บนถนนแมนฮัตตัน ใจกลางนครนิวยอร์ค คราคร่ำไปด้วยเสียงฝีเท้าผู้คนระงมจอแจตั้งแต่เช้าจนตกดึก มูลค่าเงินที่สะพัดบนถนน ทำเลศักยภาพ เส้นนี้นั้นยิ่งกว่าจะประเมินราคาได้ หากใครเคยดูซีรี่ส์ยอดฮิตที่สุดแห่งจริตจก้านอย่าง Gossip Girl คงจะพอนึกภาพออกว่าความคึกคักและหรูหราของชีวิตชาวอัปเปอร์อีสต์ไซต์นั้นเป็นอย่างไร

บนถนนที่ใต้พื้นดินคือมูลค่ามหาศาล 

ราคาที่ดินในใจกลางกรุงเทพฯ ที่พุ่งปรี๊ดสูงขึ้นไม้เว้นแต่ละวันอาจทำให้เรารู้สึกขยาดกลัว

แต่ยังเทียบไม่ได้เลยกับราคาที่ดินบน ทำเลศักยภาพ ในแมนฮัตตัน ที่มีราคาสูงถึง 1,800 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต หรือประมาณ 656,620 บาทต่อตารางเมตร! ซึ่งถ้าหากอยากเป็นเจ้าของแมนชั่นหรือคอนโดมิเนียม จะต้องมีเงินถึง 1.13 ล้านดอลลาร์หรือ 38.29 ล้านบาท!

อะไรที่ทำให้แมนฮัตตันนั้นก้าวมาถึงจุดที่ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นทะยานสูงขนาดนี้ ถ้าจะพูดสั้นๆก็คือความครบครันภายในทำเลนั่นเอง แมนฮัตตันมีทั้ง เซ็นทรัล พาร์ค, ไทม์ แสควร์, ตึกเอ็มไพร์ สเตต, มหาวิทยาลัย, โรงเรียน, โรงพยาบาล โรงหนัง, แกลลอรี่, สวนสัตว์, พิพิธภัณฑ์ และอีกนับไม่ถ้วนที่ไม่สามารถกล่าวได้ในหนึ่งย่อหน้า

โดยความสัมพันธ์ของการเป็นทำเลที่ดีนั้นก็คล้ายคลึงกัน นั่นคือมีสถานที่ที่รองรับพฤติกรรมสำคัญของมนุษย์และสามารถเข้าถึงได้ง่าย ทำไมราคาที่ดินทำเล CBD ซึ่งถือเป็น ทำเลศักยภาพ ถึงได้มีราคาแพงกว่าทำเลอื่นๆ นั่นก็เพราะว่ามีแหล่งงานขนาดใหญ่ ที่เป็นสถานที่ที่คนส่วนใหญ่ใช้เวลาอยู่กับมันนั่นเอง และถ้าหากสิ่งแวดล้อมในทำเลนั้นมีดียิ่งกว่าแหล่งงาน ก็จะยิ่งทำให้เพิ่มศักยภาพไปอีก อย่างถนนวิทยุ ทำเลศักยภาพ สำหรับที่อยู่อาศัยชั้นดี โรงแรมหรู ศูนย์การค้า และไม่ไกลจากสวนลุมพินี คงคล้ายคลึงกับอัปเปอร์อีสต์ไซต์ย่านไฮโซของชาวแมนฮัตตันที่อยู่ติดกับเซ็นทรัล พาร์ค

ย่านที่เดินได้ช่วยทำให้ทำเลดี

ย่านแหล่งงานของกรุงเทพฯ ทั้งสีลม สาทร สยาม พระราม9 สุขุมวิท อโศก หรือแม้แต่อารีย์ มีปัจจัยสำคัญคล้ายกัน นั้นคือมีรถไฟฟ้าเข้าถึงและสามารถเดินได้ เคยฉุกใจคิดกันหรือไม่ว่า ทำไมอย่างบริเวณ ถนนวิภาวดี ที่มีอาคารสำนักงานสูงๆอยู่ด้วยกันหลายแห่ง ถึงไม่ได้โดดเด่นไปกว่าที่อื่นทั้งๆที่ก็เป็นแหล่งงานเหมือนกัน และไม่สามารถก้าวไปถึงจุดที่สามารถเป็น CBD ได้ เหตุผลก็เนื่องจากว่า ทำเลวิภาวดีไม่เอื้อหนุนให้สามารถเดินได้ และถึงแม้ว่าในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ก็ไม่สามารถเดินได้เหมือนอย่าง CBD ของเราในปัจจุบัน เพราะว่าวิภาดีคือถนนเส้นหลักที่รองรับรถยนต์เป็นหลัก ลองจินตนาการว่าจับเอาตึกออฟฟิศสูงๆในสีลมซัก 20 ตึก ไปวางบนนริมถนนวิภาวดีที่ยังไม่มีฟุตบาทรองรับ แล้วนึกภาพว่า พนักงานหลายร้อยคนจะไปกินข้าวกลางวันที่ไหน ถ้าต้องขับรถไปจะอยากออกไปอีกรึเปล่า?

การเดินสามารถลดข้อจำกัดของร้านรวง

อ้างอิงจากผลการศึกษาของ Boarnet, Greenwald and McMillan (2008) เรื่องการปรับปรุงย่านให้เป็น Walkability หรือย่านที่สามารถเดินได้ สามารถเพิ่มมูลค่าเศรษฐกิจหลายด้าน อาทิเช่น เกิดพื้นที่ค้าปลีก, เกิดพื้นที่แหล่งงานที่กระจุกตัวมากขึ้น, ลดค่าใช้จ่ายการเดินทาง, เพิ่มมูลค่าในที่ดี และร่นระยะเวลาในการเดินทาง ซึ่งรวมๆแล้วสามารถเพิ่มผลประโยชน์จากการเป็นย่านที่เดินได้กว่า 131 ล้านดอลลาร์เลยทีเดียว

ขอบคุณภาพจาก : http://www.vtpi.org

หนึ่งในการเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจที่เห็นได้ชัดจากผลการศึกษาของ Sztabinski (2009) ที่ได้ทดลองทดแทนที่จอดรถด้วยเลนจักรยาน ก็คือ 90% ของคนเดินเท้า, ปั่นจักรยาน หรือเดินทางด้วยขนส่งมวลชน มักจะเดินทางไปยังร้านค้า และยังมีการจับจ่ายมากกว่าผู้ขับรถส่วนตัวอีกด้วย อีกทั้งร้านค้าเล็กๆ ก็ไม่จำเป็นต้องเตรียมที่จอดรถเพื่อรองรับลูกค้า เพราะว่าลูกค้าสามารถ walk-in เข้ามาได้เลย สามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าและบ่อยครั้งกว่า

ให้ค่าทำเลจากคะแนนการเดิน (Goodwalk Score)

walkscore.com เป็นเว็บไซต์ที่ให้ค่าทำเลตามความง่ายต่อการเดินเข้าถึง ซึ่งย่านใหญ่ๆที่สำคัญในโลก แม้แต่แมนฮัตตันเอง ก็มีค่าคะแนน walkscore สูงถึง 99 คะแนน โดยความสำคัญก็คือในเมืองใหญ่เหล่านี้ผู้คนเริ่มให้ความสำคัญกับค่าคะแนนนี้มากขึ้น และเริ่มมีผลต่อการมองหาและการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้คนส่วนใหญ่ต้องการที่จะลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางมากที่สุดในทุกกิจกรรมของชีวิตประจำวัน

ขอบคุณภาพจาก : http://www.walkscore.com

สำหรับในกรุงเทพฯ ก็มีเว็บไซต์คล้ายๆแบบนี้เช่นเดียวกัน โดยชื่อว่า goodwalk ซึ่งมีการให้ค่าคะแนนในการเดินของแต่ละทำเล โดยเราได้ลองเปรียบเทียบทำเลวิภาวดีกับทำเลพระราม9 (New CBD) ก็ได้ผลตามที่สันนิษฐาน นั่นก็คือคะแนน Goodwalk Score ของพระราม9 มีค่ามากกว่าวิภาวดี และทำเลอื่นๆอย่าง สยาม สุขุมวิท สีลม สาทร หรือแม้แต่อารีย์ ก็มีค่าคะแนนที่สูงเช่นเดียวกัน

ถึงแม้ว่าอนาคตรถไฟฟ้าจะวิ่งขวักไขว่ทั่วเมืองซักแค่ไหน แต่การเลือกมองหาทำเลโดยให้ความสำคัญแค่สถานีรถไฟฟ้านั้นย่อมไม่ใช่คำตอบสุดท้าย ถ้าหากคุณต้องเสียค่ารถไฟฟ้าวันละหลายสิบบาทเพื่อไปทำงานทุกวัน ซ้ำยังต้องนั่งวินมอเตอร์ไซค์ต่ออีก นั่นย่อมไม่ใช่ทางเลือกที่ดีสุดอย่างแน่นอน - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก