การประมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุน ควรรู้!

ก่อนการเริ่มต้น ประมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีเป็นการขายทรัพย์ตามสภาพโดยก่อนเข้าสู้ราคา ผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจสอบสภาพที่แท้จริงและรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะซื้อตามสถานที่ตั้งของทรัพย์สินตามที่ปรากฏในประกาศขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีและถือว่าผู้ซื้อได้ทราบถึงสภาพทรัพย์นั้นโดยละเอียด ซึ่งวิธีการขั้นตอนในการปฎิบัติก่อนการเริ่มประมูลนั้นจะเป็นไปอย่างไร วันนี้ TERRA BKK มีคำตอบ

วิธีการประมูลซื้อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด ฯลฯ)

ก่อนการเริ่มต้นประมูล เจ้าพนักงานบังคับคดีจะอธิบายวิธีการขาย เงื่อนไขและข้อกำหนดของการขายทอดตลาดโดยสังเขป และจะทำการขายเรียงตามลำดับที่กำหนดไว้ในประกาศขาย  ในแต่ละคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีจะอ่านรายละเอียดของประกาศขายทอดตลาด สอบถามว่ามีผู้มีส่วนได้เสีย เช่น เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ลูกหนี้ตามคำพิพากษารายใดมาดูแลการขายทอดตลาด และประกาศราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาด ซึ่งราคานี้จะเป็นราคาสมควรขายในการขายครั้งนั้นๆ ด้วย

การกำหนดราคาเริ่มต้น

1. ในการกำหนดราคาเริ่มต้นของการขายทอดตลาดครั้งที่ 1 เจ้าพนักงานบังคับคดีจะใช้ราคาของคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์เป็นราคาเริ่มต้น หากไม่มีจะใช้ราคาประเมินของฝ่ายประเมินราคาทรัพย์ สำนักงานวางทรัพย์กลาง หากไม่มีจะใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นราคาเริ่มต้น
2. ในการขายทอดตลาดครั้งที่ 2 (การขายครั้งที่ 1 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา) เจ้าพนักงานบังคับคดีจะกำหนดราคาเริ่มต้นเป็นจำนวนร้อยละ 90 ของราคาประเมินในข้อ 1
3. ในการขายทอดตลาดครั้งที่ 3 (การขายครั้งที่ 2 ไม่มีผู้เข้าสู้ราคา) เจ้าพนักงานบังคับคดีจะกำหนดราคาเริ่มต้นเป็นจำนวนร้อยละ 80 ของราคาประเมินในข้อ 1
4. ในการขายทอดตลาดครั้งที่ 4 และครั้งต่อๆ ไปเจ้าพนักงานบังคับคดีจะกำหนดราคาเริ่มต้นเป็นจำนวนร้อยละ 70 ของราคาประเมินในข้อ 1

การเพิ่มราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะประกาศให้ทราบว่าทรัพย์แต่ละรายการจะกำหนดให้มีการเพิ่มราคาครั้งละเท่าใด และต้องใช้จนจบการขายในรายการนั้นๆ แต่หากผู้เข้าสู้ราคาประสงค์จะเพิ่มราคาสูงกว่าอัตราที่กำหนดไว้ก็สามารถทำได้  เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีอ่านประกาศขายทอดตลาดในทรัพย์รายการใดแล้วเสร็จ หากผู้เข้าสู้ราคาต้องการซื้อทรัพย์รายการนั้นสามารถยกป้ายเพื่อเสนอซื้อในราคาเริ่มต้น หากมีผู้สนใจประมูลซื้อหลายรายในรายการนั้น ก็สามารถยกป้ายแข่งขันเพิ่มราคาตามอัตราของการเพิ่มราคาตามที่เจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนด หรือจะเพิ่มราคาสูงกว่าอัตราที่กำหนดไว้ก็สามารถทำได้

เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการขายทอดตลาดจนได้ราคาสูงสุด แล้วจะสอบถามผู้มีส่วนได้เสียที่มาดูแลการขายทอดตลาดว่าจะคัดค้านราคาดังกล่าวหรือไม่ หากไม่มีผู้คัดค้านเจ้าพนักงานบังคับคดีจะขานราคา และนับหนึ่ง 3 ครั้ง นับสองอีก 3 ครั้ง และหากไม่มีผู้ให้ราคาสูงกว่านั้นเจ้าพนักงานบังคับคดีจะขานราคาสูงสุดนับสาม พร้อมเคาะไม้ขายให้ผู้เสนอราคาสูงสุดดังกล่าว

หากมีผู้คัดค้านราคาที่เสนอสูงสุด และได้กำหนดราคาที่คัดค้าน เจ้าพนักงานบังคับคดีจะสอบถามว่าจะมีผู้ใดเสนอราคาตามที่ได้คัดค้านหรือไม่ หากมีผู้เสนอราคาเท่ากับราคาที่ได้มีการคัดค้านไว้ ก็จะทำการขายทอดตลาดต่อไป จนกว่าจะได้ราคาสูงสุดและขานราคานับสามพร้อมเคาะไม้ให้ผู้เสนอราคาสูงสุด หากไม่มีผู้ใดเสนอราคาเท่าที่ผู้คัดค้านเสนอไว้หรือผู้คัดค้านไม่ได้กำหนดราคาที่คัดค้าน เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเลื่อนการขายทอดตลาดออกไป โดยให้ ผู้เสนอราคาสูงสุดต้องผูกพันกับการเสนอราคาดังกล่าวเป็นระยะเวลา 30 วันนับตั้งแต่วันที่เสนอราคานั้น โดยผู้เสนอราคาสูงสุดต้องทำสัญญาผูกพันราคาตามแบบพิมพ์ของกรมบังคับคดี โดยให้ถือว่าหลักประกันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคาเป็นเงินมัดจำในการผูกพัน และผู้เสนอราคาสูงสุดต้องมาในการขายทอดตลาดในนัดต่อไป

ในการขายทอดตลาดในนัดต่อมา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเริ่มต้นราคาขายทอดตลาดในราคาที่มีผู้ผูกพันราคาไว้ในการขายทอดตลาดครั้งก่อน หากไม่มีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาที่ผูกพันไว้ หรือไม่มีผู้ใดเสนอราคาเลย ราคาผูกพันดังกล่าวจะเป็นราคาสูงสุด เจ้าพนักงานบังคับคดีจะขานราคานับสามพร้อมเคาะไม้ขายให้แก่ผู้ผูกพันราคาดังกล่าว และให้ถือว่าเงินมัดจำในการผูกพันเป็นเงินมัดจำในการขายทอดตลาดในครั้งนี้ด้วย แต่หากมีผู้เสนอราคาสูงกว่าราคาที่ผูกพันครั้งก่อน เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการขายทอดตลาดต่อไปจนกว่าจะได้ราคาสูงสุด และจะนับหนึ่ง 3 ครั้ง นับสองอีก 3 ครั้ง และนับสามพร้อมเคาะไม้ขายให้แก่ผู้เสนอราคาสูงสุดในการขายทอดตลาดนั้น และเจ้าพนักงานบังคับคดีจะคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ผูกพันราคาดังกล่าว

วิธีการประมูลซื้อสังหาริมทรัพย์ (สิ่งของ)

เจ้าพนักงานบังคับคดีผู้ขายทอดตลาดจะไปปักธงหมากรุกบนทรัพย์ชิ้นใดถือว่าจะทำการขายทอดตลาดทรัพย์ชิ้นดังกล่าว วิธีการเสนอราคาเช่นเดียวกับการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด ฯลฯ)

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก