มาตรการทางผังเมือง รู้ไว้ ได้เปรียบ

จากบทความเดิมเรื่อง “ทำความเข้าใจ ผังเมือง เครื่องมือกำหนดทิศทางการพัฒนาเมือง” ที่ TerraBKK Research ได้นำเสนอเกี่ยวกับข้อมูลและบทบาทบื้องต้นในด้านผังเมืองไปแล้ว เพื่อให้เกิดความรู้ความเข้าใจพื้นฐานในด้านผังเมืองอย่างคร่าวๆ และในบทความนี้จะเป็นข้อมูลในด้าน มาตรการทางผังเมือง สำหรับพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลาง

สืบเนื่องจากแนวโน้มของการปรับเปลี่ยนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับต่อไป จะเป็นการมุ่งเน้นให้เกิดการพัฒนาในเขตกรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลาง ลดการกระจายตัวออกไปบริเวณชานเมืองด้านนอก ซึ่งขณะนี้สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ได้กำลังดำเนินการศึกษาและวิเคราะห์มาตรการต่างๆ ก่อนจะประกาศและบังคับใช้ต่อไป โดย TerraBKK Research มองว่าเป็นข้อมูลที่สำคัญและเป็นประโยชน์อย่างมากทั้งแต่นักพัฒนาและคนทั่วไป เพราะจะมีมาตรการดึงดูดการพัฒนาของภาคเอกชนหลายๆข้อด้วยกันในผังเมืองฉบับใหม่นี้ ผังเมืองของประเทศไทย มีจุดเริ่มต้นนับตั้งแต่ปี 2495 แต่ในตอนนั้นยังไม่มีการประกาศขอบเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินรองรับ และต่อมาในปี 2500 จึงเริ่มมีการพัฒนาผังจนถึงปี 2503 ก่อนจะออกมาเป็นผังเมืองที่มีการวางกรอบวิสัยทัศน์และการพัฒนาล่วงหน้าถึง 30 ปี นั่นคือจนถึงปี 2533 ในชื่อผังว่า “Greater Bangkok Plan” ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีกฎหมายจากคณะรัฐมนตรีในการบังคับใช้ ทิศทางของการพัฒนาในผังนี้จะเป็นการคาดการณ์การขยายตัวของเมือง ซึ่งคาดการณ์ว่าขยายตัวไปทางทิศเหนือหรือทางปทุมธานี และต่อมาในปี 2518 จึงได้มีการประกาศ พระราชบัญญัติผังเมืองออกมาเป็นครั้งแรก โดยระบุในผังเมืองรวม ต้องมีผังประกอบ 4 ผัง ได้แก่ ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน, ผังที่โล่งและที่ว่าง, ผังระบบคมนาคม และผังระบบสาธารณูโภคสาธารณูปการและโครงสร้างพื้นฐาน รวมทั้งต้องมีข้อกำหนดกำกับท้ายผังด้วย ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ได้มีการเปลี่ยนอีกครั้งในปี 2535 และ 2542 ตามกำหนดระยะเวลา จนถึงผังเมืองรวมกรุงเทพปี 2549 จึงได้ประกาศกฎกระทรวงบังคับใช้ผังเมืองรวม และในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ปี 2556 ก็ได้ปรับให้เป็นผังที่ไม่มีวันหมดอายุ แต่จะเป็นการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากเดิมที่ต้องเปลี่ยนผังทุกๆ 5 ปี ซึ่งเป็นผังปัจจุบันที่มีการประกาศใช้

ภายหลังจากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับ 2556 ที่ไม่มีวันหมดอายุ ก็ได้มีการปรับเปลี่ยนผังให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยล่าสุดสำนักผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ได้ทำการศึกษาและวิเคราะห์มาตรการตามผังเมือง สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับต่อไป เพื่อเพิ่มแรงจูงใจการพัฒนาที่ดินจากภาคเอกชน รวมไปถึงการควบคุมการเจริญเติบโตของเมือง โดยจะเน้นการพัฒนาในเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลางเท่านั้น เน้นการเติบโตแนวตั้งและการพัฒนาอาคารประเภทสำนักงานและอาคารพาณิชย์ เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์บนที่ดินที่หลากหลายที่สุด โดยมุ่งหวังจะให้กรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลางเป็น Compact City ซึ่งจะมีมาตรการทางผังเมืองในการกำกับดูแล โดยมาตรการดังกล่าว แบ่งออกได้เป็น 4 ประเภท คือ

1. มาตรการควบคุมหรือมาตรการเชิงลบ (Negative measures) - เป็นมาตรการที่ใช้ในการควบคุมการพัฒนาของภาคเอกชน ซึ่งในปัจจุบันก็ได้มีการบังคับใช้อยู่แล้ว อาทิเช่น การควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน, การควบคุมการจัดสรรที่ดิน, การควบคุมการก่อสร้างอาคาร หรือการควบคุมและการกำหนดแนวทางการออกแบบชุมชนเมือง เป็นต้น

2. มาตรการดำเนินโครงการพัฒนาหรือมาตรการเชิงบวก (Positive measures) - เป็นมาตรการส่งเสริมการพัฒนาที่เน้นการดำเนินการโดยภาครัฐเป็นหลัก โดยรัฐมีบทบาทในการนำผังเมืองไปสู่การปฏิบัติเพื่อให้เกิดการพัฒนาหรือฟื้นฟูเมืองตามนโยบายและแนวทางที่ผังเมืองรวมได้กำหนดไว้ เช่น การพัฒนาการคมนาคม, การพัฒนาสาธารณูปโภค, การป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ, การรวบรวมและบำบัดน้ำเสีย, การจัดเก็บขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล เป็นต้น โดยหน่วยงานรัฐจะดำเนินการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้เองหรือกำกับดูแลภาคเอกชนก็ได้ มาตรการนี้เป็นการสนับสนุนและชี้นำการพัฒนาของภาคเอกชน (Infrastructure-led development) เพื่อให้เป็นไปในทิศทางเดียวที่ได้กำหนดในผังเมืองรวม

3. มาตรการส่งเสริมมาตรการส่งเสริมการพัฒนา (Incentive measures) - มาตรการในข้อนี้เป็นมาตรการที่ภาคเอกชนให้ความสนใจอย่างมาก เนื่องจากเป็นมาตรการที่กำหนดพื้นที่ที่สามารถพัฒนาได้มากกว่าพื้นที่อื่นๆ โดยมาตรการนี้เป็นกรณีที่รัฐต้องการดึงดูดให้เอกชนลงทุนพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบ ขนาด และตำแหน่งที่ตั้ง ที่เป็นไปตามผังเมืองรวม ทั้งมาตรการส่งเสริมด้านการเงิน เช่น การให้เงินอุดหนุน, การลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน, ภาษีรายได้นิติบุคคล, ภาษีธุรกิจ และภาษีประเภทอื่นๆ หรือการลดหย่อนการควบคุมการพัฒนา เช่น มาตรการเพิ่มความหนาแน่นในการพัฒนาโดยการเพิ่ม FAR ( FAR Bonus) เป็นต้น

4. มาตรการสร้างความเป็นธรรม (Corrective measures) - เป็นมาตรการชดเชยผลกระทบด้านลบจากการพัฒนาให้แก่เจ้าของทรัพย์สินหรือจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินบางรายยังได้รับผลกระทบจากมาตรการเชิงลบทำให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินและทรัพย์สิน ที่ต่ำกว่าศักยภาพและทำให้ที่ดินมีมูลค่าน้อยลง ในกรณีนี้ภาครัฐสามารถใช้มาตรการชดเชยหรือเยียวยาผลกระทบที่เกิดขึ้นเพื่อบรรเทาความไม่เป็นธรรมที่ได้เกิดขึ้น เช่น การใช้มาตรการโอนหรือซื้อขายสิทธิการพัฒนา (Transfer/purchase of development rights หรือ TDR) เพื่อให้เจ้าของทรัพย์สินที่ถูกควบคุมภายใต้ข้อบังคับการอนุรักษ์ศิลปกรรม สถาปัตยกรรม ประวัติศาสตร์ และโบราณคดี หรือการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้รับการชดเชยจากการถ่ายโอนสิทธิ การพัฒนาไปยังพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมให้มีการพัฒนาที่เพิ่มมากขึ้นตามนโยบายการพัฒนาเมือง เช่น การส่งเสริมการพัฒนาบริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบขนส่งมวลชนทางราง (Transit Oriented Development – TOD) เป็นต้น

มาตรการทางผังเมืองในแต่ละข้อยังมีรายละเอียดปลีกย่อยที่น่าสนใจและส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อีกมากมาย โดย TerraBKK Research จะนำข้อกำหนดและรายละเอียดในแต่ละมาตรการมาเผยแพร่ให้ติดตามในตอนต่อไป -- เทอร์ร่า บีเคเค

ขอบคุณข้อมูลจาก : สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก