REITตอนที่ 2 : ความน่าสนใจและนักลงทุนประเภทใดที่น่าจะเหมาะลงทุน

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT (Real Estate Investment Trust) หรือจะขอเรียกสั้นๆว่ากองทุน REIT เป็นกองทุนที่ตั้งขึ้นเพื่อจุดประสงค์หลักคือการไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจจะหมายรวมถึง ศูนย์การค้า โรงแรม คลังสินค้า หรือ อาคารสำนักงาน โดยในบทความนี้ขอครอบคลุมไปถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ไว้ด้วยกันนะครับ

ดังนั้นนักลงทุนที่ถือครองกองทุนREIT ก็จะมีรายได้จากเงินปันผลที่เกิดจากกำไรจากการบริหารโครงการเหล่านี้ ฟังดูแล้วเริ่มน่าสนใจใช่ไหมครับ เราลองมาดูกันว่าทำไมกองทุนREIT ถึงน่าสนใจสำหรับนักลงทุน

1. สามารถร่วมเป็นเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำได้

นักลงทุนสามารถซื้อหน่วยลงทุนในกองทุนที่ลงทุนในโครงการต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลในบางสาขาก็มีการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่ห้างเทอมินอล 21 ที่มีจำนวนลูกค้าต่อวันสูงเป็นอันดับต้นๆของประเทศ ก็มีการขายสิทธิการเช่าเข้ากองทุน REIT เช่นกัน

2. ไม่ต้องเหนื่อยบริหารเอง

ใครเคยมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หรือเป็นเจ้าของโครงการเองก็จะทราบดีว่าการบริหารจัดการนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย ไหนจะต้องออกแบบ วางแผนการก่อสร้าง หาผู้รับเหมา ตกแต่งให้พร้อมกับการใช้งาน เมื่อเสร็จแล้วก็ต้องหาคนมาเช่า คอยเก็บค่าเช่า ซ่อมแซมเมื่อเกิดการเสียหายหรือสึกหรอ หลังจากผู้เช่าออกไปก็ต้องทำความสะอาด และเตรียมหาผู้เช่าคนต่อไป ทั้งหมดนี้จะต้องใช้เวลาและความพยายาม (และความรู้ความชำนาญ)มากพอสมควร จะดีกว่าไหมถ้ามีคนมาช่วยบริหารงานแทน

3. ไม่ต้องห่วงเรื่องหาคนมาเช่า

ทรัพย์ที่ขายเข้ากองทุนREIT มักจะเป็นโครงการที่มีผู้เช่าและสร้างรายได้อยู่แล้ว นักลงทุนจึงไม่ต้องเหนื่อยในการหาผู้เช่าเอง และกังวลว่าจะมีผู้เช่าน้อยเกินไปจนไม่คุ้มค่าใช้จ่าย แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนในกองทุนREIT ก็ยังมีความเสี่ยงที่คนเช่าไม่เต็ม หรือคนที่เช่าย้ายออกได้เช่นเดียวกัน

4. รับรายได้สม่ำเสมอ

กองทุนREIT จะมีการจ่ายเงินปันผลจากกำไรจากการดำเนินงานออกมาตามวาระที่ได้แจ้งไว้กับผู้ลงทุน อัตราการจ่ายปันผลมักจะสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก (โดยที่มีความเสี่ยงมากกว่า) ดังนั้นสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่ดีกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก (และรับความเสี่ยงได้มากกว่า) การลงทุนในกองทุนREIT ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

5. ความเสี่ยงต่ำกว่าหุ้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้น โดยทั่วไปแล้วจะมีความแน่นอนของรายได้ในระดับหนึ่ง (โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์โครงการที่ค่อนข้างอิ่มตัวแล้ว คือมีคนเช่าค่อนข้างเต็มแล้ว) ซึ่งจะทำให้กองทุนREIT ที่ลงทุนในโครงการเหล่านี้มีความเสี่ยงต่ำไปด้วย และความเสี่ยงและความผันผวนน่าจะน้อยกว่าการลงทุนในหุ้นสามัญ อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าการลงทุนในกองทุนREIT จะไม่มีความเสี่ยงเลย โดยความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นเช่นรายได้ค่าเช่าไม่เป็นไปตามที่คาดการไว้เนื่องจากเศรษฐกิจตกต่ำ หรือทรัพย์สินเสียหายจากภัยพิบัติทำให้ไม่สามารถหารายได้ได้เป็นต้น

6. มีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง

หน่วยลงทุนในREIT สามารถซื้อขายได้ทุกวันทำการของตลาด ถ้านักลงทุนเปลี่ยนใจหรืออยากนำเงินไปลงทุนที่อื่นก็สามารถสั่งขายได้ ส่วนถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น การขายมักจะใช้เวลานานและมักจะทำได้ยากกว่าดังนั้นจึงมีสภาพคล่องน้อยกว่านั่นเอง

เมื่อเราทราบข้อดีแล้ว ลองมาดูกันว่านักลงทุนประเภทใดบ้างที่น่าจะเหมาะกับการลงทุนประเภทนี้

1. นักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีรายได้จากค่าเช่า ซึ่งถ้าทรัพย์อยู่ในทำเลที่ดี และมีคนเช่าอยู่แล้ว ความเสี่ยงก็จะต่ำ

2. ไม่ต้องการบริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง การลงทุนใน REIT มีคนบริหารจัดการให้ ตั้งแต่การซื้อขายสินทรัพย์เข้ากองทุน และการบริหารโครงการเพื่อหารายได้

3. รับความเสี่ยงได้ปานกลาง เนื่องจากกองทุน REIT จะมีความเสี่ยงมากกว่าตราสารหนี้ แต่น้อยกว่าหุ้นสามัญ

4. ต้องการผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก

5. ต้องการสภาพคล่องที่ดีพอสมควร และมีความยืดหยุ่นในการลงทุนได้

ถ้าคุณเข้าข่ายตามนี้แล้ว การพิจารณาลงทุนใน REIT ก็อาจจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจครับ

ดร.ธนภูมิ ดำรักษ์, CFA.