มองในมุมเมือง : เมืองโตไร้ทิศทางจากการพัฒนา บ้านจัดสรร

Dec 22, 2017 | view 6,067

ปัจจุบันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ล้วนเป็นที่ถูกจับจ้องเนื่องจากทุกสายตาต่างยกย่องว่า อสังหาริมทรัพย์คือขุมทรัพย์ล้ำมูลค่าที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างมหาศาล มองในทางกลับกัน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง ก็ถือเป็นการบริโภคที่ดินในรูปแบบที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ดินเชิงเดี่ยว หมายความว่าใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว อีกทั้งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวหรือ บ้านจัดสรร ก็เป็นการพัฒนาที่บริโภคที่ดินจำนวนมากเช่นกัน

ในประเทศชั้นนำทั่วโลก ล้วนประสบปัญหาจากการที่ เมืองโตอย่างไร้ทิศทาง (Urban Sprawl) จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังยุค Baby Boomer ที่จำนวนประชากรในประเทศเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยแปรผันตรงตามจำนวนครอบครัวไปด้วย สำหรับบทความนี้ TerraBKK Research จะขอกล่าวถึงผลกระทบจากการพัฒนาบ้านจัดสรรที่ทำให้เมืองโตอย่างไร้ทิศทางใน 2 ด้านด้วยกันคือใน ด้านผลกระทบต่อการวางผังพัฒนาเมือง และด้านผลกระทบด้านเศรษฐกิจ 1. ผลกระทบต่อการวางผังพัฒนาเมือง - เนื่องจากการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองนั้น ทำให้การเติบโตของเมืองเกิดเป็นหย่อมๆ หรือเติบโตอย่างไม่ชัดเจน อีกทั้งยังเป็นการใ้ช้ประโยชน์ที่ดินที่ไม่คุ้มค่าต่ำเมื่อเทียบจากการใช้ประโยชน์ต่อคนต่อหน่วย ซึ่งก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงการและราคาขายนั้นสูงมากกว่าการพัฒนาประเภทอื่นๆ อีกทั้งวัตถุประสงค์ของการพัฒนาโครงการ ยังไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการผสมผสานพาณิชยกรรมเข้าไปด้วย จึงทำให้ชุมชนจัดสรรหลายแห่งขาดแคลนพื้นที่ให้บริการทางพาณิชยกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น การเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ ระบบสาธารณูปโภค และระบบสาธารณูปการ (โรงเรียน, สถานพยาบาล) ซึ่งก็เป็นผลต่อเนื่องไปถึงการพัฒนาจากภาครัฐในการอำนวยความสะดวกประชากรในชุมชนด้วย การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับแบบนี้ไม่มีความคุ้มค่าทั้งในด้านการลงทุนและการซ่อมบำรุง เนื่องจากชุมชนมีความหนาแน่นต่ำแต่มีพื้นที่กว้างใหญ่นั่นเองจากการศึกษาของ U.S Environmental Protection Agency พบว่า ทุกการแผ่ขยายของโครงการจัดสรรบ้านเดี่ยวในสหรัฐอเมริกา จะสูญเสียพื้นที่การเกษตรหรือพื้นที่ควรค่าแก่การสงวนรักษาไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ซึ่งส่งผลกระทบต่อความสมบูรณ์ของโครงสร้างพื้นฐานทางธรรมชาติที่มีอยู่เดิม ก่อให้เกิดปัญหาการขาดแคลนพื้นที่กษตรกรรมและเกิดปัญหาน้ำท่วมตามมา 2. ผลกระทบด้านเศรษฐกิจ - ในช่วงต้น การพัฒนาโครงการจัดสรรอาจส่งผลเชิงบวกให้กับเศรษฐกิจ ในแง่ของการพัฒนาและลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน แต่ในระยะยาวนั้นจะส่งผลเชิงลบต่อเนื่อง ในด้านความเหมาะสมเชิงเศรษฐศาสตร์การใช้ที่ดินและความไม่คุ้มค่าในการลงทุนเพื่อสนับสนุนจากภาครัฐ ดังนั้นควรกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาที่ดินในวงกว้างขึ้น โดยการสูญเสียมูลค่าทางเศรษฐกิจในการใช้ประโยชน์ที่ดิน เมื่อเทียบกับการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตร จะสามารถสร้างผลตอบแทนทางเศรษฐกิจในระยะยาวได้มากกว่า อีกทั้งยังเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายกับลูกบ้าน ในกรณีที่พื้นที่โครงการห่างไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวกและการบริการ ซึ่งจะมาในรูปแบบของค่าใช้จ่ายในการเดินทางของระยะทางต่อเที่ยว เหตุผลข้างต้นนั้น แม้จะไม่ได้เกิดขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่หากมองในมุมเมืองแล้ว ก็ส่งผลต่อการพัฒนาในระดับเมืองอยู่ไม่น้อยเลยทีเดียว ซึ่งทั้งในปัจจุบันและก่อนหน้านี้ ประเทศไทยยังไม่ได้ตระหนักถึงการควบคุมการขยายและเจริญเติบโตของเมือง แต่แนวโน้มของ ข้อกำหนดผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับต่อไป คงได้เห็นการปรับเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาที่ดินมากขึ้น เนื่องจากในกรุงเทพฯ นั้น ยังสามารพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวดิ่งได้อีกมาก เมื่อเทียบขนาดเนื้อที่ต่อจำนวนประชากรแล้ว กรุงเทพฯยังมีสัดส่วนความหนาแน่นของประชากรต่อพื้นที่เพียง 3,629 คน/ตร.กม. น้อยกว่าเมืองที่พัฒนาแล้ว อย่าง โตเกียว 6,100 คน/ตร.กม. โซล 16,000 คน/ตร.กม. โฮจิมินห์ 9,450 คน/ตร.กม. หรือนิวยอร์ค ที่มีสัดส่วนความหนาแน่นของประชากรต่อพื้นที่ถึง 27,485 คน/ตร.กม. โดยความเป็นไปได้ของการพัฒนาแบบเน้นที่เมืองชั้นในอย่าง Compact City จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาจากภาคเอกชน ส่งเสริมพื้นที่ธุรกิจและพาณิชยกรรม ซึ่งจะสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดินที่สูงกว่าการพัฒนาเพื่อที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว โดยอาจจำเป็นต้องมีการจัดการที่เหมาะสมโดยคำนึงถึงผลประโยชน์ของทุกฝ่ายอย่างที่สุด รวมไปถึงการจัดสรรพื้นที่สำหรับบ้าน (Affordable Housing) ให้กับผู้มีรายได้น้อยด้วย

Smart Growth Thailand องค์กรที่ยึดการพัฒนาเมืองในแนวคิด Smart Growth ซึ่งเป็นลักษณะการพัฒนาเมืองที่เป็นที่ยอมรับทั่วโลก ได้มีข้อเสนอแนะในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบจัดสรรและการป้องกันเมืองโตไร้ทิศทางไว้ 5 ข้อ ได้แก่ 1. การปรับปรุงกฎหมายและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง - โดยงดเว้นการอนุญาตการจัดที่ดินทุกประเภท โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจัดสรรบ้านเดี่ยวในที่ดินเพื่อการเกษตรที่ยังคงความอุดมสมบูรณ์ หรือในพื้นที่รองรับน้ำ ไม่ว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือการปล่อยให้ที่ดินดังกล่าวทิ้งร้างก็ตาม 2. การลดขนาดที่ดินที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นน้อยและประเภทหนาแน่นปานกลางที่อนุญาตให้มีการจัดสรรที่ดินเพื่อการก่อสร้างบ้านเดี่ยว - โดยกำหนดให้พื้นที่ที่ได้รับอนุญาตจัดสรรบ้านเดี่ยวต้องเป็นพื้นที่ที่ผ่านการออกแบบและคำนวณความคุ้มค่าในการลงทุนตามแนวทาง Form-Based Codes และ LEED ND แล้วเท่านั้น 3. การให้รางวัลและผลตอบแทนจูงใจแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ - กรณีการลงทุนในที่ว่างภายในย่านพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยซึ่งไม่ใช่พื้นที่การเกษตรหรือพื้นที่รองรับน้ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลงทุนที่อยู่อาศัยแบบรวมในแนวตั้งซึ่งรูปแบบอาคารมีลักษณะเกาะกลุ่มกันตามแนวทางของการเติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth) 4. การสร้างข้อจำกัดการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและโครงข่ายคมนาคมและขนส่งในพื้นที่รองรับน้ำ - รวมทั้งการไม่อนุญาตให้หน่วยงานราชการ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และสถาบันการศึกษาใช้เป็นที่ตั้งในที่ดินการเกษตรอย่างเด็ดขาด 5. การปรับปรุงฟื้นฟูโครงการจัดสรรบ้านเดี่ยวทิ้งร้าง - โดยสร้างโครงการปรับปรุงฟื้นฟูสภาพพื้นที่ตามแนวทาง Transit Oriented Development และ Form-Based Codes ด้วยความร่วมมือของผู้ประกอบการขนส่งมวลชน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง สถาบันการเงิน กลุ่มตัวแทนเจ้าของแปลงที่ดิน และองค์กรธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการค้าปลีก ศูนย์การค้า และนันทนาการ