การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินตามกฎหมาย

ที่ดินไม่ใช่สิ่งที่ได้มาง่ายๆ แม้จะตาเห็น จ่ายเงิน แต่ถ้าไม่ได้โอนกันเรียบร้อย ณ สํานักงานที่ดิน ก็ยังไม่สามารถวางใจได้นอกจากการซื้อขายแล้ว กรรมสิทธิ์ที่ดิน ยังสามารถได้มาด้วยเงื่อนไขอื่นๆ ซึ่งสิทธิและวิธีการที่จะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน มีทั้งสิ้น 4 แบบด้วยกันคือ

1. การได้มาตามประมวลกฎหมายที่ดิน คือได้มาโดยการขอออกโฉนดที่ดินทั้งตําบล และได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะรายการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทางนิติกรรม เช่น การซื้อขายแลกเปลี่ยน จํานอง ขายฝาก โดยทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะเป็นโมฆะ

2. การได้มาโดยผลของกฎหมาย เป็นที่ดินที่ควรมีควรได้ตามกฎหมายและไม่ได้ไปแย่งใครมา ที่ดินที่เข้าข่ายนี้เห็นได้ชัดที่สุดคือ ที่ดินงอกริมตลิ่ง ซึ่งเกิดขึ้นเพราะแม่น้ําพัดพาเอาดินทรายมาถมพอกพูนขึ้นทุกวันจนกลายเป็นที่ดินขึ้นมา

ซึ่งกฎหมายกําหนดให้ที่ดินงอกซึ่งเกิดขึ้นโดยธรรมชาตินี้ เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินผืนเดิมที่มีเอกสารสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นสามารถนําไปขอออกโฉนดได้ โดยมีข้อกําหนดว่า ต้องเป็นที่ดินที่งอกโดยธรรมชาติและเป็นผืนเดียวกัน ซึ่งหมายความว่า ต้องไม่ใช่ที่ดินซึ่งเกิดจากการถมที่ หรือสร้างคันกั้นน้ํา และต้องไม่ตัดถนนผ่านระหว่างที่ดินที่งอกขึ้นมากับที่ดินผืนเดิม ซึ่งจะมีผลทําให้ที่ดินกลายเป็นสองแปลง จนเป็นเหตุให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน สูญเสียความเป็นเจ้าของในที่ดินที่งอกนั้นไป

แต่ถ้าเจ้าของกรรมสิทธิ์ครอบครองที่ดินนี้โดยการใช้ประโยชน์หรือที่เรียกว่า ที่ดินมือเปล่า แต่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ก็จะได้เพียงสิทธิ์ในการครอบครองเท่านั้น ไม่สามารถนําไปออกโฉนดหรือซื้อขายได้

ที่ดินงอกแบบมีโฉนดจะถูกแย่งสิทธิ์ด้วยการครอบครองปรปักษ์ หากมีผู้มาใช้ประโยชน์เกิน 10 ปีส่วนที่ดินงอกซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่า เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง หากผู้อื่นแย่งการครอบครองและเจ้าของไม่ฟ้องร้องเรียกคืนภายใน 1 ปีเจ้าของสิ้นสิทธิในที่งอกนั้น

3. การได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย กําหนดว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

หมายความว่าเข้ามา อยู่อาศัย ปลูกผักปลูกข้าว ให้เห็นอย่างเปิดเผย แสดงออกว่าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆอย่างเปิดเผย แสดงออกว่าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ แล้วไม่มีใครมาไล่เป็นเวลา 10 ปีก็จะได้ที่ดินผืนนั้นเป็นกรรมสิทธิ์

โดยมีข้อแม้ว่าที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์แล้ว โฉนดที่ดิน, โฉนดแผนที่, โฉนดตราจองที่ตราว่าได้ทําประโยชน์แล้ว ที่บ้านที่สวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 และมีผู้อื่นเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่ ที่ดินมือเปล่าจะถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้เนื่องจากเป็นที่ดินที่ มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น หากผู้ครอบครองไม่ทําประโยชน์ในที่ดินนั้นอีกต่อไป ถือว่าผู้ครอบครองสละสิทธิครอบครอง

การได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์จะต้องให้ศาลมีคําสั่งว่า ได้มาโดยครอบครองปรปักษ์แล้วนําคําสั่งศาลไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินประเภทได้มาโดยการครอบครอง หากเจ้าของได้โดยการครอบครองบางส่วนก็ไปขอจดทะเบียนในประเภทได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วน หรือได้รับแบ่งมาโดยการครอบครอง

4. การได้มาโดยมรดก การจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมรดก ที่ดินมรดกนั้นต้องเป็นที่ดินมีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ถ้าที่ดินมรดกเป็นที่มือเปล่า เช่น ที่ นส.3, สค.1 ก็มีเพียงสิทธิครอบครอง และการได้ทรัพย์มาโดยทางมรดกนี้จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อนจึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ตามที่กฎหมายบัญญัติว่า “ถ้าผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมสิทธิ์ ของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้” การได้มาทางมรดก ก็เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม