุดรธานี เป็นจังหวัดที่ตั้งอยู่ทางภาคตัวออกเฉียงเหนือของประเทศไทย ทิศเหนือติดจังหวัดหนองคาย ทิศตะวันออกติดจังหวัดสกลนคร ทิศใต้ติดจังหวัดขอนแก่นและจังหวัดกาฬสินธุ์ ทิศตะวันตกติดจังหวัดเลยและจังหวัดหนองบัวลำภู ขนาดของจังหวัดถือว่าใหญ่ที่สุดของอีสานตอนบน ด้วยเนื้อที่ 11,730 ตารางกิโลเมตร จำนวนประชากรในจังหวัดตามทะเบียนราษฎร 1,575,152 คน คิดเป็นอันดับที่ 7 ของประเทศไทย สำหรับจังหวัดอุดรธานีถ้าดูจากรายได้ประชาชาติของคนในจังหวัดเราจะพบว่า รายได้ส่วนใหญ่มาจากการเกษตร 22.39% รองลงมาอยู่ในภาคอุตสาหกรรม 14.78% และภาคการศึกษาสูงถึง 13.12% สำหรับรายได้ต่อหัว อยู่ที่ประมาณ 81,419 บาทต่อคน ถ้าดูรายได้เฉพาะนอกภาคเกษตรคิดรวมๆ แล้วมีสัดส่วนรายได้สูงถึง 77.41%
ภาพจาก : http://www.mapofthailand.org
(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)
ผังเมืองรวมจังหวัดอุดรธานี พ.ศ.2553
ก่อนอื่นต้องบอกว่าผังเมืองรวมจังหวัดอุดรธานี พ.ศ.2553 ปัจจุบันได้หมดอายุลงไปแล้ว ขณะนี้อยู่ในช่วงการทบทวนปรับปรุงผังเมืองให้เข้ากับสภาพของเมืองในปัจจุบันมากขึ้น แต่ผังเมืองตัวเก่ายังเป็นหลักยึดในการขออนุญาติจากทางท้องถิ่นอยู่ จากที่ TerraBKK Research เอาผังเมืองปี 2553 มาใช้เพื่อนำมาเป็นหลักยึดในการวิเคราะห์การขยายตัวของเมืองเท่านั้น
(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)
จากผังเมืองรวมจังหวัดอุดรธานีเราจะพบว่า ผังเมืองเป็นลักษณะแผ่จากจุดศูนย์กลางและกระจายออกไปยังพื้นที่รอบๆ โดยจุดศูนย์กลางของการขยายตัวอยู่ที่ศาลากลางจังหวัดปทุมธานีซึ่งเปรียบเสมือนศูนย์กลางหรือจุดเริ่มต้นความเจริญของจังหวัด ในบริเวณศาลากลางนั้นจะเป็นพื้นที่ถูกจัดเป็นโซนของสถานที่ราชการ (พื้นที่สีน้ำเงิน) จากนั้นแผ่ออกมารอบนอกเป็น พื้นที่สีแดงเข้มซึ่งเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชย์เป็นหลัก ไปสิ้นสุดบริเวณเส้นแบ่งรางรถไฟ ในบริเวณนี้จะเต็มไปด้วยอาคารขนาดใหญ่พื้นที่หลายพัน หลายหมื่นตารางเมตร ส่วนใหญ่จะทำการค้าเป็นหลัก จากนั้นเมื่อถ่อยห่างจากศูนย์กลางธุรกิจออกมาจะเข้าสู่พื้นที่สีส้มเพื่อการอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง จะขยายออกมารอบๆ พื้นที่สีแดง จากผังเมืองจะดูเหมือนว่าความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนดให้ไปทางถนนโพศรีเป็นหลัก สำหรับบริเวณถนนเลี่ยงเมือง (ถนนวงแหวนรอบเมือง) จะถูกกำหนดให้บริเวณนี้เป็นพื้นที่สีเหลืองเป็นหลักแสดงถึงการอยู่อาศัยที่หนาแน่นค่อนข้างต่ำ ส่วนพื้นที่อุตสาหกรรม (สีม่วง) ถูกผลักออกไปให้อยู่นอกเมือง ทางถนนโพศรี ห่างจากจุดศูนย์กลางเมืองประมาณ 10 กิโลเมตร
ผังเมืองของอุดรธานี TerraBKK Research มองว่า การจัดผังการวางตัวของทำได้ค่อนข้างดี ทำให้การขยายตัวของเมืองสามารถขยายได้อย่างต่อเนื่องเหมาะแก่การพัฒนารองรับการเจริญเติบโตของเมืองให้ก้าวหน้าอย่างยั่งยืน ส่วนการขยายตัวของเมือง TerraBKK Research มองว่า ตัวเมืองอุดรธานีน่าจะขยายตัวแน่นบริเวณศูนย์กลางเมืองก่อนแล้วจึงค่อยๆ ขยับมาบริเวณถนนเลี่ยงเมืองมากขึ้น และการเจริญจะมากบริเวณไหนนั้นขึ้นอยู่กับว่าความเจริญ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกมักจะเกิดขึ้นบริเวณไหนเป็นหลัก แต่จากการสำรวจของเรา เราสังเกตเห็นว่าเมืองทางตอนเหนือขยายตัวได้ดีมาก เนื่องจากเส้นทางนี้เป็นเส้นทางที่วิ่งมาจากหนองคายเข้าสู่อุดรธานีทำให้เริ่มเห็นหมู่บ้านรวมถึงค้าปลีกต่างๆ เข้าไปจับจองพื้นที่มากขึ้น
ศักยภาพเมืองอุดรธานีขยายตัวอย่างรวดเร็ว
การขยายตัวของอุดรธานีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีการขยายตัวอย่างมากจากการลงทุนของทางภาครัฐและภาคเอกชนเหมือนดั่งหัวเมืองต่างจังหวัดในภูมิภาคอื่นๆ เนื่องจากอุดรธานีมีเสน่ห์ตรงที่เป็นเมืองใกล้ชายแดนลาว เป็นจังหวัดที่มีขนาดจังหวัดใหญ่ที่สุดของทางอีสานเหนือ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งศูนย์การค้า การขยายตัวของค้าปลีก และแหล่ง Lifestyle รองรับคนจากทางฝั่งไทยและทางฝั่งลาวให้เข้ามาท่องเที่ยวในจังหวัดอุดรธานีได้ค่อนข้างมาก ทำให้ความเจริญหลั่งไหลเข้ามาในจังหวัดค่อนข้างมาก อีกหนึ่งจุดสำคัญคือ ถึงแม้จังหวัดหนองคายจะเป็นจังหวัดซึ่งอยู่ติดชายแดนของประเทศลาว แต่ด้วยขนาดจังหวัดที่ค่อนข้างเล็กและไม่มีสิ่งอำนวยความมากนักจึงส่งผลให้จังหวัดอุดรธานีที่มีความพร้อมมากกว่าได้รับการตอบรับที่ดีกว่า จากคนลาวที่เข้ามาท่องเที่ยวจับจ่ายใช้สอยในจังหวัด การเข้ามาท่องเที่ยวในจังหวัดของคนลาวเป็นการเพิ่มศักยภาพของจังหวัดอุดรธานีขึ้นอีกระดับหนึ่ง เพราะกลุ่มอุปสงค์ (Demand) ไม่ได้อยู่แค่คนในประเทศเท่านั้นแต่ยังได้อุปสงค์จากต่างประเทศเข้ามาใช้จ่ายในจังหวัดด้วย เป็นการสร้างความเจริญขึ้นอีกระดับหนึ่งให้แก่อุดรธานี ส่งผลให้มีการพัฒนาของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ค้าปลีก ค้าส่ง ศูนย์การค้า สวนน้ำ รวมถึงสถานศึกษาจำนวนมากเพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองที่กระจายอยู่ทุกหัวมุมของถนนสายหลัก
TerraBKK Research จึงขอที่จะค่อยๆ อธิบายเป็นโซนๆ ตามถนนแต่ละเส้นว่าในบริเวณนั้นมีอะไรบ้าง มีรายละเอียดดังต่อไปนี้
ย่านใจกลางเมือง เป็นตำแหน่งที่อยู่ใจเมืองอุดรธานี หรือถ้าหากดูตามผังเมืองบริเวณนี้จะเป็นผังเมืองสีแดง สำหรับทำเลใจกลางเมืองส่วนใหญ่จะเป็นอาคาร ร้านค้าเกือบทั้งหมดแล้วทำให้บริเวณเปรียบเสมอเป็น CBD ของอุดรธานีเลยก็ว่าได้ส่งผลให้รูปแบบการพัฒนาของอุดรธานีต้องขยายออกไปตามถนนใหญ่สายต่างๆ ที่กระจายจากจุดศูนย์กลางเมืองออกไป สำหรับทำเลใจกลางเมืองบริเวณนี้จะรายล้อมไปด้วยสถานที่ราชการเป็นหลัก เช่น ศาลากลางจังหวัดฯ โรงพยาบาลอุดรธานี และโรงเรียนอาชีวะ เป็นต้น นอกจากสถานที่ราชการแล้วยังเต็มไปด้วย ร้านค้า ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แหล่งท่องเที่ยว Lifestyle อย่าง Central Plaza, ตึกคอม และ Landmark Plaza เป็นต้น นอกจากนั้นยังมี โรงแรม เช่น โรงแรม Centara Hotel & Convention Centre ซึ่งเป็นแบรนด์โรงแรมใหญ่จากเครือเซ็นทรัล เป็นตัวชี้อย่างอ้อมๆ ว่าจังหวัดอุดรธานีนี้มีกำลังซื้อ และศักยภาพของนักท่องเที่ยวไม่ธรรมดาจริงๆ สำหรับศูนย์กลางเมืองไม่ได้มีเท่านี้ ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกตอบสนองการใช้ชีวิตรอให้เราได้สัมผัสกันอีกมากมาย
หากเราขับรถออกศูนย์การเมืองไปทางถนนโพศรี บริเวณถนนเลี่ยงเมือง จะเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้า BigC, Makro คอยดักกำลงซื้อบริเวณนั้น ถ้าหากขับรถจากจุดศูนย์กลางเมืองมาทางถนนทหารจะพบมหาวิทยาลัยราชภัฏอุดรธานี ซึ่งปัจจุบันไม่มีพื้นที่ว่างเพียงพอสำหรับรองรับการขยายมหาวิทยาลัยราชภัฏทำให้ต้องขยายออกไปตั้งที่ทางหลวงแผ่นดิน 2410 ซึ่งอยู่ด้านทิศตะวันออกของจังหวัด ถ้าหากขับรถไปยังทิศใต้เข้ายังถนนมิตรภาพเลยทางเลี่ยงเมืองมาจะพบกับ ศูนย์ค้าส่งวัสดุก่อสร้างแห่งใหม่ คือ Global House ส่วนอีกโซนหนึ่งก็ คือ โซนถนนบุญยาหารฝั่งตะวันตก มีสิ่งอำนวยความสะดวกสร้างใหม่มากมาย ได้แก่ บุญถาวร, BigC, Tesco Lotus, ตลาดสำเพ็ง, และ 168 Platinum นอกจากนั้น ถนนบุญยาหารฝั่งตะวันตกทางฝั่งตะวันตกยังสามารถเชื่อมเข้าสู่ท่าอากาศยานานาชาติอุดรธานี ได้อีกด้วย ส่วนโซนถนนบุญยาหารฝั่งตะวันออกหรือเรียกว่าถนนเลี่ยงเมือง เป็นที่ตั้งของของค้าปลีกมากมาย ได้แก่ โบเบ้, Save Mart, Home Pro, Premium Outlet และ Index Living Mall นอกจากนั้นยังมีสวนน้ำชื่อว่า Playport อีกด้วย ถ้าหากเราขับรถขึ้นไปทางตอนเหนือตามถนนมิตรภาพ บริเวณนี้จะมีค้าปลีก-ค้าส่ง ดูโฮม และ โฮมฮับ คอยให้บริการอีกด้วย
ถ้าจะให้นับศูนย์ค้าปลีก - ค้าส่งขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงทั้งแฟชั่นและค้าวัสดุก่อสร้างในอุดรธานีมีไม่ต่ำกว่า 15 แห่งแล้ว สวนน้ำอีก 2 แห่ง โรงพยาบาล สถาบันการเงิน โรงเรียน อีกหลายแห่งซึ่งกระจายอยู่ในทุกทิศทางของอุดรธานี เพียงเท่านี้ก็พอจะเป็นเครื่องยืนยันถึงศักยภาพแบบคร่าวๆ ได้แล้วศักยภาพของอุดรธานีนั้นสูงกว่าที่หลายๆ คนคิดไม่ถึง ไม่เพียงเท่านั้นยังมีโครงการขนาดใหญ่รองรับการขยายตัวของเมืองอยู่ TerraBKK Research รวบรวมมาให้ท่านได้ติดตามดังต่อไปนี้
โครงการขนาดใหญ่ในอนาคต
แผนการพัฒนาก่อสร้างต่อเติมลานจอดเครื่องบินและลานจอดรถยนต์ รองรับการขยายตัวขของปริมาณนักท่อง้ที่ยวท่องเที่ยวเดินทางเข้ามายังอุดรธานีอย่างต่อเนื่องโดยใช้งบประมาณกว่า 193 ล้านบาท ซึ่งผ่านการอนุมัติงบประมาณแล้ว และคาดว่าจะก่อสร้างต่อเติมแล้วเสร็จได้ในอีก 3 ปี สามารถรองรับการจอดเครื่องบินได้พร้อมกัน 11ลำ และเพิ่มพื้นที่การจอดรถยนต์ได้อีก 500 คัน นอกจากนี้ยังเสนอให้มีการสร้างทางเชื่อมระหว่างอาคารผู้โดยสารเก่าและใหม่ ตลอดจนการขยายอาคารขนส่งสินค้าทางอากาศ ในแผนระยะต่อไปด้วยงบประมาณ 47.5 ล้านบาท
จากสถิติในช่วงที่ผ่านมา อุดรธานียังมีสายการบินข้ามภาคมากที่สุด คือ อู่ตะเภา เชียงใหม่ ภูเก็ต และหาดใหญ่ ซึ่งมีอัตราการเติบโตสูงมาก นักท่องเที่ยวของเราปี 2558 ทำลายประวัติศาสตร์ คือครบคนที่ 2 ล้าน ขณะที่ปี 2557 มีนักท่องเที่ยว 1.6 ล้านคน แสดงถึงการ Hub ด้านการคมนาคมขนส่งทางอากาศของภาคอีสานอย่างแท้จริง
(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)
ก่อสร้างมหาวิทยาลัยราชภัฏอุดรธานี (สามพร้าว) มหาวิทยาราชภัฏแห่งนี้เป็นส่วนต่อขยายจากสาขาที่อยู่ในเมืองอุดรธานี เนื่องจากพื้นที่ในเมืองมีค่อนข้างจำกัดทำให้ต้องขยายออกมายังพื้นรอบนอก สำหรับโครงการนี้มีขนาด 2,300 ไร่ การเข้ามาของมหาลัยขนาดใหญ่น่าจะช่วยสร้างสีสันให้กับทำเลที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยแห่งนี้พอสมควร
ผลักดันถนนวงแหวนที่ 2 และ 3 เพิ่มเติม จากแนวโน้มของเมืองที่ทาง TerraBKK Research ได้บอกไปแล้วว่าเมืองอุดรธานีนั้นโตเร็วมากจริงๆ จึงทำให้หลายฝ่ายเริ่มที่จะส่งเสริมให้เพิ่มศักยภาพด้านการคมนาคมโดยการเพิ่มถนนวงแหวน วงที่ 2 และ 3 เพิ่มเพื่อรองรับการขยายตัว รวมถึงการเชื่อมจังหวัด ขยายถนน 4 เลนบางช่วงที่ไปสกลนคร ซึ่งมีความสำคัญคือจะเป็นเส้นทางเชื่อมอีสต์เวสต์ คอร์ริดอร์ เวียดนาม-มุกดาหาร-สกลนคร-อุดรธานี และเชื่อมต่อไปยังฝั่งตะวันตกประเทศเมียนมา
สุดท้ายนี้ TerraBKK Research มองว่า ศึกยภาพของจังหวัดอุดรธานีในขณะนี้ถูกมองเป็นหัวเมืองหลักในการพัฒนา เราคงจะยังได้เห็นความน่าตื่นเต้นความท้าทายในการพัฒนาเมืองต่อไปอีกซักระยะหนึ่ง แต่ในความน่าตื่นเต้นเหล่านี้ เราก็อยากจะเตือนนักลงทุนหรือผู้ที่สนใจเข้าไปลงทุนในจังหวัดอุดรธานีว่าบางครั้งการลงทุนก็ต้องคิดถึงหลักเหตุผลและความเป็นไปได้ด้วย อย่ามองแต่ตัวกำไรเป็นหลัก เพราะสิ่งที่เราเห็นในขณะนี้อาจจะเกิดจากการเก็งกำไรในที่ดิน หรือการคาดการณ์ที่อยู่เหนือความเป็นเหตุเป็นผลมากจนเกินไป - เทอร์ร่า บีเคเค
บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
