อีกหนึ่งปัญหาใหญ่ของการอยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ก็คือ ปัญหานิติบุคคลอาคารชุด หลายคนอาจจะยังไม่รู้จักนิติบุคคลอาคารชุดนิติบุคคลอาคารชุดเป็นหน่วยงานหนึ่งที่เข้ามาช่วยบริหารจัดการทรัพย์สิน รวมถึงช่วยอำนวยความสะดวกให้กับผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารชุดให้มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นจากสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่จึงทำให้นิติบุคคลฯ เปรียบเสมือนหน้าตาของบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยของเราจะดีไม่ดีขึ้นส่วนใหญ่แล้วก็จะอยู่ที่ตรงนี้เพราะนิติบุคคลฯ จะอยู่กับเราไปตลอดอายุโครงการโดยนิติบุคคลอาคารชุดจะประกอบไปด้วย ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และเจ้าของร่วมแต่ละฝ่ายจะมีบทบาทหน้าที่แตกต่างกัน โดยนิติบุคคลฯ แต่ละฝ่ายต้องปฏิบัติตามกกฎระเบียบในปฏิบัติงานและกฎข้อบังคับในการอยู่อาศัยร่วมกันซึ่งคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกันขึ้นอยู่กฎระเบียบที่ตกลงกันไว้

ในบทความนี้ TerraBKK เราจะไม่มาพูดถึงหน้าที่ของแต่ละฝ่ายว่าทำอะไรกันบ้างซึ่งความรู้ตรงนี้เพราะหลายคนคงพอจะทราบกันบ้างแล้ว แต่มีสิ่งหนึ่งที่อยากจะนำเสนอคือสิ่งที่ต้องพึงระวังอยู่อยู่เสมอเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุดจากที่เราทราบกันดีอยู่แล้วว่า นิติบุคคลฯ เปรียบได้กับหน้าตาของเจ้าของบ้านเพราะนิติบุคคลฯ เป็นผู้ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของร่วมทั้งหมด รวมถึงดูแลเงินที่เราจะต้องจ่ายทุกเดือนเพื่อนำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา บริหารจัดการคอนโดมิเนียม ด้วยลักษณะงานดังกล่าวที่เกี่ยวกับทรัพย์สินเจ้าของร่วมโดยตรงจึงอยากให้เจ้าของร่วมทุกท่านใส่ใจให้มาก เพราะถ้าหากท่านไม่สนใจ ทรัพย์สินของท่านก็จะเสื่อมโทรมลงไปเรื่อยๆ จะเกิดปัญหาการอยู่อาศัยระหว่างเจ้าของร่วมด้วยกัน รวมถึงความไร้ระเบียบในการใช้ทรัพย์สินร่วม จะเกี่ยวข้องกับส่วนนี้ทั้งหมด TerraBKK จึงได้รวบรวมประเด็นปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคลฯ เอาไว้ดังนี้

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

1. ขาดประสบการณ์ในการบริหาร ตัดสินใจผิดพลาด นิติบุคคลฯ ที่เข้ามาบริหารโครงการส่วนใหญ่จะมาในรูปของบริษัทที่ตั้งขึ้นเพื่อทำธุรกิจเกี่ยวกับการบริหารโครงการโดยเฉพาะมีทั้งบริษัทที่เป็นหน้าเก่าและหน้าใหม่ ทำให้ประสบการณ์ในการบริหารโครงการก็จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับความเชี่ยวชาญของแต่ละบริษัท (แต่ไม่ได้หมายความว่าบริษัทหน้าใหม่จะบริหารได้ไม่ดี ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของบริษัทนั้นๆ ด้วย) บางคนคิดว่านิติบุคคลฯ เราเลือกใครมาก็ได้ไม่เห็นจะต้องสนใจว่าใครจะเข้ามาบริหารเลยเอาราคาถูกๆ ไว้ก่อนได้ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางมาก

2. ทุจริต หอบเงินหนี โดยปกติแล้วการทุจริตเกิดขึ้นได้ค่อนข้างยากเนื่องจากในนิติบุคคลอาคารชุดก็จะมีคณะกรรมการตรวจสอบที่เกิดจากการแต่งตั้งจากลูกบ้านช่วยเป็นหูเป็นตาดูแลอยู่แล้ว แต่อย่างไรก็ตามการทุจริตก็มีปรากฏเห็นอยู่เสมอมา เนื่องจากนิติบุคคลฯ เป็นฝ่ายที่ดูแลทรัพย์สินทั้งหมดในโครงการที่เป็นเจ้าของร่วมกัน รวมถึงเก็บเงินค่าส่วนกลางทั้งหมดที่จ่ายเพื่อเก็บไว้เป็นเงินกองกลางในการปรับปรุง บำรุงรักษา ด้วยความรับผิดชอบของนิติบุคคลฯ นั้นเกี่ยวข้องกับเงินโดยตรง การทุจริตที่พบบ่อยคือ ยักยอกเงินกองกลางออกไปทั้งหมดเพียงเข้ามาบริหารไม่กี่เดือน และอีกกรณีหนึ่งคือการทุจริตโดยบุคคลที่เป็นกรรมการตรวจสอบรู้เห็นเป็นใจกับผู้จัดการนิติบุคคลฯ ในการจัดซื้อจัดจ้าง ซื้ออุปกรณ์ ปรับปรุง ตกแต่งอาคาร โดยคิดราคาค่าจ้างเกินจริง

3. เน้นบริหารต้นทุนต่ำ ส่วนกลางโทรมเร็ว ไม่ได้มาตรฐาน ปัญหานี้เรามักจะพบเจอบ่อยๆ หากเกิดขึ้นกับโครงการระดับ luxury ที่ส่วนกลางมากมายทั้ง ล๊อบบี้หรูหรา ฟิตเนส สวน สระว่ายน้ำลอยฟ้าขนาดใหญ่ ลิฟท์ 4-5 ตัว ที่ในเบื้องต้นเจ้าของโครงการเรียกเก็บไว้ในอัตราที่สูง แต่พอส่งมอบให้ลูกบ้านไปบริหารต่อโดยบริหารงานกันเอง หรือคัดเลือกบริษัทตัวแทน เข้ามาบริหารกลับมองว่าการดูแลส่วนกลางให้เลิศหรูดังเดิมนั้น เป็นส่วนเกินความจำเป็น จึงตัดทอนทั้งตัดน้ำ ปิดไฟ ปิดแอร์ ในบางจุด จนทำให้ทรัพย์สินส่วนกลางดูเสื่อมโทรมเร็วกว่าปกติ ดูสกปรกไม่มีมาตรฐานในการปฏิบัติงานที่ดีดังเดิม

4. เก็บค่าส่วนกลางไม่ได้เงินใช้จ่ายไม่เพียงพอ ปัญหาเรื่องเงินส่วนกลางอาจจะเกิดจากสองประเด็น คือ 1) การประเมินค่าส่วนกลางที่ผิดพลาดทำให้ไม่มีเงินกองกลางมากเพียงพอที่จะบำรุงรักษาคอนโดมิเนียมให้อยู่ในสภาพดี 2) เจ้าของร่วมจ่ายเงินค่าส่วนกลางไม่ครบ จ่ายล่าช้า หรือไม่ยอมจ่าย การที่ค่าส่วนกลางมีไม่เพียงพอกับรายจ่ายจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อตัวโครงการ ทำให้โครงการขาดการบำรุงรักษาไม่มีงบประมาณในการซ่อมบำรุง สุดท้ายคอนโดฯ ก็จะค่อยๆ เก่าและโทรมลงไปกลายเป็นสลัมลอยฟ้าในที่สุด

5. คนไม่มีความรู้ความสามารถเข้ามาเป็นกรรมการนิติบุคคลฯ เนื่องจากการทำงานเป็นกรรมการในนิติบุคคลฯ ไม่มีค่าตอบแทนรายเดือนให้เหมือนการทำงานในออฟฟิศ ทำให้คนที่เข้ามาเป็นกรรมการส่วนใหญ่แล้วเกิดจากความสมัครใจแทบทั้งสิ้นซึ่งคนส่วนใหญ่ที่พอมีความรู้ความสามารถก็ไม่อยากทำงานตรงนี้ ทำให้คนที่เข้ามาเป็นกรรมการในการกำกับดูแลส่วนใหญ่จะเป็นคนที่ไม่ได้มีความรู้เรื่องการบริหารส่วนกลางในระดับที่ดี จึงไม่สามารถควบคุม ตรวจสอบ ชี้แนะผู้จัดการนิติบุคคลได้

6. เจ้าของบ้านไม่เข้าประชุม ปัญหานี้ไม่ได้เกิดจากนิติบุคคลฯ แต่ TerraBKK อยากจะฝากถึงเจ้าของร่วมทุกท่านการประชุมใหญ่ประจำปีที่นิติบุคคลฯจัดขึ้นอย่างน้อยครั้งละ 1 ปี ถือเป็นการประชุมที่สำคัญมากเพราะการประชุมแต่ละครั้งเจ้าของร่วมแต่ละคนจะช่วยกันออกความเห็นให้กับนิติบุคคลฯ รวมถึงนิติบุคคลฯ ก็จะขอคำปรึกษาการปรับปรุงโครงการรวมถึงความเหมาะสมในการเบิกจ่ายงบเพื่อนำไปพัฒนาในทิศทางที่ดีขึ้น หากเจ้าของร่วมไม่มาประชุมก็จะต้องเสียสิทธิในการแสดงความเห็นและออกเสียงในการบริหารจัดการคอนโดมิเนียม ส่งผลต่อไปยังแนวทางการปฏิบัติของนิติบุคคลฯ ที่อาจจะไม่ตรงใจกับเจ้าของร่วมที่ไม่ได้เข้าร่วมประชุม

จากประสบการณ์ในตลาดคอนโดมิเนียมที่ผ่านมาได้พิสูจน์แล้วว่าในระยะยาวนิติบุคคลฯ มีผลต่อความเป็นอยู่และส่งผลต่อมูลค่าโครงการในอนาคตอย่างมาก ท่านสามารถพบเห็นโครงการที่มีอายุเท่ากันแต่ความสะอาดรวมถึงความน่าอยู่ของสองโครงการได้แตกต่างกันเหตุผลก็มาจากความสามารถในการบริหารโครงการของนิติบุคคลฯ เหล่านั้นว่าสามารถบริหารได้ดีขนาดไหน การเลือกนิติบุคคลฯ อย่าคำนึงถึงราคาเพียงอย่างเดียวว่าเอาราคาถูกไว้ก่อน ถ้าท่านเลือกแบบนี้ทรัพย์สินของท่านอาจจะทรุดโทรม เก่าเร็ว และไร้ระเบียบจากความไม่มีประสิทธิภาพในการบริหารงานได้

ปัจจุบัน TerraBKK พบเห็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายได้เข้ามาบริหารงานนิติบุคคลฯ ด้วยตัวเองมากขึ้น เพื่อแก้ปัญหาข้อบกพร่องต่างๆ ของนิติบุคคลฯ ตามที่ได้กล่าวมาในข้างต้น การเข้ามาบริหารนิติบุคคลฯ ด้วยตัวเองของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่งผลดีต่อการช่วยสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ว่าหลังจากซื้อไปแล้วจะยังได้รับการบริการจากนิติบุคคลอย่างมีมาตรฐาน และสามารถตรวจสอบการบริหารงานย้อนหลังจากโครงการก่อนหน้าได้ว่ามีการบริหารอาคารดีหรือไม่ก่อนตัดสินใจซื้อโครงการ นอกจากผลดีที่ส่งไปยังผู้บริโภคเองแล้วยังส่งผลต่อไปยังบริษัทเองด้วยที่มองเห็นความสำคัญตรงนี้ผ่านการจัดตั้งบริษัทขึ้นมาเพื่อบริหารงานส่วนกลางอย่างครบวงจร และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของการรักษาฐานลูกค้า สร้างตราสินค้าในใจผู้บริโภคอีกด้วย นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหน่วยงานหน่วยงานบริหารอาคารเป็นของตนเอง อาทิ

  • Sansiri – Plus Property
  • L.P.N. Development - Lumpini Property Management
  • AP - SMART
  • Major Development – Major Development Property Partner
  • Origin Property - Primo Property Solution

ท้ายสุด TerraBKK ขอเสนอแนะว่า สำหรับคอนโดมิเนียม ที่จะคงความสามารถในการทำกำไรได้สูงสุดในอนาคตนั้น เรื่องการบริหารส่วนกลางถือว่ามีความสำคัญมาก เฉกเช่นการเลือกทำเลในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ทุกท่านในฐานะผู้อยู่อาศัย ควรจะให้ความสำคัญกับการจ่ายค่าส่วนกลาง และการคัดเลือกทีมงานในการเข้าบริหาร อย่าคิดว่าค่าส่วนกลางเป็นเงินฟุ่มเฟือย เพราะแท้จริงแล้วการปล่อยให้โครงการดูทรุดโทรม นั่นแหละคือ ความสิ้นหวังของความสามารถทำกำไรในอนาคต นั่นเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากโครงการที่ท่านอยู่อาศัยไม่ได้อยู่ใน Prime Location ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด ท่านจะพบกับเหตุการณ์ราคาห้องชุดตกลงอย่างมากทดแทน แถมยังปล่อยเช่ายากขึ้นเนื่องจากมีคอนโดมิเนียมที่ดีกว่า น่าอยู่กว่า สุดท้ายค่าเช่าก็ต้องตกลงไปโดยปริยาย - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก