ซื้อขายที่ดินกัน...หมายความรวมถึงตัวบ้านด้วยหรือไม่ ?

Jun 20, 2017 | view 28,095

ซื้อขายที่ดินกัน...หมายความรวมถึงตัวบ้านด้วยหรือไม่ ?

เรียนตรงๆ ว่าหัวข้อบทความนี้ถือเป็นปัญหายิ่งใหญ่ระดับชาติ เพราะมีคดีความเกิดขึ้นมากมายไม่สิ้นสุด อาจเป็นเพราะผู้ซื้อผู้ขายไม่รอบคอบ รวมถึงการไม่ยอมปรึกษานักกฎหมายเสียก่อนที่จะทำการซื้อขายกัน เพราะการซื้อขายที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่นั้น นอกเหนือจากเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องคำนึงแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรู้ก่อนว่าสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้นตกเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินหรือไม่ เพื่อที่จะได้มาทำข้อตกลงกันว่าจะทำการซื้อขายสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วยหรือไม่อย่างไร เรื่องจะได้จบแบบสวยงามเมื่อโอนที่ดิน ไม่ใช่จบกันที่ศาลไคฟง (ฮา)

“ส่วนควบ” คืออะไร?

อย่างที่เกริ่นไปแล้วว่าการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาก็คือหลัก “ส่วนควบ” โดยส่วนควบหมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

ตัวอย่างเช่น บ้านที่ปลูกสร้างลงบนที่ดิน นอกจากบ้านจะถือเป็นอสังหาริมทรัพย์แล้วเพราะเป็นทรัพย์ที่ยึดติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวร บ้านยังถือเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงดังกล่าวด้วย เพราะเนื่องจากโดยสภาพแล้วหากไม่มีที่ดินบ้านย่อมไม่อาจปลูกสร้างหรือตั้งอยู่ได้ ที่ดินจึงเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของบ้านหลังดังกล่าว ไม่อาจแยกออกจากกันได้นอกจากทำลาย เช่นนี้ย่อมถือได้ว่าบ้านย่อมตกเป็นส่วนควบของที่ดิน เป็นต้น

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้นด้วย

กฎหมายกำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในส่วนควบนั้นด้วย และจากตัวอย่างข้างต้น เมื่อบ้านตกเป็นส่วนควบของที่ดิน นั่นหมายความว่าเจ้าของที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวด้วยเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าบ้านที่ปลูกลงบนที่ดินจะถือเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นไปซะหมด เพราะมีข้อยกเว้นอยู่ว่า บ้านหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งติดอยู่กับที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราว หรือปลูกสร้างลงในที่ดินโดยอาศัยสิทธิของบุคคลอื่น ไม่ถือเป็นส่วนควบ

ตัวอย่างเช่น เช่าที่ดินของบุคคลอื่น แล้วปลูกสร้างบ้านลงในที่ดินดังกล่าว เช่นนี้บ้านย่อมไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน เจ้าของที่ดินย่อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าวแต่อย่างใด เป็นต้น

การซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

ต้องถือว่าขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย

อย่างที่กล่าวไปแล้วข้างต้นว่ามีคดีความขึ้นสู่ศาลเป็นจำนวนมากที่พิพาทกันว่าขายที่ดินแล้วไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินไว้ จะถือว่าการขายนั้นรวมถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วยหรือไม่ เมื่อเราวิเคราะห์กันแล้วว่าบ้านถือเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อทำการซื้อขายที่ดินกัน บ้านย่อมตกติดไปกับที่ดินนั้นด้วยเพราะไม่สามารถแยกออกจากกันได้นอกจากทำลายตามหลักส่วนควบ นอกจากนี้ เมื่อผู้ซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์จนเป็นเจ้าของที่ดินอย่างถูกต้อง ผู้ซื้อย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านนั้นด้วย แม้จะไม่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาซื้อขายก็ตาม เพราะกฎหมายเขียนเอาไว้อย่างชัดเจนแล้วนั่นเอง

ตัวอย่างเช่น สัญญาซื้อขายที่ดินระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ต่อมาจะใช้คำเพียงว่า “ผู้ขายยอมขายที่ดิน และผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดิน” โดยไม่มีคำว่า “พร้อมกับห้องแถว” ด้วยก็ตาม ศาลก็ตีความว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างด้วย เพราะห้องแถวพิพาทปลูกในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดินที่ตกลงขายกันย่อมตกติดไปกับที่ดิน

หรืออีกตัวอย่างนึงคือ บ้านของจำเลยที่โจทก์ประสงค์จะยึดมาขายทอดตลาดชำระหนี้นั้น ปลูกสร้างอย่างแน่นหนาถาวรลงบนที่ดิน จึงตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามกฎหมาย เมื่อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานถูกห้ามโอนตามกฎหมาย บ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินย่อมต้องถูกห้ามโอนด้วยเช่นกัน เป็นต้น

โดยสรุปก็คือ ทุกครั้งที่จะทำการขายที่ดินไม่ว่าแปลงใดก็ตาม หากมีบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ ให้พิจารณาก่อนว่าบ้านหลังดังกล่าวปลูกสร้างโดยอาศัยสิทธิของผู้อื่นหรือไม่หรือเจ้าของที่ดินเป็นคนปลูกสร้างเอง หากเจ้าของที่ดินเป็นคนปลูกสร้างเอง บ้านหลังดังกล่าวกล่าวย่อมตกเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อทำการซื้อขายต้องตกลงกันให้ดีและเขียนให้ชัดเจนไว้ในสัญญาว่าซื้อขายที่ดินกันอย่างเดียว หรือรวมถึงบ้านที่ปลูกสร้างไว้ด้วย ถ้าขายที่ดินเพียงอย่างเดียว ผู้ขายจะได้หาผู้ซื้อรายอื่นมาซื้อบ้านแบบรื้อไป จะได้ไม่สูญเสียราคาโดยใช่เหตุเพราะความไม่รู้กฎหมายของตนเอง

สุดท้ายนี้ อยากจะฝากไว้ว่าเวลาทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงๆ แนะนำให้ปรึกษานักกฎหมายเสียก่อน อย่ามองว่าเป็นการเสียค่าใช้จ่ายที่สิ้นเปลือง ถือซะว่าจ่ายเป็นค่าป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เพราะเมื่อปัญหามันเกิดขึ้นแล้วเนี่ย ผมรับรองได้ว่าความเสียหายมันมากกว่าค่าคำปรึกษาของทนายความอย่างแน่นอน .. อย่าเป็นคนเสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่ายเลยนะครับท่านผู้อ่านที่น่ารักทุกท่าน

อ้างอิง :

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 144 “ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพนั้นไปเจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น”

มาตรา 146 “ทรัพย์ซึ่งติดอยู่กับที่ดินหรือติดอยู่กับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย”