ทำความรู้จัก อาคารเขียว สำคัญอย่างไรต่ออสังหาริมทรัพย์

Apr 17, 2017 | view 7,181

อากาศที่ร้อนระอุขึ้นทุกวันทำให้เราต้องหันมาใส่ใจโลกมากขึ้น สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว การเพิ่มขึ้นของอาคารซึ่งเป็นวัตถุคอนกรีต มีผลโดยตรงต่อการทำให้อุณหภูมิของโลกนั้นเพิ่มขึ้น แต่ในช่วงหลายปีมานี้ทั่วโลกได้ตระหนักถึงปัญหาโลกร้อน จึงทำให้ในแวดวงการพัฒนาอาคารได้มีการเกิดขึ้นของ Green Building หรือ อาคารเขียว ซึ่งเป็นการพัฒนาที่เน้นการเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม

อาคารเขียวนั้นได้เริ่มมีการยอมรับและเติบโตขึ้นมากในช่วงปี 2013 โดยอเมริกา (ซึ่งได้ชื่อว่าเป็นประเทศที่ได้สร้างมลภาวะเรือนกระจกมากที่สุดในโลก) มีมูลค่าของการพัฒนาอาคารเขียวในสหรัฐอเมริการวมถึง 2,600 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือเป็น 20% ของการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ทั้งหมดในอเมริกา เลยทีเดียว โดยพิจารณาจากอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ซึ่งเป็นมาตรฐานการประเมินอาคารเขียวที่ได้รับการพัฒนาโดย United Stated Green Building Council หรือ USGBC เกิดขึ้นในปี 1993โดยให้นิยามของ อาคารเขียว (Green Building) ว่าหมายถึงการพัฒนาอาคารที่เน้นความยั่งยืน (Sustainability) โดยอาคารที่ได้รับการพัฒนานั้นจะต้องสามารถตอบสนองความต้องการของผู้ใช้งานในปัจจุบัน ในขณะเดียวกันก็ไม่ทำลายสิ่งแวดล้อมให้กับคนรุ่นหลังด้วยเช่นกัน ซึ่งจะมีการประเมินวงจรอายุอาคาร ซึ่งหมายถึงว่าต้องพิจารณาตั้งแต่การวิเคราะห์เลือกที่ตั้งอาคาร การออกแบบ การก่อสร้าง การใช้งาน การบำรุงรักษา การปรับปรุง และการรื้อถอนหรือทำลาย โดย LEED นี้ จะมีหลากหลายประเภท ซึ่งแล้วแต่ขนาดของอาคาร แต่โดยรวมแล้วเกณฑ์การประเมินอาคารตามมาตรฐานของ LEED มีอยู่ด้วยกัน 6 ข้อ ได้แก่

สถานที่ตั้งเพื่อความยั่งยืน (Sustainable Sites)
การใช้น้ำอย่างมีประสิทธิภาพ (Water Efficiency)
พลังงานและบรรยากาศ (Energy and Atmosphere)
วัสดุและการก่อสร้าง (Material and Resources)
คุณภาพสภาพแวดล้อมในอาคาร (Indoor Environmental Quality)
นวัตกรรมในการออกแบบ (Innovation in Design)

ภายใต้เกณฑ์เบื้องต้นทั้ง 6 นี้ จะแยกออกเป็น 2 หมวดในการให้คะแนน นั่นคือ ในหมวดข้อที่ 1-5 จะมีคะแนนรวมกันเท่ากับ 100 คะแนน และในข้อที่ 6 จะเป็นคะแนนโบนัส ที่สามารถมีได้สูงสุด 6 คะแนน และนอกจากนั้นใน 6 ข้อ จะแบ่งเกณฑ์การให้คะแนนออกเป็น 2 หมวดย่อยอีก นั่นคือ เกณฑ์บังคับ (Prerequisite) และ เกณฑ์ที่มีคะแนนให้ (Credit) ซึ่งเป็นคะแนนโบนัสที่เพิ่มขึ้นมานั่นเอง โดยหากต้องการทราบรายละเอียดที่เจาะลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินอาคารเขียวตามเกณฑ์ LEED สามารถเข้าไปดูได้ที่ ww.tgbi.or.th เราได้ทำความรู้จัก LEED ซึ่งเป็นเกณฑ์การประเมินอาคารเขียวที่ได้รับการยอมรับที่สุดเบื้องต้นกันแล้ว ต่อมาเรามาดูว่าในแง่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว อาคารเขียว นั้นจะมีประโยชน์อย่างไรและในประเทศไทยเมืองร้อนอย่างบ้านเรา อาคารเขียวนั้นมีความสำคัญแค่ไหน ประเทศไทยได้ให้ความสำคัญในการส่งเสริมให้เกิดอาคารเขียวมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2535 โดยได้ออกมาในรูปแบบของ พรบ.การส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน และได้มีวิวัฒนาการเรื่อยมาจนในปี พ.ศ. 2553 ได้ก่อตั้ง มูลนิธิอาคารเขียวไทย (TGBI – Thai Green Building Institute) ขึ้นมาอย่างเป็นทางการ และได้รับการดูแลโดย สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ร่วมกับ วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทยในพระบรมราชูปถัมภ์ โดยมีเกณฑ์ประเมินอาคารเขียวตาม LEED นั่นเอง นอกจากนั้นเกณฑ์การประเมินอาคารเขียวในไทยยังมีเกณฑ์ TREES (เกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทย) ซึ่งจะมีเกณฑ์การประเมินอยู่ด้วยกันทั้งหมด 8 ด้าน คะแนนรวม 85 คะแนน และได้รับการดูแลโดยมูลนิธิอาคารเขียวไทยเช่นกัน แต่อย่างไรก็ตาม ถึงแม้จะมีเกณฑ์การประเมินที่หน่วยงานภาครัฐได้ออกมารับรองแล้ว อาคารเขียวก็ยังไม่ได้เป็นที่รู้จักในวงกว้างของการพัฒนาอาคารมากนัก โดยอาคารที่อยู่ระหว่างการจัดทำเอกสารการรับรองอาคารเขียวและอาคารที่ได้รับการรับรองอาคารเขียวตามเกณฑ์แล้วในประเทศไทยนั้น มีเพียงแค่ 76 แห่งเท่านั้น แตกต่างกับในอเมริกาที่มีการสำรวจบริษัทก่อสร้างและพบว่า ในช่วงปี 2013-2015 มีบริษัทก่อสร้างกว่า 63% ที่พัฒนาอาคารและสิ่งก่อสร้างให้สอดคล้องและเป็นไปตามมาตรฐานของอาคารเขียว เนื่องจากเริ่มมีการมองเห็นว่าการพัฒนาอาคารเขียวนั้น สามารถส่งผลดีในด้านต้นทุนการดำเนินโครงการที่ลดลงในระยะยาว คุณภาพของสิ่งแวดล้อมในอาคารดีขึ้น และสามารถดึงดูดความสนใจกลุ่มผู้ซื้อทั้งจากกลุ่มผู้ซื้อรายย่อย หรือเจ้าของโครงการทั้งภาครัฐและเอกชน นอกจากนั้น ยังมีผลสำรวจด้านความรับผิดชอบทางสังคมโดย Nielsen ซึ่งเป็นด้านที่สร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัทก่อสร้าง โดยพบว่าในปี 2012 มีจำนวนกว่า 55% นั้นพึงพอใจที่จะจ่ายเงินเพิ่มสำหรับอาคารที่มีการก่อสร้างโดยคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม การตื่นตัวของการพัฒนาอาคารเขียวในอเมริกานั้นยังคงเติบโตและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดย Deloitteบริษัทผู้นำในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในอเมริกาและระดับโลก ได้ให้สัมภาษณ์เกี่ยวกับการพัฒนาอาคารเขียวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นความยั่งยืนและลดผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมในระยะยาวนั้นเติบโตขึ้นมา และสามารถสร้างผลประโยชน์ได้มากขึ้น การก้าวขึ้นเป็นผู้นำของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นความยั่งยืนยังสามารถสร้างภาพลักษณ์ที่ดี ในระยะยาวยังสามารถก่อให้เกิดการเติบโตของค่าเช่า อัตราผลตอบแทน และมูลค่าในตลาดของอาคารที่เพิ่มขึ้น นอกจากนั้นยังได้รับการสนับสนุนและสิทธิจากภาครัฐอีกด้วย โดยเจ้าของโครงการมี ROI ดีขึ้นเฉลี่ยถึง 19.2% เลยทีเดียว อย่างไรก็ตาม สัญญานของการพัฒนาอาคารเขียวในประเทศไทยก็ยังคงเป็นไปในทางบวก โดยส่วนใหญ่ผู้พัฒนาโครงการที่ยื่นขอการรับรองอาคารเขียวนั้นจะเป็นโครงการของ บริษัท โตโยต้า จำกัด ส่วนในแวดวงอสังหาริมทรัพ์นั้นส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียม โดยอาคารที่ได้รับการรับรองอาคารเขียวและกำลังอยู่ในขั้นตอนของการจัดทำเอกสารรับรองอาคารเขียวในมูลนิธิอาคารเขียวไทยได้แก่