REIT ตอนที่ 1 : ทำไมบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชอบออกกองทุน REIT

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT (Real Estate Investment Trust) เป็นเครื่องมือในการระดมทุนที่สำคัญของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้เราจะมาศึกษาถึงความสำคัญของREIT ในมุมมองของผู้ประกอบการในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กันครับ

รูปแบบดั้งเดิมของกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็น Property Fund ซึ่งจะมีความแตกต่างในรายละเอียดและกฎเกณฑ์กับ REIT อยู่บ้าง แต่ในบทความนี้จะขอเรียกรวมกันว่า กองทุนREIT

ถ้าพูดถึง กองทุนREIT ในหมู่นักลงทุนแล้ว คงจะนึกถึงการลงทุนในกองทุนประเภทหนึ่งซึ่งสินทรัพย์หลักในการลงทุนคืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน (เช่นกองทุน CPNCG ที่ลงทุนในอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์) หรือ ศูนย์การค้า (เช่นกองทุน LHSC ทีลงทุนในโครงการศูนย์การค้าเทอมินอล 21) หรือโรงแรม (เช่น กองทุน QHHR ที่ลงทุนในโรงแรมเซ็นเตอร์พอยต์) ซึ่งในมุมนักลงทุนแล้ว นี่คือโอกาสที่จะได้เป็นเจ้าของร่วมในโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ โดยไม่ต้องบริหารเอง และไม่ต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่เพื่อที่จะพัฒนาโครงการเอง

ส่วนในมุมมองของบริษัทที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ความน่าสนใจของกองทุนREIT มีดังต่อไปนี้

1. เป็นแหล่งในการระดมทุนที่ต้นทุนทางการเงินต่ำกว่าหุ้น (แม้ว่าจะสูงกว่าตราสารหนี้ก็ตาม)

เนื่องจากREIT นั้นมีการจ่ายเงินปันผลออกมาเป็นระยะ ด้วยอัตราที่มักจะสูงกว่าตราสารหนี้ และการระดมทุนด้วย REIT ไม่จำเป็นจะต้องเสียสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทแม่ไปให้นักลงทุนรายอื่น ซึ่งถือว่าเป็นข้อได้เปรียบกว่าการออกหุ้นเพิ่มทุนที่จะมีจำนวนหุ้นเพิ่มขึ้น (dilution effect)

2. เงินปันผลที่กองทุนREIT จ่ายออกมานี้ ไม่ได้เป็นสัญญาผูกพันทางกฎหมาย

นั่นหมายถึงว่าถ้ากองทุนREIT สามารถดำเนินงานมีกำไร จึงจะจ่ายปันผล (ยกเว้นในกรณีที่มีการรับประกันอัตราการจ่ายปันผลในปีแรกๆ) ต่างกับตราสารหนี้ที่จะต้องจ่ายดอกเบี้ยหรือเงินปันผลให้ตรงตามที่ได้ตกลงกันไว้ มิฉะนั้นอาจจะมีผลทางกฎหมายตามมาได้ (เช่นฟ้องร้องเพื่อให้ชำระหนี้)

3. เงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนREIT สามารถนำไปพัฒนาโครงการอื่นๆได้

ยกตัวอย่างเช่น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นด้านการพัฒนาศูนย์การค้า ขายห้างสรรพสินค้าสาขาหนึ่งเข้ากองทุนREIT ได้เงินมา 10,000 ล้านบาท เงินที่ได้มานี้ก็นำไปพัฒนาโครงการห้างสรรพสินค้าในโครงการใหม่เป็นต้น บริษัทที่เชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ย่อมที่จะมองเห็นโอกาสใหม่ๆและสามารถใช้ประโยชน์จากเงินทุนที่ได้มาจากการขายกองทุนREIT ได้

4. เป็นการรับรายได้ในอนาคตล่วงหน้า

ซึ่งรายได้จากการเก็บค่าเช่านั้นสม่ำเสมอก็จริง แต่ใช้เวลานานมากกว่าที่จะคืนทุนทั้งหมด ถ้าบริษัทสามารถที่จะแปลงรายได้ที่พึงได้รับในอนาคตมาเป็นเงินในปัจจุบัน ก็จะสามาถทำให้สร้างผลตอบแทนได้เร็วมากยิ่งขึ้น โดยที่บริษัทที่ขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT นั้น มักจะขายสินทรัพย์ในช่วงที่รายได้เริ่มคงที่แล้ว (mature state) มากกว่าที่จะขายในช่วงที่รายได้ยังเติบโตมากๆอยู่

5. เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นสามารถรักษากรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นไว้ได้หลังหมดสัญญาเช่า

ในกรณีที่ขายสินทรัพย์เข้ากองREIT เป็นแบบสิทธิการเช่า หรือ lease hold หมายความว่าเป็นสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์นั้นๆในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ (ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ 25 – 30 ปี) ซึ่งหลังจากที่หมดสัญญา อสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นก็จะตกเป็นของเจ้าของที่ดินเดิม ซึ่งก็คือบริษัทที่พัฒนาโครงการนั่นเอง (หรือในบางกรณีบริษัทอาจจะเช่าต่อจากเจ้าของเดิมอีกที กรรมสิทธิ์ก็จะตกอยู่กับเจ้าของที่ดินดั้งเดิม)

6. สามารถถือกรรมสิทธิ์ในกองทุนบางส่วนได้โดยการถือหุ้นในกองทุนREIT นั้นๆ

ถ้าบริษัทที่ขายสินทรัพย์เข้ากองทุนREIT ไปแล้ว แต่ยังอยากที่จะรับรายได้บางส่วนจากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก็สามารถมาถือหุ้นในกองทุนREIT ได้

เห็นข้อดีดังนี้แล้ว เราก็คงจะเริ่มเข้าใจว่าทำไมกองทุนREIT จึงเป็นที่นิยมสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายนะครับ

ดร.ธนภูมิ ดำรักษ์, CFA.