การลงทุนอสังหาฯ ที่กว่าจะได้ผลกำไรนั้น ย่อมผ่านขบวนการดำเนินงานมากมาย แต่ทราบหรือไม่ว่า เมื่อวิเคราะห์ถึงสัดส่วนการลงทุนอย่างแท้จริงแล้ว จะพบว่า ตัวเลขกำไรที่ปรากฎอยู่ในงบการเงินนั้น กลับให้อัตราผลตอบแทนที่แตกต่างกัน TerraBKK ขอนำเสนอ อัตราส่วนทางการเงินที่แสดงถึงความสัมพันธ์ของผลกำไรและสัดส่วนการลงทุน ที่เรียกว่า ROI และ ROE เพื่อเป็นความรู้ในการทำความเข้าใจ และนำไปประยุกต์ได้ TerraBKK ขออธิบายว่า การลงทุนประกอบกิจการอสังหาฯ มักแบ่งเงินลงทุนเป็น 2 ส่วนหลัก คือ "เงินทุนส่วนของเจ้าของ" โดยปกติ เจ้าของกิจการมักใช้ทุนส่วนตัวก้อนแรกในการเริ่มต้น แต่ด้วยทุนที่มีอยู่อย่างจำกัด ไม่เพียงพอต่อการดำเนินกิจการ จึงจำเป็นต้องหาเงินทุนเพิ่มเติ่มในรูปแบบต่างๆ ที่เรียกว่า "เงินทุนจากแหล่งอื่น"

เช่น การกู้แบงค์ การออกหุ้นกู้ การออกหุ้นเพิ่มทุน เป็นต้น เมื่อได้เงินทุนที่เพียงพอแล้ว จึงนำมาดำเนินกิจการต่อไป และเกิดผลกำไรสุดท้ายที่เรียกว่า กำไรสุทธิ ดังนั้น เพื่อให้การวิเคราะห์ผลกำไรของกิจการเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ สามารถคำนวณด้วยอัตราส่วนทางการเงิน ดังนี้

    • ROI อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment : ROI ) เป็นการคำนวณบนฐานเงินลงทุนรวม (ทุนส่วนของเจ้าของ และ ทุนจากแหล่งอื่น ) เพื่อแสดงถึง ประสิทธิภาพการดำเนินงานของกิจการว่า "การลงทุนครั้งนี้ สามารถสร้างผลตอบแทนกลับคืนมาจากเงินลงทุนทั้งหมดกี่เปอร์เซนต์" ดังนั้น ยิ่งค่า ROI สูง จึงยิ่งดี

    • ROE อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของเจ้าของ (Return on Equity : ROE ) เป็นการคำนวณบนฐานเงินลงทุนเฉพาะส่วนของเจ้าของ เพื่อแสดงว่า "การนำเงินทุนตนเองมาลงทุนครั้งนี้ จะได้ผลตอบแทนจากการดำเนินงานของกิจการ กลับคืนมากี่เปอร์เซนต์" ดังนั้น ยิ่งค่า ROE สูง จึงยิ่งดี

TerraBKK ขอยกตัวอย่างเพื่อนำ ROI และ ROE ไปประยุกต์ใช้อย่างง่ายๆ ดังนี้ "นายหัว ลงทุนทำโครงการบ้านเดี่ยว 10 หลัง ต้องใช้เงินลงทุนรวมทั้งสิ้น 25 ล้านบาท แต่มีเงินทุนตนเองเพียง 15 ล้านบาท ไม่เพียงพอ ดังนั้น นายหัวจึงกู้แบงค์เพิ่มอีก 10 ล้านบาท ปรากฎว่าได้รับการตอบรับจากลูกบ้านเป็นอย่างดี ขายหมดในเวลา 6 เดือน ในราคาหลังละ 3.25 ล้านบาท ได้กำไรสุทธิหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น 7.5 ล้านบาท" จากตัวอย่าง พบว่า การลงทุนของนายหัว ใช้เงินลงทุนรวม 25 ล้านบาท แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ 1) เงินทุนส่วนของเจ้าของ 15 ล้านบาท 2) เงินทุนจากแหล่งอื่น 10 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 7.5 ล้านบาท เมื่อนำมาคำนวณ จะได้ ROI และ ROE ดังนี้ ROI = ( 7.5 / 25 ) x 100 = 30% ROE = (7.5 / 15) x 100 = 50% แสดงว่า การลงทุนโครงการบ้านเดี่ยวครั้งนี้ สามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งหมด 30% และ สร้างผลตอบแทนให้นายหัวเพียงคนเดียว ถึง 50% TerraBKK ขออธิบายว่า ROE สูงกว่า ROI เพราะยิ่งนักลงทุนมีสัดส่วนเงินทุนส่วนของเจ้าของน้อยลงเท่าใด ยิ่งได้รับ ROE เพิ่มขึ้นเท่านั้น เพราะเป็นการใช้ประโยชน์จากเงินทุนบุคคลอื่น ที่เรียกว่า OPM ( Other People’s Money) จึงไม่จำเป็นต้องเสียเวลาสะสมเงินทุนของตนเองจนครบจำนวนแล้วค่อยลงทุน แต่นั้นควรอยู่บนฐานการวิเคราะห์ความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วนแล้ว เพราะการใช้เงินทุนจากแหล่งอื่น ย่อมมีต้นทุนทางการเงิน เช่น ดอกเบี้ยจ่ายธนาคาร , เงินปันผลจ่ายผู้ถือหุ้น ฯลฯ ดังนั้น ต้องมั่นใจว่า การลงทุนสามารถให้ผลตอบแทน มากกว่า ภาระต้นทุนทางการเงิน ได้จริง ท้ายนี้ TerraBKK ขอกล่าวว่า การวิเคราะห์ผลตอบแทนจากการประกอบกิจการ ด้วยอัตราส่วนทางการเงินอย่าง ROI และ ROE เป็นการเปรียบเทียบผลกำไรจากสัดส่วนเงินลงทุน ซึ่งอัตราส่วนนี้ เป็นตัวบ่งชี้ผลตอบแทนจากการลงทุน ที่ผู้ร่วมทุนสนใจเป็นอย่างยิ่ง สามารถอ่านบทความ Financial Ratio เพิ่มเติม ได้ที่ >Financial Ratio 5 : “ค่าเสื่อมราคาตึกอาคารบ้านเรือน” คิดยังไง ? >มูลค่าเงินตามเวลา (Time Value of Money) : เงินมีมูลค่าเปลี่ยนไป เพราะอะไร ? >Financial Ratio 3 : NPV , IRR ตรวจสอบก่อนลงทุนอสังหาฯว่า “กำไร” จริงไหม ? >Financial Ratio 2 : Capital Gain กำไรสะท้อนศักยภาพทำเล >Financial Ratio 1 :Gross Profit & Net Profit เปิดเผยที่มากำไร รู้ทันอสังหาฯก่อนการลงทุน