REIT ตอนที่ 3 : การเลือกกองทุน REIT ต้องดูอะไรบ้าง

การลงทุนใน REIT หรือ Property Fund นั้น คือการลงทุนโดยอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่า ซึ่งมีปัจจัยที่จะต้องพิจารณาดังต่อไปนี้ครับ

1. อัตราเงินปันผลตอบแทน

คือเงินปันผลต่อปีที่มักจะจ่ายให้กับนักลงทุน เมื่อคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาขายหน่วยลงทุน ซึ่งอาจจะดูได้จากอัตราที่เคยจ่ายในปีก่อนๆ หรืออัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย (ในกรณีที่เป็นกองออกใหม่) ผู้ลงทุนจะต้องพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับนั้นเพียงพอหรือไม่

อย่างไรก็ตาม มีข้อควรระวังก็คือ

• อัตราที่เคยจ่ายได้ในอดีตอาจจะไม่สามารถจ่ายได้ในปีต่อๆไป นักลงทุนต้องทำการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการจ่ายในอนาคตเอง
• อัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย มักจะสัญญาไว้เป็นระยะเวลานึงเท่านั้น (ส่วนมากจะแค่ 2-3 ปี) หลังจากนั้นการจ่ายปันผลจะขึ้นอยู่กับกำไรในการประกอบการ ซึ่งอาจจะต่ำกว่าอัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย

2. ดูงบการเงินในอดีต และคาดการณ์ในอนาคต

ควรพิจารณาว่าผลประกอบการในอดีต (และในอนาคต)นั้นมีกำไร สอดคล้องกับการจ่ายปันผลหรือไม่ ถ้ามีกำไรต่ำ (หรือขาดทุน) แต่ปันผลสูง ก็มีแนวโน้มว่าในอนาคตปันผลอาจจะลดลงมาได้

3. ทำเล และศักยภาพในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนนั้นๆ

นักลงทุนควรที่จะพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆอยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ เช่นห้างสรรพสินค้าหรืออาคารสำนักงานก็ควรที่จะอยู่ในย่านธุรกิจหรือที่ชุมชนที่การเดินทางไปมาสะดวก นอกจากนี้ต้องดูว่าการแข่งขันในทำเลรอบๆเป็นอย่างไร มีคู่แข่งเยอะหรือไม่ และทีอุปทานล้นตลาดหรือไม่ อัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร และมีโอกาสที่จะปรับค่าเช่าขึ้นได้หรือไม่

4. เป็นการขายกรรมสิทธิ์แบบสิทธิ์ขาด (Free Hold) หรือเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (Lease Hold)

ถ้าอสังหาริมทรัพย์ในกองนั้นเป็น Free Hold จะสามารถมีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต เมื่อที่ดินรอบๆมีการพัฒนาขึ้น และ อัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น ในอนาคตกองทุน REIT นั้นๆอาจขายทรัพย์ออกมาโดยที่มีกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นได้

ส่วนถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็น Lease Hold ถ้าระยะเวลาในการเช่าลดลงเรื่อยๆตามเวลา นั้นหมายถึงโอกาสในการเก็บค่าเช่าหรือได้รับรายได้จากทรัพย์นั้นๆจะลดลงไปด้วย และมูลค่าจะกลายเป็นศูนย์เมื่อหมดสัญญาเช่า ดังนั้นมูลค่าของกองทุนประเภทนี้จะลดลงตามเวลา แต่มักจะให้อัตราเงินปันผลที่สูงกว่า แต่ต้องไม่ลืมว่าด้วยมูลค่ากองทุนที่ลดลงเรื่อยๆ เปรียบเสมือนเป็นการจ่ายคืนเงินต้นมาด้วยนั่นเอง (พอหมดมูลค่าไปตามเวลา เท่ากับว่าเงินต้นเหลือศูนย์)

5. บริษัทที่เป็นผู้รับบริหารกองทุน และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความสามาถในการบริหารจัดการได้หรือไม่

ซึ่งบุคคลากรที่บริหารนี้จะต้องทำหน้าที่ที่สำคัญต่างๆที่มีผลต่อมูลค่าและรายได้ของทรัพย์นั้นๆในอนาคตด้วย เช่น

• การคัดเลือกหาผู้เช่า
• การเจรจาต่อรองค่าเช่า และเก็บค่าเช่า
• การดูแลรักษาและปรับปรุงซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในสภาพที่ดีอยู่เสมอ
• การควบคุมค่าใช้จ่ายและต้นทุนในการดำเนินงาน
• การพิจาณาจ่ายเงินปันผล
• โครงการลงทุนใหม่ๆที่จะสร้างมูลค่าเพิ่ม

6. สภาพคล่องของกองทุนนั้นๆ

ในกรณีที่ต้องการจะซื้อขาย จะต้องพิจารณาว่ากองทุนนั้นมีปริมาณการซื้อขายมากน้อยเพียงใด ซึ่งถ้ามีปริมาณการซื้อขายน้อยเกินไป การที่จะซื้อหรือขายก็จะทำได้ยาก ไม่เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการสภาพคล่อง

ถ้ากองทุนที่พิจารณาอยู่สามารถผ่านเกณฑ์ต่างๆตามนี้ได้แล้ว ก็เป็นโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจครับ

ดร.ธนภูมิ ดำรักษ์, CFA.