ญี่ปุ่น เป็นประเทศที่เหมือนกับต้นแบบการพัฒนาของกลุ่มประเทศในเอเชียเลยทีเดียว ด้วยศักยภาพการพัฒนาที่โดดเด่นทั้งในด้านวัฒนธรรม เทคโนโลยี และเศรษฐกิจ ทำให้ประเทศญี่ปุ่นก้าวสู่ประเทศที่มีอิทธิพลต่อโลกอีกหนึ่งประเทศ โดยเฉพาะ รถไฟฟ้า และ ขนส่งมวลชน ในเมือง ที่ญี่ปุ่นมีความครบครันอย่างมาก ทั้งระบบราง รถ และการเดิน ทำให้หลายเมืองเป็นเมืองที่มีเป็นต้นแบบกรณีศึกษาของการจัดการเมืองให้กับประเทศอื่น โดยทีมงาน TerraBKK ได้มีโอกาสไป สถานีโอซาก้า (Osaka Station) สถานีขนส่งมวลชนทางรางที่เป็นสถานีหลักของเมืองโอซาก้า เมื่อได้มองเห็นด้านการจัดการพื้นที่รอบสถานีที่มีประสิทธิภาพ และทำให้ย้อนคิดถึงแผนการพัฒนาที่คล้ายๆกันในบ้านเรา

แผนการพัฒนาที่ว่าก็คือ โครงการสถานีกลางบางซื่อ (Bang Sue Grand Station) ซึ่งจะเป็นศูนย์กลางของระบบขนส่งมวลชนทางรางที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ และประเทศไทย ความคืลหน้าล่าสุดไอยู่ในขั้นตอนการเตรียมติดตั้งโครงสร้างสถานี โดยมีแผนที่จะเปิดใช้งานภายในปี 2563 ซึ่งถือเป็นโครงการที่น่าตื่นเต้นมากทีเดียว เพราะนอกจากจะเป็นศูนย์กลางระบบรางทั้งในเมืองและระหว่างเมืองแล้ว ยังพ่วงมาด้วย แผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานี (Transit Oriented Development : TOD) อีกด้วย แน่นอนว่าจะพลิกโฉม ทำเลบางซื่อ-จตุจักร ให้เปลี่ยนไป หลายคนต่างคาดหวังว่าการเข้ามาของโครงการนี้ จะสามารถสร้าง Hub หรือ CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ได้เลยทีเดียว (อ่านบทความ ที่เกี่ยวข้องกับ TOD ได้ที่ TOD Model พัฒนาอสังหาฯ ควบคู่การขนส่งระบบราง)

TerraBKK ชวนมาส่องดูแผนการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีระหว่าง สถานีโอซาก้า (Osaka Station) และ สถานีกลางบางซื่อ (Bang Sue Grand Station)

วิวัฒนาการขนส่งมวลชนญี่ปุ่น

            ก่อนที่จะไปชม สถานีโอซาก้า เรามาย้อนดูวิวัฒนาการการพัฒนาขนส่งมวลชนทางรางของญี่ปุ่นกันก่อน โดยการพัฒนาระบบรางของญี่ปุ่นนั้นมีจุดเริ่มพอๆกนกับไทย คือประมาณช่วงปี 1950 หรือเกือบ 70 ปีที่แล้ว โดยมาในรูปแบบรถรางรอบเมือง ซึ่งในขณะนั้นมีระยะทางรวมทั้งหมด 1,478 กิโลเมตร และสามารถขนส่งคนได้จำนวน 2.2 ล้านคนต่อปี จนมาในช่วงปี 2000 ที่ได้มีการพัฒนารถไฟฟ้าทั้งใต้ดินและบนดิน ทำให้เพิ่มระยะทางให้บริการเป็น 2,229 กิโลเมตร และขนส่งคนเพิ่มขึ้นเป็นจำนวน 12.5 ล้านคนต่อปี

ปัจจุบันโอซาก้ามีรถไฟฟ้า, รถไฟ และรถไฟใต้ดินรวมกันถึง 48 สาย สามารถเดินทางได้ทั่วภูมิภาคคันไซ โดยหนึ่งในสถานีที่เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายที่ใหญ่ที่สุดคือ สถานีโอซาก้า ที่แต่ละวันจะมีรถไฟเข้าออกทั้ง รถไฟฟ้า, รถไฟใต้ดิน, รถไฟฟ้าโมโนเรล, รถราง, รถเมล์, รถบัสระหว่างเมือง และแท็กซี่ ซึ่งถือว่าครบครันการเดินทางในทุกระบบของเมืองโอซาก้าทีเดียว นอกจากนั้นยังเชื่อมต่อกับ สถานีอูเมดะ (Umeda Station) ซึ่งเป็นสถานีรถไฟแบบ Local Train ด้วยการเดิน และภายในสถานียังมีกิจกรรมการใช้พื้นที่ที่เข้มข้นมาก

ภาพจาก : https://www.osakastation.com/

การพัฒนาพื้นที่รอบสถานี (TOD)

            แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน TOD นั้นแพร่หลายไปทั่วโลก โดยมีลักษณะการจัดพื้นที่แบบผสมผสาน ทั้งที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม, แหล่งงาน และที่อยู่อาศัย โดยเน้นการสัญจรภายในพื้นที่ด้วยการเดิน เพื่อให้เกิดการเข้ามาใช้พื้นที่ที่เข้มข้น เพราะว่าสถานีขนส่งมวลชนนั้นมีผู้ใช้บริการเป็นจำนวนมาก การสร้างกิจกรรมในพื้นที่ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการจับจ่าย ทำให้สามารถใช้พื้นที่ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ

ภาพจาก : http://www.its.leeds.ac.uk/

สถานีโอซาก้า (Osaka Station)

สำหรับสถานีโอซาก้า ทางทีมงานลองวิเคราะห์การจัดการพื้นที่รอบสถานีโอซาก้าในรัศมี 1.5 กม. ซึ่งยังอยู่ในระยะที่พอรับได้สำหรับการเดิน โดยได้ลองนำการใช้พื้นที่ (Land Use) รอบสถานีมาเปรียบเทียบกับแนวคิด TOD ก็พบว่ามีความเหมือนกันเลยทีเดียว โดยสามารถอธิบายได้ดังนี้

  • สถานี (Transit Stop) - จุดศูนย์กลางกิจกรรมในพื้นที่คือสถานี ซึ่งในบริเวณนี้มีด้วยกัน 2 สถานี นั่นคือ สถานีโอซาก้าและสถานีอูเมดะ สามารถเข้าถึงกันด้วยการเดินโดยไม่ต้องออกมาจากตัวอาคารสถานี ตัวสถานีขนส่งอยู่บริเวณชั้น 1-3 ภายในตัวอาคารประกอบด้วย ห้างสรรพสินค้า, ร้านอาหาร, ความบันเทิง และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ

  • พื้นสาธารณะ (Public & Open Space) - รอบบริเวณสถานี มีการใช้ประโยชน์อาคารที่หลากหลายไม่ใช่แค่พาณิชยกรรมเข้มข้น โดยได้แก่สวนสาธารณะขนาดเล็ก, สถาบันกวดวิชา, ร้านอาหาร, ร้านค้า, ความบันเทิง, โรงพยาบาล และลานจอดรถ โดยอาคารสูงในบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารแบบ Mixed-use ผสมผสานหลายแบบ เช่น โรงแรม, อาคารสำนักงาน และบริการ

  • พื้นที่พาณิชยกรรมเข้มข้น (Commercial & Core Commercial) - พื้นที่รอบนอกที่โอบล้อมบริเวณสถานี ถูกจัดให้มีการใช้ประโยชน์แบบพาณิชยกรรมเข้มข้น เป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าฯ, ห้างสรรพสินค้า, สโตร์ของสินค้าแบรนด์ดัง และจุดชมวิวบนชิงช้าสวรรค์ ที่เหมือนเป็นหนึ่งในแลนมาร์คของเมืองโอซาก้า HEP FIVE โดยมีพื้นที่ทางเดินเท้าที่ใหญ่และมีสัดส่วนมากกว่าถนน ทำให้การเชื่อมต่อในบริเวณเน้นไปที่การเดิน

  • พื้นที่แหล่งงาน (Workplace) - อีกด้านหนึ่งของการใช้พื้นที่เป็นแหล่งงาน สามาถเข้าถึงได้ทั้งถนนเส้นหลัก (Arterial) และขนส่งสาธารณะ การกระจุกตัวของกลุ่มอาคารสำนักงาน ทำให้ปริมาณผู้คนที่เข้าออกในทำเลมากขึ้น การใช้ขนส่งมวลชนจึงยิ่งมีประสิทธิภาพ เพราะสามารถตอบสนองปริมาณคนได้หลากหลาย ลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว เนื่องจากสามารถเข้าถึงขนส่งสาธารณะและสิ่งอำนวยความสะดวกได้ด้วยการเดินภายในรัศมี 1.5 กิโลเมตร

  • พื้นที่อยู่อาศัย (Residential) - เนื่องจากมีความเข้มข้นของการใช้พื้นที่มาก ทำให้ที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบสถานีถูกจัดให้เป็นที่อยู่อาศัยแนวสูง ซึ่งทำให้สามารถใช้พื้นที่ด้อย่างเต็มประสิทธิภาพและสอดคล้องกับผังเมือง โดยที่อยู่อาศัยมีความสูงตั้งแต่ประมาณ 3-15 ชั้น

  • พื้นที่สีเขียว (Recreation) - นอกจากพื้นที่สีเขียวขนาดเล็ก (Pocket Park) ที่กระจายอยู่ตามมุมต่างๆในย่านแล้ว ในระยะรัศมี 1.5 กิโลเมตรจากตัวสถานีโอซาก้า ยังมี สวนสาธารณะโอกิมาจิ (Ogimachi Park) ซึ่งเป็นสวนขนาดใหญ่ รองรับกิจกรรมสำหรับประชากรในเมืองคล้ายกับสวนลุมพินีของกรุงเทพฯ

แนวทางการพัฒนาพื้นที่ในญี่ปุ่น

กว่าจะสามารถพัฒนาพื้นที่รอบสถานีให้มีระบบระเบียบและสามารถใช้ประโยชน์ได้สูงสุดแบบนี้นั้น ต้องผ่านกระบวนการพัฒนาหลายขั้นตอนทีเดียว อ้างอิงจากการนำเสนอเรื่อง Transit Oriented Development and Land Value Capture in Japan โดย Takeo Murakami จาก กระทรวงที่ดิน ระบบโครงสร้างพื้นฐาน คมนาคม และการท่องเที่ยวญี่ปุ่น (Japan Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism : MLIT) – 2015 ที่มีการทบทวนเรื่องการพัฒนาขนส่งมวลชนผ่านการจัดการที่ดิน โดยมีเครื่องมือการจัดการที่ดินดังนี้

  • การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ (Land Readjustment) - เป็นกระบวนการที่ยังไม่ค่อยพบเห็นในประเทศไทย เนื่องจากต้องอาศัยความร่วมมือจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลายฝ่าย ลักษณะของการจัดรูปที่ดินนี้คือ การวางผังจัดรูปที่ดินใหม่ พร้อมกับปรับปรุงหรือจัดการโครงสร้างพื้นฐาน และการร่วมรับภาระและกระจายผลตอบแทนอย่างเป็นธรรมแก่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เหมาะสมสอดคล้องกับผังเมือง
  • การจัดสรรกรรมสิทธิ์เพื่อการฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment) - กระบวนการนี้จะคล้ายกับการจัดรูปที่ดิน นั่นคือเป็นการวางผังจัดรูปที่ดินใหม่หลายแปลง พร้อมกับการพัฒนาปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐาน แต่การกระจายผลตอบแทนและกรรมสิทธิ์ในการครอบครอง อาจเป็นไปในรูปแบบกรรมสิทธิ์เหนืออาคารชุด โดยอาจมีการเพิ่ม FAR หรือโอนสิทธิ์ในการพัฒนา (TDR) เพื่อให้เกิดความเหมาะสมกับพื้นที่ที่สุด

สถานีกลางบางซื่อ (Bangsue Grand Station)

โครงการนี้คือความหวังของการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางที่มีประสิทธิภาพของคนกรุงเทพฯ พื้นที่กว่า 2,235 ไร่ ที่จะเป็นศูนย์รวมการเดินทางที่สำคัญและใหญ่ที่สุดของประเทศ ได้แก่ รถไฟทางไกลสายเหนือ, สายตะวันออก สายตะวันออกเฉียงเหนือ และสายใต้ รถไฟชานเมือง รถไฟฟ้า รถไฟฟ้าเืชื่อมต่อท่าอากาศยาน และรถไฟความเร็วสูง ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างโครงหลังคา โดย สถานีกลางบางซื่อ หรือ ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน จะใช้แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานี TOD มาใช้ในการพัฒนาพื้นที่รอบๆเช่นเดียวกัน โดยมีการจัดสรรพื้นที่ออกเป็น 6 โซนใหญ่ ได้แก่

  • Zone A : Smart Business Complex - อยู่ติดสถานีกลางบางซื่อในทิศใต้ พื้นที่ประมาณ 35 ไร่ กำหนดใ้พัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ ในลักษณะของ Retail ได้แก่ ร้านค้า, ร้านอาหาร, ร้านเครื่องดื่ม และร้านให้บริการธุรกิจโลจิสติกส์ โรงแรมที่สนับสนุนกิจกรรมการเดินทางท่องเที่ยว
  • Zone B : ASEAN Commercial and Business Hub - พื้นที่ประมาณ 78 ไร่ พัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เชิงศูนย์การค้าส่ง ค้าปลีก ซึ่งพัฒนาต่อยอดจากตลาดนัดจตุจักร นอกจากนั้นยังมีอาคารสำนักงานที่ทันสมัย โรงแรมสำหรับนักธุรกิจ อาคารแสดงสินค้า หอประชุม และที่พัก
  • Zone C : Smart Healthy and Vibrant - พื้นที่ประมาณ 105 ไร่ ปัจจุบันเป็นที่ตั้งของ บริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) โดยจะพัฒนาพื้นที่เป็นที่อยู่อาศัยที่อยู่ติดกับแหล่งพักผ่อนหย่อนใจ และสถานที่ทำงาน
  • Zone D : World Renowed Garden Interchange Plaza - พื้นที่ประมาณ 80 ไร่ พัฒนาเป็นศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธินและอาคารทางเดินเชื่อมต่อระบบขนส่ง
  • พื้นที่นิคมรถไฟ กม.11 - พื้นที่ประมาณ 279 ไร่ แบ่งการพัฒนาพื้นที่ออกเป็น โซนอาคารสำนักงาน, ศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้านานาชาติ, โรงพยาบาลนานาชาติ, ที่พักอาศัยริมสวน และที่พักอาศัยสำหรับเจ้าหน้าที่การรถไฟ

หากพื้นที่กว่า 2,235 ไร่นี้ได้รับการพัฒนาจนเสร็จสิ้น น่าจะทำให้เราได้เเห็น New Town ของกรุงเทพและน่าจะเกิด New CBD อีกแห่งขึ้นมา จากการจัดสรรพื้นที่ในการพัฒนาของสถานีกลางบางซื่อนั้น นับว่าน่าสนใจเพราะมีการใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมที่เข้มข้นสูง มีการใช้ประโยชน์และแนวทางการพัฒนาที่ดินที่สอดคล้องกับแนวคิด TOD แต่จะเกิดปัจจัยดึงดูดมากพอที่จะนปริมาณคนเข้ามาหรือไม่ ต้องดูว่าพื้นที่ภายในจะถูกส่งต่อให้เอกชนรายใดเข้ามาพัฒนาบ้าง อีกทั้งพื้นที่สาธารณะและบริการขั้นพื้นฐานก็ควรถูกจัดสรรให้เหมาะสม เพื่อให้ผู้เข้ามาใช้งานพื้นที่ไม่ได้มีเพียงแค่ผู้ใช้งานสถาีนีเท่านั้น แต่ยังสามารถดึงดูดคนจากละแวกใกล้เคียงเข้ามาด้วย นอกจากนั้นในด้านการเข้าถึงทั้งขนส่งมวลชน, ระบบ feeder หรือรถยนต์ส่วนตัว ควรถูกจัดโซนและลำดับอย่างเหมาะสม เพื่อให้เกิดการเชื่อมโยงพื้นที่ด้วยการเดินเป็นหลัก จึงจะสามารถสร้างกิจกรรมหมุนเวียนในพื้นที่ได้อย่างแท้จริง - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก